アトラス加賀ってどうですか？

板橋駅まで徒歩１４分は遠いなぁと思います。電車に乗れば新宿まで１０分かからないのは魅力だけど。悩むけどほかに候補となる物件がなかなかない。板橋駅前と十条駅前のタワマンは高くて手が出ないし。

>>275 マンション比較中さん
オリンピック以降に価格下がる説もだいぶ怪しくなってきたようですよ。大手ゼネコンはオリンピック以降の受注も抱えているとの報道もありましたし。建設作業員の減少、高齢化も気になるところです。

>275
今売れ残ってるところはあっても、値下げして売り切ろうとしたり、バルクで業者に売ったりするところはないですよね。
城北地域だと、江古田・成増なんかはかなりの売れ残りですが、売り主は別に半値でも叩き売ってて言う感じじゃないです（1割程度は下げるようですが・・・）

ということは、現時点で需給ギャップがあっても、中期的には解消されるという見方が主流になってるんでしょう。
少なくとも今の価格よりも大きく下がったところが均衡点だとは思われませんね。

>>283 匿名さん
成増は元々が高すぎると思います。なんであんな値付けしたのかな。

どこまでネタ、煽りかは分からないですけど駐車場についてはそれなりの規模のマンションで設置率50%、全部埋まってるところが本当にあるなら知りたいですね。
駐車場はシティテラスもプラウドも新築時からずっと余ってます。
ここの設置率38%は間違いなく適切。本当に心配してる人がいるなら安心して大丈夫です。一昔前ならかなり少ないですけど場所にもよりますが最近は30%あたりも多い。もちろん埼玉方面は100%とか未だにありますが。

実際モデルルーム行った時に聞くと良いけど駐車場稼働は8割程度で計算しているはずなのでそれ以下だと修繕費にインパクト出ますね。このくらいならそれも大丈夫でしょ。

大規模緩和が終わればマンション検討者の購買力は間違いなく落ち込むので、リセールバリューに響きます。それが何年後かは分かりませんが、この物件を手放す検討をする頃には、間違いなく出口を迎えているでしょうね。

>>286 匿名さん
下がる時はいずれ来るでしょうね。ただ、大規模緩和の終了がマイナス金利の解消を指すなら影響は非常に軽微だと思います。
加えて多少金融引き締めを行なったところで、カネ余りの状況は変わらないです。
リーマンショックのような経済危機があれば一時的に下がることはあると思いますが。

空き家が800万戸もあるのに何故、新築を作るのかなどとの話が出ることがありますが、単純な話で今の購入者のニーズを全く満たしていないからです。木密地域の築50年とか60年の狭小戸建が空いても入居したい人が限られてしまうのです。
高島平や多摩ニュータウンの空き家が増えるのも同じ理由です。

>>286 匿名さん
リセールバリューを考えるなら、十条と板橋のタワマン待ちでよいのではないかと思います。ここよりだいぶ高いと思いますが、リセールの不安はほぼないです。駅前再開発のタワマンの価格が下がったっていうのはあまり聞かないです。、

>>289 匿名さん
今の市況という前提で坪380〜430万くらいしそうだけど、アトラス検討する人が天秤かけるかな?

>>290 マンコミュファンさん

天秤かけられないでしょうね、資金的に。

再開発タワマンと本物件は、そもそも対象が違う。ここと比較するのはどのマンションですかね？

リセールの時に困るのは残債割れだと思います。
10年後にいくらぐらいで売れるかはプラウドやシティテラスの中古価格が参考になります。

>>292 マンション検討中さん
ないと思います。板橋〜十条、新板橋〜板橋本町では。

>>294 匿名さん

オーベルとか、プレミスト志村三丁目とかですかね？

>>295 検討板ユーザーさん
オーベルは完売。
志村三丁目は価格面で優位性があれば対象になるかもしれませんね。ただ、坂下で街の雰囲気も異なるしJRまで徒歩圏内でもないし、対抗馬としては弱いと思います。

板谷公園と加賀公園と石神井川に三方が接している立地は23区では希少だと思います。
しかも加賀公園は史跡公園として整備されることが決定しています。
他に比較できる物件がないのは当然という気もします。

>>296 匿名さん
オーベル板橋本町は完売したんですね。
情報ありがとうございました。

297みたいな内容、何回も見た気がする...

