アトラス加賀ってどうですか？

オープンレジデンシア板橋は、板橋駅徒歩４分、新板橋駅徒歩５分、下板橋駅徒歩４分。3駅3路線が使える立地は魅力ですね。利便性重視ならこちら良いですね。

プンレジか・・笑
このブランドの物件は絶対に買いたくないが立地は確かにここよりはいいな

>>322 マンション比較中さん
家政大学横の補助73号線の予定地にミニ戸建を分譲してるのにはビックリしました。買う方も買う方だけど。

オープンレジデンシア板橋パークフロントの方は完売となってます。

>>322 マンション比較中さん
まあ、ここを検討する層の人は、オープンレジデンシアは買わないでしょうね。

板谷公園から現地

加賀公園から

北側の石神井川の加賀橋から

加賀橋から物件反対側（西側）のシティテラス加賀

>>307 匿名さん
そうなんですね！本当に永久保証ですね。
そしたら価格次第で本検討したいです。
あとは板橋区の行政が頑張ってくれたら。。。

資料請求はしましたが、昨今高そうです…。

>>323
あの開発はもっと批判されてしかるべきですね。
家づくり街づくりにああいう姿勢なのかと思うと、本当にオプレジは買いたくないです。

>>331 匿名さん
オープンハウスき土地が渡った経緯も気になります。近隣住民からするとあの開発はないでしょうと言いたい。

>>330 マンション検討中さん
北は石神井川なんで三方とも確定眺望です。板谷公園と加賀公園の先は低層住宅街が続いているので、背の高いマンションを建てられるようなまとまった土地はありません。
現状では中山道沿いのパークタワー板橋21階、板橋ビュータワー30階が南東方面に見えますが、現地から700から800m以上は離れていると思います。
価格は気になるところですね。購入検討者は城北地区の在住者が中心になるわけで、あまり高い設定にはしないんじゃないかと予想してますがどうでしょうかね。

>>333 匿名さん
本当に価格次第ですね。城北に地縁がある人って平民が大多数ですから、あまり無茶な設定だと売れ残らないか不安です…

かくいう私は城北出身の平民です笑

地縁アリの検討者が多そうですよね

>>332
それって具体的にどの辺りですか？
差し支えなければ、後学のため教えて欲しいです。

>>335 匿名さん
補助73号線が計画されている、埼京線と東京家政大学に挟まれている細長い土地です。
東京家政大学側は道路用地にかからないように建物が建てられています。

あの戸建て群、オープンハウスだったんですか～

｢73号線の予定地ですが、計画は頓挫してますから、立ち退きなんてことにはなりませんよ〜｣
とでも言われて買ってるのかな？

｢数年後には道路になるのでどくことになります｣なんて言われたら、買おうと思いませんから...
いくらぐらいだったか知りませんけど。

いずれにせよオープン〜関連は色々とひどい
気をつけたほうがいいですよ

>>336
ありがとうございます。

土地の前所有者が早く手放したかったとか
ですかね。

>>335

参考画像を作りました。
どんな開発かイメージできますでしょうか。
　

幸いあちらは北区十条台なので、ああいう家を買う方たちと同じ学区にはなりません。

F3rタイプの間取りよいですね。南東側は加賀公園、北側は石神井の桜を楽しめますね。
洋室3の柱の出っ張りは残念ですが、それでも魅力的なプランだと思います。

>>340 匿名さん

それはないよなぁ。というのがよくわかります。

>>337 通りがかりさん
上十条の土地取得率は8%だそうで、道路完成まで後、20年くらいかかりそうです。その後に家政大学の区間に着手するとしたら、20年は住めそうですけどね。計画は進んでますよ、蟻の歩みかもしれませんが。

