パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

常に全国住みよさランキング上位のランドマークマンション

>>31980 検討板ユーザーさん

買えなくて残念だったね

福太郎が焦ってツイート連打してますね 笑

黙って見てましたが、表面的な情報ばかりで、冷静に決算読めない方がいるので単に記載内容申し上げると、
国内住宅分譲の利益の絶対額は11/3-13/3期は100-150程度、アベノミクス以降は200?400億を行ったり来たりの水準。営業利益率は14/3期までは3.1-6.6%となる一方、15/3期以降は8.0%-12.3%と確かに利益率は高くなってる。
ただ、15/3期以降の中では20/3期は普通の水準ということでしょう。
(セグメントPLの詳細開示はなく、売上原価と販管費の水準が分からない状況なので、より分析深めたいならSPEEDAとか使ってください)

投資家向の分譲と混同していて、かつ絶対額と比率の扱いが分からないと論理的には議論・検討出来ないと思いますよ。

>>31984 マンション検討中さん
よくよく見ると売上計上は引渡のタイミングで計上されてそうなので22/3期をみる方が正しいですね、訂正します。
となると、今期の予想は利益が220億、利益率の予想は8.1%ですね。

駅直結パークコートは唯一ここだけ、坪８００万は妥当ですな草
ネガ涙目草

>>31985 マンション検討中さん
パークコート住むような層に駅直結のメリット少ないです。
もしかしてリーマンですか？

前期分の利益率は38％とありますから、
この物件が分譲された時期的にその辺りでしょう。
この周辺相場は坪400くらいですから
ここの利益率が38％だとすると
分譲価格に似たような感じになりますね。

内覧行きましたが、
室内の声が廊下にもれてますね。

>>31977 マンション検討中さん
あの物件は売出から1週間でのスピード成約だったので（仲介ヒアリング）売り急いだ感が否めないですけどね。
普通に考えれば引渡し後の内覧できる状態の方が検討客増えると思いますし。

普通はそうなんですが、この物件は
内覧されたら終わり、という逆のストーリーが濃厚ですし、ある意味 一番いいタイミングで売れたと思いますよ

美人に人が群がるようにパークコートは罪だわ

>>31988 匿名さん
どこに38%なんて記載あります？

あまりにも面白いので少し計算しますね、あくまでも単純な試算です。
もし仮に38%の営業利益率だと言うのなら、
本物件の平均単価は約1億と仮定すると、400個売れてるので、22/3期計上の営業利益は400億×38%=152億
22/3期の住宅分譲のセグメント利益予想が220億なので、残り物件での利益は220億-152億で68億
一方、セグメント売上高は220億÷8.1%=2700億程度
で本物件除くと2700億-400億=2300億程度
単純にその他の物件の利益率は68億÷2300億程度=3%程度ってことになるんですかねぇ

うーん、物件の格差が激しいですねぇ笑笑もう一度お聞きしますが、どこの情報でしょうか？

たしかに再開発タワマンは儲かりますからね。

ボッタクリ率38%はないにしても20%以上は確実にありそう。

タワマンには割りをくってもらって、低層パークコートとかは逆に 5%くらいかな。

富裕層向けタワマンは実質的に独占企業状態です。買う方が賢くならないといくらでも利益乗せられます。
タワマンは儲かりますから、庶民派のハセコーでさえ参入したわけですよ。

ここもそろそろ閉鎖ですか

マンコミュ史上、
最も 香ばしい住民さん達でしたね。
中古が売れないことよりも、
大変なのは住み始めてからだと思いますよ。

再開発の総事業費は1200億弱という過去の発表踏まえてると、事業費の配分は不明ですが、利益20%以上出ないんじゃないですか？そもそもタワマンの利益率参考になるものあれば教えてください、別件でも活用したいので。

>>31997 マンコミュファンさん

あなたはマンコミュ史上最も削除された汚名をもつ方かもしれませんね。我々快適に暮らしますのでご心配なく
下から眺めるくらいならきてもいいですよ。不法侵入は許しません。

