Brillia（ブリリア）東中野 Parkside Hillsってどうですか？

久しぶりに都内で見所のあるマンションが出てきましたね。JV、マイナーゼネコン、バルコニー狭い、管理費がいつもの東建水準かなどが気になりますが、マンションとして大切な普遍的なポテンシャル、利便性と存在感と住環境と眺望は抜群に良さそうですね。

設計がINAは期待できそう。

こちらすごくよさそうですね。
中野区の待機児童が他区水準になるのなら
とても気になります。

ハザードマップが気になったけど、ここは浸水ゼロなんだね。
お隣のパークハウスは浸るみたいけど。

マンション内？の保育所に入れたらもの凄く助かりますね。優先権あるか気になります。

広めを用意しました！
と言われても、8000万以上ばっかみたいです。
2LDK無いのかぁ。
崖地棟はかなり安くなると思うけど。。。

8千万以上ですか。
落合＆東中野立地で。

それならもっと雰囲気のいい所が買えそう。目黒とか。

>>7 匿名さん

目黒？その価格じゃ無理じゃないかな？

落合5分で、3L 8000万なら安いと思うけど、
向きとか広さとかを見てみないと判断難しい。

とりあえず、資料請求してみました。

東中野まで直線距離で8分だと歩いたら10分程度でしょうか。
それだと遠いので普段使いは落合ですかね。
東中野のホームまで5分以内なら最高なんですが、
神田川の桜が素晴らしいらしいのは良いです。

近くのリヴゴーシュというマンションは空室が目立つし価格も築年数浅い割に6千万くらになっているのは何故なんだろう。

ホームページ見ると、

崖地に南向き、他は東向きと西向き。
なんか配棟計画が微妙だな。

目白や松濤や代官山と同じ立地ポテンシャルって、そうかなぁ？

広めのタイプは柱が目立つね。
これで1億超え？

保育施設
本件入居者様の入園が優先されるものではありません。

だそうです。

結果ここの保育施設に入れなくて、なおかつ管理費払うのは耐えられません笑
検討外します。

色々な施設が全て入居者専用ねらいいのにね。

居住者以外の第三者も利用可
って、書いてあるから、逆にカオスしそうだ、

入居者の入園が優先されるものではないというのは、
訴えられないための表現かもしれないけれど、
確約できないけれど考慮される位は書いてもらわないと敷地内に保育施設があるメリットを見出せませんね。

何を勝手なことを。
そもそもここは「東中野小学校跡地活用事業」です。

保育所の設置
低い方の棟の最上階角に地域交流スペース設置
その横の屋上を一般開放
区立公園の整備
屋外エレベーターの設置
・・・これら全部デベの負担です。
※その分だけ土地代が安くなっている。


詳しくは区の資料をどうぞ。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/172000/d023937_d/fil/katuyouzi...



以下はその抜粋です。↓


東中野小学校跡地活用事業について

１　東中野小学校跡地活用の概要
（１）所在地　中野区東中野五丁目２７番（住居表示）
（２）用途　区民活動センター用地　１，３００．４８㎡　区が整備
　　　　　　区立公園　１，６８２．７５㎡　付帯工事として事業者が整備
　　　　　　住宅等（売却用地）　３，９９８．０３㎡　事業者が整備


２　略

３　選定事業者（第１交渉順位者）　東京建物・三菱地所レジデンス・東急建設共同事業体
　　　代表者　東京建物株式会社

４　提案の概要
（１）ファミリー向け住宅の建築計画
　　①建物概要
　　　・地上５階地下３階　戸数９３戸（うち７５㎡以上の戸数６２戸）
　　②コミュニティ形成のための提案内容
　　　・地元地域との交流機会を設けるための場の設置
　　　屋上テラス（２４０㎡）
　　　地域交流施設（約７０㎡）及び公園に隣接したスタジアムデッキの設置、開放
　　　乳幼児親子の屋外交流スペース（１５０㎡以上）の配置

（中略）

　　③公園からの眺望、日当たりなど周辺環境との調和に配慮した配棟計画
　　④認可保育所（６０名定員）の設置


（２）公園施設等の整備内容
　　①安全・安心の確保
　　　・周辺住民、通行者の安全を確保するための古い擁壁の改修
　　　・防犯面に配慮した内外から目視できるシースルーエレベーターの採用
　　②公園と屋上テラス、スタジアムデッキとの一体活用

（３）見積額（土地買受希望価格）
　　　１，７６９，０００，０００円

後略

連投失礼。

私は上記の資料を見て、管理組合のコントロール外になる施設が多いので検討をやめました。

屋上開放の時間帯とか、提供した施設の補修費用負担の取り決めとか、セキュリティ対策とか、検討される方は売主によくよく確認なさったほうが良いかと。老婆心ながら。

屋上テラスの下に住戸はあるのでしょうか？もしそうなら下に音が響かないか気になります。

>>16 匿名さん

資料ありがとうございました。
認可保育園なら間違いなく優先はないですね。
元あった場所を考えれば、この地域を愛する方がお住まいになって、
住戸利益関係なく管理もされていくのが良いのでしょう。

>>17 匿名さん

これで@370は高いな。

なんか施設が沢山付いて凄いって
最初は勘違いしちゃいました。

>>13 匿名さん

これからデベロッパーが
規約を変えるかもよ。

シティテラス小金井公園で屋上テラスの騒音が問題になってますね。
あれは住民しか利用しないから最悪の場合閉鎖とか時間制限できる。
こっちは地域に開かれたスペースだからそうはいかない。

物理的な遮音がなされているか、利用時間について区と取り決めがあるか、事前によくよく確認したほうがいいですね。

>>22 匿名さん
ものすごく有益な意見ですね。
今、ルーフバルコニーの下に住んでますが、スラブ200cmの二重床＋断熱材60cm でまったくルーフバルコニーの足音等が聞こえないです。ご参考まで。