サプエントランスに車寄せがあるのは便利だし格好よいですね。ただ、敢えていうなら屋根がないのが残念。

ちょっと周りがごちゃごちゃしてるかな？
この辺抜けて都内諦めて和光市とかの方が住みやすいんですかね？

>>346 マンション検討中さん

住みやすさだけなら和光市の方が上だと私も思います。が、和光市から都内に通勤はやはり遠い…

和光ならこのあたりと通勤は変わらないことが多いと思いますよ。
yahooで調べたところ、ザ・パークハウス和光市（和光市徒歩8分）なら

・to新宿
from和光市→27分+徒歩8分＝35分
from加賀→10分+徒歩14分＝24分

・to東京
from和光市→35分+徒歩8分=42分
from加賀→30分+9分（新板橋から大手町経由徒歩）=39分

さほど変わりません。
埼玉は浦和まで行くと相当遠いですが、東京寄りの和光・川口あたりなら駅徒歩次第では都内よりも通勤は楽です。

余談ですが、多摩地区が不人気になってるのはそのことに多くの人が気付いたからなんですよね
バブルのころは便利な埼玉より不便な東京多摩地区でしたから・・・

>>348 匿名さん
通勤利便性なら浦和の方がよいですよ。東京、新宿にそれぞれ25分程度です。上野東京ライン、湘南新宿ラインともダイヤ乱れや運転見合せが他の路線と比べて多いのがたまにキズですが。ただ、浦和駅周辺はたかいですよね。

南東方面の板橋区史跡公園です。

>>348 匿名さん
乗換時間が考慮されてないですね。
ナビタイムとかだと和光市〜東京は40〜45分くらいですね

今住んでいるマンションが二重床なのですが、とにかく音が響いて..
住みかえも考えています。良さそうなら2020年まで待ってみたいです。
施工が長谷工という事は、直床になるのでしょうか？
意外にも直床の方が響かないと聞いたこともあるのですが
どうなのでしょうか？

>>348 匿名さん
東京駅までの通勤でしたら、板橋区役所前駅〜大手町という方が一般的かなと思います。三田線大手町は丸の内と大手町勤務者には便利な位置にあります。18分＋10分で28分です。

ここは夫婦で通勤先が大手町と新宿というようなケースで便利な立地ですね。地味な三田線だけど大手町に直通は最大のメリットですね。
中古でよいならプラウドシティ池袋本町、パークタワー板橋の方が駅近のメリットをフルに享受できるのでそちらの選択もありだと思います。但し、難点はどちらも売り物があまりないという事です。

>>352 匿名さん

遮音性は床スラブと仕上材によりますので、現在のお住まいとアトラスを比較すると良いと思います。二重床だからといって遮音性が高いということではないですよ。

中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。西友も近くにあり商店街も充実。通勤利便性と生活利便性を追求するならこっちだわ。

>>356
>中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。

プラウドシティ赤羽の店舗は１階だけですね。
お隣のイオンフードスタイル（＝ダイエー）は３階建てですが。
以前にも同様の間違い書き込みがありましたので訂正しておきます。

>>357 匿名さん
あー1階がイオンバイクになってるところですね。たしかにイオンスタイルは道を挟んだ隣ですね。

>>352 匿名さん
私もその辺が調べても全然わからなくて困ってます。実家マンションは直床で響かない。今のマンションは二重なのに響く。かといって販売員に尋ねても、口を揃えて「こういう構造だから大丈夫。」

なにを見れば実感としての響きに近いのか素人には判断が難しい…

>>356 匿名さん
プラウドシティ赤羽は確かに良いですが、最近の成約坪単価は350万くらいです。出物もなかなか出ませんが待つのもアリかもですね。

>>359
上階に住んでる人の問題かもしれません。
上の人が無頓着ならどの構造でも響く時は
響くでしょう。

二重床の空間に吸音材入れなきゃ、そりゃ響きますよ。
要はコストカット。

>>361 匿名さん

おっしゃる通りで構造の問題よりも人の問題のように感じます。どういう人が住むかは購入時にはわからないからこれは運ですね。
最上階に住むというのがわかりやすい解決策ですが。

>>360 マンコミュファンさん

坪単価350となると加賀を検討する層とは異なりますね。

>>355 匿名さん
352です。ありがとうございます。
今の住居は二重床ボイドスラブなのですが、想像以上に響くのです。
是非、比較して検討したいと思います。

>>359 匿名さん
同じ気持ちです。本当に判断が難しいですよね。
構造に関する情報がまだ載っていないのですが、期待したいですね！

本当、価格次第ですよね。
最安250万〜280万くらいで来ますでしょうか。。

先日現地まで歩いてみましたがやはり区役所前からも徒歩10分なので結構あります。
駅からの帰りは下りなので良いですが、駅に向かう時は長い坂を結構上りますよね。。
周りの環境は静かで良さそうですが、西側（シティテラス側）と東側には古くあまり綺麗だない建物も有りました。。
近くにスーパーもないので、その辺りもどうなのかと。。

