アトラス加賀ってどうですか？

>>59 匿名さん
建物の美しさが際立っていますよね。マンションぽくないというか、美術館みたいにも見えます。

>>60 マンション検討中さん

ぜひ加賀までお越しください。加賀を散策されると街の雰囲気が掴めます。
やはり現地を確かめることによって自分に合うかどうかが分かりますよ。

>>55 マンション検討中さん

このタイミングでよく答えてくれましたね！ありがとうこざいます。

でもそこが客寄せの底値だと、やはり平均は300くらいで、上層の広い部屋は億超えもチラホラ、という価格設定になりそうですねー

仕様が価格に見合えば良いのですが…

>>63 匿名さん

270〜280位じゃないかと思うんですけど、どうてすかね。300では苦戦すると思います。

今の相場で考えれば加賀一丁目だったら260でしょ

区役所前のプンレジで290くらい。こちらのマンションは戸数もそれなりにあるからあまり強気にはできないんじゃないかな。とはいえパンダで240、平均で280前後と予想。6000万円くらいが中心のはず。ちなみに去年時点の本町オーベルで240ちょっと。

設備仕様がイマイチわからないけどスロップシンクはなさそうだしコストカットは多少してる。90平米超えの部屋は億だろうね。周辺の築浅中古でも90平米超は億前後いってる。

しでかしちゃった旭化成、施工は長谷工、立地は加賀の中でも人気がない加賀一丁目、駅遠物件、最寄りが利便性が悪い三田線、であること、近隣相場をみれば坪単価250だと思います

>>64 匿名さん
ワタシも280くらいだと希望では思っています。300は戸数さばけないですよね笑

66さんの予想は説得力ありました！

>>67 匿名さん
それは安すぎですね

>>66 匿名さん
オーベルよりアクセスは良くないと思うので、あまり強気の価格設定だと売れないかもしれないですね
あちらは売れ行きも好調のようなので
価格次第ではあちらに流れてしまうかもしれませんね〜

最近の相場感で言えばブリリア大山パークフロントの坪単価@273が目安になるのかなと思います。6000程度が中心価格ならば売れますね。

比較対象、単純な近さではオーベルですけど、
あちらより安くなる要因はほぼ無いですよね。
ブリリアは地域の特性が異なってて各要素
プラスマイナスありますが、トータルで
いい勝負かなと思いますね。

一番広くて90平米台ですよね。
億は厳しいんじゃないかなあ。むしろ広くすると
坪単価は伸びないのでは？
デベも強気に出られるなら、もっと100平米超の
間取りとか用意したでしょうし。
プラウドの100平米中古が約1億で出てますが、
成約するかなあ？

プラウドが中古で270〜280なので新築プレミアムを乗せて300としたいところだけれど、290でなんとかなるか、ならないか。

この土地は入札されたわけではないから取得価格も割高ではないと思われます。しかしながら建築費は高騰しているわけで価格設定は難しいですね。売れなくて値下げは格好悪いので、その辺は旭化成のマーケティング力に期待したいです。

エリア内で希少な新築なので、中古シティテラスやプラウドシティより安い筈がないですね。
それらの中古より仕様を落としながらも価格は高い、そんな悩ましいプランに着地すると予想。

パンフ届きました！
すみません、、、前言撤回です。
デザイン事務所起用・キッチン天然石天板・ミストサウナ・室内スロップシンク・二重床。。
仕様は高めラインです！m(_ _)m

加賀公園に隣接＆南も永久眺望、石神井川の桜並木、大名屋敷跡の地歴と来て、これで坪300未満なら即売れでは！？

キッチン背面収納、洗濯機上吊り収納、ガラストップコンロ、キッチンカウンター天然石、食洗機、ミストサウナ、スロップシンク、室内物干、ディスポーザー、コンセント付き納戸、床暖房。
シティテラスよりもプラウドよりも仕様は高い！！