>>22 匿名さん

何故、こんなに問題になることが
分かりきってるのに、計画変更を
しなかったんだろうか？

＞＞23さん
そうなんですね。
ルーフバルコニーの下ってどんなふうなのか気になっていたので、とても参考になりました。
とはいえ、上の方はどんなふうな使い方をされてるんでしょう、ルーフバルコニー。

こちらは外部の方も利用できる施設が入るのですか？
特殊な例に思えますが、住民と一般利用者の通る区画はきっぱり分かれているんでしょうか？

>>12 匿名さん

あの場所なら、7000万ぐらいでしょ。

>>13 匿名さん

とは言っても入所できる可能性あるから魅力
と言われましたよ。

>>25
公式サイトトップページの画像、

幅広の階段＝敷地外
その横のジグザグ階段＝敷地外
その先にある柵で囲った屋外スペース＝マンション南向き棟の屋上＝敷地内・地域に開放
その左手の住戸1戸分の屋内スペース＝マンション南向き棟の最上階＝敷地内・地域に開放

ちょっと悪い予感しかしません。

複合開発のところで紹介されてるものからすると
ヒルズデッキは一般が自由に出入りする場所になりそうですね。
このスペースってどうやって使うことになるんでしょうね？
地域コミュニティ施設としてだとイベントもあるのかな。
それに伴って飲食系の出店とかも？
となるとその下の部屋はなかなか難しいことになるのが否めないですね。
個人的には保育施設がマンションに近い場所にあるのが気になりました。
お隣の部屋だと保育施設からの声は届きそうですね。。

>>29 匿名さん

色々と賑やかなマンションになりそうだ。
子どもはあっという間に成長するし、要らない施設かも。

見方を変えればいいのよ。
「区民センターの中に住む」と思えばたいていのことは我慢できるでしょ。

我慢しなきゃいけない事をわかってて買うのか・・
デッキ下の部屋は安かったりするのだろうか

>>32 マンション比較中さん

崖地棟も安いかもね。

ホームページからは良さげに見えるけど・・・

普通に平坦な場所で、
公園や保育所は敷地内に無い方がいい。
屋上を開放するって、あり得ないけど、
規約はそうなの？

小滝橋のバス停、何気に便利そう

>>26 匿名さん

65平米 7200万〜90平米 13000万
一番多い価格帯は8000〜8500万
グランドオープンまでは、この価格帯で
アナウンスし最終判断へ。

早稲田や中野で販売しているマンション
にはいい対抗物件になるかもね。

あくまでも私見として述べさせていただきますが、
みなさんのコメント等を読ませていただきますと、複合とうたっている内容は一見付加価値ありそうで、付加というよりも負荷といったところなのでしょうか。
もしそのような条件下等で7200万〜という価格は本当なのでしょうか。セキュリティなどはしとかりしているんでしょうけれども、本当なのでしょうか。まだ詳細は出てないから事実ではないかなとは思うのですが、最近、隣の某豪華マンションが中古ですけれども割と広めのお部屋が6000ぐらいで出ていたと思うので

建設地行きましたが、冷静に見ると、住む所ではないと思いました。それでも8000万中心。東中野も高くなりました。なかなか厳しい時代ですね。

逆にこれから何があれば負荷を減らせるでしょうか？
例えば、
価格が安くなる
保育園に入りやすくなる
区民センターで色々手続きができるようになる
近くに最高に美味しいレストランができる
公園が芝生の公園になる
という感じでしょうか。

>>40 匿名さん

今から規約を変えるのは無理でしょう。
三菱早稲田や住友新井の物件のように
平地に建設して欲しかった。

調べてみると芝生の公園は近場にはないので、景観的にも付加価値は高いですね。
土ぼこりでバルコニーや窓ガラスが汚れることも軽減できるので今からでも取り入れるべき案です。

デッキも芝生にしておくと、暑さ対策、防音対策になりそうだね

仮に保育園に通いやすくなるなら買う！って人、どのくらいいるのでしょう。確実じゃないし通う期間もあっという間だし新設でどんな保育園かわからないのも不安になりますね。あ、そもそも優先権はなかったんでしたっけ。
公園あると言っても子がいたとて遊ばせる時期も限られますし。逆に天然芝だと虫がすごそう。
溜まり場にならないかとか喫煙とかゴミとか心配はつきません。心配ばかりしていても仕方ないので管理はしっかりしていると期待。
結局、価格で妥協できるかどうかだと思います。公共エレベーターとか色々なものの費用が住民にかかってくるイメージは否めないですよね。
条件を受け入れて価格も含めて納得できればいいなと期待はしているのですが。いまのところ及び腰。トーンダウンしてきました。
まあ、いまは詳細がオープンになっていないので、ネガティブに捉えてしまいますが、フタをあけてみたら、最高〜ってなるかも？

みなさんの言う芝生って、人工芝なの？天然芝なの？

>>45 口コミ知りたいさん

どちらかわかんないけど、いま芝生じゃないんなら芝生に変えたらコストあがりまくるよね
価値も上がるかもしれないけど、厳しいんじゃない？
天然芝だとランニングコストがすごいし
イニシャルでは人工芝のほうが高いかな