>>299 通りがかりさん

まあ、それしか売りがないですからね。

>>300 匿名さん
その売りって他に中々ないと思うよ。

うん、南向きと東向き、全部の部屋が公園ビューで永久保証。
これはなかなかないと思う。
極端に条件が悪い部屋（北向きとか日照ナシとか）があると中古で安く買い叩かれて変な住民が入ってくるけど、ここはその心配が少ない。

ここは南東向きと南西向きの配棟でその前が公園ですからね。

加賀地域の南東端に立地しているので、中層階以上は眺望も期待できそうですね。
加賀マンションは上層階でも他のマンションで眺望が遮られるケースが多いから。

目の前が公園だからビューや陽当たりが永久保証と思って買ったら、公園がとり潰されて戸建てになった友人を知っているので永久保証とは言えないかと…
新しくできる公園だし、さすがに数十年は大丈夫なんでしょうけど

昔公園の隣に住んだことあるけど、夏は夜中にガキが花火したり、たむろったりしてうるさいし、虫も多いし、良いことばかりでもないような。

>>305 マンション検討中さん
加賀公園は国指定史跡公園に指定させれているので変わることはないでしょう。
板谷公園は区の登録文化財になっています。
史跡や文化財を壊すことはないですから、そこは安心してよいと思いますよ。

抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。

お隣のシティテラス、バルコニーの手摺りのガラスが透明なのもあり、8階くらいまでは全ての住戸が丸見えです。

皆さんはどう対処しますか？

>>308
ここの完成予想図見た？　お隣みたいにはならないよ。


＞抜けが確保されるイコール遠くから見ると室内が丸見えです。遮るものがないですから。

いちいちケチをつけないといられない性格みたいですね。

中庭の完成予想CG、皆さんどう思われてるんですか…もっといい使い方あるんじゃないかなと

>>310 匿名さん
私もそう思いました。デザイン性は理解できるのですが、敷地内の芝生広場みたいなものの方が実用性があると思います。

>>308 匿名さん

必要に応じてカーテンを閉めればよいと思います。南東でも南西でも近くに高い建物がないですから常時オープンでも問題ないのではないかと思いますよ！

そうですね。100mも離れればプライバシーが気になるほど家の中まで見えないですよ。
昼は屋内は暗いし、夜はリビングの照明の色がわかる程度。

方角は板橋4丁目方面、滝野川方面になるんだけど、高い建物ないです。
これも他の加賀のマンションにはない良いところです。現地を見れば外からの視線の問題がない事が分かりますよ。

眺望と言えば、昨日はあいにくの天気でしたが北区花火会が開催されプラウドからもよく見えました。アトラスからもよく見えると思いますよ！！

>>306 通りがかりさん

板谷公園や加賀公園はそのようなことは無いので安心してくださいね。

旭化成のマーケティングでは、三方が自然に囲まれている、加賀アドレス、ほぼ全邸が南向きの３つがターゲットであるファミリー層が魅力に感じるということですね。
単身者やディンクスで利便性重視だけど価格は抑えたいという方は、オープンレジデンシア板橋パークフロントなんて良いんじゃないでしょうか。板橋役所前駅徒歩４分で駅近と堂々と言える距離です。残り2邸だそうですが。

