パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

権利変換から完成まで6年だから、様々な事情があったにせよ随分と長い。
地権者に対する97条補償額も当初より膨れ上がっていると思う。
結果として坪単価は上がる。

まあ、ここの良さは詰まる所よく分かってる人しか知らないので、安く売ってくれると幸いです。転売するときにお客さんにメリットをしっかり説明すれば右から左なので(笑

小石川の家賃は不当なぐらい安い、とここで言っておきましょう。

なんでそんなことを言うかと言えば、都心3区のように投機の対象になって欲しくないのです。転売目的の連中が手を出せないような、高額で買おうと言う人に来て欲しい

中住戸の間取りは綺麗(73bはナローだけど)なのに、4LDKと3LDKの角部屋は流石に柱が出しゃばりすぎ感が…。そのせいで逆に角部屋が弱気価格になったらいいんだけどね。

シビックセンターの建つ前というとまだ住友不動産後楽園ビルもアトラスタワーもパークスクエア小石川、パークホームズ小石川、小石川ヒルズ、などが影も形もなかった頃ですね〜

柳町仲通り商店街が割烹着を着たおばさんでごった返していて、アトラスやパークスクエアのあったあたりは２段式の駐車装置がズラッと並んだ巨大な駐車場でした。

そうそう、ちょっと離れていますがリビオレゾンやソラシア、小石川ザレジデンスなんかも跡形もなかったですねえ、レジデンスなんかもバブルの後遺症とも言える巨大な更地でしたね。共産党の区議が土地を提供させて公園にしろとか言ってましたね〜、いや〜懐かしい。

本当にあれから随分人が増えました。小石川は変貌し続けています。

そう言えばサンクタス小石川はもともとホテルダイエーとかいうビジネスホテルでしたね。

後楽園でビジュアル系バンドがコンサートすると黒づくめの集団が大量に泊まっていて
昔はそういうのが集まると警察官や下手すると機動隊が警備してました（笑

今や中古が出れば即売れる人気のマンションです

アトラス小石川レクスターハウスは一階に小粋なイタリアンのあるオフィスビルでした

店長の奥さんの趣味でドライフラワーを使った綺麗な店内装飾が目を楽しませてくれていました

千桜の住民スレも別に荒れてないな。大規模なら大体あんなもんだろうし。不満が出る人も当然いる。

多少の荒らしは混じっているが、住民板にまで書き込むあたり相当な粘着質だろうけど

初心者マークのズレた地権者が頑張っているスレはココですか？

他物件のディスを何度も投稿する民度の低い輩と同じマンションには決して住みたくないな。
小山買っちゃってるから当分買えないんだろうけどね

モデルルームはいつオープンするかご存知の方いらっしゃいますか？

ただ一つ気になるのが地盤。
谷底低地で、ネットで調べたところ関東大震災の時は震度6〜7だったようです。（文京区のほとんどは5弱〜強。）

タワマンの場合は支持層が深いところにあるから、そのデータは当てはまらないだろうし、大丈夫でしょう！

それなら尚更のこと免震にして欲しいなぁ。

これだけ薄っぺらいと免震は無理でしょ。

>>73 マンション掲示板さん

三井と言えば傾斜マンションの代名詞だが元川底に建てて大丈夫か？

もと川底でもなんでもいいからほしいわ。
ラク―アが近いものもうれしい

表層地盤だと、まじでほぼ最悪な地域やん…

>>78 マンション検討中さん

家族の命よりラクーア。御里が知れるわ。

飯田橋の断層ってここの近く通りますか？
あれも確定ではなくて推定だから気にしなくてもいいのかもしれないが。

断層は田端飯田橋間を通るのでここは外れてるとはいえ近いことは近い。防衛省や四谷近辺の某物件よりはマシなぐらいかな

川は千川通りの北上する方の車線の側を流れていた上に、田端川（文京区では千川）はもともと水量の少ない渓流で、わざわざ利水のため宝永四年に千川上水から分水した。無理に水量を増やした結果、分水後に水害が頻発したのはご存知の通り。地歴的にもここは弥生時代の住居遺構があり、江戸時代には武家屋敷が建ち並んでいた地域で水田もなかったのでかなり大昔から乾いた土地であることは確認されている。最悪というのは言い過ぎ。

