パークコート南麻布ってどうですか？

環境悪いですね。
南麻布は麻布の中でも麻布十番と同じくらい序列的には下ですし、思ったより安くなると思いますよ。

>>1 匿名さん
坪500位からありそうですね

南麻布アドレスの中では最低クラスの悪立地ですね。麻布十番駅まで徒歩5分というのは評価できそう。
内廊下で西側の部屋なら、単価次第で検討もありかと。

坪単価500なら武蔵小山と迷う人もいそうです
ファミリーは武蔵小山の方が良いかもですね

正直武蔵小山と南麻布では格が違いすぎるかと思います。

>>5 通りがかりさん

確かにここの地歴からすると武蔵小山とは格が違いますね

初心者マークが唐突に武蔵小山を持ち出したら荒し確定です。

反応しないようにしましょう。

この立地でパークコートで売るとは？！余程土地を高く仕入れたので高く売らざるを得ず、無理くりパークコートにして仕様をあげて、高値販売を目指したとしか思えん。はっきり言って相応しくない立地

>>7 匿名さん

といいますと？

若干の駅距離差はあるものの、パークホームズ南麻布レジデンスがパークホームズでここがパークコートなのは、整合性がとれないでしょ。

>>8 匿名さん

浜松町のタワーと同じですね。高くせざるを得ずパークコートにするという。

>>11 匿名さん

浜松町安かったですよ。
その理屈では武蔵小山がパークコートで無いのがおかしくなる。

南麻布でパークコート、しかも屋上ラウンジ付きとくれば、こんなきわどい立地でも文句なくパークコート価格で売れるのでしょう。

>>10
パークホームズ南麻布レジデンスはボイド型外廊下なので、中に入るとイマイチ高級感に欠ける。

パークコートと言ってもタワーのほうは数自体が稀少で、乃木坂以外は今のところ割安（値上りした結果論的に）同列に語るべきではなかと。
ここと状況が酷似しているのは駿河台でしょうね。
どうしても高くせざるを得ないが明らかに割高（といっても価格未定な現状では時期尚早かも）。

パークコートという名称は、庭が売りのマンション、つまり屋上庭園のような付加価値をもったマンションという意味なのでしょうか？

それとも、パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ　というようなマンションのグレードを意味するのでしょうか？

これまではパークコートだと80㎡でも1LDKだと思っていましたが、
60㎡で2LDKなど、間取りの選択の幅が広いように感じました。

つまりパークコートでも間取りの選択肢を広げて
間取りによっては買いやすい価格で物件を提供してくれる
方針と考えてよいのですね？

>>18 マンション検討中さん
パークマンションですらそんな間取りのものはないですよ。

>>19
何年前だかもう忘れましたが、同じ南麻布にある同じ番地のパークコート、
といっても、もう少し仙台坂上の近く、丘の頂上付近のパークコートで
80㎡の1LDKが8000万円で売りに出されているのを見たことがあります。

せっかくすばらしいマンションなのに、80㎡ 1LDKで8000万円だと
ちょっと手が出せない。

80㎡ 1LDK8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・と
くやしい思いをした人は沢山いたと思うのです。

といっても 60㎡ 2LDK 6000万円だとか、30㎡ 2K 3000万円だと
パークコートでなくなってしまうとうことなのですよね。

今回のパークコートの特徴は、幹線道路に面している立地なので
ぐっと容積率が緩和されていることだと思うのです。
したがって、南麻布の高台のマンションよりも、ぐっと買いやすい
値段で物件を提供してもらえる可能性があるわけですよね。

高台でなくても、あの場所は、駅から平坦な道のりの歩道が
整備されていて非常に移動しやすいと思うのです。

さらには、間取りの選択肢をひろげることによって
丘の頂上のパークコートのときに
「80㎡ 1LDK 8000万円でなくて、60㎡ 2LDKで6000万円だとか、
30㎡ 2Kで3000万なら、なんとか手がとどくのにな・・」とくやしい
思いをした沢山の人の救済措置、つまり丘の頂上のパークコートの
ときにくやしい思いをした人の夢をかなえてくれるというのが
このマンションの意図するところだと考えていいのですよね。

丘とは多分あそこのパークコートのことを指していると思います。

内覧したことがあるのでお答えしますが、くやしい思いをした人はあまりいないのでは、と思います。検討物件から除外した一個人の感想なので、気を悪くしないでください。
救済措置とか夢を叶えるとかいう表現を用いるあたり、おそらく購入者さんだと思いますので。

あぁ。
電線に囲まれた駅遠のちっちゃいマンションね。
中丸見えだからいつもカーテンしまってますね。
もうだいぶ古いですし、なんとか売り抜けてこちらに買いかえたいのでは。

>>17 マンション検討中さん
後者です。

>>24
南麻布1丁目のマンションは、高台、低地にかかわらずパークコート
南麻布2丁目のマンションは、定期借地、所有権にかかわらずパークホームズ

高級物件＝好立地　と思いますので
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズと考えると
若干整合性が悪いような気がしますが？

何年前だかもう忘れましたが、
元麻布でパークハウスとは思えない
ものすごく買いやすい値段のパークハウスが売りに出されたことがありますが、
今回もそのように買いやすい物件を提供してくれると考えていいのですね？

所詮、マンションのブランドなど企業の場当たり的なもの。
城東エリアのA区ｋ区や多摩のＨ市やⅯ市にパークコートができても
驚きません。

出た、パークコートスレ定番のネガさん^^;
いつも企業のブランド戦略云々と同じカキコされてますね

個人攻撃は止めましょう
真面目に議論する場です

「ノブレス・オブリージュ」という言い方がありますが
お金持ちだけを相手にして、貧乏人を無視して切り捨てることが財閥の役割ではない。

つまり、お金持ちの理想（80㎡ 1LDK 8000万円 南麻布の高台）に対応することだけが
財閥の役割ではなくて、平民の希望（60㎡ 2LDK 6000万円 南麻布の中腹）だとか
貧乏人の救済措置（30㎡ 2DK 3000万円 南麻布の低地でもOK）にも親切に対応し、
財閥らしい寛大さを持って、夢のある物件を提供していくことが、本来の財閥の役割である。

いや、むしろそのような弾力的で柔軟な考え方ができないと、
財閥自体も生き残っていくことができないわけですよね。

今回の物件は、そのような財閥の姿勢が試される試金石の物件と考えていいのですね。

と、言いますと？(・・?)