三田線は今日は本蓮沼で折り返し運転だそうです。台風とか雪とか年に数回のことですが三田線でも地下部分は災害に強いのは助かります。

>>316 匿名さん
加賀公園は花見と花火で結構賑やかでしたよ。
もっともせいぜい23時くらいまでだったと思いますが。

今日は、高島平〜西台間の倒木の影響で新板橋での折り返しだったようですね。

オープンレジデンシア板橋は、板橋駅徒歩４分、新板橋駅徒歩５分、下板橋駅徒歩４分。3駅3路線が使える立地は魅力ですね。利便性重視ならこちら良いですね。

プンレジか・・笑
このブランドの物件は絶対に買いたくないが立地は確かにここよりはいいな

>>322 マンション比較中さん
家政大学横の補助73号線の予定地にミニ戸建を分譲してるのにはビックリしました。買う方も買う方だけど。

オープンレジデンシア板橋パークフロントの方は完売となってます。

>>322 マンション比較中さん
まあ、ここを検討する層の人は、オープンレジデンシアは買わないでしょうね。

板谷公園から現地

加賀公園から

北側の石神井川の加賀橋から

加賀橋から物件反対側（西側）のシティテラス加賀

>>307 匿名さん
そうなんですね！本当に永久保証ですね。
そしたら価格次第で本検討したいです。
あとは板橋区の行政が頑張ってくれたら。。。

資料請求はしましたが、昨今高そうです…。

>>323
あの開発はもっと批判されてしかるべきですね。
家づくり街づくりにああいう姿勢なのかと思うと、本当にオプレジは買いたくないです。

>>331 匿名さん
オープンハウスき土地が渡った経緯も気になります。近隣住民からするとあの開発はないでしょうと言いたい。

>>330 マンション検討中さん
北は石神井川なんで三方とも確定眺望です。板谷公園と加賀公園の先は低層住宅街が続いているので、背の高いマンションを建てられるようなまとまった土地はありません。
現状では中山道沿いのパークタワー板橋21階、板橋ビュータワー30階が南東方面に見えますが、現地から700から800m以上は離れていると思います。
価格は気になるところですね。購入検討者は城北地区の在住者が中心になるわけで、あまり高い設定にはしないんじゃないかと予想してますがどうでしょうかね。

>>333 匿名さん
本当に価格次第ですね。城北に地縁がある人って平民が大多数ですから、あまり無茶な設定だと売れ残らないか不安です…

かくいう私は城北出身の平民です笑

地縁アリの検討者が多そうですよね

>>332
それって具体的にどの辺りですか？
差し支えなければ、後学のため教えて欲しいです。

>>335 匿名さん
補助73号線が計画されている、埼京線と東京家政大学に挟まれている細長い土地です。
東京家政大学側は道路用地にかからないように建物が建てられています。

あの戸建て群、オープンハウスだったんですか～

｢73号線の予定地ですが、計画は頓挫してますから、立ち退きなんてことにはなりませんよ〜｣
とでも言われて買ってるのかな？

｢数年後には道路になるのでどくことになります｣なんて言われたら、買おうと思いませんから...
いくらぐらいだったか知りませんけど。

いずれにせよオープン〜関連は色々とひどい
気をつけたほうがいいですよ

>>336
ありがとうございます。

土地の前所有者が早く手放したかったとか
ですかね。

>>335

参考画像を作りました。
どんな開発かイメージできますでしょうか。
　

幸いあちらは北区十条台なので、ああいう家を買う方たちと同じ学区にはなりません。

F3rタイプの間取りよいですね。南東側は加賀公園、北側は石神井の桜を楽しめますね。
洋室3の柱の出っ張りは残念ですが、それでも魅力的なプランだと思います。

>>340 匿名さん

それはないよなぁ。というのがよくわかります。

>>337 通りがかりさん
上十条の土地取得率は8%だそうで、道路完成まで後、20年くらいかかりそうです。その後に家政大学の区間に着手するとしたら、20年は住めそうですけどね。計画は進んでますよ、蟻の歩みかもしれませんが。

