パークコート南麻布ってどうですか？

見かけ上の売り出し価格と、実売価格は違うよね。

>>459
こちらの方が麻布山からの距離が短い分、山頂に対する仰角が大きくなるから見えないよ。

それでは港区で、窓から富士山が見えるのは
具体的にどのマンションですか？

この際ですから挙げられるだけ挙げてみましょう。

部屋の方角の問題で見えないという場合は、
屋上から富士山が見えるマンションで結構です。

富士山など興味ないので、どうぞご自分でお調べください。

いくらパークコートでも坪600はきついような。
それだと皆さんの予想通り、恐らく完売できないので、竣工後の値引きに期待ですかね。

でもパークコート住めるなら住みたいよね。リセールの成約事例見てても隣接するマンションより必ず1割は高いのがパークコート。リセールだとブランドマンションの強さ際立つ気がするけどどうかね。

低地川沿いであれば既にすぐ近くの三田綱町でパークマンション販売してたし、あんまりネガと考えてないのでしょう。
アドレスが南麻布で駅から5分、小学校区も含めてストロングポイントありますので売れると思いますよ。

パークマンション三田綱町フォレストは台地の頂上ではないが坂の中腹だし川沿いでもないから、ちょっと事情は違うのではないかと。
そもそもあっちは隣がオーストラリア大使館で住宅街の道を挟んだ向かい側が三井迎賓館。
こっちは隣がガソリンスタンドで幹線道路を挟んだ向かい側が在日韓人会館。韓国の人たちに対しては何も思うところはないが、週末時々愛国団体のヘイトスピーチがうるさい。

安物のパークコートヒルトップのくせにパークマンションにいちゃもんつけるとか、滑稽っスは。

>>469 匿名さん

んだんだ。ここは武蔵小山並みの曰く付き立地の癖に生意気だわさ。

ニューヨークのマンハッタンにあるトランプタワーだって
幹線道路沿いの低地、中州みたいな場所に存在するよね。

べつに低地の幹線道路沿いだからだめってことはないと思うよ。

>>468 匿名さん
あのお、あそこのパークマンションどう考えても坂下でしょう。川沿いでない、確かに沿ってはいないが充分に渋谷川のオイニイと気配を感じられる至近距離では。坂上は確かに雰囲気いいけどマンションがある坂下は周り歩いたことある？高級住宅街とは程遠い雰囲気だわ。ありえへん！
昔から坂上と坂下は雰囲気違うし、住む人も違う。それは万国共通。三田は違うなんて通用しないよ。あなた認めたくなくてもね！
それとあなたのご指摘の施設はパークマンションとも至近距離でしょうに。拡声器がうるさいなら大して変わらんよ。

何をムキになってんのかの人。まあ、あなたがどう言おうと、ここの販売価格帯とあっちの販売価格帯は全く違うと思うよ。

偉そうにネガ並べてる人に事実を教えてあげただけだけど何か？
価格帯の話など触れてもいないしパーマンとセカンドブランドじゃあ異なるのは当然だなぁ。ヤッパリ国語力って重要だ。

