Brillia（ブリリア）東中野 Parkside Hillsってどうですか？

2年後に竣工、その後中古市場に出た場合、この価格を維持できるかというと、かなり厳しいのではとの印象を受けています。
想定賃料からして、8000万円台の価格帯は割高感強いです。

>>161 マンション検討中さん
8000万という価格が！というよりは、広さや向きや立地条件からすると、割高な感じがする、ということじゃない？

条件からすると高い高いって意見ばかりですが、いくらなら妥当なんですか？

>>139 見学してきた印象さん

子供が居て、
子供が小学生低学年まで住んで、
子供が9歳ぐらいになったら買い替えが
いいのかもね。

>>164 匿名さん

中学あるいは高校受験には騒がしい環境ということ？

>>165 匿名さん

どう考えても静かな環境を求める方には
真逆なコンセプトマンションだよね。
地域交流に抵抗無いなら、いいんじゃないかな？

メトロとJRの駅が10分以内で、山手線も徒歩圏のパークフロントがこの価格はどう考えても安い。地域共生は好き嫌いあると思うので、そこが妥協できれば明らかに買いの物件でしょ。グランドメゾン目白新坂を彷彿とさせるものがある。

>>167 マンション検討中さん

掲示板みてきましたが、崖地で叩かれてました（ ; ; ）
目白・・・ですか？

>>28 匿名さん

見学者で検討者です。

その後、有益な情報ありますか？
グランドオープンには、管理規約や管理費が
決まると説明は受けましたが。

>>167 マンション検討中さん
グランドメゾン目白新坂のどの辺りを彷彿とさせるんですか？あちらは山手線内側、プレミアム立地であり、本物件とはかなり差がありそうですが、、、

>>163 匿名さん
マンション購入で考えられる様々なリスクを考えれば、賃貸に出した際の想定利回りで年5%は欲しいところ。
本物件では想定賃料260,000円位と説明を受けたが、パークフロントの標準的な部屋(86,000,000円位)であれば、多めに見積ると300,000円位の賃料は見込めるでしょう(勿論、これで借り手が付くかは別)。
そうすると年間賃料3,600,000円で単純利回り4.18%。5%とするならば、物件購入費は72,000,000円にならないといけない。どんなにこの物件を愛していたとしても平米100万の77,000,000円位までが本来は妥当な価格なのだと。イメージ1?2割高いイメージ。それに、実際購入すれば、固定資産税や増え続ける管理費、修繕積立金など、コストはより増えていく。利回り5%の好条件の物件なんて、どこにもないじゃんと批判されそうだけど、だから今のマンション価格は高過ぎると思う。デベは売った後はノーリスクだが、購入者は買った後、全てのリスクを被るのだから。但し、足元の他物件と比較しての妥当性で言えば、高過ぎるということはないと思う。その観点では売主としては妥当な値付け。
なので私は今はスルー。勿論マンション購入は投資ではないし、本来住むためのものだから、本当に今マンションが必要で、この物件に惹かれていれば購入した方がいいと思う。自分はそこまでの魅力を感じなかったというだけです。

