パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

転売屋さん
どの部屋が粗利狙えそう？教えてくれよ、どうせ抽選なんだからさ

>>6200 匿名さん

三井はスミフと違って時給1400円のパートですけどね。

>6201：匿名さん

ほぼ 全部

YouTube見ていたら、千代田富士見も天カセはリビングだけだった

浜離宮は、全室天カセで、地権者住戸の1Kまでも同じであった
天井がツルツルだったり、標準の廊下の石とか、非常にコストをかけてると思った
浜松町駅がブランド地ではないところで、開発に先行してフラッグシップマンションを建てる三井の気概を感じさせる

さて、小石川は立地の良さにかまけているのでは
価格を抑えたいのだろうけどね

>>6202
そのパートすら最近は安定して確保するのが難しくてどこも正社員化したり外国人に切り替えてやりくりしてますがな。人のトラブルを最初から抱えるぐらいなら8時でいいよ。とはいえ単身者で9時過ぎにしか帰宅できない人にとって不便なのは間違いないけどね。

>>6205 匿名さん
三井側の方ですねw

うちのがボロなのかもしれませんが天カセって結構めんどくさいし機能的にも壁付の方が便利な様な気がするんですが、やっぱ高級マンションは天カセって事なんですかね？
あ、論点ずれてたらすいません。

>>6206
いや、貧乏人なんでローン支払いに響く無駄なランニングコストがかかるのは困るんで。

>>6207 口コミ知りたいさん
壁掛けのが買い替えもメンテも楽ですね。
天カセは見た目がスッキリなだけでランニング高いし良いことはありません。

ただ躯体にアンカー打っての設置なので後々リフォームでも導入しづらく
物件グレードとしての指標になっていますね。

>>6207
昨年番町の中古を見に行ったことがあるけれど、無理して後付けですごい下り天井作って天カセつけてたから、必須と考えている業者さんは多いみたいだね。

カビさせちゃうと取り替えが結構高くつくのでダスキンは必須だし、空気清浄機能とか自動調湿機能、ピンポイントで風を人のいるところに拭かせるとかいう先進機能はついてないし、寿命は25年ほどなので、その時にでかいお金がかかったりする。文京区は合理的な人が多いので、事前のマーケティングで不要の判断になったんだろうね。稀に結論や水漏れで天井に絵が出てくる物件もある...まあここレベルでそれはないと信じるけど。

高級物件でリビング壁掛けエアコンはありえません。ランニングコストを気にする層は背伸びして高級物件を購入しない方が良いと思いますよ。
それに管理費も一般的な物件に比べて割高ですよ。

私は、単純に天カセだと引っ越し時にコストがかからないことが嬉しかった
あとは見た目が大きい
中古なら全居住者の残置物を引き継げるけど、古いやつだと嫌だね

居住者が天カセのメンテナンスコストをケチってカビ臭くなるとかないかな

昔ミニ豚を飼うのが好きなアントレプレナーさんに貸したら部屋中異様な匂いで大変だった

勝負の前の静けさかな。

割安わりやす^ ^

実需用の価格になりそうで良かったですね。
投資家が群がる価格だと倍率が高くなり、結局買えませんからね。

キャピタル狙いで すでに沢山 集まってますよ。

実需の皆さんは 抽選がんばってください。
我々は外れても 悲願の物件 というわけではないので くやしさはありません。
あくまで 利益目的です故。

>>6201 匿名さん

人に物を頼む態度じゃないな。
礼儀がなってないから、おしえないよ～ん。ゲラゲラ。

まあここでキャピタルゲイン狙うとかほざいてる人も、妄想膨らませてるだけで、ローン審査も通らなければキャッシュでも買えないただの冷やかしがほとんどでしょ。それか地権者。

本当に儲かる物件でキャピタルゲイン狙ってるなら倍率高くならないように黙ってればいいのにさ。
まあ自己矛盾してることに気づいてないんだろうけど。

ところで、こちらのマンションの耐震等級っていくつだっけ。

同じ間取りなら下の階を買ったほうが、かなりやすそう
正面のビルより、ギリ上で良いような気がする

なんだかんだで、大きく値崩れはせずに、買ってよかったとなるような気がする
気がするだけだ

西向きと東向きだと、どちらが良いですかね？

東向きだと隅田川の花火大会が見える？ディズニーの花火が見える？スカイツリーは見える
西向きだと神宮の花火大会が見える？富士山が見える？

東向きだと寝坊する人は朝眩しい？
西向きだとバルコニーから景色を見る時眩しい？

>4756 匿名さん
どちらにせよ、文京区で生きていくならクルマは必須アイテム。
特に子供がいる人は。
小石川先住民のアドバイス。

ここは、得もないけど、損もない。理想的なマンション。

>>6217 匿名さん

で、結局キャピタル出る部屋はどこなのかはよ教えて
思わせぶりで、結局ないてことでしょ。釣り人よ

>>6222
一般的な話だけど朝日を拝める東向きが一番人気があると言われているね。
次が日当たりの良い東南や南向き、西日が眩しい西が最後に来て日照の恩恵が得られない北向きが一番人気がないというのが通説。
上層階は隅田川の花火や富士山が見えるという話だけど、どの階からかはわからない

