パークコート南麻布ってどうですか？

やはり、パークコートは、建築作品としても秀逸な憧れのマンションなんですよ。
赤坂檜町のパークコートが建築作品として素晴らしいことは十分理解できるわけ
ですが、価格的に手が出なくて悔しい思いをした人は沢山いたと思うのです。

そこで、あえて、手がとどきやすい場所に、手ごろな広さのパークコートを
企画して、なるべく沢山のひとに建築作品としてのパークコートを
提供することが今回の企画の意図なのです。

パークコートタワーを凌ぐパークコート低層物件は現時点では都内にはありません。
常識的に考えればわかると思いますが。

タワーと低層物件の比較では、遮音性と維持費については、低層物件有利。
したがって、タワーか低層か、迷うのなら、無難なのは、維持費が楽な低層。

維持費が気にならない裕福層なら、タワーでも、タワーと低層の両方でも、お好きなようにどうぞ。

>>223 マンション検討中さん

低層は、管理費が高いでしょ？
管理費＋積立金の合計でも低層の方が高い。

おっしゃる通り、低層は割高ですよ。
築20年くらいの物件を見てごらんなさい。
そこには、驚愕のランニングコストが…。

あえて、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合を想定する。

日本の税制では、土地持分より、建物部分に対する固定資産税が割高になる。
したがって、高層と低層が、同じ価格の場合は、土地持分の割合が多い低層よりも、
建物部分の割合が多い高層の固定資産税が高くなる。

高層建徳の高層部分の維持費も、低層建築の維持費より割高になる。

したがって、高層マンションと低層マンションが、同じ価格で分譲される場合は、
固定資産税と建物維持費のいずれもが割高になる。

ただし、個々の物件を見ていくと、低層でも、良好な管理体制維持のため
あえて割高な維持費（管理費・修繕費）を設定する場合はありうる。

低層って、築20年くらいでランコスが月10いくから恐ろしくて手が出せんは。

大規模構想の方が共用部が充実していて管理費積立金も抑えられるから良いことずくめ。

>>226 マンション検討中さん

？スケールメリットって知ってる？
マンション検討したことないでしょ。

この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。

あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。
恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。
非常電源なんか一日もたないよ。

同じ広さの敷地に、同じ建蔽率で建っている2つのマンションがあるとします。
一方のマンションは、10階建で、30世帯。
もう一方は、40階建で、120世帯。

10階建のマンションのそれぞれの部屋の広さと
40階建のマンションのそれぞれの部屋の広さは
すべて等しいものとします。

さて、40階建のマンションの一部屋あたりの土地持分を
10階建のマンションの一部屋あたりの土地持分と比較すると、
40階建の一部屋あたりの土地持分は、4分の1になります。

したがって、40階建のマンションの一部屋あたりの
土地持分に対する固定資産税も、4分の1になります。

つまり、マンションを高層化することによるスケールメリットによって、
40階建のマンションの土地持分に対する固定資産税の優位性は
確実に存在すると言えます。

それでは、高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性に着目して、
あえて、高層マンションの低層階（低層マンションと同じくらいの高さ）
を狙うという考え方は成立するのでしょうか？