「マンションは企画が勝負」という考え方があります。

>>25で、高級物件＝好立地　と考えると若干整合性が悪いといった指摘がありますが
財閥らしい企画力で、そのような矛盾点を凌駕するような
質の高い物件を提供してくれると期待していいのですよね。

そして、本来のパークコートに相当する裕福層だけでなく、
従来よりも幅が広い購入層に対応できる柔軟性の高い物件を
提供してくれると考えていていいのですよね。

南麻布のパークコートで、裕福層のパークコートなんて、ない、でしょ。

古川沿い高速道路幹線道路直面ということを受け入れれば、南麻布アドレスで駅徒歩5分のブランドマンションを手に入れられる。

1億円以上の予算、つまり本当のお金持ちだと、
南麻布でも、もっと高台の物件に目が行ってしまう。

また、6000万円以上の予算だと価格的に世田谷あたりの
戸建と競合してしまう。
6000万円出せば、世田谷あたりに、敷地はうんと狭く
なってしまうけど、土地代込みで駐車場付き3LDKの
建売が買えちゃうからね。

それでは、5000万円以下の予算だとどうかというと
やっぱり世田谷区よりも郊外の戸建と競合してしまう。
5000万円予算で、世田谷区よりずっと郊外になって
しまうけど一生ものの戸建が買えちゃうからね。
（それが一昔前の私が昔とった選択）

したがって、このあたりの需要は投機で買われるの
でなければ、賃貸か単身者～夫婦だけの世帯が
中心だと思う。

だから、このあたりで、パークコートのブランドで
どのように勝負するのか・・

それが財閥の企画力の腕の見せ所、醍醐味だと思う。

世田谷の戸建てとは全く競合しないと思いますが
世田谷の戸建ても1.5億は出さないとまともなの買えないでしょう
3階建ての狭小ミニ戸建てなんて論外ですし

近くのちっちゃい築古電線パークコートからの
買い替え需要でうまりそう。

>>36 匿名さん
どっちかというと近くの定借パークホームズ南麻布ザレジデンスからの方が多いんじゃないかな。元々安くて含み益たっぷりあるし、所有権に買い替えたい人も多いだろう。

戸建とマンションが競合するとか書いてる人間は金額とか投資目線でしか考えてないんだろうな。実需だと全く嗜好性が違うわけだが。そのくせ、金でしか考えてないのにペルソナも把握できないなんて投資のセンスも無さすぎる。まあ、だからこのスレなのか。。

>>38
「都心のマンションにするか、郊外の一戸建にするか」は
「住宅を購入するか賃貸か」と同じくらい普遍性が高い
永遠のテーマですよ。

「南麻布で駅徒歩5分の財閥マンション」なら
将来、確実に売り抜けることができると思われるので
そこがこのマンションの最高のセールスポイントですね。

いっぽう、都心のコンパクトマンションと郊外の一戸建を比較して
「都心のものすごく狭いマンションの予算で、郊外の一生ものの
一戸建が買えるのなら、私は郊外の一戸建でいいや」という考え方を
する人がいたとしても、依然としてその考え方を否定することも
できないですよね。

ちょっと昔、東京港区の海側が再開発される前は、
港区を、山手線の内側（内陸側）と外側（海側）とにわける
考え方があったと思うのです。

そして、港区山手線内（内陸側）は、古くからある由緒ある住宅地と
いうことで評価が定まっていましたが、同じ港区でも山手線の外側
（海側）は評価がむずかしいと思われていた時代があったと思うのです。

海側には坂がなくて移動しやすいという優位性があったし、海側は
再開発で将来が楽しみという見方もできたと思うのですが、それでも、
内陸側と海側には「地ぐらい」に大きな差があるように思われました。

しかし、港区の海側における財閥の開発力には、驚くほどの先進性が
あり、港区海側の再開発は、目が覚めるほど創造的だったと思うのです。

つまり、海側の再開発によって、港区は、「港」区という名前の通り、
海側がメインの区なのだと思うようになるわけです。

港区山手線内（内陸側）は、由緒ある高級住宅地だけど
港区山手線外（海側）は、財閥が企画し、提案した未来都市
であると思うようになるわけです。

財閥の企画力で、港区の海側だけでなく、南麻布の古川沿いにも、
目が覚めるような、先進的で創造的な物件を提案してほしいですよ。

古川沿い低地のブランド価値向上は、今後予定されている麻布十番(三田小山町西)ー白金高輪(白金1x2件、高輪1x2件、三田5)の再開発にかかっていると思う。
先行した麻布十番最寄りの三田一丁目パークタワーとシティタワー、白金一丁目のアエルシティは成功しているので、今後の再開発の成功は十分勝算があると思う。

>>40
下手な文章だな
陸と海の差は依然あるし、むしろ更に広がったかな

海側も芝浦アイランドができてからは価値が上がったと思うよ。

再開発はいいことだけれど、再開発されたからといって、海側は山側と肩を並べられるわけではないよ。
再開発されて垢ぬけた海側のエリア、というだけのこと。

差が小さくなった感じはしないけどねー
海側は今も昔も労働者が肩寄せ合って暮らすエリア
長屋からタワー型団地になっても本質は何も変わらない

住まいで一番大事なのは地盤

次にエリア

その次がデベロッパー

後は施工会社、駅徒歩、仕様などなど

と、思っている。

地盤で言えば海上、海岸、海沿いは無理。

低地は一概に地盤は悪からず、元大きな河川の川底だったりすると玉砂利が出て地盤がよく直接基礎も可能であったりと、以前は中目黒の目黒川沿いの直接基礎物件を買ったりもした。もう売ってしまったが。

この物件は地盤はどうなのかな？

低地は一概に

低地が一概に悪いとは思わない。

台地は大概は良いと思うが。

古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。
三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。
多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。
首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。
子連れの方はご参考まで。

小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙
運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？

近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。
そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。

>>41
白金高輪も再開発される予定なのですね。

白金高輪という駅は間違いなく存在するし、
白金高輪の名前を冠したマンションも確実に存在しますが、
白金高輪という場所は存在しないですよね。

マンションも含め、不動産にあっては、立地場所がきわめて
重要なのに、白金高輪という場所はどこにも存在しない。

しかし「存在するけど存在しない町」というのは
非常に魅力的な町でもあったわけです。

白金高輪という駅が出来て、少ししてから、三田5丁目に、
白金高輪を冠した財閥系マンションが分譲されましたよね。
「私は、ほっとする都心がいい」というのがそのマンションの
新築分譲時のキャッチコピーでした。
「存在するけど存在しない町」に存在する、ちょっとおしゃれで
素敵なマンションにぴったりの神秘的なキャッチコピーでしたね。

その物件は、財閥系マンションにしては良心的な価格で、
たまに中古が出る（60㎡　２LDK　6000万円）ので、
白金高輪で買うのならこれだと思ってしまいます。

高台でなくても、素敵なマンションは十分存在しうるので、
南麻布の低地にも素敵なマンションをお願いしますね。

パークコート南麻布ヒルトップっていうマンションもあるんですね。
紛らわしい名前ですが結構古い小規模物件のようですので、こちらへの買い替え需要がありそうです。あちらもなぜにこれがパークコート？という感じの物件ですが・・・。