>>474 匿名さん

意味不明

472と474は同じ人？あまり賢くなさそうです。

>>476 匿名さん
でしょうね

>>476 匿名さん
理由は？
まともに返せないので感想述べてるの？
かなり賢くなさそうだね（笑）。

>>477 評判気になるさん
名前変えて何度も出てこないでね。

>>479 匿名さん

472=474=479であることが判明してしまいました
恐らく武蔵小山さんです

本当のライバルは、グランスイート南麻布ではなくて
グランスイート広尾の中古物件なのでは？

よっぽど、価格設定に気を付けないと
広尾側の中古物件んのほうが買われてしまうような気がするよ。

来年2019年になってしまうと、ほとんどの人は
「オリンピックまであと1年なのだから、オリンピックが終わるまで待ってみるか」
という考え方をすると思う。

したがって、売り手にとっては厳しい1年になるだろうし、
買う側にとっては大きなチャンスが転がっている1年でもあると思う。

こちらは、ご近所の中古物件と比較して、
明らかにお買い得な価格設定なら動くと思う。

>>481
グランスイート広尾の立地は高台で広尾駅が最寄駅と、こことはかなり条件がちがうと思います。比較対象はグランスイート南麻布の方が適当なのではないかと。

つまり、グランスイート広尾の中古が買えるのなら、
たとえ中古で、丸紅物件であっても
グランスイート広尾のほうがいいということなのですね。

そりゃそうでしょ

こちらを本気で購入希望の方には、下記コースでの散歩をおすすめします。

広尾駅→グランスイート広尾→プラウド南麻布→パークマンション南麻布→
フィンランド大使館→ドムス南麻布→ナチュラルローソン→こちら→十番駅


さて、プラウド南麻布、クオン南麻布、パークマンション南麻布、
ホーマトシャロンが素晴らしいのは、私にも感覚的に理解できます。
しかし同時に、それらのマンションは、私にはそぐわないといいますか、
まったくおよびじゃないことも感覚的に理解できるわけです。

グランスイート広尾も、上記4物件と同等水準の最高水準のマンション、
三井様が分譲していればパークマンションレベルのマンションと考えます。

グランスイート広尾には、50㎡、60㎡、70㎡くらいの手ごろな広さの部屋も
あるので、手ごろな広さの中古が出れば、こちらのいいライバルだと思います。

>>490 周辺住民さん

全てのタイプでリビングはビルトインエアコンでは？

うちも、エアコンは各住居内の一部の部屋は後付けエアコンと説明を受けましたよ。

>>489 匿名さん

これならリセール等考えてパークシティ武蔵小山にしようと思います
仕様もほぼ変わらなそうですから

リビングはビルトインです。子供部屋などの一部の部屋が後付けですとのことでした。

最近の三井は高値で予定価格を出して、その後ガクッと下げるのが常態化している。
ここも大幅に下げるでしょうね。

>>493 匿名さん
どうぞどうぞ。
港区板にはもう来ないでくださいな

投資用としては、かなり厳しそう。目黒のタワーマンションみたいに、ありえない賃料で出さざるを得なくなって、いつまでも空室ってパターンだろうね。

いまが一番買っちゃいけないタイミング。

グランスイート広尾 か プラウド南麻布の中古でも探すよ

浜松町で坪500、シティタワー東麻布が600、そしてここが700か調子のりすぎ。
みんなが買わなきゃ下がるよ。

>>505 匿名さん
金額アンケートで価格が決まるはずないじゃない。

>>507 匿名さん
参考にって書いてありますよ！

参考にして価格を決めている根拠はないでしょう。

参考にはするでしょ。どの程度販売価格に反映するのかは別として。

>>509 匿名さん

参考にするって書いてあるんだから、それが根拠になるでしょ

アンケートに答えている人の中には、本気で購入を考えている人も
相当数含まれると思われます。

したがってアンケートとかけ離れた価格を提示した場合は、結果的に、
マンションがほとんど売れない可能性もあると思われます。

マンション価格が、予想と大きくかけ離れる場合は、それだけ質が高い
マンションが提供されることを意味すると思うのですが、やはり、
相当数の人は、マンション用地の取得に費用がかさんだのかなと勘ぐって
しまうかもしれません。つまり、市場からそっぽをむかれてしまうのです。

今は、不動産市場をとりまく環境が変化してきている時期なので
物件の価格設定には細心の注意が必要だと思いますよ。

投資として買うのは無しでしょ。。利回りいくらになんのよさ。家賃50年分のマンションとか港区に多いけど、今後賃料がそこまで伸びるんかいな。

アドレスは南麻布でも立地条件は麻布エリアで最底辺クラス。
いくらパークコートとはいえ、坪単価700-800台はありえない。

>>240
やっぱり、財閥不動産様には、その財力で、麻布富士見町（南麻布4丁目）
のドイツ大使館に隣接した国家公務員共済組合連合会所有地 5677平米
（1720坪）をマンション用地に取得いただいて、日本人向けに、
窓から富士山が見えるマンションを提供してほしかったです。