>>171 マンション検討中さん

今見送るとして、価格下がるとしたら今後は株価関係ありますかね
出来ましたら見通しお聞かせ願えたらと思います。

>>172 匿名さん

まわりくどい検討方法かなって、思ってしまいます。欲しい時が買い時だよ！

171さんのご意見は現在のマンション相場の総論でもあるかなと。それに各自の価値観加味して判断したらいいんじゃないすかね。

>>172 匿名さん
株価について言えば、今年は様々なリスク要因を抱えてますので、下落の恐れはありますよね。その時は現状でも冷えているマンション市場はより厳しくなるでしょう。ただ、新築は下がらないかも知れません。大手中心の市場になっていますから、投げ売りまでは期待できないかと。一方間違いなく、中古市場には影響あるでしょう。
私としては、無責任かも知れませんが今後確実に安い新築マンションが買えるから、今はスルーした方がいいと言っている訳ではなく、周辺の中古価格や賃料からすれば、この物件の価格は相当に高い価格であり、将来負の資産になる可能性が高いと見ているためです。合理的に考えれば、中古や賃貸を選択するしかない水準だと。私達が買うのは新築マンションでもありますが、将来の中古マンションでもあります。周辺の既存物件の価格帯や賃料を意識しない訳にはいきません。そんなことを言ってたら一生マンション買えないじゃんと言われそうですが、仮に今の水準が未来永劫維持されるなら一生新築マンションは買わないと思います。買っても中古。
勿論地元の名士の方でご子息にこの物件を買いたい、パワーカップルで幾らでもリスクを取れる、どうしてもこの場所にマンションがないと困るという方等は買ってもいいのではと思いますが(実際買える方は幾らでもいらっしゃると思います)、多少でも無理をして購入する方には危険な感じがします。これが駅直結とか特殊な物件なら資産価値は維持できると思いますがね。

>>173 匿名さん
購入資金に余裕があり、どうしても欲しい物件であれば、買いたい人を無理に止めるつもりでコメントしてる訳ではないですよ。損得勘定抜きに購入に踏み切れる勢いがあるのであれば、それは素直に羨ましいです。まあ、お高い買い物なんで、誰しも気持ちが盛り上がります。あくまで冷静な判断をするための参考意見の一つとして聞いて頂ければ。

>>175 マンション検討中さん

パワーカップルって家にいる時間少なそう

>>177 匿名さん
おっしゃる通り、パワーカップルは同じ金額を出すなら、別の物件を選びそうです。
都心に近いとか、駅近とか。

>>178 マンション検討中さん

そうです。
ここは、元気なお子さんが大好きな
ファミリー向けタイプなんです。

たしかにリゴヴージュとか良質な中古と比べると新築とはいえややオーバーレイトな感じがする。
中野駅徒歩圏内でもないのに文京区の徒歩10分前後の物件が買える水準。利便性はいいけど、唯一無二の存在にはなれないから、あくまで実需の物件。

リヴゴーシュについては築7年程度の築浅ですが、この中古マンション高騰下でも坪300万円前後での売り出しが多く、それでも動きがいい訳ではありません。本物件の坪単価は380万円程度ですが、将来的にリヴゴーシュと同水準程度に収斂していく可能性があることも念頭に入れる必要がありますね。

施工会社のNB建設とは、どのような建設会社なのでしょうか？

やっぱり販売予定価格は、下げずに突入？

買うのは、これの状況見てからの方がいいかも。思いっきり頭上を通過する模様。
https://1manken.hatenablog.com/entry/list-of-districts-under-new-haned...

そんなことより、
地盤（安全）や間取り（住み心地）が大事。
南向きが崖地なのが痛い。ブランドでどこまで惹きつけれるかだね。
一昨日見学したけど、80タイプモデルルームが狭く感じました。価格発表だからか混んでましたね。シアターは5組で鑑賞しました。

>>185 匿名さん
なぜ狭く感じたのでしょうか
分かりますか？？

>>185 匿名さん

その1億以上タイプしか
モデルルームは無いの？

2タイプのモデルルームは無いの？

販売戸数９戸ってなってますが、
これは優先分譲だから、少ないのでしょうか？

ディベロッパーは出来るだけ1期で売り出し、顧客を付けて、契約させたいはずですが、申し込みまで見込める客をそこまで集められなかったのではないでしょうか？やはりコストパフォーマンスの悪さから厳しい立ち上がりなのだと予想します。

>>188 マンション検討中さん

間違えたんじゃないの

価格帯からいっても飛ぶように売れるマンションじゃないよね。
完成までに売り切れば御の字じゃない？

>>191 匿名さん
このペース、何かテコ入れしないと竣工までの完売は難しいような。
来場者とか申し込みまでの歩留まりとか、一般的に期が進むほど厳しくなるから。

>>192 匿名さん

これから要望書が増えてきたら、販売戸数も増やすって言ってましたので、最後はどのぐらいになるのか注目です。

>>189 匿名さん

ソライエ成増のようにならないらためにも
軌道修正が必要かも知れませんね。

>>194 匿名さん

ソライエさん、そちらはどうなったんですか。

ってか、なんだか他マンション名ちょいちょい出てきますが、あんまり参考にならない気がするのは自分だけでしょうか。どちらが優とか劣とかじゃなくて、何でそこが出てくるのかいつもわかりません。どうしてそのマンション名が出てくるのかとかを教えていただければありがたいですが。
他意があるのかなぁ。