>>31998 マンション検討中さん

教えてくださいって笑
自分で汗かいて探しなよ笑笑

>>32000 匿名さん
どうせ何も出せないし、示せないのがわかってるから言ってるだけだろwwww

>>32000 匿名さん

ネガ先生ですか？

>>32000 匿名さん
よし、32000はクリア。次は33333で。
急に暑くなってきたが、ここは風の感じはどう？いい風が吹くと、暑さがマシに感じるよね。

>>32003 匿名さん
東京の夏の卓越風は南西です。
マンションの南西方向の風上にあるのは。
絶叫マシンと場外馬券場です・・・

南西は後楽園ですね
緑の香りが届きますよ
地図くらい見ましょう

東京の夏の卓越風は南南西です。絶叫マシンと場外馬券場は南西というより南です。

ちなみに今夜は、南東からの風が吹いていますね。

ユニークな住民さんが多いですね。

スレが閉鎖されても、ここは大勢の方が物件を検討する際に真っ先に見る情報サイトです。

今さら住民さんの民度がどうこう言っても遅いですが、未来永劫このスレが不利に働くことだけは間違いないでしょうね。

貧乏しながら長生きするタイプだな。人生1度きりなのにそんな人生なんて、同情するよ。頑張れ

>>32008 匿名さん

お前も無駄なことしたな
ネットに描き込んだことは永遠に残るぞ

>>32011 匿名さん

自分のことですか？
あなたの臭いに興味ないです

>>32011 匿名さん
あなたがキムチの臭い発せられてるんですか？大変ですね。

モモレジがパークコート北参道ザ・タワーの間取りをアップしていた。

https://mansion-madori.com/blog-entry-8110.html?sp&sp
https://mansion-madori.com/blog-entry-8111.html?sp&sp

その解説でパークコート?ザ・タワーのシリーズを言及していたが、青山、渋谷、赤坂、檜町は名前を出していたが、小石川は完全スルーされていた。
ちょっと切なかった。

>>32014 匿名さん
ん？普通に言及されてますけど？

>>32014 匿名さん
そのリンク先の上の方では、PC北参道ザ・タワーはPCザ・タワーのシリーズのなかで駅徒歩1分はPC文京小石川ザ・タワーに次いで2物件目であることを指摘していて、希少性は小さくない（つまり希少である）と指摘していますね。やはりここの最大の売りは立地にあると思います。複数駅に近いというのももちろんですが、24時間業態の大型のスーパーやディスカウントストアが近隣にあって多忙な共稼ぎ世帯の日常の買い物利便性は高く、こういう場所は六本木ぐらいじゃないですか、他に。さらに六本木と比べるといわゆる夜の店は近隣に少なく、生活利便性が高い一方で安心して子供を育てられる住環境があるという点において、23区でもユニークな立地と言えるでしょう。

しかもここのマンションの建つ基壇部分の商業施設には病児保育をしてくれる保育所や小児科クリニックが存在し、少々子供が熱を出しても大事な仕事を放り出さなくて済むメリットがあります。しかも隣の区ではなく、自宅の下にあるんですよ、どれだけ便利なんですか？こういう物件は極めて希少ですよ。

32016さんの投稿でふと思ったのですが、山手線内側で、マンションから徒歩10分以内にあるスーパーの合計売り場面積がここより広い場所って他にあるんですかね？
この近くはマルエツ、成城石井、クイーズ伊勢丹、ダイエー、マルエツプチと種類が豊富で合計売り場面積も相当だと思うのですが、ここよりスーパー事情が充実してるエリアってあるのかなと思い。

