アトラス加賀ってどうですか？

>>154 マンション検討中さん

加賀を検討する人達は板橋に住んでる人が中心だから所詮板橋とかは思っていないと思います。ただ、地元板橋で良さそうな所を探しているんだと思います。

>260

平均で280超えなら苦戦だと思いますよ。
今のトレンドとは大幅に離れていますし・・・

野村のプラウドシティですら苦戦してましたから、
280なら長期戦覚悟の値付けでしょう。

平均面積はこちらが広いので、280万でも中心
価格帯が6000万を大きく超えますよね。
志村は面積を抑えめにして単価を稼いでる感じも
あるかもしれません。

駅遠とはいえ環境いいし、加賀では当分マンション計画無いからから坪300でも瞬殺でしょ。
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙ってます。

専業主婦世帯＆クルマ持ちには、駅遠の立地やスーパーが遠いのはネックになりませんね。

志村三丁目はランドスケープが微妙で、眺望や閑静さにもかなりのハンデがありそうです。アトラスのライバルにはならない気がしてきました。。

坪単価はともかく、部屋が広めなので、総額はそれなりに高くなりますよね。7000万とかバンバン超えてきたら、庶民には手が出にくいですね。

かといって非庶民が230世帯も存在するかと言うと、それも疑問です。

そして、富裕層が投資で買うマンションでもない。

よい物件ですが、値付けは難しそうですねー

２ＬＤＫなどのコンパクトな間取りを一切
作らないというのは、DINKSや投資的需要が
無いことを見越してのことでしょうね。
それは住む側にとってはプラスにもなること
ですが、販売側としては、限られた需要層に
多数を売り込まないといけないので厳しそう
です。
70㎡から90㎡台とかなり限られたレンジなの
で、価格づけもかなりのっぺりした感じに
なりそうなんですが、どうなんでしょう。

>>167 匿名さん
最多価格が6,000というところが相場なんじゃないですかね。

ここの土地は野口研究所から相対で仕入れているから高値でつかんだということは無いと思います。建築費は高いんでしょうがそこは長谷工なんとか抑えられれば260でも利益は出るんじゃないかと思いますが、どうでしょうか。

長谷工、低コスト路線だとデザイン事務所は起用しないですからねー。

坪300でも瞬殺 
板橋に地縁があるお金持ちは皆ここを狙って

→笑えました！

>>172 通りがかりさん
まあ、ジョークでしょうね。

事前案内会の11月が待ちきれないです！！

坪260とか感覚ズレ過ぎw
そんなんじゃ一生マンション買えないな

260とか280とか、ある程度経験上の判断材料
があってのことだと思いますよ。
いくつかのマンションを検討して、購入した
経験を踏まえてのことだと...

>>170 匿名さん
志村三丁目で265だからどうでしょうね

260では来ないと思います。
過去の状況を見ても・・・

ただ、今の東京で駅徒歩10分の200戸オーバー物件で280なら長期戦になるでしょう。
ある程度覚悟してるのでは？？

正直、このがっかり仕様で280なら加賀の他の中古のほうがいいような気がします。

>>177 評判気になるさん

志村が不当に高いだけで、結局売れ残り必至、ということもあります。歴史的に見れば、板橋区で265は異常値です。将来の価格暴落が不安です。

＞正直、このがっかり仕様

仕様は未公表ですよね？
間取り的にはかなり良好だと思いますけど。

一部のプランが田の字や洗面所入口のリビングインというのを気にする人かな？全てがそうという訳ではないですが。
廊下側インフレーム、バルコニーのスロップシンク無しは普通グレードという感じですかね。プラウドシティ加賀と似てるかも。

旭化成は300を挟んだ価格差をつけると予想します。
ももレジさんがサイトで説明されている価格のひずみ、つまりパンダ部屋は早いもの勝ちですかね。

既存プラウドシティやシティテラスも当時としては高めでした。今は当時より相場が上がっているので、坪300は現実味があります。希少性があるので、都内だけでなく埼玉まで集客できれば数はこなせますね。

早く完売したブリリア大山パークフロントが参考になるのではないでしょうか。
価格は251から310までの間でした。
それぞれの特徴は対照的で、
好みは二分されるでしょうしね。

>>181 匿名さん
スロップシンクは洗面所についてるんですよ。
結構珍しいと思います。

>>184 匿名さん
ブリリア大山パークフロントが@273ということからすると@280くらいが妥当ですかね。
公園隣接で環境が良いところが似てますね。
史跡公園がこれから整備されますからさらに環境が良くなりそうですね。

>>181 匿名さん
完全なアウトフレームはガーデンズ東京王子が実現してましたね。直床だったけど。
完全なアウトフレームを実現してたら、それこそ300超えるでしょうね。
そんな物件今時なかなかないですからね。