高層建築と低層建築では、高層建築の建物の維持費が割高になります。

したがって、高層マンションの低層階の部屋の建物部分の維持費は、
低層マンションの同じくらいの高さの部屋と比較して、維持費が割高になる。

結局のところ、高層建築の割高な維持費によって、
高層マンションの土地持分に対する固定資産税の優位性の
かなりの部分は相殺されてしまうような気がするのですが？

低層、小規模物件がランニングコストが高いという自明な話は、時間の無駄なのでやめましょう。

こちらくらいの規模のマンションが、一番スケールメリットが出やすいのでは？

スケールメリットの基準としては100戸が目安かと。

概ね同じ立地条件の場所に、同程度の分譲価格の
高層マンションと低層マンション二つがあるとします。

一方のマンションは、40階建で、120世帯。
もう一方は、10階建で、120世帯。

40階建のマンションと10階建のマンションのそれぞれの部屋の
広さと分譲価格はすべて同じとします。

長期的に見て、同じ程度の管理状態を保つための維持費がかさむのは、
40階建マンションの部屋と10階建マンションの部屋のどちらでしょうか？

この判断は、マンション購入にあたって、ものすごく基本的なことだし、
高層か低層か、迷うのなら低層にしておくのが無難だと思われる根拠です。


もちろん、港区山手線内のような場所では、高層＝割高　という
一般的な考え方が通用しない、超高級な低層マンションがゴロゴロ
しているのは周知の通りです。

低層マンションは築20年くらいで管理修繕費を合わせて10万円を超えますからね。
固定資産税に駐車場もあわせれば月20万円弱。
ためらわずに低層を選べる人たちは流石だなぁ〜って思っちゃいます。

>>237 マンション検討中さん

だから、それ、一般論じゃないから 笑

色んなモデルルーム行って、ランニングコストを見せてもらいなさい。論より証拠。

数年前、麻布富士見町（南麻布4丁目）国家公務員共済組合連合会所有地
5677平米（1720坪）を、中国大使館が、一般競争入札にて、60億円で
落札したことがニュースになりましたよね。

本来的には、この南麻布4丁目の国家公務員共済組合連合会所有地だった
5677平米（1720坪）こそが、パークコート南麻布にふさわしい立地
だったと思われます。

1720坪 60億円なら、容積率200%で、延床面積3440坪に膨らませて
440坪は共用部分としても、残った3000坪を30坪のマンション100戸
に分割すれば、1億円くらい（土地持分6000万円 建物持分4000万円）
の予算で専有面積30坪のマンションが提供できたと思うのです。

この国家公務員共済組合連合会所有地には、かつて、五代将軍綱吉の
慰安施設として「富士見御殿」が建築されたとされます。
また、富士見御殿建築のための資材運搬のため、古川を拡張するに
あたり、四の橋から一の橋までの工事人夫の分担を、1番から10番に
分けたとされます。

こちらのマンションの立地も、富士見御殿建築に際しての、古川拡張の
再開発に含まれた、交通、運搬の要所だった思います。

この国家公務員共済組合連合会所有地、富士見御殿があった場所は
その後、長崎「グラバー園」のトーマス・ブレーク・グラバーが
晩年に東京グラバー邸を構えた場所でもあり、南麻布の中心といっても
過言でない場所だと思います。

しかし、あまりにも地歴が重すぎて、おいそれとは、手が出ない
という側面もありますかね。

富士見御殿建築に際して、確実に必要とされた資材運搬の要所であり、
さらなる再開発で大きく進化していくことが予想される
古川沿いのほうが、気楽でいいかもしれませんね。

そもそもパークアクシスかパークワンズにするつもりで取得した土地でしたが、浜松町での線路脇嫌悪環境立地パークコートの成功に気を良くして、こちらにもパークコートを建てることになったようです

>>242 匿名さん

武蔵小山さん、それどこで聞いた情報？

駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。
都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。
このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。

書き放題のネットの世界ですから、情報はご自分で取捨選択しましょう。
全ての投稿の裏側には何らかの意思が働いていることを、忘れずに。

>>245 匿名さん

といいますと？

パンフレット＋アンケート送られてきましたね。

このあたりだど1階が600万円台で最上階が800万円台です。

サイトが壊れていますね…

パークコート麻布十番ザタワーと
パークホームズ南麻布の買い増しの
需要だけで完売なるか。

仕様と価格をうまく設定せねば、
築年数以外だいたいの条件は悪くなるはずなので、そこをどう演出するか。

ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ、光井純からUDS、大成から西武建設となにもかも格下だしね。