PC南麻布ヒルトップレジデンスは目の前の電線が目障りですけど、物件自体はなかなか高級感がありますよ。

>>51
パークホームズ白金高輪アーバンレジデンスかな？
あのマンションはエントランスまでの長いアプローチが格好良いと思います。
そんなお手頃な部屋が中古で出ることがあるのですか？

>>54
白金高輪のパークホームズ,、たしかにエントランスまでのアプローチが素敵な
都心のほっとするマンションですよね。


>>20　　南麻布の丘の頂上のパークコートが「80㎡　1LDK 8000万円」
>>51　　白金高輪のパークホームズが「60㎡　2LDK 6000万円」

上記は数年前にヤフー不動産かなにかの不動産サイトで見た価格ですので、
オリンピック前の今の相場だと、中古価格としても厳しい予算かもしれませんね。

多分私なら、そのくらいの金額の指し値、現金一括で勝負して
無理ならほかの物件をあたるという買い方をすると思うのですが、
業者の皆様の率直な意見を伺いたいと存じますね。

>>55
もし同じ平米単価なら、私の好みでは外廊下のパークコート南麻布ヒルトップよりも内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良いかな。
アドレスは三田よりも麻布のほうが格上だけど。

>>56 匿名さん

あ！この人武蔵小山のスレでみたyo。yo。

外廊下のパークコートなんてあるの？？？

>>59
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスはボイド式外廊下です。
廊下に面した居室に明かり取りの窓があります。

>>59 匿名さん

神楽坂レゼリア

21世紀最低のパークコートと呼ばれている

それ以降は全てダメ。
乾式壁、ペラボー、半地下が当たり前。

技術的な問題で仕方のないタワー以外で
乾式のパークコートなんてほぼ無いよ。
ちゃんと調べてから書き込んだ方が良いね。

なんだ。
パークコート南麻布ヒルトップレジデンスって
結構な安普請なのね。
古いし電線がしつこいしこっちに住み替えたいだろうね。

最高の立地に最高のマンションを提案する。
築年数に関係なく、人間の歴史が続く限り価値が維持されると思われる
理想のマンション（三田網町のパークマンション）を企画することが
財閥の役割だと思います。

いっぽう、コスト面も考慮して、ごく普通の勤め人でも頑張れば
なんとか手がとどくような価格帯で、確実に素敵といえるマンション
（白金高輪のパークホームズ、新築分譲時 坪250万円）を提供する
ことも財閥の役割だと思うのです。

それが、>>29で言われている「ノブレス・オブリージュ」ということ
なんだし、それが財閥の器の大きさなんだし、そのような弾力的な考え方
ができないと、 財閥自体も生き残っていくことができないということ
ですよね。

それでは、南麻布の古川沿いのパークコートで、提案したいのは
どのようなことなのか、メーカー様のお考えをお聞きしたいです。
財閥らしい、なにか新しい価値観が導き出されると期待していいの
ですよね。

>>17
パークマンション ＞ パークコート ＞ パークホームズ

たとえば、車のグレードで、
高性能エンジンが積まれ、高級部品が使用されている上級車(GT車）と
ベースグレードの車種（ST車）があったとしますよね。
車のメーカーとしては、高性能エンジン、高級部品使用の上級車(GT車）の方が
ベースグレードより、高額・高品質・高性能なのはあたりまえという判断になる
と思うのです。

ところが、エンドの人が、上級車とベースグレード車を乗り比べて、
ベース車の方が、運転しやすいし、燃費がいいし、維持が楽なので
考え方によっては、ベース車のほうが優秀だと判断する場合も
あるかもしれません。

上級車に積まれている高性能エンジンには、高性能ならではのデリケート
であつかいにくい側面があるかもしれませんし、上級車ならではの維持の
大変さもあるかもしれません。

したがって、エンドの人が「造りが単純であっても、あつかいやすくて、
維持していくのが楽なベース車ほうが、トータルで見ると優秀だよね」
と判断しても、依然としてそのような考え方を否定することもできない
と思うのです。

つまり、とことん考えると、マンションや車のグレードもあくまでも
一応の目安であって、本当はグレードに上も下もあるわけではない。


私的には、やはり、南麻布の古川沿いにおけるマンションになぜ
パークコートというグレードを採用されたのかお聞きしたいです。

マンションのホームページからは、見晴らしのいい屋上庭園が
売りのマンションなのでパークコートなのだとお見受け
いたしましたが・・

ひどい立地条件の土地を高額で仕入れたことから高単価でマンションを売る必要があるので、パークコートにしたのだと思います。
首都高速、古川、大通り沿いの悪条件を覆すために、建物の仕様は相当良いものになるのではないかと期待しています。

＞首都高速、古川、大通り沿いの悪条件

２方面から首都高・古川にはさまれている三田小山西地区再開発よりはましかと思います。
あちらと違って浸水の心配もなさそうですし。

もともとパークリュクス用地として仕入れたけど
ご時世的にDINKS向け小ぶりファミリーに方針転換したんかな。

この立地に相応しい26㎡の1Kから取り揃えてる事だし、
パークリュクスプレミアとかで良かったのでは？？

パークリュクスにして30平米ー60平米中心に平均単価5000万円台にしても良かったのでは、という気もする。
きっと土地の仕入れ単価が高くてそうできなかったんだろうな。
この立地、正面の大通りも嫌だけど西隣がガソリンスタンドというのも、パークコート的にはどうかと。

26㎡という広さは、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
工夫次第では、快適な住空間を演出ことも可能なぎりぎりの
広さ（23㎡ではダメ）だと思うのです。

つまり26㎡は、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど
魅力的で快適な住空間にもなる、境界線上の、ものすごく
むずかしい広さだと思うのです。

パークコートというのは、（パークマンションに次いで）
質が保たれたマンションを意味するグレードであり、
財閥不動産が、質が保たれた快適な住空間を保障する
ところのブランドだと思うのです。

26㎡の部屋も、工夫して、パークコートらしい、質が保たれた
快適な住空間を提案してくれると考えていいのですよね。

>>63 匿名さん

千代田駿河台は乾式だし青山一丁目も乾式と湿式の併用だけど
むしろネットで乾式がなんでこれほど嫌がられてるのかが不明
昔のアパートとかのイメージなのかもしれないが、高級マンションに使われる乾式壁は全く別物なのに

>>73 マンション検討中さん
http://mansion-madori.com/blog-entry-5897.html
千代田駿河台は、普通に湿式かつベランダ戸境もコンクリ。
青山一丁目も公式HP掲載の間取り見る限り、
基本は湿式で一部の間取りの一部の壁が湿式かつ、ベランダ戸境はコンクリだね。

フロアで戸数が違うと戸境の位置が上下で変わるので乾式にせざるを得ない。
駿河台は全フロア３邸だから湿式にできたけど。

要するに、史上最低クラスのパークコートって認識でFA？

ワンルーム投資マンション民と同居のパークコートとなりますし、そういう方々こそ共有施設を積極的に利用しそうです。
そういう雰囲気のマンションなるであろうとことを想像すべき。