>>32018 eマンションさん
多くあるでしょう。合計売り場面積は商圏人口に比例してると考えられるのですから、似たような条件の場所は、東京なら多いと思います。

こういう北側エリアって基本的に土地が余ってるし、探せばいくらでもあるんじゃないかな。

条件的には北と山手線外側は同列なんだし。

>>32016 匿名さん
駅近要因がプラスであることは、将来に渡って変わらないとでも思っているのからしら・・・。子育てしやすいというけど、主役の子どもは楽しくないと思います。大人の都合でしょ？

やはりここの最大の売りは立地にあると思います。日本最大の場外馬券売り場に近いというのももちろんですが、24時間うるさい大型の産業道路が目の前にあって多忙な土方作業員の利便性は高く、こういう場所は錦糸町ぐらいじゃないですか、他に。さらに錦糸町と比べるといわゆるフィリピン人は少なく、韓国人は多い一方でマンション内の韓国料理屋やラーメン屋やマルエツスーパー住環境があるという点において、23区でもユニークな立地と言えるでしょう。

>>32020 匿名さん
例えばどこですか？

>>32017 匿名さん
徒歩5分くらいの環境が静かな低層住宅地域に住んで、こちらを利用させてもらう方が良いと思います。

引き渡しが近づくにつれ、中古在庫が大量に増えてますね。

>>32022 匿名さん
>主役の子どもは楽しくないと思います
それこそ大人の勝手な決めつけですよ。小さな博物館が近隣に点在していますし、緑の豊かな庭園や植物園もあります。東京ドームシティは言うに及ばず、礫川公園や教育の森といった公園も近隣にあって小さな子供を遊ばせる場所は無数にあります。決して子育てに向かない土地ではないと思いますよ。むしろ、都心にお勤めのお父さんお母さんが子供の起きている時間帯に一緒に食卓を囲める可能性は職住近接の都心物件でないと難しいと思いますが、大きなオフィス街には独身の男女が遊ぶような夜の街がつきものなので、ここみたいに夜の街がない場所は希少でしょう。

>>32018 eマンションさん
さすがにヒカリエとか三越レベルのところが一軒あると一箇所で凌いでしまいますからさすがにそういう事はないでしょう。むしろ、繁華街がないことが文京区の特色なのではないでしょうか。おそらく夜の街の充実度から言ったらダントツのビリでしょう。

数年前に文京区に引っ越してきましたが、はやり治安はいいと思います。

ネガの妄想とフェイク見られるのもあと３日か
でも同じネタでつまんない見る価値なし

ここ連日の必死な宣伝を見ると今さら言うまでもないですが、
閉鎖までの数日が、ポジの正念場です。

しかし、こういう竣工済みの物件は、
いくら流暢な文章を用いても、
イメージ戦略では売れません。

正しい情報を得たい方は不動産屋さんに確認しましょう。　
坪600を超えた中古在庫がダブついている事がわかると思いますよ。

>>32028 匿名さん　の文面をよく読んでみるとわかるけど
繁華街がないというのはデメリットでもあるわけだから、イメージでどうこうではなく冷静にデメリットも認めているって事。たとえば近所に風俗がないと欲求不満で気が狂いそうになる、週に三日はギャラ飲みのビッチどもを引き連れて高い店で外食しないと生きている張り合いがない、そういう人には向いていません。

今日もポジに余念がありませんね。
しかしながら、いくら宣伝しても、
決めるのは検討者。
いくらでも情報が手に入る現代社会、
なかなか思うように売れない理由は、
その辺りにあるのでしょうね。

文京区の売りは住環境、某不動産ユーチューバーも断言しています。
プロの不動産屋さんならみんな口を揃えて言うでしょう。

ぜひこんな掲示板ではなく、地元の不動産屋さんに声をかけてあげてください。
有益な情報を教えてくださるでしょう。現役の方ならば特にここ数年で進んだ文京区の不動産市況の変化について興味深いお話をしてくださると思います。