>>40 匿名さん

保育園優先があって、
区民センターで各種手続きできるなら、
割と迷わず購入したかも。

>>40 匿名さん

区民センターって各種手続き出来ないんですね。
集会所？

>>48 匿名さん

ひがしのねっと

というホームページ見たら、
なんか御老人のお茶飲みサロン的だね。

>>49 匿名さん

そ、そうなんですね。
ありがとうございます。
HPみてみます。

東中野というよりは、落合のほうが駅としては近そう。
でもお店とかがいっぱいあるのは、断然東中野ですか？

一応、いろんな路線は使えるので、仮に電車が停まってしまっている場合でも
なんとか別の手段で会社に行くことは可能だなと思います。
結構細かいけれど大切なこと。

>>51 匿名さん
そりゃ、大切ですけど・・苦笑

実際見に行きましたが、ホームページと全然違う印象受けました。噂どおりに8000万より上ならば売れないのでは？
崖地に住みたくないなぁ。

勤務先が大手町なので東西線利用予定です。
距離的に東中野の半分くらいですし、経路を工夫すれば帰り道にまいばすけっとを組み込めるので、いいかなと。

>>53 匿名さん

毎日の食材などの買い物をマイバスケットでなさるんですか？

共働きは毎日買い物なんかしないよ。週末にいなげやか京王ストアでまとめ買いして買い足しがあれば追加でまいばすでしょ。

週末はサミットでしょうが

サミットまで歩くならオオゼキに行くわ。
鮮度と品質が全然違うから。

オオゼキってそんなに品質が違うのですか？

>>58 匿名さん
生鮮食品が段違いに新鮮。高いわけではないのに。野菜もバリエーション豊富。一番は魚系かな。

段違いなわけないじゃない（笑）

上高田の築古マンションの住人です。
居住マンションは、ローン完済したので、査定に出しました。
売却して買い替えを検討しています。

ここは、廃校になった小学校跡地なので、白桜小（これで良いのかな？旧昭和小です）までは、かなり遠いです。お子様が歩いたら20分以上かかります。

うちは、小中生はいませんので、問題ないのですが、購入して、その後売却する場合は、小学校が遠いことは、けっこう問題になることだとは思っています。

東西線、大江戸線、JR総武線が徒歩圏内なので、通勤には良い立地です。
東西線落合駅上には、以前は「つるかめ+ツルハ」→「マックスバリュー＋ツルハ」→ツルハになりました。
大江戸線中井駅隣には、激安スーパーみらべるがあります。
西武線中井駅周辺には、楽しい飲食店も多く、赤塚富士夫先生がお好きだったお店は、洋食屋や焼き鳥屋、お寿司屋は、美味しく安価で良いお店です。

病院ですけれども、早稲田通り沿いに警察病院があります。
下落合に聖母病院（産婦人科が人気）
大久保駅近に社会保険病院があります。

東中野アトレの上階には、認可保育所と、クリニック等が入っています。

＞61　　です。追加で。
落合駅周辺には、夢庵、グラッチェガーデン（共にすかいらーくグループ）マクドナルド、松屋などのファミレスがあります。
落合周辺、路地に入った中華料理屋が好きで、月に2回は行きます。

パークサイドとありますが、地図をみても近くに大きな公園は見あたりません？

>>63 匿名さん

遊具がすべり台一基のみの新しい公園が目の前にあります。

>>64 匿名さん
一番安くて7200万
殆どの部屋が8000万以上です。崖地側の部屋が暗くなるからドライエリア作ったらしいけど、あえてこんな所に建てますかね？

>>65 匿名さん

あの建て方は、区との取り決めでやむなしなのかなと思っていました。まだ出来ていないので想像ですが、崖地は何となく違和感あるというか深い地下のようなイメージです。少なくとも都内では斬新？でおもしろいですね。きっと出来上がりは素晴らしいんじゃないんでしょうか。
ちなみにドライエリアはどこのことですか？公園側ですか？無知ですみません。それがないと部屋が暗くなってしまうのですね。

価格はそうですか。基本8000万以上ですか。

公園(ドライエリア)エレベーターや屋上まで作ったから価格が高くなったというのもあるんでしょうか。維持費はどこが持つんでしょう。
きちんと詳細は取り決められているとは思いますが、説明対応すべきことがありすぎてご担当される方も大変そうですよね。

疑問はつきませんね、

価格について、早くもこれだけ肯定的でないコメントがつくマンションも珍しい気がする。
なんでだろう
崖地？コミュニティ施設？

そもそも価格未定となっているのに、知っているのか。さすがにガセかな。

週末の事前案内会が既にほぼ満席って、
なんだかんだで東中野の買い物環境と通勤利便性が評価されているということでしょうか。

>>68 匿名さん

東中野からは少し遠く、落合が近いです！
(遠いといっても徒歩圏)
どこのマンションも事前案内会は結構埋まりますよ！

傾斜地って、どうですか？

>>70 匿名さん

自分も気になります。
地震、大雨の時の影響
日当たり、これはドライエリアで対応か
など

それってとても大事なこと。

しかも、第三者出入りのセキュリティラインが緩いね。傾斜地マンションは共用廊下がトンネルだよ。
こりゃ、住友中野に流れそうだな。

ここを買うなら住友の中野駅利用出来る物件の方が総合的にも良い気がします。

>>73 マンション検討中さん

調べればわかりますか？他のマンション名はタブーとかだったら、返信不要です。

業者さん(中の人)の書き込みも多いのかな
極端にアゲとかサゲ、他をアゲとか、詳細情報とか

>>74
73が言ってるのは高すぎて苦労してるシティハウス中野テラスだろうね。
どっちが良いかは人それぞれだと思う。

都心通勤者なら東西線駅5分のこっちを好む人も多いんじゃない？
朝でもうまくすれば座れるし、同沿線の神楽坂や早稲田と比べたら断然安いし。

神楽坂とは比べるのは、、
早稲田なら、いや、新宿区だしなぁ。区の財政面的に良いものねー子育てにおいても色んな補助とかちょいちょい違う。
妊娠レントゲン無料の回数、入園補助金、予防接種補助金。
話はそれてしまったけれど、
大事なこと。