>>51 で、白金高輪が魅力的な町なのは、
白金高輪が存在しない町だからだという書き込みがありました。

「存在するけど存在しない町」というのは、大変魅力的な町であり、
「私は、ほっとする都心がいい」という、一昔前の白金高輪の新築
マンションのキャッチコピーは、白金高輪のちょっと素敵なマンションに
ぴったりの、何年たっても色あせない、秀逸なキャッチコピーでした。

こちらのマンションも、由緒ある高級住宅地、南麻布のマンションですが、
同時に、神秘的な町、白金高輪のマンションだと考えてもいいのですよね。

南麻布の高級マンションだけど、白金高輪のちょっと素敵なマンションでもある。
二つの場所に存在する、都心のほっとするマンションだと考えていいのですよね。


地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする理由は、港区山手線内のマンションは、
中古になっても価値が維持されやすいので、投機の対象になりやすい
ということもありますが、私的には、それは、二次的な理由だと思います。

地方や郊外のお金持ちが、港区山手線内に、セカンドハウスとして
マンションを購入しようとする本当の理由は、お金持ちの人たちが
「都心に、ほっとする、自分の空間を確保したい」と夢見るからだと
思うのです。

しかしながら、よほどの大富豪でもない限り、そこいらの小金持ち
（本当は貧乏人、といっても6000万円は現金で持っている必要がある）
にあっては、麻布のマンションといえども、広すぎると、維持費が気に
なってくるものです。したがって、逆に
「どのくらい狭くても快適な空間が造れるのか」がテーマになってくる。

財閥不動産様は、そのぎりぎりの広さが26㎡であるとお考えなのですね。
（23㎡ではダメ、どう工夫しても、寝るだけの部屋になってしまう）

「私は、ほっとする、都心のパークコートがいい」
そのように考えていいのですよね。

↑51で書き込みありました、とか書いてるけど、自作自演見苦しいです。誰も共感してないので。他のパークコートスレでもあなただけ投稿長いのですぐわかります。頭悪くて文章まとめられないんでしょうけど簡潔に。皆さん読みにくいです。

長文の人の投稿のまとまりが悪いとの指摘もありますので、
これまでのこのスレの流れをすっきり整理したいと思います。


南麻布には、高台にもパークコートが存在するが、
高台のパークコートに手がとどかなくで悔しい思いした人の救済措置として、
南麻布の低地にもパークコートが造られた。

低地のパークコートには、手ごろな広さの買いやすい部屋も用意されたが、
どの部屋にも財閥不動産が提案するパークコートというブランドにふさわしい
快適な空間は確保されている。

幹線道路沿いの容積率が緩んでいる場所の手ごろな広さの部屋だからこそ、
なんとか手がとどく価格帯で南麻布の地にパークコートの快適な部屋を
手に入れることができる。

低地のパークコートは、由緒ある住宅地、南麻布の住宅としての質の高さは
もちろん、白金高輪の神秘性、麻布十番駅近くの便利性を兼ね備えた
都心のほっとするマンションである。

全然違いますよ。
むしろパークコート南麻布ヒルトップ？は馬鹿にされている流れですけど・・・。

長文は読みづらい上に思い込みが激しいので少々見苦しい。ここはパークコートにしては立地が悪いし狭い部屋の設定ってどうなのよ、ってことに尽きる。
パークコート南麻布ヒルトップも電線外廊下で萎えるし、一番安物のはずの白高のパークホームズが一番マシっぽいのが納得いかない。

>>74 匿名さん

他所の物件なんでどうでもいいけど、千代田駿河台は一目見て乾式だけど
バルコニーはコンクリだけど、この専有部形状で湿式なわけないだろ
もしかして図面も読めないし設計の知識も皆無だったりする？

駿河台ヒルトップレジも乾式壁でしたね。。

このスレには「60㎡ 2LDK 6000万円」というスペックが頻回に登場します。

なぜ、異常なくらい、6000万円という金額にこだわるのかというと、
だいたい年収1500万円くらいの人を想定した場合、年収1500万円くらいの勤め人
（つまり手取り月80万円くらいの人）が社宅などに住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円だからです。

したがって6000万円以上の金額は、普通の人（といっても年収1500万円の人）
が頑張っても貯められる金額でないと思われるので、現実的でないと考えるわけです。


いっぽう、私自身、南北線が開業する前から、港区山手線内の物件を見ていますが
「60㎡　2LDK 6000万円」という値付けは、白金高輪のパークホームズに限らず、
南麻布の低地の新築マンションにも普通にあてはまる値付け（かつてはそうだった）と思います。

今はオリンピック前の相場になってしまったので、6000万円の予算だと、都心で買えるのは
ワンルームだけになってしまいますが、だからこそ財閥不動産様は、容積率が緩んでいる
幹線道路沿いに専有面積を抑えたパークコートを提案されるのだなと考えます。

つまり「普通の人に南麻布のパークコートという贈り物」をしてくれるのだと考えているのです。
（財閥不動産の方は、どこのマンションのキャッチコピーのパクリだかわかりますよね）

↑長いっつってんだろ。しかも書いてる事が昭和の分析力なんだよ。

救済措置とか、デベはボランティア屋さんですか？w
CSRの一環でもそんな中途半端でわかりにくい活動しないと思いますけど、大手企業の方とのお付き合いもなくて、ご自身もお金だけ持ってらしてるのかもしれませんが、世間をご存知ないんでしょうねw

PCヒルトップの住人みたいですので、少なくともお金持ちではないでしょう。

PCヒルトップに住んでるなら貧乏ではないでしょ。麻布住人の平均以下かもしれんが。

南麻布ヒルトップって定借じゃなかったでしたっけ？いずれにせよ築年そこそこなんで、地位や環境は下がるけどここに買い換えるのはアリな気がする。
ナショナルアザブは遠くなるけどナニワヤは近くなる。

>>83 マンション検討中さん
自分が図面読めてないんじゃ無い？
戸境がグレー地のベタだと湿式。
網掛けだと乾式もいうのは常識。

知ったかさん、恥ずかしすぎでしょ⁈

>>83 マンション検討中さん
あと、湿式=構造壁でははないからね。
低層の壁式のマンションならいざ知らず。

>>91 匿名さん
サイト掲載の図面は、そんなん省略して描画とかしてないかな？

>>90
ダイエーとまいばすけっとも近くなるネ！

定借は近くのパークホームズ南麻布ザレジデンスだとも思う。ここはボイド型の外廊下で高級感はないけど、平米単価100万円ちょいぐらいで中古が出てるはず。こんなところ買うぐらいなら所有権で内廊下のパークホームズ白金高輪のほうが良い。

