パークコート南麻布ってどうですか？

タワーにはできなかったのかな。せめて麻布十番駅直結のアクシアぐらいの高さに。なんか色々中途半端なんだよね、ここ。
ちなみに首都高大橋ジャンクションにベタ付け目黒川沿い低地のクロスエアタワーは即完売。新築時分譲価格は坪単価250万円ー350万円。目黒区とはいえめちゃめちゃ安かった。しかし隣のプリズムタワーは全くの不人気。高速ジャンクション沿い目黒川沿いは同条件で駅には更に近いのに販売は大苦戦。新築時分譲価格は坪単価450万円ー550万円。目黒区でこの単価は流石に割高。その後、中古で流通し始めた時、両者の価格は逆転。
なので、ここも価格設定さえ間違えなければ売れるし、価格設定を間違えれば不人気物件となり、それがスティグマとなって将来その価値を大きく下げることになると思う。

三田小山西地区の再開発マンションは、こちらより一割程度は安く出てくるでしょう。
立地が違いすぎますが、タワマンってことで一割の差に縮めて評価しました。

一割安ってことは坪単価450万円ー540万円あたり？三田小山町でそれはいくらタワマンでも無理。相当販売に苦戦するのは間違いない。坪単価350万円ー450万円の設定なら投資に値すると思う。

まあこんな事書いてるやつは
三田も無理

>>632 匿名さん
大差ない条件の築10年程のパークコートやシティタワー麻布十番が幾らで中古成約してるか見て見なよw

>>626
ないです。

EV着床制限ネガ?みたいな投稿が複数あるようので、正しい情報を提供します。
10Fまでのフロアには着床制限がありませんが、11F以上はEVホールと内廊下の間にキー解除が必要な自動ドアが設置されているようです(4重セキュリティ)。この高層階の75m2以上の部屋は他にも駐車場の優先権がついていたりと、プレミアムフロア的扱いとなっています。
立地に関しては懸念点がなくはないですが、麻布十番までフラットアプローチ5分、西側は麻布通り(+首都高)と真逆かつ35m制限地区ですので、西側高層階は魅力的な条件だと感じました。当然その分価格にも反映されていますので、値付けの妥当性については判断が難しいですね。

プレミアムフロアに関連して。管理費が階層に関わらず平米当たり395円で算出されているが、636さんが書かれている通り、11階以上はセキュリティ面で歴然とした差別化が図られているのだから、面積当たりの管理費が同額というのは10階以下の居住者から不満が出ると思われる。デベも11階以上はプレミア階と言っており、高度なセキュリティを備えているのだから、それにかかる費用(維持管理費用)も10階以下の住戸と同額のはずがない。プレミアムフロアを設けながら、階層を無視して管理費を算出すると、将来、管理組合で揉める原因になる。(デベは売って終わりではなく、そこも考えるべき。)

綱町の三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センターの土地、三井不動産レジデンシャルが取得した模様。相当な高額物件になりそうな予感。
https://www.stepon.co.jp/f-news/2018/0329_3793/

三田小山西地区再開発にはめ込まれるくらいなら、麻布アドレスのここ買うでしょ。

>>637 匿名さん
私も同じ事思ってました。低層階はセキュリティの差があるし、賃貸部屋と同フロアなのに管理費一緒って変ですよね。

三井綱町倶楽部の向かいが販売開始になる頃には、南麻布のここは「いまになって思えば割安だった」となってるかもね。

確かに。予定価格に調整が入ってだいぶ目に優しくはなったね。
共用部はUDS起用により出色の出来だと思う。規模感はタワマンに敵わないけど、非タワーのPCらしく外壁に吹き付け部分は皆無、タイル+木材で仕上げていて上質感がある。まあ沖式の240万/平米はさすがに高評価し過ぎだけど笑