>>77
現在新宿区在住ですが、たしかに子育て関係の補助は手厚いです。
でも全部使っても100万以下の補助ですし、値段が1000万違うとしたら気になりませんね。

それに住んでみて感じるのですが、東京圏以外で「新宿区に住んでいます」って言うと歌舞伎町など歓楽街のイメージだけでとらえられて「子どもたち可哀想」と言われるのが嫌なんです。
文京区に買えたらいいのですが、とても手が届かないし。

アドレスよりも間取りとか陽当たりとか立地とかもっと大事なモノあるんじゃない？

検討するなら、地上の
東向きか西向きっていうことになるんだろうなぁ。

>>79 匿名さん

大事なモノあるけど、アドレスは価格に直結するのは事実でするね

>>78 匿名さん

中野区に住んでる人がオタクの街と言われていましたけど、
まあそんなん言われるのは、よほど地方の方でしょうし深い意味もないのかなって思います。私は。
地方の方と接する機会が多かったら嫌かもしれません。

>>78 匿名さん

つまり、この場所はいい場所って言いたいの？
建設地見ましたか？
えっ？ここに建てるんだ？
って、思いましたけど。。。

>>76 匿名さん

シティハウスには弱点無いが、
こちらは、、、、

シティハウスは駅遠がね…

この場所、賃貸で住むなら何一つ不都合はないんだけど。
買うとなると敷地内（隣接？）の公共施設との兼ね合いが心配になる。
従来はこういう施設は都営住宅とか区民住宅に併設されていて、分譲住宅と一緒というのは見たことがない。

>>86 マンション検討中さん

ほんとですよね。
明日は目の前の公園でお芋とか焚き火で焼くらしいですよ。素晴らしいイベントですよね。でも、マンションが建った後もやると丘の上の部屋の洗濯物は燻されないか心配です。そこは協力して部屋干しとかになるのでしょうかね。
知らない人からすると、公営住宅？に思われないかが気になります。公営住宅も良いですが、値段の割には安くみられそうで嫌だなとケチな私は思ってしまいます。

>>87 匿名さん

不動産を検討する時は、
立地 価格 間取り
だけを気にしましょう！

>>88 匿名さん
その「立地」について >>87 さんは
言及してるのではないかと

こういう公的な施設はたしかに必要なのだけど、分譲マンション併設が良かったのかどうか。。。

たとえば大災害が起きた時は避難所になったり仮設が建ったりするでしょう。
大不況で街に失業者があふれたら、この場所で炊き出しや就労支援が行われるかも。

そういう不特定多数が出入りするスペースとの仕切りが心配になります。
クヤクションのように構造的に完全分離されていればいいですけど。

>>88 匿名さん

投資ならね。
デベロッパーさんはそれで判断かな。
ま、住むなら住環境や、まわりの目はそれなりに気になるでしょうな。前にあった◯◯区のイメージしかり。そもそも立地に含まれるとも言えるが。

推す人は業者さん？他を推す人は他社さん？
ほんまに欲しかったら推したりしたら競争率上がる思ったりせんかな。
貶すんは競争率下げたいんかな。貶してはないか。

ありがとう。いよいよはじまるね。どこもそうだがやはり休みの日は埋まりがちだね。１日何組なんだろうか。掲示板の内容を踏まえた話を聞くのが楽しみだな。もちろん売る方も買う方も掲示板はみているだろうから。興味はあるので納得のいく説明を期待。

間取りはいいね。素晴らしい。（一部苦しいプランもあるけど）
逆にこれだけの間取りだと高級路線狙っていそうで値段が心配。
４LDKとか億超えるんじゃ？

>>94 匿名さん

あまり細かな質問しない方を中心に契約するんじゃない？相手にされないのでは？
そのぐらい多くの予約入って、すぐ売れちゃうのでは？
セキュリティや第三者がどうしたとか傾斜地とか、気にしてたら出遅れそうな予感が。。。

>>96 匿名さん

自分はそんなに質問するつもりはありませんが、仮にたくさん質問した方が相手にされなかったら不親切すぎやしませんかね。
そんな対応しなくとも、すぐ売れちゃうからそれでも良いというスタンスなら仕方ありませんが。そのスタンスは自分だったらひきますね。
まあ、セキュリティ、第三者、傾斜地が気にならない方もたくさんいらっしゃるでしょうし、それぞれですね。

年内週末はほぼ満席か。行けないな。

>>96
＞セキュリティや第三者がどうしたとか傾斜地とか、気にしてたら出遅れそうな予感が
気にしてるから出向いて確認する人もいるんじゃ？
出遅れるとか、何言ってるの？

>>97 匿名さん
セキュリティとか傾斜地とかよりも、価格次第で売れ行きが決まる。でもグランドオープンまでは価格分からない。
事前案内会の感触見て判断だろうね。

この辺りで、この規模は少ないから
注目はされるだろうね。

>>99 匿名さん

価格。おっしゃるとおりだね。
確かに高いと売れ残ってる。
言われている8000万円代中心だと
うーん。もう一声！ってなりそう。
なんつーか、ちょうど最も手強い層の書い手が集まりそうな価格帯だよね。

実際、某新築他マンションも最初は盛り上がっていたけど、今やかなり失速している。

ブリリアならセキュリティとか心配はなかろうもんって安心はあるな。注目される物件でヘマはやらかさないでしょう。って単純かな。

>>95 匿名さん
強気で広めが多いですよね。
8000万以上でしょうが、建設地見たら
傾斜地は真っ先に気になるんだけど、
明日見学された方の印象も投稿お願いします！

>>101 匿名さん
自分も見学された方の印象聞きたいです。
よろしくおねがいします！

>>101 匿名さん
まっ、こんなもんでしょ
っていう微妙な予定価格でしたよー

山手線の内側は手が出ないので、この辺りを検討中
現地を見に行って崖地が気になり、見学はまだ申し込んでいないのですが…
シティハウスも平地ではなく傾斜地に建っていますよね
中野区は川が多く、異常気象による水害とかは大丈夫そうですか？

