パークコート南麻布ってどうですか？

準工業地域のパークコート・・・。

ちなみにパークコートのコンセプトは「都会の静寂な住宅地に本物志向の邸宅を」。

ここは住宅地ですらないという矛盾。

再三指摘しているが、マンションのブランド名など所詮は企業の場当たり的なものに過ぎないよ。一貫性など全くない。　　パークマンションでもパークホームズでも名前などどうでもいい。　納得した人のみ買えばいいということ。

準工業地域という用途はマンションにとっては狙い目ですよ。商業地域や第１種低層よりもましです。賢い人は知っています。

そうなの？まあここは工場が密集しているわけでもないから、工業地域のようには思えないけど、住環境が良いとも思えない。
ここの魅力というか、唯一の利点はアドレスが南麻布ということに尽きると思う。

>>524 匿名さん

工場地域と準工場地域って、大違いですよ。あんまりわかってない人が騒いでるのかな？

>>522 匿名さん

そうなんですよね。
デベの仕事は、

・土地買う
・設計をさせる（自社のコンセプトに沿って）
・施工させる（不正してないかチェック）
・ブランド名を付ける
・値づけして販売活動する
・管理会社にマンション管理をさせる

ですから、施工されるモノの躯体自体は別にどこのデベだろうが変わらないんですよね。

外観デザイン、共用部を豪華に見せる、住戸内の設備に高いものを使う、などで付加価値を付けるのかどうかがデベ毎の違い。
そこに価値を見出せれば販売価格、管理修繕費高くてもパークコートにすれば良い。
逆に住戸内のみ重要ならブランド気にしない最低限管理されたマンション買ってリフォームすると言うのでも全く問題なし。

それで一生で支払うお金もだいぶ違いが出ますからね。

最低限のマンションは、ブランドマンションよりキャッシュフローは有利かもしれないが、バランスシート上、有利でない可能性が高い。

本郷にもパークコートは既にあるけどね
パークコートらしい立地ではないぞ

隣の小学校の校内放送や運動会やってるのが聞こえるのかな？
紅組がんばれ、白組もがんばれー

>>523 匿名さん
準工業地域はマンション建設者には狙い目かもしれないが、住む側にとっては第1種低層や第2種低層がいいのでは？

一種低層は一軒家なら良いと思うけど、マンションの場合はまた違うかと。

坪いくらですか？

780かな

>>527 匿名さん

バッグに例えるなら、同じ素材でも希少性とブランド価値の高いバーキンは、百万円するものの中古でも値上がりの可能性すらあるようなイメージですかね。

ありきたりノーブランドのバッグは素材が同じかつ、より多機能で数万円で買えても、使った瞬間から値下がり決定で損するみたいな？

>>533 マンション検討中さん
高すぎですね

どうやらモデルルームは新宿らしい。しかも駐車場もないらしい、、、。

港区内陸部では最低に近い立地。アドレスが南麻布ということだけが取り柄。パークコートでもこの立地で坪単価800前後は流石に割高感が拭えない。
すぐそばの定借のパークホームズか麻布十番ザ・タワーからの住み替えの人がいれば、そっちの中古を狙ったほうが良いかも知れない。

下町、準工業地域、GS横、大通り沿い、目の前に目障りな歩道橋&麻布ラーメン・・・。

麻布内最低立地。三田のほうがマシ。

パークコートもここまで落ちたか。

＞＞538 匿名さん

パークコートは、浜松町あたりからおかしくなったなあ。前はもっと吟味された立地だったのに。単に交通の便とかアドレスだけでパークコートの名をつけて高値販売するとは。

パークコートは、本郷三丁目から怪しいじゃん

>>539 匿名さん

あ、武蔵小山さんだ。
こんばんは。

坪500ちょっとからありましたよ

タワー以外のパークコートは、買ってはいけませんよ。

市況が相当厳しい中、三井としては下駄を履かせる意味で「パークコート」ブランドで高級物件を演出した模様。ただ、現実には韓国大使館周辺を右翼の街宣車が大音量で走り回り、それを街の至るところで警察や公安が監視する街。現地近くにモデルルーム造らなかったのは、週末の現地周辺の物々しい雰囲気(右翼のヘイトスピーチ)を懸念したのでは？現地を見れば坪500はあり得ない。

現地に来たらマンション斜向かいの韓国人会館前での右翼のヘイトスピーチがすごいわ、隣がガソリンスタンドだわで、一気に興ざめしてしまうからね。

2015年ぐらいまでは坪単価350万円程度の場所だったしね。いまでも土地所有権で築20年程度の中古が坪単価350万円台で出されているし。

大使館の問題は港区住むならある程度はね。ロシア大使館や中国大使館も本当面倒だし、渋谷区だけどトルコ大使館では暴動あったし。イメージはいいけど実際はメリットない施設の筆頭だな。