>>179 匿名さん

でも北区とか23区辺縁部が全体的にあがってますからね。過去の常識は通用しないのかもしれませんよ。

>>183 匿名さん
この辺りのマンションを買ってる人は板橋に住んでる人が当然一番多いんですけど、北区、練馬区、豊島区から引っ越してくる人も結構います。さいたまの人もいると思いますけど少数派かなと思います。

300を挟む価格展開はありそうですね。
それで平均が270から280で。
デベの規模やカラー、これまでの公表内容から
見て、あまり強気には来ないのかなと。
まあ驚きの展開もあるかもしれませんが。

>>190
埼玉の人は線路で繋がってる埼京線、東上線の
ほうが馴染みがあって選びやすそうですよね。
三田線は高島平で行き止まってるし、池袋には
出られないですし。
いま和光市に新築が出て来てますし、あちらなら
有楽町線副都心線も使えますからね。

>>191 匿名さん

戸田公園なら価格が安い。武蔵浦和なら値段は高いけど、駅前再開発の整った街並みと通勤快速の利便もありますからね。
埼玉都民って新宿に通ってる人多いと思いますから埼京線は外せないかな。

>>185 匿名さん

確かにそうですが、スロップシンクはバルコニーでないとガーデニングに使えないのでイマイチです。洗面所や浴室には最初から水道があるので、そこにスロップシンクは無駄とすら思います。

ここは三方を公園と石神井川に接しているロケーションがなんといっても売りでしょうね。敷地形状も四角形でとてもよいです。
駅から距離があるのは加賀ならどこでもそうなので受け入れなければならないですね。

>>193 匿名さん
ベランダにつけるよりコストが安いということなんですかね？

まあでも、ベランダまで行かなくても靴とかぞうきんを洗えるというのもよいような。

>>195 匿名さん

ですね。水周りを局所化できるように単純なコスト削減か、あるいは階高3mゆえに天井裏に水道管を通すスペースを取れなかったのかも知れません。

>>196 匿名さん

専有部のスペースが本来の収納などではなく、バルコニーでも構わないスロップシンクに消費されると考えると、やはり微妙と思ってしまいます。

まぁ、そうまでしてもスロップシンク有りのグレード・価格として売りたいのでしょうね。

260万円／坪を超えたらプラウド、シティテラスを中古で買いますね。ブランド的にも。
駅まで坂道・遠い、デメリットも結構有ります。
ファミリー向けなのは有難いですが、それだけ売る対象も少ない中で200戸以上販売しなければならないのは苦戦するでしょう。

ここだけに限らず荒川超えると一気に値段下がりますね。やはり、川の存在は大きいのか。笑

>186

ブリリア大山はもっと駅が近かったでしょう？
今の御時世駅距離の影響が大きいから、それより高い値付だと苦労すると思いますよ。

あと、ここの間取りがイケてないのは
中住戸のL1、G1タイプで
ほぼ柱が1本入ってしまっているところ。
ホームページに掲載する比較的マシな間取りでこれでは、
ほかも期待が持てないと思います。

柱半分はよくある間取りですが、この柱で面積を消費する度合いはひどい。


加えて言うなら、風呂もあまり良くないですね。
謎の1616仕様だったり、面積のあるF3rの間取りで70平米で普通に使われる1418だったり・・・

スロップシンクと浴室面積がトレードオフだと
ちょっと謎ですね。
設備正面は細かくは明らかになってませんが、
バルコニーにつくタイプの腰高のものなのか、
床面に合わせた高さのシンクなのか。
どういう使用スタイルをデベが提案してくるの
かは興味ありますが。

>>200 マンション検討中さん
立地的にはシティテラスとほぼ同じですから、そことの比較はされますよね、どうしても。
さすがにその辺は旭化成も意識してると思うんですが、どうでしょうかね。

>>200 マンション検討中さん

確かに、プラウドシティは比較対象ですね。ここの中古を坪10くらい上回ってきたら、悩みます…

>>200 マンション検討中さん
>>202 匿名さん

プラウドシティ加賀もシティテラスも、廊下側の柱がガツンとインフレームとか洗面所入口がリビングインというのは同じなので、アトラスも揃えてきている感じがします。シティテラスはバルコニーのスロップシンクがありますが。

ただ、既存の両者どちらも南向きの住戸が無いというのと、対面の建物でリビング眺望に阻害がある住戸が多いというハンデがあります。そこをアトラスがうまく整えると両者にないメリットになりますね。(つまり高くなる)