正確な情報を。調整入ったのは予定価格が高過ぎた高層のみ。ここの立地で2億超えると他物件に敵わないと三井が恐れた。調整入った分、低中層は割高感が増した。あと、低中層は投資向け(賃貸)部屋ばかりで自ずとセキュリティも高層より悪い。価格だけでなく、いろんな意味で低中層は高値掴み。

そもそも投資目的で賃貸となる見込みの部屋が多い=セキュリティが悪い、って全マンションに当てはまるのかね。ここの賃料がいくらになるか知らないが、相応の属性でないと入居できないでしょ。
しかも40-50階規模のタワマンなんかもっと多くの部屋が賃貸に出されるわけで、ここを検討する人にとって際立ったネガにはならないんじゃないかと。
どうしても許容できないなら全部屋80m2以上とかの低層マンションがいいんじゃない。その分共用施設とかコスト(価格・維持費)とか、あきらめないといけない部分が別に出てくるけどね。

住民の属性を言いたいのではなく、10階以下は賃貸向けが多く、住民の入れ替わりが頻繁になるのに、どうして11階以上よりセキュリティを弱めたのか、さらに11階以上の管理費や修繕積立金にセキュリティを強固にした事で発生する費用が付加されていない事から、10階以下は「割高」と書かれているのでは。
確かにタワマンでも低層には投資向けの単身者住戸はありますが、全戸数の半分以上が単身者住戸ってことはないです。ここ、一応、パークコートですよ。管理組合どうなるんだろう。

近所に住んでいますが、今日も朝からヘイトスピーチの騒音が酷いです。
現地より奥まった所でこれだけうるさいので、購入検討されている方は日曜日に一度確認された方がいいと思います。

十番の仲介によると、近隣の中古のピークは昨年後半までだったようです。最近は売出価格での成約は難しく、5～10%は割り引かれている(だから売出価格にビビらないように)との話。定借のレジデンスも常に4～5戸は流通し、買い手も交渉しやすくなってきたそうです。定借でも良ければご検討されては？もちろんレジデンスは元が安かったので、多少値下げしても売り主は含み益を得られると思いますが、残念ながらここは中古市場では相当厳しいでしょうね。

ここの不人気さを鑑みると、次の三田小山の再開発マンションは安値で出さざるを得ないでしょうね。

参考になると思われるのが、ザ六本木東京の低層階のスーペリアレジデンス。30平米前後で月額20万円未満の賃料設定。さほど属性が高くなくても借りれなくはない。
https://kenrent.jp/search/165026/
ここの中低層の賃貸だとそれ以下の賃料設定にしないと借りてはなかなかつかないかと。
ちなみに、ザ六本木東京の賃貸の入居者層はパーティ屋や半グレかホストみたいなのが多くて、共用部のルールが守られていない。そのため、まともな人が借りても嫌になってすぐに出て行く。結果として、賃料を上げたくてもなかなか上げられないという悪循環にはまっている。ここの中低層も多くが賃貸に出された時には、素性の悪い入居者に共用部分を台無しにされかねないという心配はある。

＞＞649 匿名さん
全然参考にならない。
六本木ど真ん中の物件と南麻布のパークコート、入居者が同じような人々であると想定するのはあまりに無理があり過ぎやしませんか(苦笑)。しかも比較対象物件の築年数や専有部のグレード、周辺環境等が全く考慮されていない。

パークコートでここまで評判悪いのはなかったと思う。高価格帯になるのはわかっていたが、中身が想定外にひどかった(投資部屋の多さ、コンセプト不明な水盤など突っ込みどころ多数)。頑張って買える層も、余裕で買える層も両方の客層を失望させた。担当者の処遇が心配だ。

この場所のマンションをパークコートで厚化粧して高値で売ろうなんて消費者を舐めるにも程がある。レオパ○スこそ相応しい！

651さん
中身が想定外にひどかったとのことですが、MRではどのあたりが気に入らなかったですか？
タワー含め複数のPCを見学しましたが、それらと比べても居住空間のグレードはむしろ高いと感じましたが。