天上天下無双マンション

1番は南でないの。
都内タワーなら、東や北東も人気だけど。

東向き推したいのは何故かな。

>>6228
昔読んだマンション購入指南本に書いてあったことの受け売りですよ
最近はサッシにもLowEや複層ガラスなどが採用されるようになったし、バルコニーもしっかり奥行きのあるものが多くなったので昔ほど南向きを忌避する向きは薄れているかもしれませんね。

確かその本には南向きは冷暖房効率が悪いとか家具や建具が傷みやすいとか書いてありました。古い話で恐縮です。でもここの東向き高層階から望む初日の出は圧巻でしょうね。

購入を真剣に考えているけど、近隣のオフィスビルを意識しないで済む高さの階数は何階なんだろう。

それが分からない事には手が出しづらい。

＞＞6229さん
東は室内温度が一番上がりやすいと無印良品が行っていた実験で明らかになってます。
もちろんLOW-Eだろうがお構いなく柱や梁からの輻射熱で温度上昇するらしいですよ。

初日の出や年に一度の花火のためにマンションの部屋を買うヤツはいないだろwww

てかシビックセンターからの眺望が、いわゆる新宿高層ビル群と富士山が売りなんだから、眺望重視なら西の高層一択やろう

>>6231
それ戸建ての話でしょ、それも東じゃなくて東南に３０度傾けた場合の話ですよ。冬場は朝暖かくなりやすい方がありがたいです。もっとも住戸性能次第のところがありますが。

なるほど。コンクリ使わない戸建なら納得。

柱や梁はマンションの場合はコンクリだから
断熱性高い。
仮にマンションの話なら
それより壁のが問題でしょ。
なんか、マンション掲示板なのに
戸建感覚が多い
不思議なスレ。

タワマン住むなら角部屋以外あり得ないと思いますが、ここの角部屋、サッシ2.1mしかないんですね、下がり天井のせいで。

もしかして、文京区民 ナメてる？
適当にパークコートとか名前付けとけば、高級はこんなもんだろう・わからないだろう的な感じ？

>>6235
いろいろ事情があるんですよ。
ただでさえ地権者住戸数が多いのに、高い利益が見込める南東角部屋や最上階角部屋を全部地権者がもって行ったので、売り主が妥当な利益を得るために建築費をコストカットせざるを得なくなっちゃったわけです。その結果がこの仕様です。
文京区民をナメてるわけじゃないです。
申し訳ございません。

開業医ならともかく勤務医程度の収入で買えるかね。

フィトネスジムは無いのですかね？

シビックタワーから墨田の花火観たことあるけどあんな残念な気持ちになったことはない
遠すぎて豆粒を見てる気分
素直に近くまで観に行けばよかったと思った

ここから隅田川花火は無いね

花火がどうの、車の騒音がどうの、ラクーアの騒音がどうの。。。。。
どれだけ小さい花火ににるのか想像もできないのかね。
騒音も低層階でも20階くらい以上ならほとんど気にならないよ。

>>6236
地権者に角地持って行かれても建築費はしっかり確保されてますよ。
というか三井が建てているわけではないので。
再開発事業が建ててそれを三井が仕入れているのです。
再開発は組合なので利益は必要ありません。

>>6245 名無しさん
え？何言ってんの？
再開発組合の意味分かって書いてんの？

再開発組合の意味わかってないんでしょうね。

来週、モデルに行きます。何か聞いて来る事ありますか？

>>6250 匿名さん

なんで逆梁なのに室内にも梁の下がり天井があるのか聞いて下さい。

キャピタル狙い。

全部屋、買い。◎

不動産経済研究所のデータ出たね。
12月の初月契約率は50%切って、完成在庫は積み上がってるし、新築マンション市場は転換点迎えちゃったね。
買いたいけど買ったら高値掴みになるんだろなー。それを分かって買うか、次の物件を待つか悩みどころ。なんだかんだ各社再開発のパイプラインあるからなー。

逆梁で天井に梁が有るってどういうことですか？その時点で逆張りで無いような。

久しぶりに覗きにきたら物凄いスレの伸びでびっくりです。
価格も一部公開されているようですが、当時熱心に議論されていた高値厨さんと安値厨さんの戦いはどちらが勝利したのでしょうか。