>>93 マンション検討中さん
して無い。同じ三井の絡んでる他の物件
いくつか見てみれば分かるよ。

>>95 匿名さん
パークホームズ南麻布とパークコート南麻布ヒルトップを混同してる人がいますよね。
前者は確かに高級感も無い大衆定借マンションだけど。

どっちも電線マンションだろ？

>>93 マンション検討中さん
三井がＪＶに筆頭の月島のミッドタワーの公式HP掲載の間取り図。
乾式の戸境は見ての通りの表記で湿式とは明確に違う。

>>91
私建築士ですがそんな記号の区別ないですよ。斜線もベタ塗りも軽量壁（乾式）で図面引いた建築士／ソフトが違うだけです。千代田駿河台についてはどう見ても乾式壁で、あんな薄く左官仕上げは絶対に不可能です（笑）

>>100 匿名さん
建築士と肩書き言うだけで、マンションの販売詳しくない？
あまり建築士レベルの資格を振りかざすと恥をかきますのでお気をつけくださいね
他デベのマンションも含めいくつも見れば分かりますよ。

>>100 匿名さん
三井の販売資料にある凡例中央下段をご覧ください。
コレは三井の全ての物件共通の凡例ですよ。
いかがでしょう？大建築士さま(笑)

>>102 匿名さん
サイト表示の図面にそんな凡例ついてへんけどね。

>>103 マンション検討中さん
苦しいですねw

斜線もべた塗りも乾式ってことではないですか？横からすみません

>>103 マンション検討中さん

三井のパークコート青山一丁目の
ウェブ掲載間取り図でちょうど良いのが。
戸境が隣接住戸は一方湿式、一方が乾式。
どんな図面表記かご確認下さい。

乾式は柱と一体表記じゃないからわかるよ。

渋谷のタワーの間取り図をどう説明するのか聞いてみたいね。

自分ルール作っちゃった恥ずかしい人が連投してるね
駿河台、柱との繋ぎ目見たら明らかに乾式なのにw

投稿長いけどじっくり読めば言いたいことはわかります。

「パークコート」というグレードの本当の意味は？

>>66 にありますように
パークマンションとは、最高峰のマンション
パークホームズとは、誰にでも買いやすく、質が保たれたマンション
と比較的明確にグレードの意味付けが可能だと思われます。

しかし「パークコート」というグレードの持つ意味は何なのでしょうか？

たとえば、パークコートは、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどと考えるのは、ものすごくつまらない考え方であり、
発展性だとか創造性からは遠ざかってしまうと思うのです。

>>66 にありますように、突き詰めて考えると、マンションや車のグレードには
上も下もないわけですから、パークマンションとパークホームズの中間に位置する
グレードなどというものも、本当は、存在しないと思われます。

このスレの流れ的には、パークコートというグレードが意味するのは、
快適な住空間だとか、上質な暮らし向きのよさだと思うのです。


つまり、整理して書くと、下記のごとくになります。


パークマンション：
財閥不動産が企画する最高の立地の最高峰のマンション。
築年数にかかわらず価値が維持される理想のマンション。

パークコート：
財閥不動産が企画する快適で質が高い住空間の提案。
質が高い生活の基盤となる上質な住空間の提供。
自分にとっての、ほっとする、安らぎの空間の確保。

パークホームズ：
なるべく沢山の人に手がとどく価格帯で、質が保たれたマンションを
提供するのが財閥不動産の役割でもある。
物件によっては、上級グレードのマンションを凌駕するほど充実した
内容のマンションも存在する。

なぜ南麻布の古川沿いにパークコートなのか？


港区山手線内には、沢山の坂があり、その坂道の一つ一つが
人生そのものの起伏、リズム、感情を思わせてくれます。また同時に、
港区の坂道は、時間を超越した変わらない安心感をも、もたらしてくれます。

しかし、港区山手線内の坂の上と坂の下の雰囲気には大きな違いがあると思います。
そして、パークコートのような優良マンションにふさわしい場所も坂の上であると思います。

財閥不動産様はなぜ、南麻布の古川沿いにパークコートを造られるのでしょうか？


私自身は、港区山手線内を見てきて、港区内陸側の一番大きな変化は、南北線の開業だと思うのです。
麻布十番の駅が出来て、南麻布の十番駅近くは、便利で、移動しやすく、生活しやすい場所になりました。
古川沿いは、将来的に、港区山手線内の中心、ほっとする都心に発展していくと考えていいのですよね。

そして、古川沿いに、あえて、高台のマンションを凌駕する快適な住空間（パークコート）を企画する意味は、
古川沿いのパークコートが、三田や白金高輪を含めた古川沿いの複合的再開発における中心的な場所
（周囲の再開発、街並みの変化が楽しみ）だからだと考えていいのですよね。

初心者マークさんはスルー致しましょう。

この長い文の人、色んな所でウザがられてる迷惑ジジイです。

話が長い上に内容は本人の主観に基づいた分析を展開していて、何を言いたいのかさっぱりわからない。

長文さんの話の要点を簡潔にまとめます。


財閥不動産が企画したパークコートというブランドの意図するところは、
上質な生活の基盤となる上質な住空間、ほっとする空間の提供である。

南麻布の古川沿いに、あえてパークコートを企画する理由は、
今後、再開発によって、三田や白金高輪の古川沿いが大きく
発展していくことを見越してのことである。

港区山手線内において、三田や白金高輪の古川沿いは、今後、再開発
によって、もっとも未来的な場所に発展していく場所である。

ようは、一段高い値付けで良い場所と判断したからパークコートにしたよってことですね。
まぁそうでしょうね。

高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

南麻布に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を求めて

これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、パークコートというブランドの意味することは
「上質の住空間、暮らし向きのよさ」です。

そして、こちらのマンションの注目すべき点は、古川沿いの26㎡の部屋で、どのような、
パークコートらしい「上質の住空間、暮らし向きのよさ」を提案するのかだと思うのです。

セカンドハウスとして都心に「ちょっと素敵な、ほっとする空間」を確保したいという人にとっては、
広すぎる部屋でも維持費が気になるので「どのくらい狭くても快適な住空間が造れるのか」
は普遍性が高いテーマだと思うのです。

そして、これまでこのスレで繰り返し議論されてきたように、26㎡は、ただ寝るだけの部屋にもなるけど、
工夫次第では、なんとか快適な居住空間が創造可能なギリギリの広さであり、境界線上の、ものすごく
難しい広さだと思うのです。

そういう意味でも、この物件は試金石だということですよね。

>>95>>97 南麻布にて数年前に分譲された2つの定期借地権付きマンション、
今となっては、大変お買い得なマンションだったと思うのです。今の相場では、
考えもつかないほど買いやすい価格でしたからね。

ただし、上記の定借マンションが分譲された時点では、定期借地権付きマンション
という分譲の仕方は、一般的には、評価が定まっていなかったと思うのです。
したがって、相当数の人が、定借マンションの購入に躊躇したと思うのです。

そして、評価が定まっていないうちに定借マンションを購入された人が、結果的に、
賢明な買い方をされたように見えるのです。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。


