パークコート南麻布ってどうですか？

埋め立て江東区の豊洲の東急タワーが坪400万超と言われてるのに、
低地でも南麻布アドレスで、最寄りが麻布十番のパークコートが坪500万切るわけ無いじゃんw

私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね～。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。

ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。

「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い４、５丁目でなく、仙台坂下の１丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。

このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。

しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。

この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。

しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。

南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。

ここって前に坪単価７００～８００位って書かれてませんでした？
値下がりしたのですか？

そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。

>>568 検討板ユーザーさん
三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。

供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
収束すべき適正価格はこう推測できます。

白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは？

麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。

流石に坪700万からは下げて、坪600万台にしてきたね。

坪700から600に下げたと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。

下げたんですね？以前、92平米で2億円で紹介されましたが、今はいくらになってますか？

>>583 マンション検討中さん
92平米で二億って意外と安いですね。

古川沿いは落ち目エリアなんですね。

こんな場所が坪単価500って落ち目どころか、7年前は坪単価350万円だったんだから、爆上げでしょう。
ま、私はせいぜい坪400万円が今の不動産相場でもこのエリアのフェアな水準だと思いますけど。

>>586 匿名さん
まったくその通りだと思います。マンション市況は完全に潮目が変わりました。三井はスミフとは違いますから、環境の急変に気付いていると思います。ここは坪400～450が妥当と思いますが、近隣で後続物件が発表されていますから、ここが高いと思えば焦らず待つことができますね。三井にとって最悪なのはここを高く出しすぎ(坪500以上)て販売が長引き、近隣の新築物件に客を奪われる事かと。

>>587 匿名さん

自作自演お疲れ様。小石川でも同じような主張を繰り返ししてますが、こんなことしても武蔵小山の価値は上がりませんよ。

以前も書かれている方いらっしゃいましたが、エントランスと屋上の水盤って、検討されている方たちからご覧になって魅力的な共用施設なのでしょうか？エントランスはともかく、屋上までわざわざ行くほどのエリア(眺望)でもなさそうですし、何より管理費が心配だなぁと。

屋上に上がって見えるのが元麻布ヒルズと六本木ヒルズ。ここよりも高級なマンションから見下ろされていることをわざわざ確認しに行くなんて、どうなのよ。

屋上から、富士山や東京タワーは見えないのでしょうか？

富士山は麻布山が近いので仰角的に山かげになって見えないと思う。
東京タワーはパークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワーが邪魔するけど一部分は見えるかも。

すぐ目の前にある 朝日南麻布マンション、
賃貸中ではありますが、坪260万（7階 31㎡ 2400万）
で売りに出されましたね。

いざ買うとなったら、ご近所の中古と比較して
割安な中古で妥協かもしれませんね。

麻布ですから、どこ高いですか？

>595 Chris

アザブノココ、タカイネ

麻布アドレス最低の立地で、コンセプトもファミリー向けか単身向けかよくわからないマンションが坪500～700ですかぁ。完全に危険水域ですね。バブルが弾けるのを待った方が賢明です。経済誌では、不動産バブルは今年の夏から秋には崩壊すると言われています。もちろん、モデルルームの営業マンさんは認めたがらないでしょう。でも、一例として、湾岸タワマンはハルミフラッグによってだいぶ厳しい価格競争にさらされているようです。ある意味、デベロッパー自身が、バブルを崩壊の引き金を引いているとも言えます。

予定価格ベースですが、検討していた中層階が坪600との事でここを見送り、後発を待つことにしました。高層階は当初より値下げしたみたいですがそれでも坪650くらい。広尾や恵比寿と違い、ここは市況が冷めれば一気に暴落する地域なので、怖くて手が出ません。

ここより少し高台寄りに建つ築20年のフォルム南麻布が70平米7400万円で売りに出されている。
このマンションは立地が劣るけれども建物のブランド価値が高いことを考慮して、プラス10%上乗せして考えても、
このマンションの20年後の単価は坪385万円ぐらいだと思う。

何人か営業と話しましたが、ここが坪500～650であることの妥当性を誰一人説明できませんでした。普通ならこちらが聞かなくても近隣中古の成約事例を示してくるところですが、どうやらここのエリア(南麻布の坂下低地エリア)では坪500どころか400でも中古の成約事例は皆無のようです。つまり買った瞬間に大幅な含み損が発生。最近のパークコートは物件のコンセプトもぶれてるし、値付けもおかしいです。昨年春に竣工したパークコート千代田駿河台も値付けに失敗し、竣工から10か月が経ちますが完成在庫を抱えています。後続物件を待った方が良いと判断します。

