パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>6847 ご近所さん

本郷真砂南地区再開発計画のプラウドは春日駅直結ですよ。
商業施設も入ると書いてますね。
あっちの方が三田線上り直結だし、三田線下りや大江戸線への動線もいいですね。
規模的に商業施設もここ程充実はしないでしょうが、エレベーターの乗り換えがなくて済むのもメリットですね。

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格上とか格下という話なら間違いなくパークコートが格上だと思いますけど。そう思いませんか？

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どっちも良いマンションで、春日駅が盛り上がっていいじゃないですか

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地権者物件の数が多く、さらに地権者物件が同じ間取り・方角に集中しているのが厄介。
分散してくれていたら選択肢がもっと広がったので残念。

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自分で勝手にパークコートって名付けておいて格上だって豪語できるなら苦労ねーな

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パークコートの抽選に外れてもいつまでに建つか不明な物件を待つきは無いですね。規模が全く違うので。

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>>6855 マンション検討中さん
意味不明。ブランドの価値はデベの実績で出来上がるものなので貴方や私が自分の建てるアパートにパークコートって名前付けても価値は上がりませんよ。

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パークコートでも角部屋は全部地権者で残りカスは北東北西角部屋しかも坪単価ブリリア目黒並み
南東南西は中層少ししかもシビック、ガーデンゲートとお見合い野村も登場予定
北はお察し
唯一の東の生殺与奪は野村次第

ちなみに地権者マンションの地下2階まであるんだけど駅直結じゃない？
ガーデンゲートは駅直結

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>>6850
悪い、本好きで休日は神田に入り浸っているんで、一瞬グラっときた（笑
毎日でもボンディのカレーは食える
まあこっちの方がマンションとしては上だけどね

真砂市場の裏手の野村が事業協力者になった再開発マンションは南街区の向かい側なので、ここからは遠いからさほど問題にならないだろうね。多分ここの売れ行きなどを睨んで色々と工夫はしてくる可能性があるが、下手するとこっちより高いかもしれない

ガッツリ向かい側とかだったらわからないけれど重要説明事項になるほど近接していない。

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良く分かってんじゃん。
つまりパークシティレベルの仕様のマンションにパークコートって名付けても価値はあがらないってことだよ。

何この下がり天井、柱、角住戸地権者だらけ、非免振・・・・

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>>6851 マンション検討中さん
失礼します。まさにそのエリアに住んでいるものですが、私道の問題が解決しておらず、立ち退かない頑固な家もあるので凍結してると聞いています。そうこうしてるうちに、ど真ん中が数年前に地上げされ狭小住宅が四軒建ちました。

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ど真ん中の4軒はわらしべ長者狙ってるのかな？（笑）

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頑固な家は最上階南東角部屋を要求しているのでしょうか？

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春日駅が盛り上がるのは良いですね！パークコートの価値も維持されそう。

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盛り上がるという話ではなく、どちらを買うべきかという ライバル論では？

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まあとりあえず年齢的にここ数年のうちにマンションを買う必要があるので、本郷真砂アパート裏の再開発は見送りですね。人間には寿命というものがありますし、子供が小さいのも今だけですから。

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私ならパークコート一択だな
三井好きもあるけど、価格が上がったら馬鹿らしい
後に下がった方が、許容できる

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>>6863 匿名さん
失礼します。そもそも再開発反対のようです。大変頑固なご高齢の方です。。

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この人達の 発想だと、パークマンションザ・タワーにしたら、坪1000超えそうですね。笑

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裏は、戸建ての住宅街だからね
昔の人は、地に足をつけた戸建でないと落ち着かないでしょう
愛着があるのでしょう

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>>6868
不謹慎な表現かもしれませんが、お亡くなりになるまで待つしかなさそうですね。
何十年もかからんでしょう

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以前、ザ レジデンスの建つ前の空き地には反対している住戸が２?３件、平置きの月極駐車場のど真ん中に長く建ってましたね。レジデンスが建つまで十何年かそのまんまだったような覚えがあります。