小石川一丁目で検索して出てくる某サイトによると地盤が悪いと書かれて入るが、春日通りの向かい側のシビックセンター付近は地盤が悪いが、白山通り側はさほど悪くないと言われている。

ボーリング調査の資料はMRができたら見せてもらえると思うから確認してここに書いてね

ファサードがバツグンです。浜松町の旧パークコート買わなくて良かった！

>>82 匿名さん

春日通りを挟み、ものの数十メートルしか離れてねぇのに、片や地盤が悪く、片や地盤が良いなんて理屈よく言えるな。

ちゃんと資料見て言ってますから

まずは
http://www.j-shis.bosai.go.jp/tag/subsurface-structure
とか
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard.html
じゃないか？確認するのは。

文京区民って文京区愛が強すぎるというか、
所詮ここは文京区なんですよ。それをお忘れなく。
千代田駿河台はペンシルですが、超一等地です。
番町（750）よりは低いだろうとか、千代田区の一等地と
比較するとか滑稽過ぎますね。

>>85 匿名さん

いい加減なこといいやがって。シビック含め、千川通り沿いズブズブだろ？資料の引用元言ってみな。

浜離宮やら駿河台やら妬みが激しいな、ここは。
あんまり背伸びすると荒れるよ。

>>89 匿名さん

一番酷いのは武蔵小山の妬みだな

妬みというか高望み？
仕様はパークコート史上最低ランク。
ただ文京区という土地柄、それを値段に反映してもらえるなら有難い。
億越えに手を出せる文京区民は少ないので。
投資家の餌食にならないようにとも願う。

高台の築20年の戸建てに住むならこっちに住んだ方が安心。地盤地盤って大騒ぎしている人がどんな強固な地盤のどんな強固な家に住んでいるのか逆に興味あります。

文京区の赤い所（震度6強）はどこを示しているんだろう？

城東が真っ赤。
番町も意外とやられてるね。

ここには頭に血が上りやすい方がいますね

MRでボーリングの結果をご確認してから騒ぐのがいいと思いますよ

パークコートタワーの階高と梁下高の比較

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4

ボイドスラブなら天高2.45もあり得そうな予感

文京区の赤いとこは西片付近？
白山あたりか？

同じ世帯年収4000万なら、駅近に住む連中は居住費の割合が高く、食費を切り詰め、駅遠を選ぶ連中は、エンゲル係数や教育費の割合が高い。

赤い所は小石川1,2,3丁目の交わるあたり？

1216のリビングインの洗面室でパークコート名乗るなみっともない！
わかりやすい手抜き物件て嫌だなあ。

>>100 匿名さん

100ゲットおめでとうございます。
40平米台前半なら一人暮らしですから、リビングインの方が効率いいし、いい面もありますけどね。
ただ角部屋LDのあり得ない柱の食い込みといい、廊下のシートフローリング疑惑といい、パークコートザタワーとして最低限の仕様という疑惑は深まるばかりですが。
その分安くなってくれるならいいですね。

南北に長いマンションだから角部屋の価値は高いのにね。
個人的にはLDKを最大限に広くして居室は最低限という間取りがよい。子供部屋なんて4畳半もあれば十分です。

93平米でさえダブルボール入れないんだ。

オーナーズスタイリングで変更できるのは間取りまでで水回りはダメみたいだから、ダブルボールにしたいとか風呂を大きくしたいとかはできないんだね。

ダブルボールは高級感を演出するけど、カウンターが長くなるので居室や収納の大きさに響くから採用を見送ったのかな。多分、どちらがよりプライオリティが高いかは過去のマーケティングで把握した上の事だろうから案外無駄な設備と思っている人が多いのかもね。