>>76 75匿名さん
ありがちなコストカットは見受けられないですね。加賀の価値をさらに高めてくれる物件になりそうですね。旭化成に拍手です。

買い物不便との話が出ていますが、新板橋のライフまで徒歩７分、便利とは言えないかもしれないけど、不便というまでもない気がします。買い物の利便性は普通くらいかな。

各区は金沢小学校ですよね？？

>>80 匿名さん
そこですよねー 物件ほぼ目の前の中学校が第五中でそこの学区は全部四小。場合によってはここは四小かもしれないですね。

四小もよい学校と聞いてます。

>>80 匿名さん
通学指定校は金沢小と加賀中です。金沢小はマンション建設を見越した校舎増築が昨年、完了しています。すでに一学年4クラスの学年も多く、一年生は5クラスになるかもしれませんね。

>>81 匿名さん
子供が今、２年生で金沢小に通っていますが、私たちの時は隣接校である、板橋一小、板橋四小、加賀小は選択できませんでした。すでに通学指定校とされている方で定員を満たしていたためです。

>>72 匿名さん
たしかに。100超えの部屋がないという点は見落としていました。てっきり上層階は100超えが相当数なのかと…
最大で90台までなら億はそうそう出ないかもですね。

アトラスが加賀の価値を上げて行く、そんな気がします。加賀にも@300の時代がやってくるのかな。

>>37 匿名さん
どうぞ

>>86 匿名さん

ありがとうございます！
高さ44.62mなので階高は3m弱ですね。リビングの天井高をどれだけ確保できるか楽しみです。

やはり坪単価は260平均でしたね　ま、そんなもんですね。

>>88 匿名さん
260とはどこからの情報ですか？

平均260と言う人はたまに加賀をネガってる人かな。まぁ信憑性はないんじゃないですかね。どこにもそんな情報はないかと。そのうち分かることとは思いますが今の市況で260はないでしょう。でもさすがに300はないとは思いますよ。

小学校については金沢小、すでに増築後で定員オーバーな気が。

>>90 匿名さん

増築棟の完成により、現在21クラスのところ24クラスまでは普通教室を確保済みです。
アトラス加賀が加わっても問題ないですよ。

設備のグレードが落ちなくてよかったです。
マンション相場は天井で推移してるし、この場所でも坪単価300以上するのでは？
ある程度の住人の質を確保するためにも320〜330は欲しいところ。

駅近の資産価値説みたいのが流行で、駅近物件の
価格高騰が市場を引っ張ってる感もあります。
加賀は良くも悪くもそういう波から離れた所に
こそ特徴があるような。
山手線圏外駅徒歩10分でその価格帯を出せる
エリアは限られるでしょう。

>>93
現在の相場高騰の原因は資産価値云々ではなく建設資材費高騰、人件費高騰によるもの。
その影響は都心の一等地だろうが板橋だろうが立地の優劣に関係無くどこも一緒。
数年前に坪200台で購入できたような物件が今は300台が当たり前。
残念ながら手頃なマンションを探すには時期が悪いね。

坪単価で住人の質っていっても
坪260と坪300じゃ大差なかろうに…

加賀に住んでる人って、加賀に住んでることをステータスと思っている人が多い印象なんですが何でなんですかね？
ごめんなさい。荒らしたいわけではなく単純な疑問です。
自分の中では、加賀をステータスと思ってる人が多く住みにくそうな地域だな〜という印象です。

>>94
資材と人件費の上昇は、板橋区でも港区でも
同じですよね。
それなら単純化すれば、これまで坪200だった
とこは250に、400だったとこは450になると
思われるのですが、
都心部駅近の値上がり幅は、それで説明のつく
範囲を超えてるように見えます。

>>97
立地のいいほう、もともと坪単価高いほうが上げ幅大きいに決まってんじゃん笑　何もわかってないね〜
このご時勢、
ここだって腐っても東京23区内の最寄駅から10分圏内、
確実に坪300以上するから安心しな。