サプエントランスに車寄せがあるのは便利だし格好よいですね。ただ、敢えていうなら屋根がないのが残念。

ちょっと周りがごちゃごちゃしてるかな？
この辺抜けて都内諦めて和光市とかの方が住みやすいんですかね？

>>346 マンション検討中さん

住みやすさだけなら和光市の方が上だと私も思います。が、和光市から都内に通勤はやはり遠い…

和光ならこのあたりと通勤は変わらないことが多いと思いますよ。
yahooで調べたところ、ザ・パークハウス和光市（和光市徒歩8分）なら

・to新宿
from和光市→27分+徒歩8分＝35分
from加賀→10分+徒歩14分＝24分

・to東京
from和光市→35分+徒歩8分=42分
from加賀→30分+9分（新板橋から大手町経由徒歩）=39分

さほど変わりません。
埼玉は浦和まで行くと相当遠いですが、東京寄りの和光・川口あたりなら駅徒歩次第では都内よりも通勤は楽です。

余談ですが、多摩地区が不人気になってるのはそのことに多くの人が気付いたからなんですよね
バブルのころは便利な埼玉より不便な東京多摩地区でしたから・・・

>>348 匿名さん
通勤利便性なら浦和の方がよいですよ。東京、新宿にそれぞれ25分程度です。上野東京ライン、湘南新宿ラインともダイヤ乱れや運転見合せが他の路線と比べて多いのがたまにキズですが。ただ、浦和駅周辺はたかいですよね。

南東方面の板橋区史跡公園です。

>>348 匿名さん
乗換時間が考慮されてないですね。
ナビタイムとかだと和光市〜東京は40〜45分くらいですね

今住んでいるマンションが二重床なのですが、とにかく音が響いて..
住みかえも考えています。良さそうなら2020年まで待ってみたいです。
施工が長谷工という事は、直床になるのでしょうか？
意外にも直床の方が響かないと聞いたこともあるのですが
どうなのでしょうか？

>>348 匿名さん
東京駅までの通勤でしたら、板橋区役所前駅〜大手町という方が一般的かなと思います。三田線大手町は丸の内と大手町勤務者には便利な位置にあります。18分＋10分で28分です。

ここは夫婦で通勤先が大手町と新宿というようなケースで便利な立地ですね。地味な三田線だけど大手町に直通は最大のメリットですね。
中古でよいならプラウドシティ池袋本町、パークタワー板橋の方が駅近のメリットをフルに享受できるのでそちらの選択もありだと思います。但し、難点はどちらも売り物があまりないという事です。

>>352 匿名さん

遮音性は床スラブと仕上材によりますので、現在のお住まいとアトラスを比較すると良いと思います。二重床だからといって遮音性が高いということではないですよ。

中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。西友も近くにあり商店街も充実。通勤利便性と生活利便性を追求するならこっちだわ。

>>356
>中古ならプラウドシティ赤羽もいいね。赤羽駅まで徒歩４分マンション1.2階はイオンスタイル。

プラウドシティ赤羽の店舗は１階だけですね。
お隣のイオンフードスタイル（＝ダイエー）は３階建てですが。
以前にも同様の間違い書き込みがありましたので訂正しておきます。

>>357 匿名さん
あー1階がイオンバイクになってるところですね。たしかにイオンスタイルは道を挟んだ隣ですね。

>>352 匿名さん
私もその辺が調べても全然わからなくて困ってます。実家マンションは直床で響かない。今のマンションは二重なのに響く。かといって販売員に尋ねても、口を揃えて「こういう構造だから大丈夫。」

なにを見れば実感としての響きに近いのか素人には判断が難しい…

>>356 匿名さん
プラウドシティ赤羽は確かに良いですが、最近の成約坪単価は350万くらいです。出物もなかなか出ませんが待つのもアリかもですね。

>>359
上階に住んでる人の問題かもしれません。
上の人が無頓着ならどの構造でも響く時は
響くでしょう。

二重床の空間に吸音材入れなきゃ、そりゃ響きますよ。
要はコストカット。

>>361 匿名さん

おっしゃる通りで構造の問題よりも人の問題のように感じます。どういう人が住むかは購入時にはわからないからこれは運ですね。
最上階に住むというのがわかりやすい解決策ですが。