ザ・タワーとの比較だとアドレスが南麻布という以外に魅力的な要素はないなあ。それだけ麻布ブランドがすごいとも言えるけど。

友人がパークコート南麻布ヒルトップに住んでいます。多くの部屋が130平米以上といい、内廊下で1フロアに3〜4戸、いわゆる高級低層マンションでした。それに対して今回のマンションは最大で103平米。おそらく購入層の所得、家族構成、趣向もまったく違うのでは？

立地については同じ南麻布ですが、パークコート南麻布ヒルトップは丘の上の高級住宅地（仙台藩の屋敷跡）。至近距離にS建設の社長宅、歌舞伎俳優のMさん、大物歌手のYさんの自宅などがあります。一方で今回のマンションは、江戸時代から町人の住むエリアで、いまも工場などが残るいわば下町。「ギリギリ麻布」などとも呼ばれるエリアです。購入に際しては、そのあたりにも留意されたほうが良いかもしれません。

>>250 マンション検討中さん
>ザタワーからだと、アドレスの響きとナニワヤに近づく以外良くなる点ナシ

ザ・タワーよりもこちらのマンションのほうが、有栖川宮記念公園が近い

もちろん、広尾駅周辺からのほうが有栖川宮記念公園は近いけど
都立中央図書館を利用するという場合は、広尾駅からでも、結構、公園の中を歩くことになる。

こちらのマンションから、都立中央図書館には、
ナチュラルローソン → 薬園坂 → 奴坂 → フィンランド大使館　の通路で、意外と楽に行ける。

こちらのマンションだけでなく、南麻布低地のマンションは、そこを、もっと宣伝すべき。

パークコートは、元麻布でもヒルトップレジデンスはかなり高級なんだけど、ヒルテラスは賃貸仕様だったりと、まちまちなんだよね。

>>253 マンション検討中さん

ナショナル麻布とか広尾側には週末散歩には良いかもしれないけど、平日は白金高輪か麻布十番アクセスでしょう。
まぁザタワーだと麻布十番しか使わないだろうけど、ここだと白金高輪アクセスがあってもおかしくない。

ヒルトップレジデンスの名がつくものは悪くはないですが、大体全て電線だらけの萎え萎えエリアですし、お見合いカーテン強制生活が待ってますので、とても人間らしい生活は出来ませんよ。

ザ・タワーからここに引っ越すとナニワヤが近くなるけど、日進とダイエーは遠くなるね。
しかしアドレスが南麻布になると言うのは魅力的。貸しやすい。

ここがパークワンズだったら劣悪環境のハンデは無視できる。
魅力的な投資物件だったと思う・・・・。

>>259 匿名さん
パークワンズは地所ですよ

見たいならパークリュクスですね

>>260 匿名さん
見たいなら➡︎三井なら

>>259 匿名さん
だからパークコート麻布十番ザタワー買い替えとか、パークホームズ南麻布買い増しの受け皿としても考えないといけないから。

南麻布の中では、最底辺に近い立地です。
南麻布は台状の地形をしていますが、豪邸や高級マンション、大使館等は、すべてその上側にあります。
坂を下りると銭湯やら町工場やらガソリンスタンドやらがあり、区画も小さくゴチャゴチャで、小汚い雰囲気です。
歩いてみると、アップタウンとダウンタウンに分かれていることがよく分かると思います。

低地よりも高台のほうが一般的に高級だと言うことなど、そんなことはわかってる。
しかし南麻布の低地のほうが元麻布の谷間よりも街並みはすっきりしていて良いと思う。元麻布の廃園になった区立保育園のあたりとか、かなりシャビィ。
元麻布の高台でも元麻布ヒルズのあたりは安っぽく見える狭小三階建ての建売とか建ってるし。野村のプラウド元麻布なんて、目の前が庶民的な古民家の集まっている区画で萎える。
南麻布高台も本村小のあたりとかザハウス南麻布の裏手とか、貧乏くさいとしか思えない。
そんな名前だけでイメージ先行のの元麻布や南麻布の高台よりも、こっちの立地のほうが区画が広くてスッキリしていて良いと思う。