>>40 港区山手線外（海側）で再開発が始まった頃を思い出すと、一番いい思いをしたのは、
ものすごく早い時期にマンションを企画した業者様と、同じく、ものすごく早い時期に、
ものすごく買いやすい価格（所有権で坪180万円、50㎡で2000万円台）でマンションを
購入した人だと思うのです。

ただし、港区の海側で再開発が始まったごく初期の時点では、海側は、住宅地としては
評価が定まっていなかったと思われますので、相当数の人は、海側のマンション購入に
躊躇したと思うのです。

そして、評価が定まっていない早い段階で海側のマンションを購入した人が、
結果的に、賢明な買い方をしたように見えました。つまり、結果論ではありますが、
勝ち組は、評価が定まらないうちに勝負した人だと思うのです。

要するに、言いたいをすっきり整理すると下記のごとくです。

港区山手線内（内陸側）の高台のマンションは評価が定まっており、
築年数にかかわらず価値が維持されやすい。したがって、資産家の人が、その資産を
分散させるために、高台の優良物件を購入するといった購入の仕方は十分成立する。

港区山手線外（海側）は、住宅地としては評価が定まっていなかったが、同時に
大きなチャンスがあったとも言える。そして、勝負ができるのは、評価が定まっていない
うちである。そして、そのことは、現在の、再開発前の、古川沿いについても同様の
ことが言える。そして、人間は、人生のどこかで勝負しなくてはならないのである。

近隣の築15年以上経過した古い中古物件からの
買い替え希望者が多そうですね。

長文の連投、迷惑と言われていながら人のコメント無視して続けるのは、さすがに悪意ありますね。

パークコート浜離宮も当初パークタワーだろうと言われていたのが、直前のお化粧でパークコート企画になったくらいだし、ここもパークリュクスだったのをお化粧したかんじではないかしら？

WEBサイトを見ましたが、
この建物の外観が全くわかりません。
小さなイラストは数個見られましたが...
どこかにCGがあったりするのでしょうか？

麻布十番に近いけど南麻布ってことですね。
あんまり高台のお屋敷みたいなマンションには惹かれないから（不便そう）、
フラット5分で住めるんならこっちのほうがいいかなー

南麻布とはいえ幹線道路沿いで劣悪立地。
モリモトならピアース
三菱ならパークハウスアーバンス
を建てただろう
いくら盛ってたとしも、パークコートとしてはキワモノ

南麻布なんだしこんなもんだろ

住所は、南麻布なので虚偽は無い。が、PCは浜離宮PCの成功体験と現在の市況を勘案して早くさばきたいのでしょう。
リーディングデベとしては、節操が無い。
でも、南麻布に踊らされて、踊る購入者は多いのでしょう。
ポイントに踊る消費者と同じ構図ですね。 価格がどうなるのか楽しみです。

パークコートのスレッドが荒れ始めたのは、記憶している限り千代田富士見のタワーが最初。
マンションブームにおされてパークコートタワー自体が嫉妬や羨望の的となり、同じく浜離宮も荒れに荒れた。

逆に非タワーのパークコートスレは落ち着いている流れだが、近隣に妬む住人層がいる地域だと、場合によってはタワーより荒れる可能性を秘めている。

ここがそうならないよう、祈りたいものだ。

浜松町は本来パークコートが建つようなアドレスではないから荒れたのでしょう。
契約者も必死すぎて、ちょっと痛々しかったですね。

ここはどうなるか。

こんなところにまで余波が。

とりあえず本物件の話をしましょう。

>>130 匿名さん
タワー版は数自体が少ないからね。出物が出ても条件の良い部屋はすぐ市場から消える印象。
低層版も悪くないけど飽きが早い かつ リセールが悪いので最近は人気薄。

>>133 匿名さん
低層は人気薄なの？リセールも悪いの？ガーン！

>>134
低層ってすてきだと思いますけどね。上品だし住みやすいし。
資産性でいうとそりゃタワーなのかもだけど。

>>134 匿名さん

同じ広さの土地で作れる部屋数が少ないので低層は割高になります。売却利益を狙えるのはタワーが確実だと思いますよ。

タワー版のパークコートでは六本木ヒルトップが最高に良いと思うわ。

ピアース南麻布もまだ売れ残ってます

ピアース南麻布はここ以上に場所が悪い。高速と古川がまさに目の前。駅から近いことだけが良い点。

浜松町とか、南麻布とはいえ超低地とか、最近パークコートの名前の安売りが酷く、残念至極。いっそどこかみたいに「ザ・パークコート」とかしてみてはどうか？　

>>139
目糞鼻糞

26㎡　 １K　　 2600万円
40㎡　 １LDK　 4000万円
55㎡　 ２LDK　 5500万円
平成初期のバブル崩壊後、マンション価格が最安値
だった頃（1998年〜2004年頃）によく見られた
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
普通のサラリーマンでも、なんとか都心の物件に
手がとどいた時代でした。


26㎡　 １K　　 3500万円
40㎡　 １LDK　 5000万円
55㎡　 ２LDK　 7500万円
オリンピック景気によって、上昇した
南麻布低地〜白金高輪のマンション価格。
オリンピック景気による不動産価格の上昇は
都心の物件が中心なので、ちょっと郊外に行けば、
まだまだ買いやすい物件はいくらでもある。


26㎡　 １K　　 3980万円
40㎡　 １LDK　 6500万円
55㎡　 ２LDK　 9000万円
南麻布（低地）のパークコート価格（推定）
南麻布の地に、なんとか手がとどく価格帯のパークコート
を期待している人も相当数いると思うので、
財閥の器の大きさを感じさせるような
寛大なる価格設定をお願いしますよ。

いくらアドレスが南麻布とはいえ、こんな悪立地のパークコートの55平米に9000万も出す人はアホだと思う。

過去に26m2と100m2の共存タイプがPCにありましたか？
あえて26m2を間取りに加えたデベの意図は？
グロスを抑えた。売りやすさ優先ですかね。察するに、デベ自身、立地に対する自信の無さの裏返しか
単価が気になるところです

26m2 4100万円台から
55m2で9500万円台
これくらいを予定してるのでは
パークリュクス白金高輪が初期410ー520で販売、現在中古で坪470以上なら
これくらいが下限では

いろいろ言ったって、仕込みの土地がないんだからアドレスさえくっついてりゃパークコートくらい名付けるだろ。
浜松町アドレスでさえパークコートの時代だぜ。

パークマンションくらいだよ、ふさわしい立地でなきゃ企画しないなんてのは。
パークコートはオーダースーツじゃなくて吊るしなんだよ。
六本木のヒルトップ級でなきゃパークコートにしない！なんて言って数年休んでたら三井も商売に成らんだろ。