86)
たしかに目の前の公園の使い方も気になりますね。保育所の送迎時など自転車も多そうですし人の出入りなども考えてしまうと、賑やかになりそう。

区民活動センターの広報誌におかのうえ公園の紹介が大きく出ています。
ttp://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/174200/d020217_d/fil/44-1.pdf
区も推しているプロジェクトだと分かります。
東中野は都心に近い割に閑静で、とてもいい街ですよ。

>>106
リンク先見ました。

＞二年後を目処に見晴らし台も完成予定。
これってこのマンションの屋上のことですよね。

＞通称『ゆうれい坂』。この坂道は少し勾配はきつめですが、運動不足解消にはぴったりです
賑やかになるのでしょうか。

近隣住民でして、マンション自体のことはよく分かりません…
「中野との違い」が話題になっていましたが、東中野の良さ、以下の点があります。
・新宿に近い（震災とか電車不通時に安心です）
・大江戸線（青山、六本木、麻布十番、汐留に乗換なし）
・山手通り（車乗るので）
・スーパー成城石■（区内でここだけ。駅ビルも便利）
・大型スーパー（２軒とも大型駐車場あり）
・人情商店街（ギンザ通り）
・難関塾（お受験の慶Ｏ会、中受のジ●ニアス）
・有名な趣味教室（フラワーアレンジメントのＩ先生、料理のＨ先生）
役所は滅多に行きませんし、住民票はコンビニで取れます。
総武線・東西線の中野始発、座れなくてもあっという間に都心へ着きますよ(笑)。
中央線快速は深夜早朝はありません。

最寄り駅が複数あって立地の良さから、かなりの高額になりそう。
ただ、同じ３ＬＤＫでも、専有面積の広さを含めていろいろプランはありそうなので
狭くても便利な物件を考える人もいるだろうし、かなり人気物件になりそう。

75平米で9000万
他は間取りが凸凹でも、7500万
モデルルームは、12000万

かなり、ビックリしました。。。

立地からすれば、その価格帯で適当と判断する方も多いでしょう。エリア内でライバルも少ないし、売れ行きは良くなると思うよ、

このエリア、値段がすごく上がっています。
ここの北側にある落合ハイムは築15年以上ですが3LDKで7000万円しますし、
南東側のパークハウスだと7500万以上。分譲時の1.2～1.5倍になってます。
東側の築45年の東中野ハイムですら70㎡が5000万前後。
永く住んでいる者としては驚くばかりです。

保育所がマンション内に入っていたり、屋上が一般開放などの点が気になってしまいます。。。。。

日曜見学しました。
満席で賑わってましたが、私たちは見晴らしいい部屋は無理っていう価格設定でした。
駐輪場がエレベーターで地下って、セキュリティではいいけど、ちょっと面倒かなと思いました。
それと部屋の窓が小さく、実際は暗いかなとも思いました。
路線アクセスはいいから、検討したかったけど、
難しそうです。

>>113 評判気になるさん

かなり、特殊ですよね・・・

>>86 マンション検討中さん
今日見学してきました。中野区一体型での様々な施設との融合がすごく気になりました。きっと同じ感想が多いのでは？

115>>
どなたかも書いていらしてましたが、保育所や区民センターと一体な感じだとマンションとしての高級感的なものが薄れちゃうのかな。賃貸としては良いけど分譲としての購入は悩みますね。

>>117 評判気になるさん

薄れますよねー
いっきに公営感でてきますよねー
保育所はまだしも、区民センター併設ってーのが公営っぽすぎる。。
あそこの公営マンションでしょ？え？違うんだーてきな。

管理費どーなんだろ。
見晴らし台などの管理費払わされそー

>>112 匿名さん
下がる時くるんかなー

>>113 評判気になるさん

めっちゃ引っかかります。
自分は正直いやです。

>>110 検討板ユーザーさん

ならば、シティハウス中野の方が良くない？

>>121 匿名さん

駅遠

>>117 評判気になるさん

プライベートガーデンも、住民と保育園児用
だと、北東棟検討者にはネックだなぁ。

>>123 匿名さん

うちは、共働きだから全く気になりませんよ。
土曜日預かりあったとしても、人数少ないでしょうし。
不特定多数じゃないからこわくもないですし。

こちらの近くに住んでいます。数年前、このマンションのすぐ隣にある稲荷あたりが崖崩れを起こしました。当時テレビ局なども来ていました。このマンションは擁壁工事バッチリですが、そのぶんが住民負担として価格に上乗せされています。駅遠はそれほど感じませんよ。小滝橋車庫が近いので、高田馬場までのアクセスも良いです。

>>125 匿名さん
価格上乗せはどこ情報ですか？

>>123 匿名さん
保育園児って意外と保育士といる時はうるさくないですよ。家帰ったらうるさいけど笑
まあ、うちもダブルインカムで日中いませんので北東もガーデンも良いと思ってる。
子をそこの保育園に入れてさえくれれば、絶対買う。住民枠つくってくれないかなー
マンション買ったら負の資産増えるし！

