パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

よくまとまってる
https://mansiontrend.com/?p=1247

>>31131 匿名さん

パン屋とかあると嬉しい
食パン専門店とか

>>31133 匿名さん
それ、近隣の商店街の中にあります。行列できるレベル。
そこ以外にも何箇所か新規開業していて競争が激しいです。
それこそ野中の一軒家みたいな、周りに何もない土地の再開発のようなブルーオーシャンは多分期待できないです。それがここの難しさですね。

>>31129 匿名さん
丸ビルは狭小テナントの賃料高いですからね。収益性重視でしょう。こちらは入るテナントが決まらずに賃料を安くしただけですから、おもしろテナント入居の意味が違います。

文京ガーデン内にあるオサカナヤ、昼時は行列ができていましたね。営業職とおぼしきガタイのいいサラリーマンが並んでました。いい会社が入ってくれたと思います。

ここは大丈夫、なんとなくみすぼらしく感じられるのは今だけですよ。

数字が出てくると多分、評価は変わってくるでしょう。なにしろ文京区にはなかったオーパーツみたいな高級大規模タワーマンションかつ商業施設ですから。しばらくは試行錯誤が続くことでしょう。

テナントが儲ける為には、そのエリアで流行る商品を提供するのが常識。

つまりこれらは、マーケティングのプロの三井不動産が、何の建て前もなくシビアにターゲット層を決めた結果なのです。

あまり興奮なさらず、まずはファミマ・マルエツ・韓国料理屋・ラーメン屋などで栄養をとって、どうか落ち着いてください。

おや、ネガさんの過去の書き込みで、三井が仕切っていないという書き込みがあったようですが、三井が地権者さん達を仕切っているという証拠がどこかにあるんですか？

確かに赤字覚悟でアンテナショップ的な店を出すような立地ではないですけどね。

日経新聞の広告に、毎週、昭和のキッチン間取りが大量放出されてる！！

この機会に旧耐震物件を売りさばいちゃおうっていうたくらみでしょうか

>>31139 匿名さん
三井の再開発事業の仕事を下請けでしたことあるので分かります。神様ですから。

内覧行きましたが、大型車が通ると室内まで割と聞こえますね。
眠れないというほどではなさそうでしたが。

複数車線沿いのタワマンで窓を開けていたら、大型車の音はどの物件でも聞こえると思いますよ。

窓開けてたら多少聞こえるが、窓閉めたら何も聞こえんよ

室内の物音が内廊下にも割と聞こえてきました。

寝室の位置は考えものですね。

>>31131 匿名さん

ペットショップ
酒屋

>>31148 匿名さん

まだ一般契約者が全く入居してないのに
それはないやろ

>>31150 匿名さん
内覧会で他の方が同じ階の部屋にいればわかります。
一度、内廊下に出て聞いてみてください。

ここの基本構造的に、どの部屋も寝室と内廊下が近いってことはない。声量によってはリビングや廊下の声が内廊下に聞こえることは多少あるだろうけど、それはどこのタワマンでも同様。

ここ、玄関ドア開ければ大体寝室じゃん

>>31145 匿名さん
地上の騒音よりはだいぶ緩和されていると思うよ。なにしろ一番下の部屋でも20メートル以上は地上から離れているはずだし、バルコニーもあるからね。もちろん無音ではないと思うので、本人の感じ方の問題にかなり依存するだろうね。

>>31153 匿名さん

どの部屋ですか？

>>31153 匿名さん

みんながみんな、君みたいにトイレを寝床にはしてないのよ。

確かにここは狭い部屋しかないからトイレで寝るのもアリなんじゃないかな

15980万円の2LDKの部屋も売れてますね。

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

10年後に新築分譲で買った人で残ってるの２割くらいですかね。長くは住めないでしょう。

ネガのラストスパートですね
みんなslackいっちゃったようですね

分譲当時から売りに出てた転売住戸、１年以上売れ残ってていつの間にか消えてると思ってたら、賃貸に出てますね。
やはり北部エリアは、１億超えるとなかなか厳しいものがありますね。

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

>>31162 匿名さん

買った人が賃貸に出したんだよ

ここのおかげで
周辺中古の相場も上がってるの？

>>31164 匿名さん
この間違いは恥ずかしいな

売却と賃貸と同時に出すケースは、割とメジャーかと思います。

>>31164 匿名さん
あんな低い利回りで賃貸だしても利益ないです。売却諦めて賃貸で回すのです。でも賃貸も決まらず、そのうち安く売却してきますよ。借入金の支払いがキツいでしょうから。