昨日見学しました。他の方と同時に映像見たり
アトラクションの雰囲気で圧倒されました。

モデルルームは、オプション多くて、更には自分たちには
手が届かない広いタイプで、残念ながらピンと来ないまま、家路につきました。
入居まで約2年有ると、貯金出来ても金利も
不透明ですね。

完成したら、きっと迫力が有ると思いますけど。

>>187 匿名さん
モデルルームは一つだけでした。

>>189 匿名さん

傾斜地だと、南向きの北側洋室や共用廊下は
かなり暗いのかな？

>>192 匿名さん
入居開始まで、1年半あるから慌てずに
高値維持かもね。
規模の割には完成が遠いなぁ?

いよいよ、新宿マンションの初月契約率が50%割れ。このマンションも竣工までじっくり販売とか悠長なこと言ってると大変なことになるかも。

1期9戸ですら、順調に売り切れるかどうか。
確実に検討者はバブルの終わりを意識しつつあるのではないか。

>>200 匿名さん

価格よりも、間取りとか場所が評価されないのでは？

現地を見学してマンション検討中みました。工事現場の隣には区民センターが既にオープンしています。
夜も割と遅くまで開放していたので、周りは暗くなく、好印象でした。
しかし、区民センターの中身を確認してたら、時間貸しの活動室（スタジオ？）がメインで、子供の活動室とか図書室が無くでちょっとがっかりです。
折角身近に設置されるなら利用しようと思いましたが、惜しい！とのイメージでした。

以上ご参考まで。

価格設定はやはり近隣の早稲田新築さんを意識しているらしく、高めでしたね...

↑愚痴です。

>>199 匿名さん

平らじゃないから、工事が複雑で
普通よりは時間かかるんじゃない？

>>202 マンション検討中さん

区民センターは、老人の方のお茶飲みサロン的と言っている方がいましたよね
公的手続きも出来ないようですし、立派な割には閑散としているイメージでもったいない気がしますね。

>>202 マンション検討中さん

高めですよね。
駅近っぽい価格。早稲田さんを意識なんですね。

山手線の内側を意識されても、、、
東中野はそこまでのプレミアム立地ではないですから！ホームページでは松濤や青葉台と並び称されていますが、住めば分かる庶民的な街です。

目の前の公園、知る範囲ですが、２月には豆まき(鬼と追いかけっこなど)や防災訓練(火消しシミュレーション的なものや炊き出し)があるそうです！
跡地だけに小学校の校庭的な感じですね！

立地→
大江戸線使うならホームまで中井、東中野共に15分以上かかるかも。
東西線ユーザならいいと思う。通り道に何もないけど。
パークサイドとは言うものの、実質市民広場。年寄りが日向ぼっこに溜まりそう…。

居室→
モデルルームは、どの箇所もオプションですが、ばかり、イメージつかず。窓低くない？

育児環境→
認可保育園:現状近隣の2園の最低指数42、1歳以降ほぼ枠なし状況。マンションに併設されても、この家を買える年収の家庭はまず入れないのでは。
区立小学校:学区の白桜小までは徒歩16分。小学校低学年なら20分以上かかる。越境した落2小は近いけど、受け入れ余地なし。

価格→
半地下の1階を除いて67平米7190?は割高では？

>>208 マンション検討中さん

小学校のことについてお伺いします。
落合第二小に通える余地は現在全くないという認識でよろしいでしょうか。

>>209 マンション検討中さん

新宿区のルール上は、申請はできる、ので全くないと言うことはないと思います。
この辺は地元の方がブログなどで書かれているかも。

少し前で言うと、落2は他の落合地区学校の中では人気がありました。
新宿区は学校選択制度が廃止になったので、人気で定員いっぱい、にはならないかもしれませんが、学区の人数だけでいっぱいでしたら他区から無理に受け入れることはしないようです。