>>600 匿名さん

武蔵小山も同じ状態で坪500弱の妥当性の説明はしてもらえませんでした。現状の価格は妥当性のあるものでは無いのでしょうね。

ここ契約したものの、竣工前にバブルが弾けて、金利も上がり、その頃三菱の三田五丁目とかがここより割安で出てたらマジで耐えられない。でも、すごく現実味がある話。

首都高古川沿いは安い値段でしか売れないんですね。

首都高・幹線道路・川沿い低地物件を実需で所有したいと考える人は少ない。しかもGS横。賃貸投資用としてならありの場所だが、物件価格もランニングコストもパークコート価格なので正直回らない。パークリュクスで価格を抑えた賃貸投資用物件なら買いだったのに・・・。

三田五の三菱物件は相当安くだしてくると思いますよ。綱町じゃない三田アドレスは麻布よりもかなり見劣りするし、土地がもともと三菱グループの所有地で取得単価はかなり安いはず。大通り直面ではないものの、川沿い、低地、首都高そばという条件は同じ。
しかしながら、麻布アドレスに価値を置く人はそれなりにいるわけで、三田五と比較検討する人はそれほど多くないと思う。

>>605 マンション検討中さん
三田五丁目って、コートドールがあるのとケーヨーD2が近いのがとりえくらいでしょ？川向こうだし競合せんでしょう。
ガススタが難ありなのは認めるけど

修繕積立基金が高いな

中古時に2割落ちで坪380万円程度と考えると、新築時坪単価は475万円程度が妥当線かな。

将来バブルが弾けなかったとしても、坪600では高値掴み決定。中古も高騰していると言われる現時点で、隣のレジデンスが定期借地とは言え坪360～400で常に複数戸売りに出てる。ここは所有権だけどリセールは頑張って坪420～450が妥当。三井さん、坪600の価格根拠示してよ！買い手も簡単には騙されませんよ。

なんか1人このスレにストーカーが張り付いてますねw

>>609 匿名さん

騙されない賢い貴方は、買わなきゃいいだけ。ここでデベに呼び掛けているのは滑稽で笑っちゃう。

三田小山西地区再開発の場所よりは、正直言ってまだマシだと思います。
あそこは何一つ褒めようがない……。

駅近だけは評価できるかと

三田小山町再開発のタワマンは価格設定によってはかなりの人気物件になるとおもうよ。
目黒の首都高大橋ジャンクションのど真ん中かつ目黒川沿い低地にあるクロスエアタワーも、池尻大橋中目黒に近いタワマンというだけで大人気だった実績がある。
三田小山町再開発の物件も麻布十番至近のタワマンというだけで、首都高速目の前だろうが古川沿い低地だろうが、大人気になる可能性はある。
住みたくはないけど、投資対象としてはアリだと思ってる。

いずれにせよ近隣中古の相場感は自分で調べた方が良いですね。間違っても三井に聞いちゃダメ。南麻布全体の中古事例や麻布十番の事例を紛れ込ませて平均価格を上げようとするでしょう。中古を探すふりして地元の仲介業者に聞くのもアリかも。仙台坂下のエリアに限定すれば、昨今の市況でも坪300～坪400だそうですよ。

ここ仕様はどうなんでしょうか。モデルに行く都合がしばらくつかないのですが、説明受けた方いらっしゃいますか？パークコートならいいもの使ってるかとは思いますが…

このマンションの103平米の適正価格を教えてください。

>>616
流石に坪300はないかとおもう。
しかし南麻布低地の中古マンション売り出し価格を検索すると築10年以上25年以下で、350万円ー450万円が相場だね。成約価格は320万円ー400万円あたりかと。

>>618 マンション検討中さん
リセール時に含み損を出したくないなら、坪550万以上で買うのは危ないと思われます。16000万～17500万が限度ではないでしょうか。もっと予算を出せる方はそもそも南麻布の坂下エリアで家を探さないとも思います。坂上(広尾方面)の低層や白金台、高輪などを好まれるかと。