坂下のプレミスト志村三丁目がそのくらいですから、ここはどうでしょうか。
プラウドの中古相場でもそのくらいですからねぇ…

もしここがそのくらいならプレミストは爆死確定ですね。

プレミスト志村三丁目は@265ということなので、１０%増しの@290と予想します。
72.6㎡で6380万円。

オーベルは@230〜250でしたね。
アトラスよりも駅近で道中フラットなのを踏まえるとかなりお買い得だったんでしょうか。
ここも優しい設定だといいのですが

価格については１１月の事前案内会まで情報はなさそうですね。他に良い物件も出て来なそうなので、個人的には高くても欲しいです。

>>366
最安、ということであれば、そのレンジには入るんじゃないでしょうか？
極端に条件の悪い住戸がなさそうなので、あまり
レンジは広くない気はしますが。
それとも上層階にかなり価格を乗っけてきますかね。

>>368 匿名さん
プレミストは相当な強気ですね。
あちらの会社は高めを設定しておいて、お客の様子を見ながら水面下で値引きしていそうです。「神の見えざる手」を上から探って来ています。
アトラス加賀は由緒正しい地ですし、旭化成としても思い入れがあるはずですから、サクサクと売れる価格で販売下さると嬉しいです。

由緒正しい価格になりそう

創業者が設立した研究所跡地ですから、旭化成としても力が入っていると思います。研究所は隣接地に新たに建て替えられていますから、研究所の方達も気にはしているでしょう。
研究所時代の鬱蒼とした緑は姿を変えましたが、これからどんな姿を見せてくれるのか楽しみです。

会員限定案内会に行った友人の話ですが、価格は高そうです。詳細は不明ですが、示された予定価格が坪290くらいとか。

参りました…庶民には厳しい価格

>>375 匿名さん
368の予想ぴったりですね！

>>375 匿名さん

プラウドの中古価格もそれに近いですから落ち着くところに落ち着いた感じはします。私も早く説明会に行きたいです。

サクッと売れそうな感じがします。この辺りのマンションは今でも売れ行き順調なんですよ。
オーベル板橋本町もブリリア大山パークフロントも竣工半年以上前の完売でした。
お手軽な値段ではないと思いますが、個人的には待ちに待った物件なので買います。

個人的にはちょい高い気もしますが...
予想値の上限って感じですかね。
たしかにブリリアとか早々に完売で、
逆に言えばもうちょっと高くても竣工前完売
できたくらいかも知れないですからね。

ご近所の加賀レジデンス（築9年）とプラウド（築3年）の中古が、坪300万円前後で、でてますね。

長谷工なので、そこまではいかないような・・・。というか、あまりに高いと売れないので、長谷工を選んだのかも・・・

高くても買う人はいるからね、手が届かない人は諦めるしかないよ
そうやって一定レベル以上の富裕層で住民団が形成されるのもマンションの価値になる

平均坪300で唸ってる人は今の時期に買ってもいい買い物できないでしょ
数年後相場が下落するのに賭けるか都外で探したほうがいい

坪250とか言ってた人は和光とか所沢に行ったほうがいいよ。

この土地は旭化成グループには重要な意味を持つ場所。
旭化成、チッソ、積水化学工業、積水ハウス、信越化学工業の実質的創業者である野口遵ゆかりの土地です。

周りと比べて見劣りのするマンションは作らないでしょうし、
簡単に値下げなどしないでしょう。

>>369 マンション検討中さん

オーベル板橋本町はお得な価格設定でしたね。
ここはプラス1000万円ですね！

事前案内会の招待状が届きました。
グランドラウンジ、板谷公園からの外観、石神井川沿いのオープンテラスなどとても良いですね。
シティテラスよりも良いものになるかもしれないと感じました。

やっぱり新築では比較できる物件が見当たりません。シティテラスの中古も悪くない気もしますね。

私は290でも買えますが、板橋を290で買うことには資産価値下落リスクを強く覚えますね。資産価値下落しても構わない人向けの価格だと言えます

>>388 匿名さん
最近の購買動向からすると、従来の城北とか城東のイメージはそんなに気にしなくても良いと思います。最近の若い人はイメージよりも通勤利便性などの実利を重視する傾向にあります。
世田谷よりも東陽町みたいな感じ。