低中層の多くが単身者用住戸。恐らく大半は投資用(賃貸)。パークコートって、そういうマンションだったっけ？あとエントランスと屋上の水盤って必要？この物件のターゲットがいまいちわからない。市況が厳しい中、デベロッパー側も相当迷走してますな。

>>548 匿名さん
浜松町も低層は地権者用の単身者賃貸向けだよ。

コンシェルジュの案内ページが更新されてましたが、まさかの20:00まででしょうか？だったら帰宅の際はほとんど居なくて使い物にならない。パークコートなら22:00までは居てほしいね。

HPリリースないので、仕様がわかりませんが、どなたかモデルルーム行ったかたなどご存じのかた、教えていただけませんか？
ディスポーザー、フロアーのどこまでが大理石か？床暖房はリビングのみか？寝室までかなど。。。

コンシェルジュをどうするのか？、エントランスと屋上の水盤をどうするか？、
あるいはコピー機やコーヒーメーカー、自動販売機の設置をどうするか？、
などの問題については、マンション入居後、マンションの住人が決めれば
いいことのような気がするのですが？

なぜ、そんな事を、ホームページで宣伝するのですか？
重要なのは、マンションの設計や部屋の仕様ですよね。

ですよね。ここのコンセプトが迷走しているような気がします。
安物の土地に建てるマンションを無理矢理高級にしようとしているように思えてなりません。

>>550 マンション検討中さん

あなたパークコート小石川でもコンシェルジュのことで粘着してますよね。MKさんですか？

ウィークリーマンション、ないし、滞在型ホテルが最適？

>>554 匿名さん
あなたは気にならないのですね？

今のマンションの営業時間より短くなるので、買い替えるか迷っています。

個人的には水盤は不要。維持管理にお金かかるし、将来的に管理組合の判断で水を抜いたとしても、他に活かしようがない設備。

ウィークリーマンションとして利用したいです。

麻布ブランドやらマンションブランドやら、
そういう基準を大切にする方もまだまだいらっしゃるのね…
今どき、ほどよく便利でほどよく住みやすければいいじゃんと思うけどね。
単身者だろうと家族だろうと、変な人が住まなきゃ全然構わんよ

便利で、住み良い条件や、変な人の基準が、人によって違うし…
短期(長期修繕前に売却)で住む計画の人と、永住する人では考えが違うし…
住んでから決めるのは、理事会で草案練って、総会で合意が必要なので面倒が多いし…
（花火大会が見れる場所じゃ無いので、屋上に関しては、それがちょっと救いかち思う。）

>>560 飽きると買い替え…さん

ここも理事会なしの第三者じゃないの？

この立地で坪500では購買層がついて来られないだろう。ただ、デベロッパーも市況の悪化を隠せなくなってきた。売り手市場ももう終わり。今まで完成在庫お構いなしで小出しに高値販売していたスミフが、今年に入り銀座と有明の大規模物件で未販売住戸を一斉放出しているらしい。この近隣でも、三田五丁目、白金一丁目、高輪一丁目と大規模物件が続く。立地や価格がイマイチと思うなら待ってみるのも一考かと。

白金から麻布十番にかけては不便ですし、誇れるようなブランド力も利便性の欠点を補えるようなバリューはありません。
麻布や青山のロジックは通用しない、中途半端なエリアですから、最近は価格の落ち込み・不人気さが目立つのでしょう。

このエリアの中古マンションの単価を見ると、このマンションを坪単価500万円で買ったら即含み損になると思う。

>>564 匿名さん

でも郊外の武蔵小山でも坪500以上してるよ。
全く売れて無くて人気の無さが露呈してしまってるけど。

パークシティ武蔵小山はまだ竣工前ですが、坪500は今考えればあり得ない値付けでしたね。契約された方がお気の毒です。パークシティ武蔵小山のホームページに「人生は、このタワマンで変わる」とあります。皮肉にも(悪い意味で)人生変わってしまいそうな不動産市場の変化が起きていますね。ここも同じ三井物件ですが、我々は踊らされないよう冷静にいきましょう！
ここに関して言えば、白金高輪方面で後続の物件も予定されてますので、早めに売り切りたいなら坪350～450が妥当かと。投資用住戸はやや高めになりますかね。