南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった場所こそ、
パークコート南麻布にふさわしい立地であり、
その立地なら坪700～800でもアリだと思いますよ。

ホームページ更新されましたね。
バス通りから見たCGが更新されてましたが、横のガソリンスタンド無くなったない。
取り壊す予定とかあるんですか？

半工業地域みたいな立地。
上物も安っぽい。

でも坪700なのよ。

>>518
実際に準工業地域だし。2012年ごろは平米100万ちょい、坪350万程度の単価だった場所。
今でもこの辺りの中古は坪300万円台後半程度。いくら新築のパークコートとはいえ坪700万円台は割高感が相当にある。

準工業地域のパークコート・・・。

ちなみにパークコートのコンセプトは「都会の静寂な住宅地に本物志向の邸宅を」。

ここは住宅地ですらないという矛盾。

再三指摘しているが、マンションのブランド名など所詮は企業の場当たり的なものに過ぎないよ。一貫性など全くない。　　パークマンションでもパークホームズでも名前などどうでもいい。　納得した人のみ買えばいいということ。

準工業地域という用途はマンションにとっては狙い目ですよ。商業地域や第１種低層よりもましです。賢い人は知っています。

そうなの？まあここは工場が密集しているわけでもないから、工業地域のようには思えないけど、住環境が良いとも思えない。
ここの魅力というか、唯一の利点はアドレスが南麻布ということに尽きると思う。

>>524 匿名さん

工場地域と準工場地域って、大違いですよ。あんまりわかってない人が騒いでるのかな？

>>522 匿名さん

そうなんですよね。
デベの仕事は、

・土地買う
・設計をさせる（自社のコンセプトに沿って）
・施工させる（不正してないかチェック）
・ブランド名を付ける
・値づけして販売活動する
・管理会社にマンション管理をさせる

ですから、施工されるモノの躯体自体は別にどこのデベだろうが変わらないんですよね。

外観デザイン、共用部を豪華に見せる、住戸内の設備に高いものを使う、などで付加価値を付けるのかどうかがデベ毎の違い。
そこに価値を見出せれば販売価格、管理修繕費高くてもパークコートにすれば良い。
逆に住戸内のみ重要ならブランド気にしない最低限管理されたマンション買ってリフォームすると言うのでも全く問題なし。

それで一生で支払うお金もだいぶ違いが出ますからね。

最低限のマンションは、ブランドマンションよりキャッシュフローは有利かもしれないが、バランスシート上、有利でない可能性が高い。

本郷にもパークコートは既にあるけどね
パークコートらしい立地ではないぞ

隣の小学校の校内放送や運動会やってるのが聞こえるのかな？
紅組がんばれ、白組もがんばれー

>>523 匿名さん
準工業地域はマンション建設者には狙い目かもしれないが、住む側にとっては第1種低層や第2種低層がいいのでは？

一種低層は一軒家なら良いと思うけど、マンションの場合はまた違うかと。

坪いくらですか？

780かな

>>527 匿名さん

バッグに例えるなら、同じ素材でも希少性とブランド価値の高いバーキンは、百万円するものの中古でも値上がりの可能性すらあるようなイメージですかね。

ありきたりノーブランドのバッグは素材が同じかつ、より多機能で数万円で買えても、使った瞬間から値下がり決定で損するみたいな？

>>533 マンション検討中さん
高すぎですね

どうやらモデルルームは新宿らしい。しかも駐車場もないらしい、、、。

港区内陸部では最低に近い立地。アドレスが南麻布ということだけが取り柄。パークコートでもこの立地で坪単価800前後は流石に割高感が拭えない。
すぐそばの定借のパークホームズか麻布十番ザ・タワーからの住み替えの人がいれば、そっちの中古を狙ったほうが良いかも知れない。