板橋というと高島平とか成増とかそういうイメージだもんなぁ。

ここ販売するときは消費税10%ですよねー？

>>391 検討板ユーザーさん
来年3/31までに契約すれば８%ですよ。
１０%になっても住宅については軽減措置が検討されてますから影響は軽微だとおもいます。

前回の時と同様に消費税の駆け込みもあるんでしょうね。1月から販売開始だから良いタイミングですね。

>>388 匿名さん
板橋のイメージは別として、板橋駅前に2本建つタワマンは坪400くらいになるんじゃないか思います。商業施設も併設されて板橋駅前は雰囲気が大きく変わりますよ。板橋が良い意味で注目されるプロジェクトです。

>>394

板橋駅前の再開発は良さそうですね。

三田線で大丸有方面、東武と埼京線で副都心方面に移動可能。
スーパー等日常の買い物施設は十分、変わったものは池袋に買いに行けばOK.
一方で、赤羽とかに比べて繁華街的な色は薄いので住む場所としては良さそう。

板橋駅前プラウド見てきました。

プラウド池袋本町では、線路からの騒音が問題になってましたが、こっちのほうがはるかに線路に近いです。

高さが 130mって、本当でしょうか？　板橋区は60mまでしか認められてない（中山道の沿線のみ）はずなんですが・・・。外観にしても、相当違和感があります。

便利には違いないですが、どうも良くわかりません。

板橋駅前は、緑もないし、散歩できるような街ではないですね。そのほうがいい、という人もいるんでしょうが・・・

板橋駅前は豊島区とちゃうかな？

>>396 匿名さん

計画の詳細はこちらが参考になると思います。
http://north-tokyo.blog.jp/archives/12277903.html
騒音のことを言われると駅前のタワマンはどこも同じですね。もっともタワマンだから窓を開けることもなくて静かな気がしますが。
駅前タワマンは利便性が良くてどこも人気であることは確かです。

>>395 マンション検討中さん
70年の定期借地権付き住宅ということで坪単価も抑えられるかもしれないですね。@370とかかな。

>398

見てきました。

相当強引ですね。高度制限は廃止とか書いてありました。
広場の整備って、そんなのない。敷地目一杯、建物が
たつようです。

ここにこんなのっぽの建物が建ったら、周囲の建物が貧弱に見えますよ。

景観が台無しですね。

まあ、別に私が怒るようなことでもないですが・・・・。プラウド池袋本町
の住民は面白くないでしょうね。

70年の定期所有権だそうです。下駄履きマンションですが、定期借地権なら
どうせ建て替えしないわけで、これでいいのかもしれません。買い物は、
近くのマルエツか、この階下になるんでしょうね。マルエツ潰れるかも・・・

区の事業にしては、環境を無視しているような気がします。ここの住民には
関係ない話かもしれませんが。

定期借地権なのは、土地が高いから、ということと、愛着がわきそうもない
土地だというのもあるのだろうと思います。

他にもっといいところないですかね。便利さしかない、というのは寂しい。

>>400=396 さんへ

再開発ってそういうものですよ。
公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。
アナタの好き嫌いに関係なく2つの再開発は実現しますので悪しからず。

400匿名さんの恨み節が酷いな
野村絡みで嫌な事でもあったの？
読んでてあなたの根暗な性格が垣間見えて気分悪くなる

この物件は駅から程よく離れた落ち着いた住宅街ですから駅前の喧騒が苦手という人にもおススメできます。

＞公共施設などを整備する代わりに高さや容積率の制限が緩和されるのです。

いや、だから、公共施設なんてどこにもないんですよ。

敷地目一杯建ててるので・・・・・。

＞400匿名さんの恨み節が酷いな

そう言われると困りますが、

板橋区は平成２７年に、高層ビルに対して大幅な高度制限を設定しました。

このため、板橋区の既存の一定の高さのマンションは、建て替えができなくなりました。
いわゆる既存不適格になってしまったのです。建て替えを控えているサンシティなんか
が該当します。

新しい高層マンションも建てられません。

ある程度の高さのマンションでないと、値段が高くなってしまいます。

アトラス加賀は、この制度変更の前に申請出したんですかね？制度変更後
であれば、中層マンションしか建てられないはず。値段も上がると思います。

区の土地だけ、高度制限をはずす、というのはおかしいと私は思います。
最近のマンションはほとんどが高層でしょう。
困るのはそういうマンションを買った板橋区の住民ですよ。
かなりの人数になると思います。

405さん、参考になります。

びっくりして見てきました。

http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/067/attached/attach_67635_...