>>360 マンコミュファンさん

坪単価350となると加賀を検討する層とは異なりますね。

>>355 匿名さん
352です。ありがとうございます。
今の住居は二重床ボイドスラブなのですが、想像以上に響くのです。
是非、比較して検討したいと思います。

>>359 匿名さん
同じ気持ちです。本当に判断が難しいですよね。
構造に関する情報がまだ載っていないのですが、期待したいですね！

本当、価格次第ですよね。
最安250万〜280万くらいで来ますでしょうか。。

先日現地まで歩いてみましたがやはり区役所前からも徒歩10分なので結構あります。
駅からの帰りは下りなので良いですが、駅に向かう時は長い坂を結構上りますよね。。
周りの環境は静かで良さそうですが、西側（シティテラス側）と東側には古くあまり綺麗だない建物も有りました。。
近くにスーパーもないので、その辺りもどうなのかと。。

坂下のプレミスト志村三丁目がそのくらいですから、ここはどうでしょうか。
プラウドの中古相場でもそのくらいですからねぇ…

もしここがそのくらいならプレミストは爆死確定ですね。

プレミスト志村三丁目は@265ということなので、１０%増しの@290と予想します。
72.6㎡で6380万円。

オーベルは@230〜250でしたね。
アトラスよりも駅近で道中フラットなのを踏まえるとかなりお買い得だったんでしょうか。
ここも優しい設定だといいのですが

価格については１１月の事前案内会まで情報はなさそうですね。他に良い物件も出て来なそうなので、個人的には高くても欲しいです。

>>366
最安、ということであれば、そのレンジには入るんじゃないでしょうか？
極端に条件の悪い住戸がなさそうなので、あまり
レンジは広くない気はしますが。
それとも上層階にかなり価格を乗っけてきますかね。

>>368 匿名さん
プレミストは相当な強気ですね。
あちらの会社は高めを設定しておいて、お客の様子を見ながら水面下で値引きしていそうです。「神の見えざる手」を上から探って来ています。
アトラス加賀は由緒正しい地ですし、旭化成としても思い入れがあるはずですから、サクサクと売れる価格で販売下さると嬉しいです。

由緒正しい価格になりそう

創業者が設立した研究所跡地ですから、旭化成としても力が入っていると思います。研究所は隣接地に新たに建て替えられていますから、研究所の方達も気にはしているでしょう。
研究所時代の鬱蒼とした緑は姿を変えましたが、これからどんな姿を見せてくれるのか楽しみです。

会員限定案内会に行った友人の話ですが、価格は高そうです。詳細は不明ですが、示された予定価格が坪290くらいとか。

参りました…庶民には厳しい価格

>>375 匿名さん
368の予想ぴったりですね！

>>375 匿名さん

プラウドの中古価格もそれに近いですから落ち着くところに落ち着いた感じはします。私も早く説明会に行きたいです。

サクッと売れそうな感じがします。この辺りのマンションは今でも売れ行き順調なんですよ。
オーベル板橋本町もブリリア大山パークフロントも竣工半年以上前の完売でした。
お手軽な値段ではないと思いますが、個人的には待ちに待った物件なので買います。

個人的にはちょい高い気もしますが...
予想値の上限って感じですかね。
たしかにブリリアとか早々に完売で、
逆に言えばもうちょっと高くても竣工前完売
できたくらいかも知れないですからね。

ご近所の加賀レジデンス（築9年）とプラウド（築3年）の中古が、坪300万円前後で、でてますね。

長谷工なので、そこまではいかないような・・・。というか、あまりに高いと売れないので、長谷工を選んだのかも・・・