>>127 匿名さん
保育園通うたった数年にそこまで重きを置かないけど、西向き1階を検討してます。
ただNo.125さんの崖崩れ情報が気になります（涙）

>>128 匿名さん

一階って庭付きですか？
魅力的。
庭がつくと安いんですか高いんですか？
モデルルーム行きたい日あいてなくて。
よかったら教えてください。

ペット可かなー

>>110 検討板ユーザーさん

年明けからは、坪10万下げてくるだろうね。
でも、価格よりもプランで不人気になりそうだ。

>>130 匿名さん

え？下げてくるんですか？

>>130 匿名さん

要望書の入り具合だろうけど、
現行の価格ままで始めるんじゃないかな？
いきなり価格調整は、今回の2社では無いような気がします。

今朝の掲示板。

>>132 匿名さん

この物件は要望書はまだ受付けていません。
いい加減なコメントは差し控えなさい。

>>134 指摘さん

年明けから要望受付ですよー

ゲストサロンの場所ってどこなのでしょう…？

東中野1-8（ﾙ･ﾊﾟﾙｸ東中野第1駐車場）です。

>>125 匿名さん

そんな場所に、土地代ってあるんかな？

先週の平日枠にゲストサロンへ行ってきましたので頂いた情報と私見を書き込みます。　※参考になれば…

商談スペースは平日でしたが満席でかなり盛況の様子でした。

全体計画について自分が気になっているところを中心に聞いてみたのですが
区民活動センターや区立おかのうえ公園は当然ですが、高台の高低差を埋める公園隣接のEV（自転車利用可）は中野区所有の為、管理は行政との事。
行政公募要件としてマンション所有地内にある施設としてはエントランスが別に設けられていましたが保育施設（認可予定で東京建物キッズが運営予定との事）、コミュニティルーム、プライベートガーデンの3つ。
コミュニティルームは地域交流施設としても利用するようですが居住者以外の利用は時間制限が設けられるそうです。一方でマンション所有者は貸切も可能なスペースとしても利用が可能になるとの事。プライベートガーデンは基本居住者のみの利用で鍵がかかっているとの事なのでお子さんがいる家庭には嬉しいスペースですね、ただ認可保育の子供達も一定時間は使うようです。※詳細はこれからとの事でした。

それ以外には駐車場・駐輪場・ペット足洗い場程度でそれ程目を引く共用施設は無いようです。
CGを見ると妙に大きく見えますが規模としては97戸なので、この程度がランニングに響かないよう調整をしているのでしょう。

書込みでも議論になっている肝心の価格ですが、案内いただいた価格表は歯抜けになっていてまだ各方位？のバランスを調整しているような感じでした。
ざっくりいうと高台の上に立っている棟がNorthTerraceで西側も東側も公園なのでかなり恵まれた環境になっています。
逆に崖下はSouthTerraceと記載されており方位は南で良いのですが普通の道路と一戸建てに面している上に面積帯が70㎡を割った3LDKになっているのが特徴的でしたね

価格的には中央・総武線8分でおそらく坪単価的に380万円を超えていないので荻窪・阿佐ヶ谷エリアよりもかなり安い印象を私は受けました。
※ルーフバルコニーや新宿眺望の特殊住戸は1億を超えていますので＠400を余裕で超えています。
ただ、東中野駅というマイナー駅ではあるのでそのあたりは仕方ないのでしょう。
一方で東西線・落合駅が5分とかなり近く都心へのアクセスがJRだけではないので、この辺にメリットを感じる方達にはやはり割安だと思います。
「大江戸線」も使えるようですが、私的にはダイレクトに中心へ入っていかないのであまりメリットは感じていません。西武線に実家のある方や都庁前あたりに勤務されている方にはいいかもしれませんね

◆感想
普通の大手不動産会社が建てているブランドマンションとは少し趣が違った印象を受けました。と言うのも中野区主導という性格が案内を受けていてところどころに出てきます。
「地域コミュニティの中心となる機能を持たせる」←誤解を招きそうですが、マンションではなく区民活動センターや公園の事です。とか、「多世代に対応する永住型マンションを作る」といった部分が住戸の面積構成に影響が出ていてこれまで私が見てきた分譲マンションとはだいぶ違う印象です。
良い意味でも悪い意味でも「行政からの縛り」を守ったプロジェクトなのでよく作られているブランド分譲マンションとは違った感じになっているのでしょう。

最後に、
この物件の特性は完全な高属性ファミリー物件だと感じました。間取りも96戸/97戸が3LDKですし、公園隣接や棟内の保育施設に区民活動センターと子育てに目が向いています。
なので子供が嫌いな方や単身・2人家族の方達は合わない気がします。
通勤便も良いと思います、子育て環境に重きを置く場合は「あり」な物件だと私は感じました。

>>139 見学してきた印象さん

子育て期間はあっという間に過ぎるんだよなぁ。

>>139
レポート感謝です。
参考にさせていただきます。

>>139 見学してきた印象さん

近隣に住むものですが、崖地について、情報補足。

崖下の南棟あたりには、昔、教職員住宅がありました。交通量の少ない道路に面していて、便利で住み良かったようです。

現地をみるとなんとなくわかるかと思いますが、前のマンションなどから距離もとるので、陽当たりは抜群だと思います。

>>139 見学してきた印象さん
レポートありがとうごさいます。

子育て環境としては区立小中学校の遠さがネックと感じます。

>>139 見学してきた印象さん

レポートありがとうございます。
私も見学者で、下の印象が一番強くて、
主人的には次に進み難い感じです。


良い意味でも悪い意味でも「行政からの縛り」を守ったプロジェクトなのでよく作られているブランド分譲マンションとは違った感じになっているのでしょう。

>>139 見学してきた印象さん

レポート見ました。

私は凸凹の間取り、明らかに洋室側の窓が
少なく暗い間取り、がNGですが、
レポートに無かった間取りの印象はいかがでしょうか？

>>139 見学してきた印象さん

詳細はこれからとか、超こわいですね

>>146 匿名さん

元気なお子さんが走り回る賑やかなマンション。
でも、保育所や公園って、すぐに使わなくなるんですよね。
しかも、その保育所に入れない可能性もあるって、かなり切ないルールですね。