坪単価350万円なら即完売でしょう。300代後半から400代前半が落としどころのように思われ。

>>562 >>566
麻布十番方面でも三田小山町西地区再開発があります。
白金高輪から麻布十番のエリアは今後かなり供給が増えることが確実です。
ここを坪500で買うのはかなりリスキーだと思いますね。

平均で坪400かな。準工業地域かつガソリンスタンドの隣接地で坪500とかあり得ない。正式価格もそのうち出ると思うけど、ふざけた価格ならみんなで買わなきゃ良いだけ。港区だけでも、三田(三菱)、白金(長谷工ほか)、高輪一丁目(三菱)こっちは選び放題だから。

埋め立て江東区の豊洲の東急タワーが坪400万超と言われてるのに、
低地でも南麻布アドレスで、最寄りが麻布十番のパークコートが坪500万切るわけ無いじゃんw

私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね～。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。

ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。

「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い４、５丁目でなく、仙台坂下の１丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。

このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。

しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。

この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。

しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。

南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。

ここって前に坪単価７００～８００位って書かれてませんでした？
値下がりしたのですか？

そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。

>>568 検討板ユーザーさん
三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。

供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
収束すべき適正価格はこう推測できます。

白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは？

麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。

流石に坪700万からは下げて、坪600万台にしてきたね。

坪700から600に下げたと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。

下げたんですね？以前、92平米で2億円で紹介されましたが、今はいくらになってますか？

>>583 マンション検討中さん
92平米で二億って意外と安いですね。

古川沿いは落ち目エリアなんですね。

こんな場所が坪単価500って落ち目どころか、7年前は坪単価350万円だったんだから、爆上げでしょう。
ま、私はせいぜい坪400万円が今の不動産相場でもこのエリアのフェアな水準だと思いますけど。

>>586 匿名さん
まったくその通りだと思います。マンション市況は完全に潮目が変わりました。三井はスミフとは違いますから、環境の急変に気付いていると思います。ここは坪400～450が妥当と思いますが、近隣で後続物件が発表されていますから、ここが高いと思えば焦らず待つことができますね。三井にとって最悪なのはここを高く出しすぎ(坪500以上)て販売が長引き、近隣の新築物件に客を奪われる事かと。

>>587 匿名さん

自作自演お疲れ様。小石川でも同じような主張を繰り返ししてますが、こんなことしても武蔵小山の価値は上がりませんよ。

以前も書かれている方いらっしゃいましたが、エントランスと屋上の水盤って、検討されている方たちからご覧になって魅力的な共用施設なのでしょうか？エントランスはともかく、屋上までわざわざ行くほどのエリア(眺望)でもなさそうですし、何より管理費が心配だなぁと。

屋上に上がって見えるのが元麻布ヒルズと六本木ヒルズ。ここよりも高級なマンションから見下ろされていることをわざわざ確認しに行くなんて、どうなのよ。

屋上から、富士山や東京タワーは見えないのでしょうか？

富士山は麻布山が近いので仰角的に山かげになって見えないと思う。
東京タワーはパークコート麻布十番ザ・タワーとシティタワーが邪魔するけど一部分は見えるかも。

すぐ目の前にある 朝日南麻布マンション、
賃貸中ではありますが、坪260万（7階 31㎡ 2400万）
で売りに出されましたね。

いざ買うとなったら、ご近所の中古と比較して
割安な中古で妥協かもしれませんね。

麻布ですから、どこ高いですか？

>595 Chris

アザブノココ、タカイネ

麻布アドレス最低の立地で、コンセプトもファミリー向けか単身向けかよくわからないマンションが坪500～700ですかぁ。完全に危険水域ですね。バブルが弾けるのを待った方が賢明です。経済誌では、不動産バブルは今年の夏から秋には崩壊すると言われています。もちろん、モデルルームの営業マンさんは認めたがらないでしょう。でも、一例として、湾岸タワマンはハルミフラッグによってだいぶ厳しい価格競争にさらされているようです。ある意味、デベロッパー自身が、バブルを崩壊の引き金を引いているとも言えます。

予定価格ベースですが、検討していた中層階が坪600との事でここを見送り、後発を待つことにしました。高層階は当初より値下げしたみたいですがそれでも坪650くらい。広尾や恵比寿と違い、ここは市況が冷めれば一気に暴落する地域なので、怖くて手が出ません。

ここより少し高台寄りに建つ築20年のフォルム南麻布が70平米7400万円で売りに出されている。
このマンションは立地が劣るけれども建物のブランド価値が高いことを考慮して、プラス10%上乗せして考えても、
このマンションの20年後の単価は坪385万円ぐらいだと思う。