>>203 匿名さん

スロップシンクは床面ではなく普通の腰の高さです。洗濯機と同様に収納の下に設置される形ですね。オプションで良かったんじゃないか・・と思います。

緑多くて子育てしやすそうで気になってます

比較的リーズナブルな価格設定だと嬉しいですが、昨今のマンション相場を考えると厳しいですかね、、、

>>206 匿名さん

プラウドは洗面所リビングインではないですよ。スロップシンクは量はベランダにあります。

>>209 匿名さん
スロップシンクはシティテラスもプラウドも両方ベランダにあります。

>>209 匿名さん
>>210 匿名さん

あ、すみません。
たまたま見た中古の間取りに記載されていませんでした。あるならプラウドシティが良いですね。
補足訂正ついでに書きますと、両方とも南向き寄りの住戸はあるにはありますが、シティテラスは一部の住戸だったりプラウドは眺望無しだったりなので、ハンデは否めません。

>>200 マンション検討中さん
普通に超えるのではないかな。
プラウドは新築時平均250位。
その後、1割地価上昇&建築コスト2割上昇。単純計算ならプラウドの15%増しな、285万。共用施設があまりないことを差し引いても280万位でしょうね。

新宿まで通勤することを考えると、板橋駅から電車で9分直通です。板橋駅まで徒歩14分。電車の待ち時間が2,3分、新宿駅から会社まで数分。
会社が駅直結だったら30分で着きます。駅から歩いてもドアツードアで40分です。

電車で20分プラス徒歩5分の方がいいような。
板橋駅を日常使いするのはきつそうだなあ。

>>214 匿名さん
通勤は三田線、週末に池袋、新宿に遊びに行くときは埼京線みたいなスタイルの方が向いてますね。

>>214 匿名さん
満員電車の時間が長いより歩く方が好きかな

でも座って通勤できるなら電車の時間長い方がいい！

埼京線って悪名高いですけど、混雑も新宿まででそこから先は空いてます。新宿までの10分が結構キツイけど。

夏の暑いときに板橋駅まで歩いたら大汗かくでしょうね。

この物件は新板橋駅徒歩9分、板橋区役所前駅徒歩10分。新板橋から大手町は16分なのに公式HPでは板橋区役所前から18分と案内されてます。
大手町まで16分と表記できるのに何故に板橋区役所前からの時間をのせてるのか、よくわかりません。なんででしょう？

ソライエ成増、成増駅徒歩１１分。坪単価280。これが今の相場ならば。ここは300が妥当になるな。

今の相場じゃなかったんだよ...

>>220 匿名さん

ソライエ成増は、価格設定を間違えたから物凄く売れ残ってますよ

>>220 匿名さん
ソライエ成増は稀にみる大苦戦でとっても有名ですよ（笑）全然入居していないという噂です。つまり値段設定が高すぎた。
先の入居者がいる手前表面価格は変えられませんから、それはもう全然売れてません。
それに1〜2年前と比べ若干ですが市況も落ち着いてますから、いま300万円でアトラスが出て来たら大苦戦するでしょうね。
お隣のシティやプラウドと比べても当然の結果になります。

>>223 マンション検討中さん
あらら、そうなんですね。ソライエ成増の価格はあてになりませんね。やはりブリリア大山パークフロント@273が基準になりそうですね。

ザ・パークハウス赤羽志茂オイコスは@220。
南北線徒歩６分でこの価格。なんか凄く安く感じてしまう。

その価格帯は区内エリアでは当面お目にかかれな
いかも知れませんね。検討範囲を外れるので現地見たことはありませんが。

成増は現地見ました。
悪くはないですが、やっぱマーケットの目はシビ
アですね。

成増は売主が鉄道なんで、マンションひとつ売れ
なくてもビクともしないでしょうが、一般のデベ
は、かさにかかってうっかり間違えると危ない。

>>219
単に駅のネームバリューの問題ですかね？
区役所が確実に新板橋を上回る確証も無い
ですが。

けど、実際に定期買うなら区役所にするかも
知れないですね。商店街も使えますし。

>>229 匿名さん
私がデベ担当なら大手町１６分を出していきますけどね。前面に。１６分と１８分では全然受ける感じが違うし。

帰宅時に買い物をするには区役所前で降りる方が断然便利です。
八百屋やスーパーはそちら側に集中しています。
物価も安いので日常の生活圏は区役所前になるでしょう。
売り主もそこのところを考えていているのではないでしょうか。

駅力は板橋区役所前駅の方が高いと思いますけど、新板橋駅から帰りにライフにも寄れるし。
大手町１６分を強調する方が得策だと思うんですけどね。

確かに売る側としてはそうですよね。
少しでも大手町側への近さをアピールするのが
普通な気がしますが、なぜでしょうね。
加賀というと、区役所前または十条のイメージが
あるのかも知れません。それに沿ったとか？