補足
万が一落2に空きがあっても、新宿区の学童は使えませんので、フル共働きなら白桜を選ばざるを得ないですね。

>>211 マンション検討中さん

詳しい情報、ありがとうございます。

傾斜地に建てる必要あったのかな？
高台の所だけだと、採算合わない？
区との協議で止む無し？

>>189 匿名さん

9戸はあくまでも予定です。
パークサイドからどんどん要望書入って
います！
と、説明受けましたよ。

>>214 匿名さん
すごいですね。
じゃあ、一気に半分くらい出せばいいのに。
あまり、売主のトークを盲信するのも危険かと。

専用庭でバーベキューは出来ますか？
犬は放つこと出来ますか？

>>207 マンション検討中さん

芝生で敷き詰められた公園には
出来なかったのかなぁ？

資料請求しただけの者ですが、
ペラ1のゆうメールで全体の価格表が送られてきました。この価格に自信でもあるのかな？
要望書済も書いてありましたが14くらいだったか確か。9戸よりは増えてました。

>>218 匿名さん

parksideに人気集まってるみたいなので、
もう一度送られてきた価格表と模型を
見比べしながら検討してみようかな。
目の前に公園有るマンションはそうそう無い
と説明されたけど、parksideは8000万以上
なのに凄い！
確かに買うならparkside以外は厳しいかな。

モデルルームが広すぎてまったく参考にならなかった…

屋上開放や保育園併設が気がかりです。朝夕の送迎時などの出入り等々がどの程度なのか想像できません。

何故、南側にはエントランス作ったのに、郵便ボックスを作らなかったんだろう？管理的な法律とかあるの？不便極まりないのでは？

>>216 マンション検討中さん

失礼ですが愚問だと思います

>>223 マンション検討中さん

確かにね。都心のマンションはどこもNGです。

何故、ここのマンションはこのサイトで
こんなに評価が低いのだろう？
不動産業者の妬み？もあるのかな？

ただ、条件悪い部屋でも決して安くないし、
条件良い部屋は高過ぎる。

でも、ゆっくり販売するマンションも
最近多いし、ライバルも少ないから、
このエリアで買う人からは選ばれるの
かも。

ただの推測ですが
プロジェクトが進むにつれて、官民一体だし保育施設ついてるし素晴らしい事業じゃないか！と内輪で勝手に盛り上がってアピールしたけど、それと一般的な商品価値とは話が別だ、ということでは。
報道記者が陥りがちなパターン。

あくまでも個人の意見です。
かなり乗り気で検討していましたが、
条件の良いお部屋がはあまりに高すぎると感じ。やめる方向で考えています。
保育所や見晴らし台などをはじめとする施設も気になりますが、それより何よりやはり価格が最終判断に繋がりました。
この掲示板でここまで評判が悪い理由はわかるようなわからないような。
マンション購入に向けた考え方は個人それぞれですものね。

>>224 匿名さん
イイ！！と思っても、
山手線の内側にある新築と比べると価格が変わらなかったりすると悩んじゃいますよね

崖、保育園、屋上解放と言ったネガティブになり得る条件にしては価格が高い印象…
特に中野区からの土地の取得代金を考えると上乗せしすぎかと…

>>228 匿名さん
もう価格決まっちゃったんですよね？

>>229 匿名さん

まだ予定だから、ちょっと下がるかもよ。

東中野駅から3分以内で大通り沿いでない周りが静かな環境ならこの値段でも良かった。
落合も近くないし、
基本的には駅遠物件でしょうか。
公園の維持管理は区でしょうから
芝生の公園だったら付加価値が高かったのに。

元々東中野周辺は交通面、買い物事情などで非常に住みやすい割には、まだそれ程高くなかったので、
このマンションの価格が高いのは東中野周辺のマンションを中古で売りに出す住民からしたら大歓迎ですよ(^^)

228さんに同意。高すぎなわりにはエントランスや共有部分に高級感やこだわりがあまり感じられない。パークサイドは貴重なのは分かるけど、自然を感じられる大きな公園とかではないですよね。