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>>6871 匿名さん
その他に私道の問題が解決していないようです。私道の所有者は複数いるようですが、所在のわからなくなっている方もいるようで、どちらかというとそれがネックになって話が進まないようです。

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まとめると、ここの2年後に本郷小学区の駅直結（都心方向）マンションができる、という事ですね。
価格はこちらより安いでしょう。新築は下落トレンドに入ってますから（ネガではなく統計データが示す通り）。

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>>6874 匿名さん
話が凍結しているため、真砂の方は未定なのではないかと思います。

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>>6874
どうでしょうかね、所有者不明の土地の扱いはちょっと厄介ですよ。
高く売れるなら高く売るんじゃないかと思いますけれどね。ここが売れて取引事例ができればそれに引きずられて高くなりますよ。もちろん仕様を落とせば今でも安くできるでしょうが、そうなるとますますここの優位性が高まりますね。首都圏の物件は狭く、高くなっています。今後安くなる局面で、利潤確保のためにより狭く、より安っぽくなっていく可能性は十分あります。

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>>6874 匿名さん
書き込み読んでから書き込もうね。発売も決まってない物件を2年後確定とか妄想が過ぎるよ。
文京区では予定とか計画って言葉は何も決まってないって意味だから。出来上がって分譲が終わった物件でも入居禁止になる区なんだよ。

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人件費は安くならなくても、建築資材の価格はすでに下落しているので、ちょうどプラウドができる頃の2023年には価格に反映されて、マンション価格は安くなっていると、予想できます。

建築資材の下落幅の分をデベロッパーやゼネコンが利益で吸収してしまうという可能性もなくはないですが、如何せんマンション新築契約率はすでに、50%以下。それは考えにくい上に、現在のデベロッパー利益率の水準は、異常高値。
こちらの地権者商店街下駄履きマンションより、プラウドの方が確実に安くなっているでしょう。
仕様もその分 上げてもらえるかもしれませんね

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https://www.kensetu-navi.com/construction/sikyou/01tokyo.html

下落って傾向ではないですよ。

取らぬ狸の皮算用をいくら述べてもあまり建設的な議論にはならないよ。
個人的には真砂の方にもいいものが建って欲しいという希望はあるけれど、駅の改札口やコンコースと敷地が直に接しているここと違って、ホームの真横なので駅施設を敷地内に作って都営地下鉄に提供する必要性が出てくるほか、公道の歩道の下にトンネルを掘削することになるのでおそらく道路を管轄する国土交通省との折衝が必要となるためハードルは高いと思うよ。そして免震にするならばさらにそのハードルは高くなるだろうと思う。その場合いくら建築費が高くつくかわからない。多分、真砂市場跡の所の入り口を使う駅徒歩1分マンションになるはず。直結は無理。

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真砂の2023年完成は決定なのでしょうか？私道の一部所有者が行方不明のため、野村がもう動いていないと聞いていますが

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小石川も当初は2018年竣工だったぞ
それが2021年だ
計画なんてそんなもんだ

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事業では、文京区の玄関口にふさわしいランドマークとなるビルを整備する計画。施設規模は検討中という。１９年３月の都市計画決定、２０年４月の組合設立認可、２１年３月の権利変換計画認可を経て、同９月の着工、２４年３月の竣工を目指す。計画予定建物については、「春日駅」に直結予定。

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真砂の再開発はまだ準備段階で計画決定もしていないので、実現するか不明、仮に竣工するとしてもだいぶ先になるでしょうね。もし売り出したら価格はここよりは安くなりそう。それに期待する人が増えてここの倍率が下がるなら嬉しいです！

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そうね、青い鳥症候群の人は一定程度いますからそうしてくれるとありがたいですね。

でもマンション購入は早ければ早いほど有利ですよね、家賃を払っている期間が長ければ長いほど損します。

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19年3月に都市計画決定だからほぼ本決まりなんだけど頭大丈夫？
なに必死に火消ししてるのか知らないけど
野村プラウドタワーは再開発特例で東京ドーム、ラクーア、スカイツリー、富士山を眺望できる、ここを超えるランドマークタワーになるんだけど