>>6254 匿名さん

それが知りたいんです。
担当の方は構造のことは分からないとおっしゃっていました。

>>6248
>>6249
はい残念ですね。
馬鹿丸出ししちゃったね。
先週ＭＲでおいらも聞いたけど6245 名無しさんの言うとおりですよ。
再開発組合が建築主で以下のデベが参加組合員。
三井不動産(株)
三井不動産レジデンシャル(株)
三菱地所レジデンス(株)
新日鉄興和不動産(株)

これ

失礼
分ってないのは
>>6247
>>6248
だった。

>>6255
どちらも正解ということで両者勝利宣言の後は収束しております。
そういう価格の部屋があるというところで手打ちができたようです。平均価格を持ち出すと紛争が激化するのでこれ以上は触らないようにお願いします。はっきり言って自分が買いたい条件の物件以外の価格は関心がないですし、そういう人ばかりだと思います。

>>6261
ご回答ありがとうございます。状況分かりました。荒れるもとを作ってしまいすいません。

同じ文京区で去年三井のマンションを購入しましたが、ここは皆さん気にされてるようで、やはり掲示板も熱が入ってますよね。
個人的にはここを買える方は羨ましいです。

もうすぐ入居の始まる、上野のブリリアタワーの方も気にしているみたい
小石川が高くても良かったという書き込みがあった
周辺マンションの住民も注目している

そもそも安値厨っていうのはいなくて、MRに行った人がありのままの価格を具体的に言っていただけでした。
それをMRに行っていない高値厨が、具体的な部屋のタイプを書かないで、あたかもそれが最低価格や平均価格であるかのように悪意を持って煽っている状況でした。
マンマニのブログで誰でも実際の予定価格が見られるようになってから、高値厨が大人しくなりました。←今ここ

>>6258 マンション検討中さん
標識の建築主が再開発組合なことは誰でも知ってますよ
再開発組合の中身は誰で、出資比率はどうで、誰が主導権を握ってるのか。
誰が建設費出してるのか。まさか地権者？
この再開発の場合、保留床を三井不動産が取得しているので…

浜離宮よりワンランク 低グレードになり ワンランク 高価格になった なんちゃってパークコートとは言え、キャピタルゲイン狙いで買おうと思います。賃貸は まず赤字になると思いますので。

誰か転売益が出そうな部屋、教えてください。

>>6269 マンション検討中さん
見ていて無知さに思わず書いてしまいますが。。。。。
あなたが以前相手を小馬鹿にして書いた内容とそれに対して出てきた本当のこと。
それに対して今回の反論、無理がありすぎ、反論しないでスルーすれば恥の上塗りしないで済んだのに。
＞＞再開発組合の中身は誰で、出資比率はどうで、誰が主導権を握ってるのか。
あなたは知って居ますか？
主導権は再開発組合ですよ。
三井は再開発組合保留床を再開発組合が決めた価格で再開発組合から購入してるんです。
建築費用を出しているのは再開発組合です。
6245 名無しさんの言うとおり、言い方買えれば仕入れてるんです。
スケルトンで仕入れて内装入れて販売しているんです。

>>6270 匿名さん
地権者から直売が一番転売益でます。

なんで天井が低いのか？聞いてみます。でも、担当者が知らないって言ったんですか？そりゃひどい。

下がり天井の理由は、モモレジさんが取り上げるのを待てばいい
説明してくれるよ

まあ安くはないので、転売益が出るかどうかはよくわからないけれど、住みたいマンションではあるよね...。この仕様で番町やら渋谷やらで出ればもっとふっかけられるのは間違いないし。

>>6271
続きです。
書いてるうちに他のカキコが入りましたが、ちょうど良い書き込みです。

>>6272 坪単価比較中さん
の言うとおりです。

三井レジがスケルトンで仕入れて内装入れて販売してます。
優先分譲権利者（いわゆる地権者：全てが地権者ではないが）が保有している物件はさすがにスケルトンではないですが、内装造作は三井レジが関わっていないので三井レジが販売しているそれとはグレードが違います、特に39階は。
その分安く購入しています。
逆に言うと地権者はそのグレードを落とした内装分しか安くなってないです。
しかし早いうちならデフォルトの内装からカスタマイズはできるのでプレミアム使用同等には作り上げることはできるでしょう。
今のうちに地権者から転売を受けて内装を三井レジ同等にすれば
6272 坪単価比較中さん
のいうように一番転売益でます。
そうなるとやはり39階でしょうね。
角地を三井が取れて居ない。
角地なら４億にせまる可能性もあり得て購入したい人も多いでしょう。
今の販売価格127平米の西側平面でプレミアム価格36000万円。
もし南側角地120平米超えでプレミアム仕様なら４億は下らないでしょう。
今回のパークコートは角がほぼ東西南北。
南角地なら西側の窓から富士山も見えるし東側はスカイツリーも見えるし最高です。