魅力が見えない！

>>139 見学してきた印象さん

子供が嫌いな方や単身・2人家族の方達は合わない

って、致命的じゃん、、、

>>148
致命的とはどういう意味で？
65.17m2～96.84m2という面積からも子どもがいるファミリーがターゲットなのは明白でしょう。
子どもの声にクレームをつけるようなワガママシングルや老夫婦がいないのは好ましいと思いますけどね。
住民のライフスタイルが一定の傾向にまとまっているほうが住みやすいと思います。

今日事前説明会行って来ました！
モデルルームは素敵でしたが、中野区なのに高いと思ってしまいました…
今都心に新築マンションで駅近の70平米超を買おうと思ったらやっぱり9000万くらいはするもんですかね…？？

>>150 匿名さん
うん。
都心で駅近で70平米なら
するんじゃないかな。
ご近所さんと賑やかに過ごすなら
ここでいいんじゃないかな。

>>151 匿名さん
やっぱりそうですよね…
値下りしなければ良しとするとゆう考え方もありますがやはり今は高いですね…
少し前ならもう少し安く買えたのでは？と悔やまれますが仕方がないですね…またしばらく待っても都心の駅近だと安くなる保証もないですしね。

>>152 匿名さん

今より高くなる保証も下がらない保証もないですよね。

普通の人が普通に働いて買えない時は割高なの。
どうしても必要＆買える、なら買ってもいいだろうけど、無理して買う時じゃない。
価格調整は必ず来る。

>>151 匿名さん

目の前の公園では、お祭り的なのが年数回ありますよね。
にぎやか。
落ち葉で焼き芋とか。

>>150 匿名さん
買えそうな価格はあまり好きな位置に無かったです。このマンションは、傾斜の南向きと、東と西向きの高台とでは、どちらが優位なのでしょうか？案内会では、それぞれいいところあるとの説明でしたので。

パークサイドじゃないかな。

>>156 マンション掲示板さん

価格のとおりなんじゃない

何を求めるかにもよるが

陽当たり
利便性
にぎやかor静か

>>155 匿名さん

パークサイドは、
積極的にイベントに参加することが
好きな方にはGOOD。
嫌いな方にはストレス。
だね。

>>150 匿名さん

2年後完成だから、2年後を見据えての価格？

2年後に竣工、その後中古市場に出た場合、この価格を維持できるかというと、かなり厳しいのではとの印象を受けています。
想定賃料からして、8000万円台の価格帯は割高感強いです。

>>161 マンション検討中さん
8000万という価格が！というよりは、広さや向きや立地条件からすると、割高な感じがする、ということじゃない？

条件からすると高い高いって意見ばかりですが、いくらなら妥当なんですか？

>>139 見学してきた印象さん

子供が居て、
子供が小学生低学年まで住んで、
子供が9歳ぐらいになったら買い替えが
いいのかもね。

>>164 匿名さん

中学あるいは高校受験には騒がしい環境ということ？

>>165 匿名さん

どう考えても静かな環境を求める方には
真逆なコンセプトマンションだよね。
地域交流に抵抗無いなら、いいんじゃないかな？

メトロとJRの駅が10分以内で、山手線も徒歩圏のパークフロントがこの価格はどう考えても安い。地域共生は好き嫌いあると思うので、そこが妥協できれば明らかに買いの物件でしょ。グランドメゾン目白新坂を彷彿とさせるものがある。

>>167 マンション検討中さん

掲示板みてきましたが、崖地で叩かれてました（ ; ; ）
目白・・・ですか？

>>28 匿名さん

見学者で検討者です。

その後、有益な情報ありますか？
グランドオープンには、管理規約や管理費が
決まると説明は受けましたが。

>>167 マンション検討中さん
グランドメゾン目白新坂のどの辺りを彷彿とさせるんですか？あちらは山手線内側、プレミアム立地であり、本物件とはかなり差がありそうですが、、、

>>163 匿名さん
マンション購入で考えられる様々なリスクを考えれば、賃貸に出した際の想定利回りで年5%は欲しいところ。
本物件では想定賃料260,000円位と説明を受けたが、パークフロントの標準的な部屋(86,000,000円位)であれば、多めに見積ると300,000円位の賃料は見込めるでしょう(勿論、これで借り手が付くかは別)。
そうすると年間賃料3,600,000円で単純利回り4.18%。5%とするならば、物件購入費は72,000,000円にならないといけない。どんなにこの物件を愛していたとしても平米100万の77,000,000円位までが本来は妥当な価格なのだと。イメージ1?2割高いイメージ。それに、実際購入すれば、固定資産税や増え続ける管理費、修繕積立金など、コストはより増えていく。利回り5%の好条件の物件なんて、どこにもないじゃんと批判されそうだけど、だから今のマンション価格は高過ぎると思う。デベは売った後はノーリスクだが、購入者は買った後、全てのリスクを被るのだから。但し、足元の他物件と比較しての妥当性で言えば、高過ぎるということはないと思う。その観点では売主としては妥当な値付け。
なので私は今はスルー。勿論マンション購入は投資ではないし、本来住むためのものだから、本当に今マンションが必要で、この物件に惹かれていれば購入した方がいいと思う。自分はそこまでの魅力を感じなかったというだけです。