中低層の投資部屋の多さと意味不明な水盤などって書いてあるようだが。

ああ、その2点だけってことですね。
中身とおっしゃるので、マンションの本質的な部分(内装、外観、構造)がお気に召さないのかと認識してしまいました。

など、ですから他にもあると思われます。

どうせモデルルームにも行かずにHPみてネガってるだけだろ。
意味不明な水盤て、じゃあ意味のある水盤てなんだよ。その評価こそが意味不明。
パークコートのスレはどこも変なのに粘着されて災難だな。

>>657 匿名さん

MKが嫉妬してパークコートに張り付いてるね

>>638 匿名さん昨年2月850億のかんぽ生命の利益になったとありますから、原価簿価によっては1000億円の土地。三井が威信をかけて取得した。とありますから相場無視の入札だったんでしょうか。レジデンシャルが買ったならマンションなんですかね。どんなのになるのか楽しみ。麻布霞町のような構えに上階三田日向坂のようなメタル、ガラスの構成のパーマンかな。

旧かんぽ跡地は敷地面積がかなり広大なので相当力の入ったモノが出来そう。

はい、スレ違いですね。
以降は「綱町三井計画」スレでどうぞ。
ここを購入できない検討者層には縁のない話でしょうけど。

管理費の不平等問題は皆さまどう思われますか？高層階はプレミア付きなのに管理費、修繕費が中低層階と同額って変ですよね。

マンションの価格にはグロスと坪単価という概念があり、例えば30m2と100m2の部屋では専有部のグレードが大きく異なっていたとしても前者の方が坪単価が高いことがあるわけです。管理費にも同様のことが当てはまるのかそうでないのか。一般論としてはどうなのでしょうね。
水盤を多用(1F/RF)した共用部、価格帯、コンシェルジュサービス等々を鑑みると400円弱/m2/月の管理費は妥当と感じましたが、これが高いと思う方は検討から外したほうが長期的には身のためでしょう。

>>658 匿名さん

パークコートのスレはどこも伸びるし荒れるね
乃木坂とか浜離宮とかもあることないこと針小棒大な誹謗中傷がひどかった印象

ゴミ捨て場が1Fのみって時点で検討を断念しました

今日も朝から仙台坂下のヘイトスピーチがうるさいな。うちはこのマンションの建設地よりももう少し白金高輪寄りだが、それでもかなりの音量で聞こえてくるわ。

>>666 匿名さん

まあ、銅像建てるよりいいでしょ。

昨日現地周辺でヘイトスピーチ見ました。これが日常風景になると思うとドン引きですね。警察官の数も半端なく異様な光景。少なくともファミリーの方は絶対に見ておいた方が良いです。

麻布十番の界隈はそうですよね。
飲み屋も密集しているので、そもそも子供が生活する場としては想定していないのです。
三田一丁目の首都高古川沿い低地エリアも、同様です。

でも週末の網代公園は子連れのファミリーで賑わってますよ。

ゴミ捨て場を見逃してた。ありがとうございます。

パークコートでからり床。一億出してからり床。

>>670 匿名さん

ダボダボの服と丸眼鏡を着けた眉毛の太いママ達がたむろってますね。

笑

それはヘイトスピーチなのですか？
無法国家に対する真っ当な抗議なのでは？

>>672 マンション検討中さん

からり床って？

TOTOのユニットバスの床のことではないかと。

>>674
いやいや、毎週末のように仙台坂下に集結している街宣車の音声は、下品で激しい暴力的なスピーチですよ。オラァーっ！オマエらぁ！みたいな感じで、小さな子供には聞かせたくないですよ。うちは子供がもう大学生と高校生なのでなんとか我慢できますけど。

モデルルーム行った際にも営業さんから伝えなければいけない項目として毎週韓国大使館のヘイトスピーチの街宣車が必ず来ると説明されました。主に昼の時間帯らしいです。

日本の大使館前に変な銅像置いてウィーン条約違反、日本人にヘイトスピーチ、条約反古にする国は、抗議うけても仕方がない。言論の自由の範囲内。