>>617 マンション検討中さん
エレベーター着床制限なし
天カセは居室全室ではない
逆梁なので天井きれい
室内仕様は専有面積によりけり、広い住戸は普通
広い住戸は早速予定価格下げてた（値段自体は自分にとっては安いが、割安か割高かは不明）

103平米検討してましたが、別のより広いマンションにする予定。
一番気になったのは単身者が多くなるであろう住民構成。

>>621 匿名さん

ありがとうございます。値段の割に高級マンションとは言い難い印象ですね。ファミリーなので単身住戸が多く着床制限なしが気になります。

パークコートなのに、10階以下はワンフロア12戸のうち8戸が40平米以下の投資向け賃貸住戸。住人の入れ替わりが激しい物件になるので、ハード面でセキュリティを高めても、常に隣人が入れ替わる事の心理的ストレスは消えません。その一方で、何故にエントランスと屋上に「水盤」を設えようと思ったのか？？？何度かギャラリー行きましたが、営業マンから一度も水盤を推す発言を聞いたことがないです。この物件は総合的に見れば、ファミリー向けでなく単身者(賃貸)向けですよ。

GS横で幹線道路と高速道路が目の前のロケーションは子育てには不向き。シングル、DINKS、シニア夫婦向きのマンションだと思う。それにしても坪単価500万円台はこのエリアにしては高すぎる。
あと、水盤は不要。

麻布十番や六本木ヒルズに近いのは生活が豊かになるという恩恵があると思う。

EVの着床制限はついていますか？

>>624 匿名さん

郊外の武蔵小山ですら坪500超えてるんだけど。笑

ここの価格と売れ行きが次の三田小山西地区マンションのベンチマークになりますね。

古川、首都高沿い、は同じ条件ですが、三田小山のように密接はしていません。

さらに三田小山西は首都高に囲まれるような立地であるため、騒音被害に加えて、足元が真っ暗で常に陰鬱な雰囲気です。

こちらはそれがなく、麻布エリアなので、格上。
ここが不人気なら三田小山は売りぬけるのに苦労するでしょう。

GS横ではあるが、区内でも人気の東町小の隣という立地は魅力だった。なぜもっとファミリー層を意識した造りにしなかったのか。すごく悔やまれる。

タワーにはできなかったのかな。せめて麻布十番駅直結のアクシアぐらいの高さに。なんか色々中途半端なんだよね、ここ。
ちなみに首都高大橋ジャンクションにベタ付け目黒川沿い低地のクロスエアタワーは即完売。新築時分譲価格は坪単価250万円ー350万円。目黒区とはいえめちゃめちゃ安かった。しかし隣のプリズムタワーは全くの不人気。高速ジャンクション沿い目黒川沿いは同条件で駅には更に近いのに販売は大苦戦。新築時分譲価格は坪単価450万円ー550万円。目黒区でこの単価は流石に割高。その後、中古で流通し始めた時、両者の価格は逆転。
なので、ここも価格設定さえ間違えなければ売れるし、価格設定を間違えれば不人気物件となり、それがスティグマとなって将来その価値を大きく下げることになると思う。

三田小山西地区の再開発マンションは、こちらより一割程度は安く出てくるでしょう。
立地が違いすぎますが、タワマンってことで一割の差に縮めて評価しました。

一割安ってことは坪単価450万円ー540万円あたり？三田小山町でそれはいくらタワマンでも無理。相当販売に苦戦するのは間違いない。坪単価350万円ー450万円の設定なら投資に値すると思う。

まあこんな事書いてるやつは
三田も無理

>>632 匿名さん
大差ない条件の築10年程のパークコートやシティタワー麻布十番が幾らで中古成約してるか見て見なよw

>>626
ないです。

EV着床制限ネガ?みたいな投稿が複数あるようので、正しい情報を提供します。
10Fまでのフロアには着床制限がありませんが、11F以上はEVホールと内廊下の間にキー解除が必要な自動ドアが設置されているようです(4重セキュリティ)。この高層階の75m2以上の部屋は他にも駐車場の優先権がついていたりと、プレミアムフロア的扱いとなっています。
立地に関しては懸念点がなくはないですが、麻布十番までフラットアプローチ5分、西側は麻布通り(+首都高)と真逆かつ35m制限地区ですので、西側高層階は魅力的な条件だと感じました。当然その分価格にも反映されていますので、値付けの妥当性については判断が難しいですね。