電線マンションじゃなければなんでもいいかな。
カーテンもたまには開けたいし。

>>265 匿名さん
屋上行けば良いじゃない。屋上。

このあたりのマンションを購入検討中の人は、まず、このマンションから、
ドムス南麻布がある薬園坂まで歩き、奴坂経由、フィンランド大使館右折で、
都立中央図書館まで歩いてみることを勧める。

このルートは、南麻布の低地と高台の両方の雰囲気を短時間でつかむことが
できるルートだからね。

奴坂の急勾配さえ容認できれば、このあたりのマンションは買いだと思う。

このあたりは、南麻布としては、圧倒的に買い易いマンションが売りに出されるし、
なんといっても、駅近く、十番近くで、生活しやすい場所だからね。

南麻布の低地と高台の雰囲気の変化に我慢できないできない人は、予算を奮発して、
高台の物件を選ぶしかないだろ。

スマホサイトで共用部とレジデンスのページが見られないので直してよ。。

南麻布の26㎡1Kのパークコートは希少価値あり！
賃貸需要は鉄板でしょう！

パークコートで１Roomっていままでありましたか？
珍しいですよね。

>>72　
> 26㎡という広さは工夫しだいで、とっても素敵な部屋になるけど、
> ただ寝るだけの部屋にもなってしまう　ものすごく難しい広さです。

私的には、26㎡といえども、快適性を追求するパークコートの部屋
なのですから、もう少し、ワイドスパンの部屋にしてほしかったです。

38㎡の1LDK の部屋に期待してます。

>>216
>「マンションは企画が勝負」と言われますが、エンドの立場で考えると
>「マンションは企画を買え」と言うことだと思うのです。

こちらのマンションの企画のテーマは「下町のパークコート」です。

そして、26㎡で、いかにして（パークリュクスではなくて）
パークコートにふさわしい部屋を企画、提案するのかが
こちらのマンションの課題だと思われます。

>>210
>Less is more　（少ない事はより豊か）
>God is in the detail　（神は細部に宿る）
>ーミース・ファン・デル・ローエー

下町のパークコートにある小さな部屋

パークコートらしい素敵な部屋を期待しています。

ヒルトップからの買い替えが多そう。
あっちは古いし電線がビンボくさいし。

こちらのマンションは、丘の頂上にある同じ名前のマンションと
比較されてしまうのがつらいですよね。

こちらのマンションは、こちらで、肩肘をはらないで、
お手軽に都心生活を楽しめるパークコートをめざして下さいね。

>>29
>「ノブレス・オブリージュ」

必ずしも裕福層とも言えない人たちにも、質が保たれた住宅を
手が届く価格帯で提供するのが財閥の役割だと思われます。

業界に不信感が蔓延して、まともな判断能力のある人なら
マンションなんて買えないような状況になってきましたが、

今のような時代だからこそ「さすが財閥は違うよな・・」
と思われるような、あっぱれなマンションを供給してほしいです。

チープな見た目と電線の交錯感が印象的なマンションです。

築古いパークコートは、パーク・コート、の表記なので、古いマンションを避けたい人にとってはわかりやすいですね。

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/pco_minamiazabu_hil...