ここの床がビニールシートなら、文京区は笑い者になる。

>>104 匿名さん

その通りですね。所詮文京区ですから、港区、千代田区にはかないません。

>>107
最近流行りの仕様劣化の流れの一環とは思いたくないけどねえ、多分そういうことなんだろうね。

オプレジが安く出たらそっちを買うかねえ...音がうるさそうだけど

仕様が低いとのコメント多いですが、坪単価500以下でしょうか？500以下なら検討したいですが。

？
それは夢を見過ぎです。
仕様が低くなったとしても価格は下がりません。
コスト増トレンドなので仕方ないです。

パークコートだからまだコレぐらいで済んでいるという視点もあるからなあ、他買いますと言って踵を返しても、結局一周回ってここに戻るという事もあるかもなあ。

どこで抜いているのか分からない三流物件を掴むと、後々たたるしね。

>>109 マンション検討中さん

それならパークシティ武蔵小山と競合するから迷うところ

武蔵小山は通勤時間が長くなるから私は嫌だな...

目黒あたりに会社があればよかったんだが、あいにく大手町なんでなあ

なんかなあ、ここスケルトンで売ってくれないかな。

そうしたら大きな湯船とレインシャワーと打たせ湯ユニットつけて洗面所ダブルボールにして厨房大きくしてリビングをパーティー仕様にするのになあ、ダメ？

フラストレーション溜まって後で直すとかえってお金がかかるから嫌だよね

>>114 匿名さん
住友スタイルですね！

思いっきり食い込んだ柱にすることで三井はどのくらい利益が増えるんですかね？
パークコートにしといて残念なことしますね。

アウトフレームにできない理由とかあるのでしょうか？

柱の食い込み有無でパークコートかどうかが決まるわけではありませんから。
全熱つけますし、蛇口もグローエでしょう。

安い方ほど食い込み方が激しくなるというのが確かに残念ではある

昨今の値上がりを考えると悲しくなるが...これで売れなかったら困るのは売主だが

そうなんですよね…この尋常でない柱の食い込みが残念過ぎます。多少割高になってもいいから解放感ある室内にしてほしかった…

柱が食い込もうと関係なくない？
山手線内側、それも文京区で地下鉄駅内に専用エントランス。
勤務先が大手町とかなら傘不要で暮らせる。
こんなマンション、他にないでしょ。

柱の食い込みなんて居住性に強く影響するのに、関係ないとか正気ですか？しかも柱の分だけ使えないスペースに無駄金払うんですよ？

角住戸は本来目玉プランのはずなのに、中住戸の方が綺麗なワイドスパン間取りなんて、三井にしてはちょっとお粗末と言わざるを得ない。

>>121
角住戸は少し乗せられる、中住戸は柱が少ないので間取りがまずまずマシということで少し乗せられる、という発想かな、中の人目線だと。

シーズばりばりやん、知らないよ売れなくても

もし、500万なら間取りが綺麗な武蔵小山にしといた方が後悔なさそう

>>122 匿名さん
東西面の食い込みは逆梁ということで分かりますし、外観上も確かにあそこの柱が外に出されてると美しくないです、ただ南北面は順梁なのに柱が食い込んでるのは完全にコストカットですよね。
1割位はアウトフレームにしてるのは罪の意識の現れですかね笑

武蔵小山って日比谷まで何分？

11分

それなら武蔵小山も良いですね。
汚い下町というイメージしかありませんでしたが、日比谷まで近いのですね。

武蔵小山も悪くないね

地震の時に日比谷から何分ぐらいで歩いて帰れる？

>>127 匿名さん

またPC武蔵小山契約者が嘘ついてますが、
武蔵小山から日比谷まで20分かかりますよ

20分！ど田舎じゃないですか！
こことは比較にもならないのに、何故そんな田舎の名前がここで出てくるのでしょうか?

パークコートのフラッグシップはパークコート浜離宮ですよ。まあ文京区ということですが、浜離宮には勝てませんよ。合掌

浜離宮に勝てないとどうなるの？死ぬの？
しかも浜離宮にも住んでないあんたが何で勝ち誇ってるのかわからん。

パークコート浜離宮もいいマンションだと思うんだけど、ここじゃけちょんけちょんだったからねえ...