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野村の方は4丁目16番地全域が開発対象で決定したのでしょうか

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>>6887 名無しさん
自分で調べなよ
野村のプレリリースにもきちんと記載されてる

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>>6888 マンション検討者さん
2017年7月のプレスリリースのことでしたら既に確認済みで、そのプレスリリース上の開発予定区域図には4丁目16番地全域が含まれています。実際そこに住んでいますが私道云々の問題で実質凍結状態との認識ですので、新たな情報があるのかと思い伺った次第です。ありがとうございました。失礼しました。

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>>6889 名無しさん
凍結のソースは？

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ここが、地域一番のマンションにならないなら、買わないほうがよさそう。
さらに安くて 仕様も上ならいわずもがな。

あとで、羨ましくなっちゃうし。

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凍結したソースはおいしくなさそうですね

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凍結の情報色々探したけど何も見つからないから100%ガセだね
つまらない事するなよ

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ネットの情報がすべてと思ってるバカがいますね

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ここガチご近所さんがうろついてるんであまり舐めたことは言わない方が...

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都市計画決定から事業認可は時間がかかることが多いのでは？マッカーサー道路なんか50年以上都市計画決定済みのままですし。
販売価格下がるか倍率下がるなどの影響があればありがたい。

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>>6894 マンション検討中さん
ソースも出さずに凍結とか騒いでる人の方がバカだと思いますがいかがでしょう？失礼しました。

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>>6897
凍結してないっていうソースも出さずに凍結がガセだとか騒いでる人もバカだと思いますがいかがでしょう？失礼しました。

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春日後楽園の再開発も何度も延期になってるのご存知ないんですね。文京区なめてます？ま、そんなにブランズが欲しいなら建つまで何年でも待てば良いんじゃない？

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>>6899
ブランズ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
何その新しい情報！！！！！！！！！！！！！！！！！

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>>6886
だいたい再開発のたいした知識もなく文京区の事情も知らず計画決定だ頭頭大丈夫？とか言ってる奴の頭こぞって大丈夫か？
ラクーアの眺望って凄いうける。アホなの？

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地権者が集まって15年かけて組合立ち上げてるから頓挫しないんだけどなー
もう規模は決まってこれ以上増やさない限り19年3月に都市計画発表ですよ
文京小石川みたく延期するなら事前にアナウンスあるはずですけどそれもないみたいですし

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>>6901
日本語でOK

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それにしてもあの角にマンションってどうせならカッコ良いの建てて欲しいですけど西向きはシビックセンターから丸見えになりますね。ここの抽選にはずれても今年分譲になるんじゃなければ検討対象外ですね。

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土地の形は綺麗な四角形でこちらのようにいびつではないから、きれいな形のタワマンが作れそうだね。免振も余裕でしょ。で、天井高260以上で、下がり天井少な目で、駅直結なら文句なし。

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誰もが買えそうな値段に落とし込んでドールハウスみたいなマンションにだけはしないでね野村さん

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野村の方、建物自体はパークコートより規模が大きいんだね。あくまでガーデン東西南北の含めない計算だけど。
て事は再開発特例で、理論上はパークコートよりも高層を建てられるんだけど詳しい人います？

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駅直結で小規模になることはあり得ないっす。
かなりでかいの建つね。

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まあ再開発と駅直結で地上20階建てはありえないよね
だとしたら東向きも日照時間2.3時間減るなこりゃ

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敷地の面積はPCの半分ですよね？で、PCより大きい建物たつんですか？ん？

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地下鉄直結マンションが2棟以上建ってる駅って他にありますか？

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ぱっと思いつくのは、東新宿、東池袋、麻布十番かな？
敷地面積はここは0.6ha（全部で2.4ha）、真砂の再開発0.3haですね。
せっかくなので、意味のないマウンティングはやめてもっと有意義な情報交換しましょう！

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>>6912 匿名さん
それガーデンノース入ってますよね？
あくまで北地区全体の開発だから多少敷地面積は上乗せされてるはず

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あとガーデンゲートは駅直結なんですけど、隣の地権者マンションも駅直結ではないですか？予定に地下2階とあったので...