アトラス加賀のあたりは高度制限が35mのようですね。

既存不適格かどうか、業者に確認したいと思います。

こちら、廊下側がアウトフレームでないのとてもが残念ですね。。
長谷工さんと共同してコスト削減を図っているんですね。。
でもまぁ、それだけコストを意識してファミリー層に販売したいのでしょう。
目の肥えた人はちゃんと気がつくでしょうに。。

>>405 匿名さん
加賀一・二丁目は都市計画法に規定される地区計画が定められていますので適用除外です。
地区計画に定められている高度は45mです。
悪気はないのかもしれませんが、誤った情報でスレを見られている皆さんを不安にしないでくださいね。

>>407 マンション検討中さん
今時は廊下側もアウトフレームの物件はなかなかないですよ。近場ではガーデンズ東京王子は、長谷工直床でしたけど完全なアウトフレームでしたね。
新築の供給が絞られている現状ではクオリティを求めるなら中古も視野に入れて見てくださいね。

マンションブロガーさんも注目のエリアです。
https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1052779631135182848

現地見てきました！やっぱり加賀は静謐感あふれる、落ち着いたいい場所ですね。石神井川の遊歩道の雰囲気の良さ、水の透明度の高さにもビックリ！帝京まで行くとドトールやKFCなど、意外と賑わってるスポットもあったりして好印象でした。

ただ、アドレスは正真正銘の加賀ですけど、ロケーションは加賀というより殆ど板橋四丁目であることにも気が付きました。Center of 加賀じゃなくて、Edge of 加賀。駅からの行き帰りの経路も含めて『加賀のエクスクルーシブ感』じゃなくて『板橋のゴチャゴチャ感』強め。

価格にあまりにも「加賀プレミアム」が乗っかってると「ええーっ？」ってなっちゃいそう。

まぁでも加賀アドレスに違いないからそういう価格にしたんだろうね

ここは学区金沢小学校なんですよね。
学区再編とならないといいけど…

>>413 マンション検討中さん
金沢小は児童の増加を見越して昨年度に増築が完了しているので学区の変更はありません。
ご安心ください。

ここは9月入居ですよね？
現在、城西エリアに住んでおり購入を検討しているのですが、2020年4月から幼稚園入園予定の子供がおり、入居時期が合わず悩んでおります…
同じようなお悩みを持つご家庭もいらっしゃるのではないかと思うのですが、皆さんどうされるのでしょうか？

それ、私も不思議でした。
幼稚園、小学校中学校...などは、まぁ転園転校すればいいんでしょうけど、
保育園は…？と。
4月入園でさえあぶれるこの地域で、
年度途中なんて絶対無理ですからね。

>>416 通りがかりさん
そうですよね。保育園だと無理ですよね。
幼稚園も4月に入園して、入園金や制服代がかかるのに、半年で転園してまた転園先で同じ費用がかかりますよね。
もしかして売主さんは、元々この地域に住む人をターゲットにしているのでしょうかね。

>>406 匿名さん
問い合わせ結果どうでした？

まだ聞いてません。

大丈夫、というコメントがついたので、大丈夫かなと安心してたんですが、
違うんですか？

ご自分でも確認したほうがいいと思います。

ここに、正しいことが書かれているとは限りません。

一言聞くだけでしょう。社員の名前、内容をメモしてあれば、
後から責任問えますよ。

「後から責任を問う」とは何だか穏やかな話ではないですね…

仮にマンションに開発制限や高度制限がかかってる場合は、必ず重説で説明されますので、「知らないで買ってしまった！」ということはあり得ませんし、事前に知りたいのであれば、モデルルームに出かけて商談する際に、営業マンに確認すればいいだけの話のような。