プレミアムフロアに関連して。管理費が階層に関わらず平米当たり395円で算出されているが、636さんが書かれている通り、11階以上はセキュリティ面で歴然とした差別化が図られているのだから、面積当たりの管理費が同額というのは10階以下の居住者から不満が出ると思われる。デベも11階以上はプレミア階と言っており、高度なセキュリティを備えているのだから、それにかかる費用(維持管理費用)も10階以下の住戸と同額のはずがない。プレミアムフロアを設けながら、階層を無視して管理費を算出すると、将来、管理組合で揉める原因になる。(デベは売って終わりではなく、そこも考えるべき。)

綱町の三井綱町倶楽部の向かいの旧かんぽ生命事務センターの土地、三井不動産レジデンシャルが取得した模様。相当な高額物件になりそうな予感。
https://www.stepon.co.jp/f-news/2018/0329_3793/

三田小山西地区再開発にはめ込まれるくらいなら、麻布アドレスのここ買うでしょ。

>>637 匿名さん
私も同じ事思ってました。低層階はセキュリティの差があるし、賃貸部屋と同フロアなのに管理費一緒って変ですよね。

三井綱町倶楽部の向かいが販売開始になる頃には、南麻布のここは「いまになって思えば割安だった」となってるかもね。

確かに。予定価格に調整が入ってだいぶ目に優しくはなったね。
共用部はUDS起用により出色の出来だと思う。規模感はタワマンに敵わないけど、非タワーのPCらしく外壁に吹き付け部分は皆無、タイル+木材で仕上げていて上質感がある。まあ沖式の240万/平米はさすがに高評価し過ぎだけど笑

正確な情報を。調整入ったのは予定価格が高過ぎた高層のみ。ここの立地で2億超えると他物件に敵わないと三井が恐れた。調整入った分、低中層は割高感が増した。あと、低中層は投資向け(賃貸)部屋ばかりで自ずとセキュリティも高層より悪い。価格だけでなく、いろんな意味で低中層は高値掴み。

そもそも投資目的で賃貸となる見込みの部屋が多い=セキュリティが悪い、って全マンションに当てはまるのかね。ここの賃料がいくらになるか知らないが、相応の属性でないと入居できないでしょ。
しかも40-50階規模のタワマンなんかもっと多くの部屋が賃貸に出されるわけで、ここを検討する人にとって際立ったネガにはならないんじゃないかと。
どうしても許容できないなら全部屋80m2以上とかの低層マンションがいいんじゃない。その分共用施設とかコスト(価格・維持費)とか、あきらめないといけない部分が別に出てくるけどね。

住民の属性を言いたいのではなく、10階以下は賃貸向けが多く、住民の入れ替わりが頻繁になるのに、どうして11階以上よりセキュリティを弱めたのか、さらに11階以上の管理費や修繕積立金にセキュリティを強固にした事で発生する費用が付加されていない事から、10階以下は「割高」と書かれているのでは。
確かにタワマンでも低層には投資向けの単身者住戸はありますが、全戸数の半分以上が単身者住戸ってことはないです。ここ、一応、パークコートですよ。管理組合どうなるんだろう。

近所に住んでいますが、今日も朝からヘイトスピーチの騒音が酷いです。
現地より奥まった所でこれだけうるさいので、購入検討されている方は日曜日に一度確認された方がいいと思います。

十番の仲介によると、近隣の中古のピークは昨年後半までだったようです。最近は売出価格での成約は難しく、5～10%は割り引かれている(だから売出価格にビビらないように)との話。定借のレジデンスも常に4～5戸は流通し、買い手も交渉しやすくなってきたそうです。定借でも良ければご検討されては？もちろんレジデンスは元が安かったので、多少値下げしても売り主は含み益を得られると思いますが、残念ながらここは中古市場では相当厳しいでしょうね。