>>96 通りがかりさん
私も加賀はよく知らないのですが、藩邸跡なので個人的には何かステータスは感じてしまいます。

一方、この辺を何十年も良く知る知り合いは、え？加賀？どの辺がいいの？と言ってまして、地元の人からすると、さほどステータスではないのかな？とか感じてます。

まあ、ステータスなんて水モノですから笑

図面を見ると共用廊下側の部屋に思いっきり柱食い込んでますが、こうしたプランが多いのでしょうか？

>>99 匿名さん

地位（じぐらい）が高いといのは履歴から言われていることですね。
ただ、普段生活している中では意識しないですね。

>>96 通りがかりさん

加賀は広大な軍需工場の跡地だけに、学校、公園、分譲マンションが整然と配置されています。下町というか、木密地域となっている周辺とは雰囲気が違います。
ステータス云々ではなくて好みの問題なんだと思います。加賀好きな人は多いですけどね。

>>93 匿名さん

旭化成に期待したいですが、今の市況では竣工前完売はそもそも考えていない可能性もあり、価格も高めに来るかもしれないですね。
周辺での競合物件もないし。

>>97 匿名さん
屁理屈言うな！

>>96 通りがかりさん

同感です。
このスレでも「加賀の良さがわかる人だけが買えばいい」なんて誰か言ってましたね。
排他的というか閉鎖的というか。
所詮同じ板橋区なのに周囲より格上だと思ってる感じがある。

>>98
立地のいい方が大幅にあがるんですよね。
だから、工費や人件費以上のプレミアムが
乗っかってるわけですよね。
その代表的なものが駅近の資産価値説みたいな
ものじゃないかという文脈で書いてるのですが。

平均300でこの戸数は売るの大変ですね。
ここのデベはそれはやらないのでは。

歴史的に地位はあるけど、今日現実的には工場-
作業場跡地だったり用途地域が工業系だったりと
いうややちぐはぐなところが、いわゆる歴史的な
邸宅地とは違ってると思われます。

一方でだからこそ大きな敷地にこれだけの規模の
マンションが集積して整った環境を構成してる
とも言えますね。

排他性は少なくとも、マンションのコミュニティ
の一員となれば気にならないかもですね。
周辺旧住民層との意識さみたいなものは出てくる
のかも知れません。

>>105 マンション比較中さん
常盤台とか中台のサンシティとか板橋にはたくさん魅力的な街がありますよね。
良さがわかる人というか、自分に合う街に出会えたら良いですね。
加賀もそのうちの一つだと思います。
他人にとって良い街が自分に合うわけじゃないですもんね。

今日みたいな荒天の日には地下鉄だと帰りを心配しなくて良いですね。志村坂上から高島平までは地上ですが。

>>106
あなたの言う「駅近の資産価値説」がここ数年の相場上昇の原因じゃないでしょ？
駅近・立地のいい物件の資産価値が高いのは今に始まった事じゃなく昔からそうで当然の事。
相場全体が押し上がってるんだから都心駅近以外は上がらないなんて甘い幻想捨てなさいな。

かつては三田線は空いていて通勤も楽だったのが最近は結構混んできていましたが、朗報です。
8両編成化が決定し2021年度に新車投入だそうです。混雑率が120%台に軽減するそうです。
三田線沿線の価値向上が期待できますね。
http://itabashi-times.com/archives/mitasen8plan.html

こんな台風の日に思うのは、帰宅困難者が増える中いかに都心からのアクセスが良いかが痛感させられる日。
この物件ならこんな日も安心だね。

都心から？
勤務地でしょ。

三田線の物件の中でも、意外になかなか個々までの駅近で、
整っている物件は見かけないと思います。
会社勤めはもちろん、買い物にもすぐに行ける環境になっているので、
女性でも安心して生活出来そうな印象があります。

>>114 匿名さん

駅近？
だったら他にたくさんあるでしょう（笑）

>>112 マンション検討中さん
天候に左右されないのは地下鉄のメリットですね。

>>113 匿名さん
大手町の駅の位置がやや残念だけど、逆に言えば丸の内に近いとも言える。日比谷を使えば有楽町も利用できる。大手町、丸の内、有楽町まで20分で行けてそこまでマンション価格が高くないこの地域はある意味穴場かなと思います。