憶測の域ですが、遮音性の理由で床から天井までを厚くしているかもしれません。特に地権者が多いので、建築側にリクエストした場合も考えられます。

>>6272 坪単価比較中さん

いくらで仕入れるかですね。
デフォルトの内装からプレミアム仕様にしたときの差額、坪100万円も出せばかなりの物ができるでしょう。
そうなると約4000万円。
販売想定価格
42000万円-プレミアム仕様費用4000万円-転売利益2000万円＝36000万円
36000万円以下で地権者から購入すれば2000万円以上の転売益が出ます。

下町の小石川で4億かぁ、すごい時代になったもんだね。

1階に、スタバが入る可能性は高いな
特に、入って欲しいというわけではないが。

スタバのコーヒーは美味しくないので2年くらい飲んでないです。
鳥取県でのスタバ開店時には、大行列が出来てましたね。

MR見に行ったけど南東部屋95%地権者、低層だけ数個
後利便性が高い7階は100%地権者、
高層階の南東部屋はある100%地権者、
ベッドルーム部屋は、何とほぼ半分が下がり天井

周辺は坪400ぐらい、ここは550だから乖離しすぎ
駅直結だけど、ここは駅徒歩1分の物件が結構ある、さらに駅徒歩1分の新築マンションがもうすずできるw
南東部屋ならまだしも、転売益なんて絶対に出ないよ

>>販売関係者さん
とても分かり易い説明助かります。
来週MRに行きます。
地権者さんの情報ってないんですかね？
再開発組合に問い合わせても教えてくれるとは思えないし。
地権者物件の情報が出ないってことはみんな転売しないで住むのかな？
１００戸以上地権者物件あるんだからいくつかは出てきてもおかしくないと思うけど。

浜離宮は、地権者住戸1Kが数戸出たよ
1期販売が終了してしばらくしてからだったかな
普通にHPで販売情報が出るよ
直ぐに売れちゃったよ

私は、投資物件を探している旨を担当営業者に話していたら、表に出す前に
連絡を頂けた
高いかなと思って、買わなかった

事前に話しておくと良いよ
私が、既に3LDKを購入済みで、投資物件もキャッシュで買う予定だったというのが大きいのだろう
声をかけてもらわないと、知らない間に消えてしまうから

その1Kは天カセ等、ほぼ仕様は販売されているものと同じで、間取りもよかったし低層でも、方角は抜けた場所で良かったよ
地権者住戸は、天カセとか仕様を落としている部屋もあるみたいだから、違いをチェックしたほうがよい

>>6282 マンション検討中さん

すいません。7階は100%共用部分です。
重箱つついて申し訳ない。
転売は考えてないですが駅1分でも低グレードのマンション買うならこっちが良いです。近くの中古の値段見てるとやっぱりこっちの方がましな気がします。

駅1分祭りもそこそこ高いという話だし、小規模で並の仕様のマンションなので、どうなんだろうなあ。予算次第という感じかね。買えるならこっちだし、手が届かなければ若干お得な駅1分祭りでもいいんじゃなかろうか。

ただ500戸以上大型再開発タワーで地域一番物件、駅直結、複数路線利用、区役所直近、パークコートタワーとリセール勝利の方程式の変数がこれだけ揃ってくると、少々無理してもこっちかなという気がする。

日経産業新聞 コラム（ビジネス） 住建・不動産　2018/12/27
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

1位で唯一の三ツ星　パークコート文京小石川ザ・タワー

近年では、青山のパークコートタワーは、1.3倍になっているらしい

文京区でパークコートって他にありましたつけ？

真砂

ここも1.3倍くるな。
買い。◎

絶対落ちない青山、表参道とは地格が違う

5年越し暴落芸人榊の出番になりそうだな。
よりによって、今買う？

>>6293 匿名さん
どーしよーと悩み続けて結局買えず。
後で後悔するなら買って後悔した方が良いかなと。値上がりするまで住んで待ちます。

このスレ、なんか売り急いでる感すごいね。笑
都心の一等地が景気が良くないと出てこないのは、そもそも手放さないからでしょ。これだけ良いと言われてるのに、転売して逃げたい人が多いっておかしくない？出口あるのかしらー。。
部屋選べば大損はしないでしょうけど、キャピタルは実現性含めて微妙だわね。

>>6296 匿名さん
あ、ここにも居た、買えない人。

>>6297 匿名さん
無視してください、疲れるだけです。

どうせ変えない不景気嘲笑班が
あちこち出没してるね

そもそも。一等地ではないから。

売り急ぐ？
買い急いでるんだよ。
だって３月３１日までに買わないと消費税10％になっちゃうんだよ。