住めば都という概念はこの界隈の人にはないみたいだね

比較されるむこうも迷惑だと思いますよ

こことよく似てるのはブリリアタワー池袋かな。
あそこ今坪いくらだっけ。

>>136 匿名さん

全然似てねぇんだけど

千代田区港区と比較するのは無理めなので
自然と中央線北側で見比べられることになるのかなあ。
富久クロスは案外ライバルになるかも。

比較するなら同じ三田線が直通してる、ほぼ駅直結のパークシティ武蔵小山ザ・タワーだろ

文京区と値動きが似てるのは目黒区。住所そのものは品川区だが、ブリリアタワーズ目黒あたりの価格が近いのでは

交通利便性とか港区アドレスとか資産価値みたいな意味では浜離宮良いと思うけど、子連れには微妙だったんだよね。タブレットもらったけど。笑
住環境は春日の方が良さそうだけど、ドームの近くはうるさくて変な人間うろちょろしそうだし。
貧乏だと悩むねえ。金持ちなら檜町あたりの低層とか元麻布とか買あんだろうけど。

ブリリア目黒は天下の山手線駅近ですよ。

こことは全く属性が違うかと。

たしかにブリリアタワーズ目黒は究極の駅近ですね。
そういや日暮里も山手線駅直結タワマンですが、さすがに目黒と日暮里は違う(笑)

ただ、こちらも地下鉄４路線ですからね。地方から来た方や外国人はJRが好きみたいですけど、東京の人は地下鉄メインで行動しますからね。ここはかなり高い利便性を有しているかと。

あと、武蔵小山はよくいろんなスレで見かけるんですが、郊外の典型的な私鉄駅って感じで、こことは違う別カテゴリーだと思います。

富久クロスも、結構駅から遠いですね。付近の環境も結構異なる気がします。

地理的にも地下鉄ターミナルという意味でも、飯田橋の再開発タワマン（プラウド、パークコート）とか神保町の東京パークタワーは参考になるかもとも思ったのですが、前者はJRもあり、そもそも千代田区ですからね。さすがに比べちゃまずいですね。

ぐだぐだ書いていますが、ほんと良いベンチマーク見当たりませんね…

パークタワー西新宿60はどうかな。

あれこそ没個性的でパッとしないタワーの代表格でこことは比較にならんよ
初台にツインタワーできるから地域ランドマークでもなくなるし

やはり、月島駅直結のCGPでしょ。
東京メトロと都営両方利用可能な点も似ている。

全部の間取りが公開されていないので憶測ですが、、、
1L、2Lの面積狭目は柱を外に出してて
80平米級の広めの部類ダイレクトウインドウ部屋以上は柱めり込みが多いような。コストコントロールと効率考えうまく考えられている気がする。

ワテラスがベンチマークとして妥当と思います。

地方出身者に人気の山手線。

>>148 たしかに、交通結節点至近、オフィス住居混在型再開発と類似性も高いですし、地理的にも近いので、ベンチマークするにはいいですね。千代田区アドレス、JRの有無といった点が違いとしてはありますけど。

某ブログ情報ですが、パークコート浜離宮の平均坪単価は596万だったとのこと。

こちらは文京区アドレスなのでそれ以下となると500-550程度で出てきそうですね。

浜離宮の方はモデルルームへ行くとタブレットがもらえたようですね。

浜離宮はまだ安い時期の物件だからそれは無理でしょ。
値上がり幅を考慮するとここはやっぱ坪600はいくんじゃない？
タブレットはもらえそうだけど。笑

武蔵小山でもタブレット貰えましたよ！
是非是非行ってみると良いと思います。

タブレットさえもらえないんじゃない
HPもそうだけど、広告宣伝費削りまくってる感パナイ

ワテラスとCGPのベンチマークはわりと納得感あるんだけど、ワテラスやCGPがパークコートだったとしたら立地に違和感あるよね、そしてこの物件の立地もなんだけど

パークコートの基準って、何なんだろうね？誰かが書いてる仕入が高くなったから、パークコートにして売り捌いてるだけなんだとしたら残念だよね

ワテラスがパークコートでも違和感ないなあ

>>156 匿名さん
地権者が多い物件って確かに嫌なんだけど、その複数の地権者の調整によってマンションが出来た結果、何の縁も無い我々も
そこに住めるんだから仕方ない部分もある。

小学校区はどこですか？？私立に通わせる家庭のが多いかしら？