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マンションに入るテナントが気になります。
スーパーは明治屋という噂を聞きました。
三菱食品つながりですかね。
ブランド力はありますが、普段使いできるところだと良いです。

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＞野村の方、建物自体はパークコートより規模が大きいんだね。

まじか。
てことは同じ容積率なら、野村の方が高いマンションになるやん。ww


＞スーパーは明治屋という噂を聞きました。

少しは営業にききなよ。スーパーの保留床持ってる地権者は、まだ募集すらかけてない。

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地上40階「パークコート文京小石川 ザ タワー」など「文京ガーデン」の建設状況

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52458763.html

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プラウドブランドでマシな物件が建つかどうかは市況次第のような気がするなあ...

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>>6912 匿名さん
ありがとうございます。

絶対高さ制限下、また文京区という特殊な地域で、どんなマンションが建つのか興味深いです。

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>>6917 匿名さん
これだと南地区のガーデンゲートタワーも共同住宅の表記あって地下2階が駅直結になるから、野村プラウドよりも駅直結が2棟になるんだけど...
なにが唯一無二だよ

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登りとの直結はいいけれど、安くないんじゃないかな。特に再開発地域内にトラブルがあるということは価格に影響するでしょう。

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つられてる人は少ないでしょうが、詳しくない人もいらっしゃるかもしれないので一応書いておきますが、不動産のプロはこの物件はまあ狙わないですよ。理由は簡単です。

「プロは早急に利益を求められる商売なんで手っ取り早く確実に大きな利益を狙えるものしか狙わないから」です。

お金を運用する視点になれば、手付金を2年半拘束され、その間に市況がどうなるかもわからずいくらで転売できるかもわからず、個人が住宅ローンを組める物件で下手すると抽選になって買えるかどうかもわからないものにお金と労力かけるかどうかを考えて貰えればわかるかと思います。

プロは大半は市場に出てこないような案件を狙います。一般の人の目に触れるようにサイトに登録していたり、広告がうたれてる時点で利回りが低くてプロには売れないから、わざわざコストかけて一般の人に販売をしているとも言えますし。

そもそも三井不動産もプロなんですし血眼になって価格決めてるんですから、何十%もいきなり転売益出るような値付けはしませんし。

とはいえ、文京区では貴重なタワマンですし、駅直結は貴重ですからなんだかんだ言っても実需のみで抽選くらいまでは行きそうな気はしますが。

どなたかの参考になれば幸いです。多分、この意見に噛み付く方も出てくるとは思いますが、どちらが正しいかは、ご自分で調べてみれば自ずとわかるかと思います。

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エントランスが細い脇道なのが残念。一応裏口にエントランスぽいのはあるけど目立たないしおそらく大した事ないような。。。
やっぱり資産価値高いのは全部エントランスが豪華な作りで通行人の羨望を集めるんだよな

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まあ、掲示板は参考程度にして、自分の直感を信じろ

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正直、ここがなんちゃってパークコートなのは、納得しています。

駅直結の具合は、もちろん野村が格上。
地権者さんの商店街が下駄履きされないことも、野村の方が住居としては良質です。
野村の方が安く出てくるのも、覚悟しています。

しかし、2年は待てないのでこちらで妥協しようと考えています。

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こりゃすごい抽選会になるわ

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だから実需で買いますよ。

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>>6921 名無しさん
これ、私が営業に聞いた話だと、地権者用のマンションになるため、まとまっては販売されないとの話でした。個別にパラパラでる可能性はあるから、それを狙うのも手かもしれませんが。パークコートにも地権者住戸100以上ありますし、ちょこちょこ売られるでしょうから、今回はスルーするのも一つの手かもしれませんね。

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投資用でしょ、ここ。
価格と仕様が釣り合ってないんだから、実需にはストレスでは。
もちろん、皆さんは良いものを知っている人、という前提があっての話ですが。