ここの不人気さを鑑みると、次の三田小山の再開発マンションは安値で出さざるを得ないでしょうね。

参考になると思われるのが、ザ六本木東京の低層階のスーペリアレジデンス。30平米前後で月額20万円未満の賃料設定。さほど属性が高くなくても借りれなくはない。
https://kenrent.jp/search/165026/
ここの中低層の賃貸だとそれ以下の賃料設定にしないと借りてはなかなかつかないかと。
ちなみに、ザ六本木東京の賃貸の入居者層はパーティ屋や半グレかホストみたいなのが多くて、共用部のルールが守られていない。そのため、まともな人が借りても嫌になってすぐに出て行く。結果として、賃料を上げたくてもなかなか上げられないという悪循環にはまっている。ここの中低層も多くが賃貸に出された時には、素性の悪い入居者に共用部分を台無しにされかねないという心配はある。

＞＞649 匿名さん
全然参考にならない。
六本木ど真ん中の物件と南麻布のパークコート、入居者が同じような人々であると想定するのはあまりに無理があり過ぎやしませんか(苦笑)。しかも比較対象物件の築年数や専有部のグレード、周辺環境等が全く考慮されていない。

パークコートでここまで評判悪いのはなかったと思う。高価格帯になるのはわかっていたが、中身が想定外にひどかった(投資部屋の多さ、コンセプト不明な水盤など突っ込みどころ多数)。頑張って買える層も、余裕で買える層も両方の客層を失望させた。担当者の処遇が心配だ。

この場所のマンションをパークコートで厚化粧して高値で売ろうなんて消費者を舐めるにも程がある。レオパ○スこそ相応しい！

651さん
中身が想定外にひどかったとのことですが、MRではどのあたりが気に入らなかったですか？
タワー含め複数のPCを見学しましたが、それらと比べても居住空間のグレードはむしろ高いと感じましたが。

中低層の投資部屋の多さと意味不明な水盤などって書いてあるようだが。

ああ、その2点だけってことですね。
中身とおっしゃるので、マンションの本質的な部分(内装、外観、構造)がお気に召さないのかと認識してしまいました。

など、ですから他にもあると思われます。

どうせモデルルームにも行かずにHPみてネガってるだけだろ。
意味不明な水盤て、じゃあ意味のある水盤てなんだよ。その評価こそが意味不明。
パークコートのスレはどこも変なのに粘着されて災難だな。

>>657 匿名さん

MKが嫉妬してパークコートに張り付いてるね

>>638 匿名さん昨年2月850億のかんぽ生命の利益になったとありますから、原価簿価によっては1000億円の土地。三井が威信をかけて取得した。とありますから相場無視の入札だったんでしょうか。レジデンシャルが買ったならマンションなんですかね。どんなのになるのか楽しみ。麻布霞町のような構えに上階三田日向坂のようなメタル、ガラスの構成のパーマンかな。

旧かんぽ跡地は敷地面積がかなり広大なので相当力の入ったモノが出来そう。

はい、スレ違いですね。
以降は「綱町三井計画」スレでどうぞ。
ここを購入できない検討者層には縁のない話でしょうけど。

管理費の不平等問題は皆さまどう思われますか？高層階はプレミア付きなのに管理費、修繕費が中低層階と同額って変ですよね。

マンションの価格にはグロスと坪単価という概念があり、例えば30m2と100m2の部屋では専有部のグレードが大きく異なっていたとしても前者の方が坪単価が高いことがあるわけです。管理費にも同様のことが当てはまるのかそうでないのか。一般論としてはどうなのでしょうね。
水盤を多用(1F/RF)した共用部、価格帯、コンシェルジュサービス等々を鑑みると400円弱/m2/月の管理費は妥当と感じましたが、これが高いと思う方は検討から外したほうが長期的には身のためでしょう。

>>658 匿名さん

パークコートのスレはどこも伸びるし荒れるね
乃木坂とか浜離宮とかもあることないこと針小棒大な誹謗中傷がひどかった印象

ゴミ捨て場が1Fのみって時点で検討を断念しました

今日も朝から仙台坂下のヘイトスピーチがうるさいな。うちはこのマンションの建設地よりももう少し白金高輪寄りだが、それでもかなりの音量で聞こえてくるわ。

>>666 匿名さん

まあ、銅像建てるよりいいでしょ。

昨日現地周辺でヘイトスピーチ見ました。これが日常風景になると思うとドン引きですね。警察官の数も半端なく異様な光景。少なくともファミリーの方は絶対に見ておいた方が良いです。

麻布十番の界隈はそうですよね。
飲み屋も密集しているので、そもそも子供が生活する場としては想定していないのです。
三田一丁目の首都高古川沿い低地エリアも、同様です。