新板橋駅は最短ルートだと民家やビルの間の細い階段を登る必要がありますよね。大勢が往来するような道ではなさそうです。
それに駅徒歩9分は平面距離で算出なので、急な階段では厳しいという意見が噴出するのは見えています。駅入口も寂しいし、想定客層にマイナス印象を与えるよりは、最初から比較的にぎわいがあってフラットな区役所前にフォーカスするというデベの作戦では？

ライフ仲宿店までは、新板橋駅からは区役所前まで一駅以上歩く必要があり、
そのあと戻らなくてはなりません。
また、板橋区役所で降りると帰宅時に体育館や図書館に最短で寄ることができます。
購入検討者の方は地図と現場をよく歩いて見て検討してください。

>>235 匿名さん

ライフは仲宿店ではなく板橋店が新板橋駅からの帰宅の途中にあります。

ライフ板橋店は新板橋駅からアトラスまでの最短ルートから1〜2分迂回する形ですね。

いずれにせよ、定期料金はそれほど差が無いので、
区役所まで買っておいて駅を使い分ければよいのでしょう。
ところで三田線も近年、朝はとても混みます。

ライフ経由の帰宅は850m/徒歩11分なので、距離で見ると区役所前からの徒歩10分より少し遠くなりそうです。

通りに出るまで道がせまい、夜は暗くて人通りがない、で子供にはあまり使って欲しくないかも。

>>238 匿名さん
三田線は8両化が決定していますよ。2021年度なので後、3年後ですが。

>>239 匿名さん
電車に乗る時間が2分短くなるからどっこいどっこいな気がします。私なら新板橋を使うと思います。階段を登るルートではなくライフ経由で。

>>242 匿名さん

特定のお店の話だと、販売から入居までに移転や閉店もありえるものです。売主は現地を調べ尽くして、ライフ板橋店だけでは他のデメリットをカバーできないと判断したのでしょう。

もちろん、実際にどの駅を使うかは購入者の自由です。新板橋を使いたい人にはそれで良いのでは。

検討者が調べたり見に来るに当たって、
区役所側から見てくれた方がアピールしやすい
ということかも知れませんね。

人気の路線が付近にあると多少遠くてもそちらの最寄りを前面に出してくるケースがあります。
西新宿が最寄りなのに新宿駅徒歩●分とか。

>>244 匿名さん

モデルに行ったときに聞いてみますね。

>>238 匿名さん
区役所まで買うに賛成

公式HPにデザインが載っています。板谷公園に面したメインエントランスがカッコ良い。

なかなかよいですね。
南も東も抜けが良いのはこのマンションの利点
ですね。
これで100平米の間取りがないのは、プラウドの
苦戦やコストの上昇が足枷なんでしょうかね。
もうすこし市況が落ち着いていたら、価格は
低く、間取りは広くなっていたかも知れません
ね。

公式サイトはポップに明るく「ONE KAGA TOKYO」ですか。大名屋敷の重厚なイメージではなくて、思ったよりカジュアル路線だと思いました。

加賀は30年度の都市景観大賞で特別賞を受賞しています。
http://www.mlit.go.jp/common/001235817.pdf

駅近物件はもちろん魅力的です。でもそれとは別の魅力が加賀にはありますよー！

>>250
立地も物件内容も、子育て世帯をメインターゲットにしてる感じですかね。
駅の遠さや坂道階段はシニア世帯にはマイナス、
学区の良さは子育て世帯にプラスと思います。

モデルルームはどこにできるんでしょうかね。

オーベル板橋本町が残り２邸だそうです。価格も目に優しいですし、アトラスを検討される方はオーベルのモデルを訪ねてみると参考になる事があると思います。

消費税増税前のオーベルがこの価格。
増税後に竣工するアトラスは、増税分を考慮した価格であるべき。そういう意味でも大山と同価格だと厳しい。

そもそも増税したら不動産市況なんて下落する。

>>255 匿名さん
ここの土地は入札じゃないですからね。建築費は変わらないけど、土地が適正価格で仕入れられている可能性が高いのであまり価格で無理をする必要はないと思われます。@280くらいできて、周辺の実需買換層を根こそぎ持っていく作戦じゃないかと思います。

物件概要によると会員組織の方を対象に優先分譲をするとの記載があります。第1期でも申し込めない部屋があるってことですね。
ちょっと残念。

>>257 匿名さん
あ、本当ですね。優先分譲気になりますね！どういう住戸が対象になるのかなぁ？

ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南西向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね。

誤植がありましたので訂正します。
ここの魅力はなんと言っても三方を公園と石神井川に接している事だと思います。
ここは敷地形状も良いので南西向きと南東向きになりますが、南西向きは板谷公園の緑を、南東向きは加賀公園の緑と石神井川の緑と春は桜を楽しむことができます。
どの住戸を選んでもほぼ確定眺望というのも魅力ですね