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価格と想定賃料は釣り合ってるんですか？？

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パークコートも乱立しまくってて希少性ないけどね
もう本郷にもパークコートあるし

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文京区でぶっちぎりナンバーワンなので気持ちも分かるが、この程度のマンションで有頂天になれる労働者階級が羨ましい。

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三井には突然の逆風ですね

青天の霹靂、っていうんでしたっけ、こういうの

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気づいてない人も多いんじゃないかな
気づいてても火照った気待ちを抑えられない人も多いだろうし
モデルルームに行って浮かれた気持ちを冷静に俯瞰できる人は少ない

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ここ見てる人は富裕層だと圧倒的に少ないんじゃないかな
唯一無二の駅直結だと思ったのに、ガーデンゲートタワー、プラウドと3棟も駅直結になるとは
しかも上記2棟どちらも後楽園徒歩1分

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春日の再開発のスレッドを見直せよ
騒いでいるのは、購入検討していないやつだろ

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>>6923 マンション検討中さん

北仲にはプロが群がったけどなw

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北仲は値付けが歪な間取りがあった
ここもなくはないけど微妙

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>>6905 マンション検討中さん
その四角い土地の敷地内を縦横に走る細い私道が共同所有になっていて、所有者のお一人が所在不明。その方が見つからない限り綺麗な四角い土地まるまる開発できないと聞いたのですが、その方見つかったんですかね

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>>6936 名無しさん
プラウドは後楽園駅でなく春日駅徒歩1分。後楽園駅は離れてるので徒歩5分。信号２回あるのでその待ち時間含めると徒歩数分では着かない。

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>>6941 名無しさん
プラウドから後楽園駅は信号3回でした。

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ガーデンゲートタワーはオフィスなので誤解のないように。
地権者住戸の方は文京ガーデン ザ サウスとか名づけられちゃったところを見ると特定のデベロッパーのブランドのマンションにはならないっぽい。しかもパーコーが発表されたにも関わらず未だに詳細が公表されていない。一応販売はされるとの報道はあったけど、それこそREITとかのプロがお買い上げってことになるんじゃなかろか。サウスの方は大江戸線直結だし...。

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どんな仕様になるのかも未だに不明で、待つ価値があるかどうかわからない物件の建築が発表になる頃にはここのめぼしい部屋は売り切れて割高で条件の悪い残り物しか残っていないんだろうね。

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やっぱりサウスの方も駅直結だったのかよ
希少性ないじゃん
向こう10年以上は駅直結独占だと思ってたけどこれで野村も来たら資産価値下がるのは明白だね
投資用で考えてたけど私は降ります

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サウス棟の現地見ましたが、シビックセンター(高層建物部分)とはギリギリ被らないので、南側は光はとれると思います。また、立地的には、パークコートより後楽園寄りで便利な場所です。
ただ、その先の眺望は東京ドームホテルと被るので、上層階(23階)でも、パークコートほどの抜けはないと思いました。

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>>6944 匿名さん
全部の部屋が割高で条件が悪いから目くそ鼻くそ

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この掲示板の有益な情報ありすぎて助かるわ
見てなかったら勢いだけで絶対申し込みしてた

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野村の方が物件としての格は上になるのは間違いないが、さらに2年待つのは考えちゃうなあ。
値段も安く仕様もよくなっている時期にちょうど差し掛かる頃なので、魅力的なのは魅力的なのだが、、、

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2年後の予想
安倍政権はなくなってておそらく緊縮小派の石破が総理大臣になってる
当然黒田も辞任、金融緩和も縮小
金融緩和縮小で金利上昇
消費増税で消費指数減、実質賃金も減
オリンピック終了
2023年竣工以降は、晴海フラッグ、東日本大震災工事が落ち着き建設費下落（タイムラグ多少あり）

これが現実的かな
でも、それでもここは中古売り価格は中々下げないと思うよ
周りの中古も下がる予想だけど、ここ乖離しても下げたら大損だから

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