何人か営業と話しましたが、ここが坪500～650であることの妥当性を誰一人説明できませんでした。普通ならこちらが聞かなくても近隣中古の成約事例を示してくるところですが、どうやらここのエリア(南麻布の坂下低地エリア)では坪500どころか400でも中古の成約事例は皆無のようです。つまり買った瞬間に大幅な含み損が発生。最近のパークコートは物件のコンセプトもぶれてるし、値付けもおかしいです。昨年春に竣工したパークコート千代田駿河台も値付けに失敗し、竣工から10か月が経ちますが完成在庫を抱えています。後続物件を待った方が良いと判断します。

>>600 匿名さん

武蔵小山も同じ状態で坪500弱の妥当性の説明はしてもらえませんでした。現状の価格は妥当性のあるものでは無いのでしょうね。

ここ契約したものの、竣工前にバブルが弾けて、金利も上がり、その頃三菱の三田五丁目とかがここより割安で出てたらマジで耐えられない。でも、すごく現実味がある話。

首都高古川沿いは安い値段でしか売れないんですね。

首都高・幹線道路・川沿い低地物件を実需で所有したいと考える人は少ない。しかもGS横。賃貸投資用としてならありの場所だが、物件価格もランニングコストもパークコート価格なので正直回らない。パークリュクスで価格を抑えた賃貸投資用物件なら買いだったのに・・・。

三田五の三菱物件は相当安くだしてくると思いますよ。綱町じゃない三田アドレスは麻布よりもかなり見劣りするし、土地がもともと三菱グループの所有地で取得単価はかなり安いはず。大通り直面ではないものの、川沿い、低地、首都高そばという条件は同じ。
しかしながら、麻布アドレスに価値を置く人はそれなりにいるわけで、三田五と比較検討する人はそれほど多くないと思う。

>>605 マンション検討中さん
三田五丁目って、コートドールがあるのとケーヨーD2が近いのがとりえくらいでしょ？川向こうだし競合せんでしょう。
ガススタが難ありなのは認めるけど

修繕積立基金が高いな

中古時に2割落ちで坪380万円程度と考えると、新築時坪単価は475万円程度が妥当線かな。

将来バブルが弾けなかったとしても、坪600では高値掴み決定。中古も高騰していると言われる現時点で、隣のレジデンスが定期借地とは言え坪360～400で常に複数戸売りに出てる。ここは所有権だけどリセールは頑張って坪420～450が妥当。三井さん、坪600の価格根拠示してよ！買い手も簡単には騙されませんよ。

なんか1人このスレにストーカーが張り付いてますねw

>>609 匿名さん

騙されない賢い貴方は、買わなきゃいいだけ。ここでデベに呼び掛けているのは滑稽で笑っちゃう。

三田小山西地区再開発の場所よりは、正直言ってまだマシだと思います。
あそこは何一つ褒めようがない……。

駅近だけは評価できるかと

三田小山町再開発のタワマンは価格設定によってはかなりの人気物件になるとおもうよ。
目黒の首都高大橋ジャンクションのど真ん中かつ目黒川沿い低地にあるクロスエアタワーも、池尻大橋中目黒に近いタワマンというだけで大人気だった実績がある。
三田小山町再開発の物件も麻布十番至近のタワマンというだけで、首都高速目の前だろうが古川沿い低地だろうが、大人気になる可能性はある。
住みたくはないけど、投資対象としてはアリだと思ってる。

いずれにせよ近隣中古の相場感は自分で調べた方が良いですね。間違っても三井に聞いちゃダメ。南麻布全体の中古事例や麻布十番の事例を紛れ込ませて平均価格を上げようとするでしょう。中古を探すふりして地元の仲介業者に聞くのもアリかも。仙台坂下のエリアに限定すれば、昨今の市況でも坪300～坪400だそうですよ。

ここ仕様はどうなんでしょうか。モデルに行く都合がしばらくつかないのですが、説明受けた方いらっしゃいますか？パークコートならいいもの使ってるかとは思いますが…

このマンションの103平米の適正価格を教えてください。

>>616
流石に坪300はないかとおもう。
しかし南麻布低地の中古マンション売り出し価格を検索すると築10年以上25年以下で、350万円ー450万円が相場だね。成約価格は320万円ー400万円あたりかと。

>>618 マンション検討中さん
リセール時に含み損を出したくないなら、坪550万以上で買うのは危ないと思われます。16000万～17500万が限度ではないでしょうか。もっと予算を出せる方はそもそも南麻布の坂下エリアで家を探さないとも思います。坂上(広尾方面)の低層や白金台、高輪などを好まれるかと。