六本木ヒルトップも南麻布低地も同じパークコートだなんて、世知辛い世の中だね、

>>142 マンション検討中さん
高いでしょ！

>>146 匿名さん
私もたまたま買ったマンションがパークコートだったけど昔の方が乱発してたと思う
買うときも特にブランドとも思ってなかったけどね

昔は普通に杉並区や世田谷区でもパークコート出してた
今は港千代田渋谷新宿だけだよね
中央区でも頑なに出さない印象

>>118: 匿名さん　
>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

マンション業者さんもプロですから、マンション用地を仕入れる時には
その土地の容積率、マンションの建築費用、完成したマンションの販売予想価格
などを勘案したうえで「商売になる」と判断したからこそ
土地を仕入れていると思うのです。
・・にもかかわらず、高値でマンション用地を仕入れたということは

良好な住環境で、良心的な価格のマンションを企画できるようなマンション用地がない

ということだと思うのです。
エンドの人の立場で考えると
「今は、無理して、マンションを買うような時期ではない」
「買わないで済むのなら、買わないに越したことはない」
ということになるのでしょうか？

>>151

>高値で土地を仕入れたからパークコートの価格帯で売らなきゃいけなくなったというだけかと。

最近タワーもそうでないものも、こういうパークコートが多すぎるな。六本木ヒルトップのころからは隔世の感。

>>145さんの値付けを参考にさせていただいて
南麻布（低地）パークコートの価格表（あくまでも推定）
を作製させていただきます。

103m2 　　最上階プレミアム住戸　　16000万円
80ｍ2 　　　 2LDK 　　 13500万円
70m2 　　　 2LDK 　　 11500万円
60m2 　　　 2LDK 　 　 10500万円
50m2 　　　 2LDK 　 　 8500万円　
40m2 　　　 1LDK 　　 6500万円
26m2 　　　 1K 　　　　 4100万円


きわめて大雑把には、麻布十番（三田1丁目）のパークコートの
低層階の中古物件とかぶりそうな価格帯と考えていいのでしょうか？

一般的には、タワーマンションは分譲価格や維持費が割高な印象があります。
見方によってはタワーマンションの低層階よりも有利な物件ですよね？

パークコート麻布十番タワーは駅近だし古川と大通りから1ブロック下がってるから、それと比べるとここの立地はもう少し落ちるのではないかと。
アドレスが南麻布になる分、綱町ではない三田よりはプレミアムがつくと思うけど、どうだろうね。

>>152 匿名さん
六本木ヒルトップ平均400半ばくらいだったんじゃね？買おうかどうしようか迷って南青山を買ったんだけど、安かったよね

六本木ヒルトップは梁だらけで現代版パークコートタワーを経験した人だと住むにはストレスたまるよ

同じ仙石山尾根道沿いに建つ虎ノ門タワーズレジデンスも、新築時坪単価400万円を切るぐらいだった。

パークコート論を各自の持論で評価しても無意味でしょう。
マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。

>>158 匿名さん

パークコートクラスになると、売れ行きは物件の良し悪しより株式市場の状況に左右されるからねえ。最近は坪単価が高くなったのでパークコート、という感じだけと。

たとえば、幹線道路沿いにパークコートが企画されるとして、
そのすぐ近く、幹線道路からほんの少し奥まったところに
パークホームズが存在するとしたら
パークコートよりパークホームズのほうが立地がいい
ということになるのでしょうか？

そりゃ立地に関してはそうなるでしょ。

>>158: 匿名さん
>マーケットにパークコートたる価値があると認められたと言えるのは、売れ行きだけです。

マンション業者さんが、なぜ、そのマンションに「パークコート」という名前をつけるのか
といった、マンション業者さんのマンション造りの方針、基本的な考え方も、
依然として大切だと思うのです。

>>31「マンションは企画が勝負」という考え方が出てきましたが
なぜパークコートという名前をつけるのかは
そのマンションの企画の一つだと思うのです。

そろそろオリンピック価格もピークアウトして
新価格のマンションを売り出して欲しいですね。

>>85 さんのように、コツコツ、年数をかけて資金を用意して
なんとか手がとどく価格帯のパークコートを期待している人もいるので

「さすが財閥不動産」「さすがパークコート」とみんなに思われる
物件を提供して欲しいものですね。

最近はパークコートと呼んで良いのは、タワーだけだな。

>>164 匿名さん

タワーも最近のは浜松町線路際とか、赤坂、六本木とかの過去のパークコートタワーより肝心の立地がかなり見劣りする。

初心者マークの人をスルーすれば、このスレは健全に議論が進むと思います。

>>156 匿名さん
そうなんですか⁈
スルーしてよかった。
尾根道の、行止りの、ロケーションでもあるし、少々ペンシル感もありますね。

最新のタワー建築物と立地を差し引きすれば浜松町も赤坂も大差はありませんよ。

別格と呼んで良いのは、檜町公園と青山のパークコートタワーだけ。
私は迷わず買いましたよ。

檜町公園のパークコートは非の打ち所がないマンションだと思う。

たしかに、ここでパークコートなんだ、という感じですね。

浜松町とか、線路脇でパークコートはどうなのよ、と思いましたが、都心でタワーなら、なんでもパークコートなんだろう、と思っていました。

立地的には麻布最底辺レベルだけど、物件の仕様を高めに仕上げてくると思われ。

「コート」は、フランスで「丘」という意味の単語です。
したがって、パークコートといえば、
丘の上のマンションを意味すると思います。
したがって、低地のパークコートというと、
ちょっと、ちぐはぐな感じがするのです。

ただし、このスレの流れのごとく、パークコートは
「快適な住空間、暮らし向きのよさ」を意味するグレード
なのだと考えれば、こちらのマンションには、
「下町にパークコートという新しい発想」
「駅近の便利で生活しやすい場所に、パークコートの快適性」
といったコンセプトを感じ取ることができます。

業者様には「なるべく沢山の人に、パークコートの快適性を」
「お手軽に楽しめるパークコート」という方針で、
間取り、価格帯など、幅が広いニーズに対応できる物件を
期待しています。

>>151 マンション検討中さん
なるほど、良い観点ですね。

たしかにこの立地はリュクスで販売できて利益が出るのが解っていたから仕入れたんでしょう。

では、なぜコートにしたのか？

ターゲットが投資家寄りから実需にブレる。さらにはアドレスは良いが幹線道路沿いガススタ横の微妙立地、コートなのにこの立地で良いのか？

次に三井が仕込んでるのがスーパーNISSIN跡地ですよね、あそこも駅近ですが微妙環境。

そこの集客も見越して、ここをコートで設定して集客するんでは無いでしょうか。仕様はどんなもんで着地させて、どれくらい集客できるか？買わなかった見込み客はNISSINを買うか？等

日進の跡地は目の前が幹線道路、すぐ裏が高速道路と古川、しかもアドレスは麻布とは言え最底辺の東麻布という、麻布エリアでは最悪中の最悪な立地ではないかと。
新しい日進に今日行ってきましたが、店舗は少し狭くなりましたね。ワインの試飲も少なかったです。