下町、準工業地域、GS横、大通り沿い、目の前に目障りな歩道橋&麻布ラーメン・・・。

麻布内最低立地。三田のほうがマシ。

パークコートもここまで落ちたか。

＞＞538 匿名さん

パークコートは、浜松町あたりからおかしくなったなあ。前はもっと吟味された立地だったのに。単に交通の便とかアドレスだけでパークコートの名をつけて高値販売するとは。

パークコートは、本郷三丁目から怪しいじゃん

>>539 匿名さん

あ、武蔵小山さんだ。
こんばんは。

坪500ちょっとからありましたよ

タワー以外のパークコートは、買ってはいけませんよ。

市況が相当厳しい中、三井としては下駄を履かせる意味で「パークコート」ブランドで高級物件を演出した模様。ただ、現実には韓国大使館周辺を右翼の街宣車が大音量で走り回り、それを街の至るところで警察や公安が監視する街。現地近くにモデルルーム造らなかったのは、週末の現地周辺の物々しい雰囲気(右翼のヘイトスピーチ)を懸念したのでは？現地を見れば坪500はあり得ない。

現地に来たらマンション斜向かいの韓国人会館前での右翼のヘイトスピーチがすごいわ、隣がガソリンスタンドだわで、一気に興ざめしてしまうからね。

2015年ぐらいまでは坪単価350万円程度の場所だったしね。いまでも土地所有権で築20年程度の中古が坪単価350万円台で出されているし。

大使館の問題は港区住むならある程度はね。ロシア大使館や中国大使館も本当面倒だし、渋谷区だけどトルコ大使館では暴動あったし。イメージはいいけど実際はメリットない施設の筆頭だな。

低中層の多くが単身者用住戸。恐らく大半は投資用(賃貸)。パークコートって、そういうマンションだったっけ？あとエントランスと屋上の水盤って必要？この物件のターゲットがいまいちわからない。市況が厳しい中、デベロッパー側も相当迷走してますな。

>>548 匿名さん
浜松町も低層は地権者用の単身者賃貸向けだよ。

コンシェルジュの案内ページが更新されてましたが、まさかの20:00まででしょうか？だったら帰宅の際はほとんど居なくて使い物にならない。パークコートなら22:00までは居てほしいね。

HPリリースないので、仕様がわかりませんが、どなたかモデルルーム行ったかたなどご存じのかた、教えていただけませんか？
ディスポーザー、フロアーのどこまでが大理石か？床暖房はリビングのみか？寝室までかなど。。。

コンシェルジュをどうするのか？、エントランスと屋上の水盤をどうするか？、
あるいはコピー機やコーヒーメーカー、自動販売機の設置をどうするか？、
などの問題については、マンション入居後、マンションの住人が決めれば
いいことのような気がするのですが？

なぜ、そんな事を、ホームページで宣伝するのですか？
重要なのは、マンションの設計や部屋の仕様ですよね。

ですよね。ここのコンセプトが迷走しているような気がします。
安物の土地に建てるマンションを無理矢理高級にしようとしているように思えてなりません。

>>550 マンション検討中さん

あなたパークコート小石川でもコンシェルジュのことで粘着してますよね。MKさんですか？

ウィークリーマンション、ないし、滞在型ホテルが最適？

>>554 匿名さん
あなたは気にならないのですね？

今のマンションの営業時間より短くなるので、買い替えるか迷っています。

個人的には水盤は不要。維持管理にお金かかるし、将来的に管理組合の判断で水を抜いたとしても、他に活かしようがない設備。

ウィークリーマンションとして利用したいです。

麻布ブランドやらマンションブランドやら、
そういう基準を大切にする方もまだまだいらっしゃるのね…
今どき、ほどよく便利でほどよく住みやすければいいじゃんと思うけどね。
単身者だろうと家族だろうと、変な人が住まなきゃ全然構わんよ

便利で、住み良い条件や、変な人の基準が、人によって違うし…
短期(長期修繕前に売却)で住む計画の人と、永住する人では考えが違うし…
住んでから決めるのは、理事会で草案練って、総会で合意が必要なので面倒が多いし…
（花火大会が見れる場所じゃ無いので、屋上に関しては、それがちょっと救いかち思う。）