>>171 マンション検討中さん

今見送るとして、価格下がるとしたら今後は株価関係ありますかね
出来ましたら見通しお聞かせ願えたらと思います。

>>172 匿名さん

まわりくどい検討方法かなって、思ってしまいます。欲しい時が買い時だよ！

171さんのご意見は現在のマンション相場の総論でもあるかなと。それに各自の価値観加味して判断したらいいんじゃないすかね。

>>172 匿名さん
株価について言えば、今年は様々なリスク要因を抱えてますので、下落の恐れはありますよね。その時は現状でも冷えているマンション市場はより厳しくなるでしょう。ただ、新築は下がらないかも知れません。大手中心の市場になっていますから、投げ売りまでは期待できないかと。一方間違いなく、中古市場には影響あるでしょう。
私としては、無責任かも知れませんが今後確実に安い新築マンションが買えるから、今はスルーした方がいいと言っている訳ではなく、周辺の中古価格や賃料からすれば、この物件の価格は相当に高い価格であり、将来負の資産になる可能性が高いと見ているためです。合理的に考えれば、中古や賃貸を選択するしかない水準だと。私達が買うのは新築マンションでもありますが、将来の中古マンションでもあります。周辺の既存物件の価格帯や賃料を意識しない訳にはいきません。そんなことを言ってたら一生マンション買えないじゃんと言われそうですが、仮に今の水準が未来永劫維持されるなら一生新築マンションは買わないと思います。買っても中古。
勿論地元の名士の方でご子息にこの物件を買いたい、パワーカップルで幾らでもリスクを取れる、どうしてもこの場所にマンションがないと困るという方等は買ってもいいのではと思いますが(実際買える方は幾らでもいらっしゃると思います)、多少でも無理をして購入する方には危険な感じがします。これが駅直結とか特殊な物件なら資産価値は維持できると思いますがね。

>>173 匿名さん
購入資金に余裕があり、どうしても欲しい物件であれば、買いたい人を無理に止めるつもりでコメントしてる訳ではないですよ。損得勘定抜きに購入に踏み切れる勢いがあるのであれば、それは素直に羨ましいです。まあ、お高い買い物なんで、誰しも気持ちが盛り上がります。あくまで冷静な判断をするための参考意見の一つとして聞いて頂ければ。

>>175 マンション検討中さん

パワーカップルって家にいる時間少なそう

>>177 匿名さん
おっしゃる通り、パワーカップルは同じ金額を出すなら、別の物件を選びそうです。
都心に近いとか、駅近とか。

>>178 マンション検討中さん

そうです。
ここは、元気なお子さんが大好きな
ファミリー向けタイプなんです。

たしかにリゴヴージュとか良質な中古と比べると新築とはいえややオーバーレイトな感じがする。
中野駅徒歩圏内でもないのに文京区の徒歩10分前後の物件が買える水準。利便性はいいけど、唯一無二の存在にはなれないから、あくまで実需の物件。

リヴゴーシュについては築7年程度の築浅ですが、この中古マンション高騰下でも坪300万円前後での売り出しが多く、それでも動きがいい訳ではありません。本物件の坪単価は380万円程度ですが、将来的にリヴゴーシュと同水準程度に収斂していく可能性があることも念頭に入れる必要がありますね。

施工会社のNB建設とは、どのような建設会社なのでしょうか？

やっぱり販売予定価格は、下げずに突入？

買うのは、これの状況見てからの方がいいかも。思いっきり頭上を通過する模様。
https://1manken.hatenablog.com/entry/list-of-districts-under-new-haned...

そんなことより、
地盤（安全）や間取り（住み心地）が大事。
南向きが崖地なのが痛い。ブランドでどこまで惹きつけれるかだね。
一昨日見学したけど、80タイプモデルルームが狭く感じました。価格発表だからか混んでましたね。シアターは5組で鑑賞しました。

>>185 匿名さん
なぜ狭く感じたのでしょうか
分かりますか？？

>>185 匿名さん

その1億以上タイプしか
モデルルームは無いの？

2タイプのモデルルームは無いの？

販売戸数９戸ってなってますが、
これは優先分譲だから、少ないのでしょうか？

ディベロッパーは出来るだけ1期で売り出し、顧客を付けて、契約させたいはずですが、申し込みまで見込める客をそこまで集められなかったのではないでしょうか？やはりコストパフォーマンスの悪さから厳しい立ち上がりなのだと予想します。

>>188 マンション検討中さん

間違えたんじゃないの

価格帯からいっても飛ぶように売れるマンションじゃないよね。
完成までに売り切れば御の字じゃない？

>>191 匿名さん
このペース、何かテコ入れしないと竣工までの完売は難しいような。
来場者とか申し込みまでの歩留まりとか、一般的に期が進むほど厳しくなるから。

>>192 匿名さん

これから要望書が増えてきたら、販売戸数も増やすって言ってましたので、最後はどのぐらいになるのか注目です。

>>189 匿名さん

ソライエ成増のようにならないらためにも
軌道修正が必要かも知れませんね。

>>194 匿名さん

ソライエさん、そちらはどうなったんですか。

ってか、なんだか他マンション名ちょいちょい出てきますが、あんまり参考にならない気がするのは自分だけでしょうか。どちらが優とか劣とかじゃなくて、何でそこが出てくるのかいつもわかりません。どうしてそのマンション名が出てくるのかとかを教えていただければありがたいですが。
他意があるのかなぁ。

昨日見学しました。他の方と同時に映像見たり
アトラクションの雰囲気で圧倒されました。

モデルルームは、オプション多くて、更には自分たちには
手が届かない広いタイプで、残念ながらピンと来ないまま、家路につきました。
入居まで約2年有ると、貯金出来ても金利も
不透明ですね。

完成したら、きっと迫力が有ると思いますけど。

>>187 匿名さん
モデルルームは一つだけでした。

>>189 匿名さん

傾斜地だと、南向きの北側洋室や共用廊下は
かなり暗いのかな？

>>192 匿名さん
入居開始まで、1年半あるから慌てずに
高値維持かもね。
規模の割には完成が遠いなぁ?

いよいよ、新宿マンションの初月契約率が50%割れ。このマンションも竣工までじっくり販売とか悠長なこと言ってると大変なことになるかも。

1期9戸ですら、順調に売り切れるかどうか。
確実に検討者はバブルの終わりを意識しつつあるのではないか。