悪くはない立地だと思いますけどね。結局のところ価格次第だと思いますが。平均坪単価550ぐらいですかね

>>173さん、私の投稿読んでくれて有難うございます。

こちらの物件と、たとえば白金高輪のパークリュクスとを比較した場合、
こちらの物件の方が、敷地、建築面積ともに余裕があると思うのです。
（建築面積で白金高輪のパークリュクスの1.5倍）
したがって、こちらの場所には、ペンシルでもない、建築設計に余裕ある、
スタイリッシュな15階建てのマンションが建つことが予想されます。

つまり、立地としては、パークリュクス向きであっても
建築面積に余裕があるので、お試しで、いろんなバリエーションの
間取りを企画できるということですよね。

したがって、上層階に、付加価値をつけたペントハウス的な部屋、
本来のパークコート的なプレミアム住戸を配置して、
下層階に、パークリュクス的なコンパクトな部屋を配置する、
マンション全体としてはパークコートとして分譲する
ということも可能ですよね。

私的な希望としては、上層階のプレミアムがついたペントハウス的な
部屋に、予算の上限は関係なく、快適な部屋に住もうとする資産家に
住んでいただいて、その分、下層階の、リュクス的な部屋を買いやすく
して欲しいという希望がありますね。

>>157
南麻布とはスレチになるけど、マジレスすると
虎ノ門タワーズレジデンスは、真向かい近接に森トラストの虎ノ門トラストタワー（ワールドゲート）
がニョキニョキ建設中で全く日が当たらな。いどころかオフィスから丸見えになるだろう。
反対側もオフィスで挟まれて、とてもお勧めできない。
中古なら六本木ヒルトップをお勧めする。梁の事は知らん。
小生、職場が近所なのでよくわかる。

なんか２人くらいで進行している感じの無意味な投稿が続きますね。

ここ。

初心者マークさんの陳腐な持論は、放置でよいでしょう。

それと虎ノ門（と名が付く）物件は、森ビル様の虎ノ門ヒルズレジデンスに引っ張られた勘違いな物件が多いので、森ビル以外は手を出さない方がよいかと。

虎ノ門はグローバルビジネス国家戦略特区に指定されてるから資産価値が上がることはあっても下がることはないでしょ。住むところとしては魅力ないけどね。
住むなら南麻布の方がずっと良いと思うよ。

>>181 匿名さん
ナニワヤのローストビーフがいつでも食べれる。

ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。
まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。

大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。
ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画はやはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なのでそれなりにゆったりした企画にはなると思われます。

ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね
https://www.sumu-log.com/archives/11303/

よくパークコートになれたなという感想

騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、
港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない

>>185 匿名さん

三田小山西地区再開発の辺りの方が余程酷い場所ですよ。
まさに港区の底辺です。

三田小山町西地区は、再開発で、将来、ミッドタウン＋檜町公園
のような場所にならないですかね。

>>187 マンション検討中さん
あそこは、言わずと知れたキワモノ立地、ですからね。
せめて首都高に挟まれてなければ…。
そういえば昨日のゲリラ豪雨で古川が溢れそうになったらしいですね。

南麻布のパークコート　できれば購入したいと思いますけど
私に用意できる予算は、>>85: マンション検討中さんと同じく6000万円ですね。
低層階（2階）の条件の悪い部屋でもいいので、6000万円くらいの予算で
40ｍ2くらいの部屋、なんとかならないでしょうかね。

>>85: マンション検討中さんと同ように、
年収1500万円の勤め人 （手取り月80万円の人）が社宅に住んで、つつましやかに生活して、
毎月50万円ずつ貯金、つまり毎年600万円ずつ貯金して、それが10年間続けられて、
それで貯められるのが、やっと6000万円です。（予算積み上げ方式）

しかし今の不動産市場だと、予算は、1億5000万円ないと、まともな物件は買えない。
つまり、年収1500万円の勤め人が、生活費0円で自給自足の生活をして（仙人の様な生活）、
所得税・住民税などの税金をすべて支払わないで（何か悪いことをして）、
それが10年間続けられて、 それで貯められるのが、1億5000万円です。

ですから、1億5000万円という予算は、勤め人さんが、自分で働いて、
予算積み上げ方式10年間で購入する金額としては現実的でないのです。

日進旧店舗跡地にもマンションが建つらしいけど、あそこが一番ヒドイ立地だと思う。

東麻布のマンションは、東京タワーが見えるのかどうかが大きい。
日進旧店舗跡地のマンションが、東京タワービューのパークコート
になるのなら、それまで待ってみるのも手だね。

日進跡地はおそらく賃貸ですね。
今回の物件は値付けが悩ましい。あまり平均値を出す意味ないですが@500を下る可能性は低いでしょう。しかしながら、販売戸数や大小混在型の超高級物件にはなりえない企画に鑑みると大台から大きくは超えないのではないかとみています。@510～@520程度が私の読みです。

>>192 近隣住民さん
平均で坪500万チョイとかこの立地でもまずないと思う、
周辺の築浅住戸の相場と比べて見れば分かるけど。
坪600万に乗るかどうかのギリギリのとこだろう。

>>189 マンション検討中さんのような、
予算積み上げ方式で購入しようとする人の予算と
市場での売り出し価格が大きく乖離してくるのは
やはり、都心の優良物件が投機で買われるからなのかな？

予算積み上げ方式と売り出し価格の乖離分がバブル
（泡だとか風船のように膨らんだ部分）だよね。

そのような状況がずっと続くとも思えないので
少し待つしかない

これまでのこのスレの流れをスッキリとまとめます

ただひたすら、採算が取れそうなマンション用地を仕入れて、マンションを分譲する
だけでは進歩がありませんし、長期的には、業界そのものも衰退してしまうでしょう。

「マンションは企画が勝負」と言われますように、業界をリードする財閥不動産様
には、財閥らしい器の大きさで、大胆かつ発展的な企画を考えて欲しいです。

こちらのマンションの企画の勝負どころは、
「本来は高台のマンションであるパークコートを、低地に企画する」
「沢山のバリエーションの部屋をそろえて、なるべく沢山の人にパークコートの
快適性を提供する」だと思われます。

古川沿いの低地に、いかにして、パークコートらしいマンションを設計するのか？

いろんなバリエーションの間取りが混在するマンションで、いかにして、
パークコートとしてまとまりのよい、質が高いマンションを企画するのか？

こちらのマンションは、財閥不動産様の基本的な姿勢が試される
試金石のようなマンションだと思われます。

>>195 マンション検討中さん

(・・?)
そんな流れだったっけ？

初心者マークさんはスルーで良いでしょう

初心者マークの人、まとめますとか言ってまとまってないし、そもそもまとめなくて良いから。個人的主観論の押し付けがましいパークコート論は不要です。

初心者マークの人はここで意味不明な謎理論を展開して何がしたいんだ

いろんなところでまとめているよね 笑
自作自演？