>>114 匿名さん

駅近・・・。ではないかな

駅近を享受するなら加賀アドレスではなく板橋アドレスですね。
パークタワー板橋なんてどうでしょう。
新板橋駅徒歩１分、板橋駅徒歩5分。
大手町まで16分、池袋まで3分、新宿まで9分。

>>110
都心や駅近ほどは上がらなそうだから、
プラウドの時より相応に上がるとして、
まあだいたいここは280平均くらいてはないですかね？

>>120 匿名さん
280期待です。仕様もプラウドより高いし。

>>120,121
なんかあんた、お恵みを〜って言ってる物乞いみたいだなw
坪300でヒーヒー言うようなお金無い人は天井相場のこの時期に東京でマンション探すの諦めたら？
買えたとしてもどうせいい買い物できないだろ

>>122 匿名さん
そういう抽象的なコメントはいらないです。
あなたは、港区のタワマンいくつも所有してんの？

>>122
なぜ上に立った目線で書き続けているのかはわかりませんが、一連の文脈を読み違えてませんか？
まあたんなる掲示板なのでいいんですけど...

地元の方で、住んでるエリアのマンションの価格がプライドの拠り所なのですか？
我々の予想、そんなにおかしなものでは無いと思いますが。

大手町発4路線の記事がありましたのでご参考まで
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_tokyojohodo/20180425-9000...

>>122 匿名さん
でもやっぱり城東とか城北を価格面で選ぶ人もいるわけなので価格面は大切かなと。

東十条と王子神谷最寄りのガーデンズ東京王子の最終期は坪単価が270でした。
ひとつの目安になるかなと思います。

お隣のシティテラスの購入者は６割が板橋区とその周辺区の在住だったそうです。ここも地元の実需層が中心になるでしょうからそこまで高くならないと思うんですけどね。

>>85 匿名さん
アーキサイトメビウスデザイン監修
二層吹き抜けエントランスホール
二つのラウンジ
@300の時代が来たのではないでしょうか。
デザインも素敵な感じですので。

>>129 匿名さん
確かに二層吹き抜けエントランスホールは素敵ですよね。

加賀100万石の藩邸跡地で設備仕様もハイグレードだから坪単価300万は行くと思います。
せめて330万付近の価格設定で藩邸跡地としてある程度の品位を保って欲しい。
その為に可能な限りグレードを上げてもらって構わない。
ここは板橋区のただの一町域ではなく希少で別格の場所。
ここに建つマンションが庶民的なマンションになるのは勿体ないです。
安いマンションが欲しければ他の場所を買えばよい。

>>131 マンション検討中さん

板橋区でも300だろうが330だろうが、仕様や需要に見合う適正価格であれば良いと思います。
問題は、適正価格でない場合230戸が捌けず、叩き売りが始まることです。最近の売れ残り新築は、初回から値下げをオファーあれますからねー…

まぁ無いとは思いますが。。
坪400のようなKY価格だとそうなるかも知れませんね。

藩邸といっても下屋敷なので江戸のはずれですから、そこら辺も考えて妥当な値付けをして欲しいですよね。

藩邸跡地とか正直なんの価値にもならない
そんなものどうでもいい

希少で別格の場所って　苦笑
江戸城のおえらいさんが鷹狩りにきて飛鳥山で遊んだ単に当時の大宮みたいな
レベルの場なのに

加賀の近くに10年住んでいましたが、庭や建物の佇まいが美しい資生堂の美容専門学校を中心に周囲のマンションも含めて、このエリアは板橋区の中でも突出して特別な景観と雰囲気があります。購入を検討される方であればぜひ現地を見てください。一年以上前に私は都心のマンションを購入しましたが、もし今ならば購入を真剣に考えていたでしょうね。