>>233 評判気になるさん

土埃も心配だ。

所詮中野アドレスだからなあ。あと2-300万くらい安ければ買いたかった。

>>235 マンション検討中さん
たしかに、もう一声でしたよね

>>219 匿名さん
南向きの前に芝生の公園が有るマンション
はそう無いから、ここは西向きだけど、
目の前に公園は希少価値なんだろうね。

>>237 通りがかり。さん

公園は芝生ですか？

近隣のものです。東中野住所で落二小に越境しています。５丁目の住所ですと中野の小学校が遠距離という理由で申請可能です。このあたり、越境している人もはくおう小に通っている人も両方います。落二に所属していれば学童（上落合児童館にあります）も申請できました。ですが、今後どうなるかわかりません。越境受け入れの可否は、学年の人数によると思います。これまでは大丈夫でしたが、現在近隣の子供の子供の数が増えてきているので、先々絶対受け入れてもらえるかどうかはわからないと思います。

>>239 ご近所さん

実際の情報、ありがとうございます。
その辺りは保育園も幼稚園も狭き門と聞き、厳しさを実感いたします。

どの程度の要望が入っているのでしょうか？モデルルームが広すぎて全く参考にならず、価格も中野区が絡んでいて色々デメリットもあるなかで高いかなと。。。迷っています。

>>241 評判気になるさん
見学すると白い薔薇のシールが
壁に貼ってましたよ。
15？ぐらい貼ってあったかな？
今までは9だったから、販売戸数9とホームページになってるけど、これから増えるのでは？

割と売れちゃうんですかね？
私は5年後くらいに中古を狙おうかな

どなたかも書いてましたが、分譲とゆうかんじがあまり感じられない物件だなあ～と思う。エントランスすぐ横が保育園入り口なようですが、送迎時など出入り多そう。価格づけも微妙。完成みて、公園やデッキ？保育園などの様子をみたほう良いんですかね？中古でも良さそうですね。

皆、中古だと新築時の300万上乗せで売ってきますって。

この分譲価格に上乗せしたら、9000万とかになりますよ。山手線内でもそこそこの中古が買える金額です。売り出しはあくまで希望であり、成約するかと言うと難しいのでは？
近隣の中古物件みても、駅近タワーは別として、平米100万以下がこのエリアの実力かと。

9000万円では山手内のそこそこの中古は難しいでしょうね。

>>247 匿名さん

とはいえ、この物件でキャピタルゲインわ得るのは困難かと思います

モデルルーム見に行きましたが、すごく混んでました。
値段も都心に近くてアクセスがいいのに、他の荻窪など見に行ったマンションより安く感じました。
便利で都心より遠いマンションより安いので、購入検討中です。

荻窪は歴史的背景もあっていわゆる高級な住宅が多いですもんね。周辺環境も全く違う気がするので荻窪との比較はないかなと。私も一度見学に行きましたが、デッキ？一般開放など安全面への心配や管理負担などデメリットがあるわりにはだいぶ上乗せ価格かなと思ってしまいました。価格はもう決まったのでしょうか？

なかなか不安要素も多い物件だなと思いました。
このあたりは中学受験は多いですか？

中学受験、中野区全体では27％とのことですが（https://woman.excite.co.jp/article/lifestyle/rid_JPrime_9243/）、マンションの学区のH小学校で「３人に１人が受験」と聞いたことあります。

252さん
ありがとうございます。中学受験も視野にいれておりまして大変参考になります。
価格はもちろん、屋上テラス開放など、想像がつかず悩んでおります。利用者のゴミや喫煙騒音のマナー問題など少なからずでてくるのでしょうか。考えすぎでしょうか？ よく検討したいと思います。

屋上テラス部分の管理費・修繕は住人負担になるんですかね？パークサイドは魅力ではあります。

パークが庭園ならいいんだけど、防災広場みたいなもんで、、抜け感が取れるメリットだけかな。。

羽田空港の国際線増便により、飛行機がこのあたりを通るようになると知り、やめようかと思います。音とか、落下物とか考えると、リスク大きいです。

どの掲示板を見ても物件の悪いことしか書いてないけど、良い物件てどんなもの？
掲示板の書き込みが正しい評価とは思えずあまり参考には・・・

東中野駅近のブランズ70㎡23.4万
想定家賃24万は絶対無理。23万だとして×300の6,900がギリギリライン
でも高くても買う人は買うよね。1期でどれくらい捌けるのか。

>>258 マンション検討中さん

で、どんだけ捌けたの？

>>241 評判気になるさん
20個は薔薇点いてたかな？