なるほ
プアマンズパークコート
財閥が御慈悲で平民にお恵みになるパークコートですか
平民も落ちたもんです

パーク・コート 笑

年季を感じる文字面ですね

こちらのスレの皆様は、丘の頂上にある同じ名前のマンションの中古と、
こちらのマンションが、同じ広さで、同価格で売りに出されていたら
どちらを選びますか？

こちらのマンションの80㎡以上の部屋は、丘の頂上にある
同じ名前のマンションの中古と比較されてしまう、

また、60㎡以下の部屋も、ご近所の、麻布としては買いやすい
価格帯の中古マンションと比較されてしまう。

やはりこちらのマンションの一番のセールスポイントは
長期的に見た場合のスケールメリットなのかもしれませんね。

>>274
>南麻布1丁目の下町のパークコートにある小さな部屋

それでも、私的には、こちらのマンションの
26㎡と38㎡の部屋に期待していますよ。

ヒルトップのほうは130平米や160平米の部屋がほとんどなので、そもそも同じ広さで比較ということ自体できなさそうです。

パーク・コートなんですか。
ショックい、、、。

やはりマンションのブランドなど、所詮企業の場当たり的なものにすぎないということ。　　拘束力はないそうだが、国が定める単身者の文化的な最低居住面積が
２５㎡。　まさか、天下のパークコートが２６㎡の部屋を売るとは。
近い将来、パークコート北千＊やパークコート八＊子ができても驚くに値しない。

お近くの古くなってしまったパーク・コートにいまだに住まわれている方も、子供が大きくなった頃合いでしょうし、こちらの新しいピカピカの
パークコート 26平米に買い換えられる方も多いでしょうね。

麻布のパークコートで26平米って、麻布アドレスの大衆化の始まりになりそう。犯罪的。

26㎡でも南麻布でパークコートなら5000万(坪640万弱？)くらいで売り出すのでしょうかね？？どうせなら6000万(坪760万)目指して欲しいわ！

幹線道路側の部屋は、
一番狭い部屋が、間口2間の 26㎡で、
その上が、間口2間半の 32㎡、
さらにその上が、間口3間の 38㎡かな？

価格的には、
26㎡（間口2間）が 4000万円台、
32㎡（間口2間半）が 5000万円台、
38㎡（間口3間） は 6000万円台くらいかな？

幹線道路側は、奥行きが4間の部屋がならんでいて
だいたい間口１間あたり2000万円くらい。

現実的には、あと1000万円ずつくらい安くなると
なんとか手が届くのですけどね？

>>289
>26㎡でも南麻布でパークコートなら5000万(坪640万弱？)くらいで売り出すのでしょうかね？？
>どうせなら6000万(坪760万)目指して欲しいわ！

289さんは、南麻布低地の 26㎡に 6000万円 出すのですね ??

流行りの駅近ですから。

こちらのスレの皆様は、こちらのマンションの26㎡の部屋が
6000万円で妥当な価格だと考えますか？

必死な香ばしいヤツがまた一名湧いてるな 笑

大通り喧騒立地の26㎡1Kとはいえパークコートなので、家賃20万は取れると考える輩は一定数いると思うので、6000万もありうると思う。

パークコートで26㎡だと前例がないので 売り出し価格の予想が難しいですね。

目の前の青い歩道橋、どうにかなんないの？
隣のオレンジのガソリンスタンドも目障りだな

26平米でグロスがパークコートとしては歴史的廉価になることで新規のパークコート購買層を創造しようという試みであるだけならまだ良いが、低地の南麻布、通り沿い、コレを一棟マックスに売る為に何をしたら良いのか？三井は鷹揚さが好きだったのだが。企画的には良いかもね。

ガソリンスタンドが横にあるって資産価値的に大丈夫！？
地震時に大爆発なんて笑えないし。気分的にも悪い。
パークコートの理念はもう過去のものなのですかね

>>203
あの山脈に沿うて沼沢地があり、その毒きが、これまで開拓してきた場所をすっかり害なっている。あの腐った水溜まりにはけ口を作るという最後の仕事が同時に最高の開拓事業なのだ。おれは数百万人の人々に、安全とはいえなくとも、働いて自由に住める土地をひらいてやりたいのだ。このような高い幸福を予感しながら、おれはいま最高の瞬間を味わうのだ。
ゲーテ「ファウスト」第二部 　沼沢地の開拓