若葉って内容が全く無い
正に掲示板の養分だな

ネガは竣工前ここの坪単価400万円くらいとかホラ吹きしてたよね

芝浦と迷いますね。

>>22871 とか息してるぅ？？ww

>>32038 マンコミュファンさん
都心部全体のマンション価格が上がっている。
それは抜きにした計算で、ここの売出価格が割高と思うか、妥当と思うか、という議論だったよね。
自分は、結果を見ると価格は妥当だったと感じている。パークコートブランドだもの。ネガはそれを捨象しすぎだった。

なんかもう

必死ですね

>>9579 通りがかりさん
こんな残念なネガもいた。

今日は朝から、
ここのお隣の、パチンコ屋さんに
行列ができていましたね。
何かイベントでもあったのでしょうか。

>>32041 eマンションさん

ネガ予想おもしろいな

この物件の立地のデメリットは近所にクラブがないこと。ガールズバーもないし、ヒリヒリするような違法賭場もない。まあ隣の駅に場外馬券売り場があるが、単なる縁日だろ。なんというか、ダークな大人の楽しみがないと言う点で、そう言うのが好きな連中にとって魅力がないのが文京区。女を口説ける店もないしな、田舎から出てきて身一つで稼いだ金でルサンチマンを満たせる街じゃないわな。それに魅力を感じない人もたくさんいるだろう。

もっとも、堅気の勤め人には魅力がたくさんあるけどな、嘘の募集を出すような＊＊＊にはわからないよな。

伏字は８９３の花札の屑札な

ここの再開発組合は堅くて変なのは食い込めなかったろう、それが文京スピリットだ。

>>32046 匿名さん
一番変なのが参加組合員です。再開発事業の内情知る者は皆さん分かってます。

>>32046 匿名さん

>>32046 匿名さん
あと、昭和じゃないんですから、今はどこの市街地再開発事業でも変なのは食い込めません。トンチンカンな書き込みは止めましょう。

>>32046 匿名さん
あと、昭和じゃないんですから、今はどこの市街地再開発事業でも変なのは食い込めません。トンチンカンな書き込みは止めましょう。

明後日から引っ越し楽しみ

今のとこ平均坪680万円くらいじゃないかね

ネガこれは恥ずかしい

18083 匿名さん
2019/10/08 16:32:29
取引事例と収益還元法ではだいたい同じ坪470が適正価格になったとは言え、200人近くも地権者がいるんだから、そんな適正価格で住めるわきゃねーんだわｗ
分譲価格との差額は3000万とか4000万だけど、それくらいもお布施で差し出せないヤツは、どっかヨソいけやｗｗ

坪574万のようですね。
https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

あと、ここの粗利率がボッタクリレベルだと
Twitterで話題になってますね。
5%程度のまともな粗利率で逆算すると、
上記の坪470前後になるようですよ。
（私に文句言わないでくださいね）

建物の質はパークシティと同等ですから、駅直結の無駄に高い土地代を考えでも坪500が良い所でしょうね。それ以上出すのは無駄使いだと思います。金が余ってる人なら気にしないのでしょうが、数年後には500程度に落ち着くでしょうね。

あと、最後に余り良い情報ではないのですが、
以前から日本国は水害ハザードマップ低地に居住することを避けるように促している事が話題になっていますが、
先日 ついに米国のNASAも同じことを警鐘し始めたようですよ

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0219/2597/20197514634.pdf

すみません。ここに賃貸で住もうと思ってるんですが、エントランスやエレベーターはタッチレスのキーですか？

>>32059 マンション検討中さん
同じく検討者です。

1. 屋上(通常のテラス部分とジャグジー部分)に利用時間と飲食の利用制限などありますでしょうか？

2. 地下のコーチエントランス(ウェスト、イースト)でタクシー待ちをする時、ソファで座って待てたりするようになっていますでしょうか？

坪679万円ですね
ネガよりAIを信じます
https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html

それはAIではなく、取引実績の上限ですね

坪単価　574万円 ? 681万円

>>32059 マンション検討中さん
>>32060 マンション検討中さん
このスレッド、契約者とかいないから住民スレの方で訊いた方がレスがつきやすいと思うよ。あとは売り物持っている不動産屋さんとか。