>>131 マンション検討中さん

まあ、そこまでたいそうなものではないかと思います。プラウドが@243そこから10%上昇で@270、20%上昇で290。高くて290だと思いますがどうですかね。

>>137 匿名さん
資生堂と加賀レジデンスは本当に特別な雰囲気を醸し出していますよね。現地を見た後に真剣に購入を考えた方多いと思います。

>>132 匿名さん
値下げはやめて欲しいですよね。
みっともない。

ももレジさんもこのエリアのマンションは別格だと言っています。
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
この写真はマンションだけですが、その周辺の雰囲気は行って見ないとわからないでしょう。
この物件のエントランスの写真を見ても@３００超えは十分あると思いますね。

加賀の魅力は整然とした街並みが緑と調和していることだと思います。
学校は保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校、専門学校、大学。
公共施設は、体育館、プール、図書館、庭球場、少年野球場、こども動物園。
公園は東板橋公園、加賀西公園、板谷公園、加賀第二公園、加賀公園。
病院は帝京大学付属病院。
こういう施設が同じ町内に全部あるのはとても便利ですよ。

>>141 匿名さん
エントランスがカッコイイですね。高級感あります。

地震や豪雨災害のリスクという点も考慮すると、ここは海抜20m以上で武蔵野台地上であることはメリットだと思います。

南は板谷公園、東は史跡公園、北は石神井川に隣接、なかなかない環境ですね。

>>135
場所の来歴によって守られる街並み・景観というものは間違いなくありますけどね。
ここがそのいい例です。
価値がわからない人が入ってくるには勿体ない場所です。
その為にはある程度の価格が必要ですね。

長谷工は二重床だとリビング天井が250未満だったり寝室の下がり天井が激しい話があるので、そこだけ心配ですね。

例えばこのGタイプは廊下側がアウトフレームではないので、室内に梁がかかります。部屋の2〜3割くらいは下がり天井になりそう。

間取りはいまいちなのが多いね。

共用廊下側は基本的にインフレームですし、L1タイプの1616の風呂も一般的じゃない
（こっちのほうがいいって人もいると思うけど）
スパンも狭くて、ざっくり見た感じでは6mに見える。

あんまりお金をかけずに、ちょっとでも安くしようとしているように見えますね。

坪単価280とかだと苦戦しそうですし・・・

ナロースパンで廊下側インフレームのリビングin洗面なんて、ダメ間取りの典型ですよ。

トイレと寝室が壁一枚だと、遮音は難しいでしょうか？

用足し音の漏れはあるでしょうね。
壁１枚ですから・・・

加賀に住んでますが、ここが｢別格｣とか｢希少｣とか思ったことないですねー。板橋区内の一つの町にしかすぎません。実際、｢私、加賀に住んでるんですっ☆｣なんて思ってる人いるのかなぁ…いたとしたら、｢で？｣と私は思います。

朝鮮学校が近くにあるおかげで、年に数回、街宣車が騒いでます。そんなところです。
大規模マンションが多い割には保育園が少ないから、保育園入園は激戦です。
帝京大学病院があるので、救急車がよく通ります。気になる人は気になるかもです。

まぁそうですよね
加賀がどうこうとかは、売り主側の価格を上げる（もしくら価格に納得感を出させる）ための言い訳みたいなもんですよ
所詮板橋
所詮駅近ではない
ただ周辺が公園で地質も良さそう
それだけのことですよ

程よい利便性、程よい価格、それが加賀の良いところだと思います。駅まで歩くけど電車に乗れば10分で新宿。駅近が良いなら加賀はやめた方が良いただそれだけ。

プレミスト志村三丁目の最多価格帯が坪265位らしいですね

>>156 あさん

プレミストは環八の外側ですが、こちらは環七の内側なのでもっと高くなりそうですねぇ。。

今ってそんなに高いのかな？

江古田が坪300ぐらいで絶賛売れ残りでしょ？

ここは江古田ほど条件は良くないから、
坪280を超えてきたらかなり長期戦になりそうだけどね。

>>157 匿名さん

志村三丁目は坂の下ですからだいぶお安いのが相場ですね。

>>158 匿名さん
280ならサクッと売れそうですね。でも最近のトレンドは竣工前完売にはこだわらないみたいですから300あるかもしれませんね。