古川沿いの低地にパークコートという試みは、財閥不動産の再開発の意気込み、
沼沢地の開拓者精神みたいなものを感じます。

>>210
Less is more　（少ない事はより豊か）
God is in the detail　（神は細部に宿る）
ーミース・ファン・デル・ローエー

下町のパークコートにある小さな部屋

マンションの企画も悪くないですよね。

パークコートにふさわしい快適性が確保された、小さいけど、
ちょっと素敵な空間、それがこちらのマンションのコンセプトですね。

最低限 電線がなければ、何でもいいです。
カーテンも開けたいし。

だって、人間だもの。

浜松町がパークコートなんだから、ここがパークコートでも不思議では無い。

外観CGの最上階のガラスの凸部屋が気になる。目玉の王様部屋？
DHCのキラキラ電飾が目に入る方向な気もするが。。

ガソリンスタンド隣接は厳しい、、、

災害時、ガソリン不足に悩まされることがありませんね♪

これはプラス要素です
営業にとっては、何でもかんでもプラス材料

下町、大通り沿い、しかもガソリンスタンド横。

「やっとこ麻布」「やっとこパークコート」と言われても、何も言い返せないね・・・。

でも電線がないエリアを選ぶだけ、ちゃんとしてきたよね、パークコートって。
昔のは基準が甘かったのかもだが。

近くに住んでいますが、麻布通りは21時過ぎるとかなり車の通りが少なくなりますよ。
時折通るランボルギーニやフェラーリがうるさいこともあるけど。
あと、土曜日の昼間の韓国会館前のヘイトスピーチがうるさい。
夜は静かなので、睡眠が妨げられることはないと思います。

遅いくせに爆音のランボルギーニ、フェラーリ死んで欲しいですよね。
だいたいシティタ麻布十番に入っていきますが。

シティタワー十番の白いランボルギーニ、めちゃめちゃうるさいよね。いつも20時ぐらいに出動するやつ。

裏の小学校とか煩くないかな？子供の歓声が好きな人もいるから一概に悪いとは言えないけれど、子供を亡くしていたり、不妊治療中の人には辛いかも。

大使館が集まる緑豊かな場所、住めるのならばこれほどの光栄はない

>>311
近所に住んでますが、東町小学校はうるさくないですよ。運動会の時ぐらいですかね。放送などが聞こえるのは。
それよりも仙台坂の韓国大使館や象印の向かいの韓国会館の周辺で、週末に右翼の街宣車がするヘイトスピーチがうるさいです。

韓国の新聞によると成り手がいないとの事です。

立地の格的には、坂上麻布に歴然と見劣りしてしまうのが事実。
しかし、なにも高級住宅街に住みたいという訳でなければ、駅近、フラットアクセスは現実的にかなり魅力的かと。良い意味で力が抜けた感じも悪くない。

坪500までの立地だな
白金あたりとかわらんは。

最近、長い間封印され、マニアの間では伝説のホラー映画
とされる「シェラ・デ・コブレの幽霊」のDVDをやっと入手して
観たんだけど、この作品の見どころは、幽霊の怖さよりも、
女優さんの美しさと探偵が住んでいる家だと思ったよ。

海辺の絶壁に建築された心霊探偵ネルソンの家は、幽霊以上に
「シェラ・デ・コブレの幽霊」の主人公であり、この作品が
傑作なのは、探偵の家の雰囲気が秀逸だからだと思う。

この映画を見て、たとえ、住宅環境としては厳しい状況に
あっても、むしろ、その環境を生かして、秀逸といえる建築も
可能だと思った。

心霊探偵ネルソンの家が、なぜか、こちらのマンションと
イメージがだぶるんだけど、こちらのマンションにおいても、
工夫次第で、坂上麻布以上に麻布らしいマンション建築が
可能だと思う。

>>316
その程度の立地だと思います。ただ大通り&GSは普通の人は忌避するので、それ以下かも…。
でもパークコートにしてデコれば坪600超でホイホイ買っちゃう人がそこそこいると思います。26㎡投資用1Kもあることですし。三井も商売上手いです。

パークコートというブランドだけでホイホイ買う人がいるみたいですね。
まさにcritical thinking　ができない日本人の特質が表れてます。
デべにとっては、実におめでたいことです。

皆んな、南麻布アドレス&パークコートブランドで誘引されて、ホイホイされよう！！