ググッって確認できる春日三丁目町会の全文。
過去スレから発掘。
もうすぐ閉鎖だから、記憶に残るレスを上げておく。

住所は「下富坂町」「小石川餌差町」と その名を替え、町会名はその都度変更されましたが、昭和15年4月の千川改修道路拡 張整備を機会にその時の住所の「春日町三丁目町会」とされ、昭和39年の「小石川一丁目」への新住所表示後もそのまま使われています。
　昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。
　なんとか文京区の都市核にふさわしいまちにと、平成11年度よりシビックセンター 周辺のまちづくりを考える懇談会が区の主催で行われ、それをきっかけに機運が高まり、平成13年9月に「まちづくり協議会」、平成14年11月に「再開発準備組合」が設立 され、平成24年3月に東京都より組合設立認可を受け、同4月に「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が船出をしました。
この再開発は小さな権利者が集まり自主的に始まった殆ど例のない開発です。防災拠点のまち・文の京に ふさわしい知のまち・ 交通結節点をより繋ぎ バリアフリー化し利便性の高いまち・都市核にふさわしい賑いのあるまち、このようなビジョンでまちづくりを進め、「胸をはって子供や孫たちに継承できるまち」を目標に、平成29年度の大方の完成 を目指して町会一同で努力しています。

ユニークな住民が多い物件でしたね。

中古が売れない事より、住んでからの方が大変だと思いますよ。

あと、将来こちらを検討される方は、
必ず最初からスレを見返される事を、
強くお勧めいたします。

マンコミはポジよりネガ情報が役立つ掲示板、
と言われる理由がよくおわかりになると思います。

全てのネガ情報が正しいかどうかはわかりませんが、少なくともあまり参考にならないポジ情報と比べると、賢明な検討者様が取捨選択するに足る情報が詰まっていると思います。

もっぱらネガを書いてきた人にとってみればそうかもしれないけれど、客観的に見ればネガもポジもどちらも参考になると思いますよ。針小棒大な誇張表現が過ぎるネガをいさめるポジの発言にも注目するべきでしょうね。私はネガ投稿を繰り返す人たちが結局は特定の地域に建つ物件への誘導を試みようとしているように思いました。

この地は価値がない、というのが彼らの大きなテーマでした。さすがに近隣住民としては看過できない誹謗でしたね。今思えば炎上マーケティングのいい養分にされたのかなと反省するところしきりですが。

ユニークな住民（失礼）さんが多いのは地域柄だと思いますよ。
目の前の巨大な幹線道路の騒音でストレスがたまることとは無関係に、文京区はやっかいな方々が多いのは有名です。

＞伏字は８９３の花札の屑札な

ポジさん、ありがとうございます。
教えて頂くまでは、知りませんでした。
意外と多いんですね、このあたり。

＞以前から日本国は水害ハザードマップ低地に居住することを避けるように促している事が話題になっていますが、
＞先日 ついに米国のNASAも同じことを警鐘し始めたようですよ


そうなんですか。
ここは大雨による３メートル級の水害リスクを指摘されている場所でしたね。

再開発が終わってもハザードマップのど真ん中に変更はないどころか、むしろ近年の気象変化により水没の水深がさらに深まるとの懸念もあります。

しかし国単位で公的に退避が推奨される場所に住むのって、どうなんでしょうね。
幹線道路ワキ騒音は妥協するとして、ポジさんの意見が伺いたいです。

>>32059 マンション検討中さん
>>32060 マンション検討中さん
マンション購入者です
タッチレス無線キーが付いてきましたが賃貸では分かりません。
別途有料かもしれません。

屋上ジャグジー部分は予約制で有料です。
飲食NGだったと思います。
水分補給等は可能と言われました。

地下にソファーあります。
タクシー待ちや駐車場からの出庫待ちの時座って待てます。

いずれは周りの板マンに価格で抜かれると思う。