>>31165 職人さん

最も精度が高いとされる 沖式坪単価 をみると、
ここは 平米単価3万（坪10万）値上がりました

おめでとうございますｗ

実際最近出てた転売物件は結構いい価格で売れてますからね。このマンションに魅力を感じる人は多いってことですよ。
気になる人がいれば不動産屋に行って制約事例を教えて貰えばいいと思います。ただし、レインズに掲載していなければ分かりませんが。

坪十万上がったって
２０坪で２００万？
そこから手数料等引かれるの？

少し前までの都心のパークコートで、資産価値がどうのとか細かく気にする所有者っていましたっけ？

>>31169 匿名さん

成約価格は売り出し価格より随分下がっているのですね。

２０坪で１２８００万なら
手数料３８４万円？

>>31168 匿名さん

なんとかして転売部屋を安く買いたいって事ですね。気持ちは良く分かりますよ。

>>31172 匿名さん

資産価値はどんな物件の所有者でも気にはするでしょ。

>>31176 匿名さん

一番気にしてるのは誰だって話 (笑)

ネガは内覧したら欲しくなったのよ

https://www.m-standard.co.jp/rent/パークコート文京小石川ザ・タワー/articles/8155/

まあ、常識的に考えたらここは買えたら買いたいわな

そうですかね。
自分なら港区か千代田区のパークコートを選びます。

南向きの部屋がほとんどない。。。

>>31182 匿名さん

なんでここにいるの？

>>31183 匿名さん

東西南北ほぼ全てないよ

>>31184 匿名さん
盛り上がってるのを見てると楽しいからです、

>>31186 匿名さん

みんなslack行ったけどな

購入者の必死さをみると、なんとかここを売り抜けて中央線北からアガりたい気持ちが透けて見えますが、残念ながら今のところリセールは不調。

立地に難のある物件を掴むと一生苦労するということを、この物件が示してくれますね。

>>31188 匿名さん
いつまでもアホなこと言ってないで、次はお金をちゃんと用意して購入しましょうね。
しつこいです。

>>31188 匿名さん
君はこの物件の注目度や人気を高めてくれたMVPだね。多くの人が興味をもち、多くの人が調べ、そして多くの人が購入して行った。

この物件、
住民がいつまでもネット掲示板に張り付かないといけない状況をみるだけで、大体のいきさつは把握できますね

湾岸と小石川がいつまで経ってもいがみ合うのは、
こういう似た者同士の理由があるんじゃないかな。
東日本大震災の時は、小石川と同じような豊洲は液状化してたからね。

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

>小石川と同じような豊洲は液状化してたからね。
やっぱりここは笑うところか？

こういう明らかな間違いをまぜるところがやっぱり隠れポジの仕業かなと思う

暇なんで浜離宮の住民スレ読んでると、なんかネガの人ってどこの物件でもワンパターンな書き込みすんだねー。今後の展開まで予想出来て凄い面白い。似たような書き込みも多いから多分、同じ人もいるんだろうけど。

地元の不動産屋とかMRの営業とかに直接聞けばすぐバレるような嘘ばかりついているから、結果的に目立たせるための勢子のようなもので、物件の宣伝にしかなってないんだよな。

余り言いたくはないですが、地権者さん達の身なりがどうも…。
杖は仕方ないとして、チョッキやモンペはパークコートタワーに相応しくないです。

転売部屋を内覧に来た人達が目にすると、今以上に売れなくなるのでは、と懸念しています。
管理組合で、何らかのドレスコードを策定する事はできないでしょうか。

もう少しして検討板が閉鎖になったら、今度は住民板に移動してなりすましネガ始めますよ。浜離宮では○○法律事務所に相談しようとか言われたとたんに、しばらくレスがなくなりほとぼりが冷めたらまた同じことを繰り返してました。対策としては無視が一番なんですが放置すると自作自演始めます。それがまた見え見えなんで爆笑ものです。本当に検討されてる方や入居予定の方はほかのPCの住民板は参考になる書き込みも多いので、のぞかれるのをお勧めします。そっくりなネガで物件名だけ違うとかもあってネガの語彙力の無さか「あ、この書き込みはあの人なんだ」とか直ぐ分かります。せめて物件ごとにもう少し工夫すれば良いのにね。

ほかのPCといいましても、ここはほかのPCと同列なのでしょうか。
実際、赤坂檜町や青山の掲示板は静かですね。

やはり土地柄、小石川の検討者層は湾岸マンションと被るから、荒れるのでは。
あるいは、当初の予定通りパークタワー春日、とかにしておけば荒れなかったのか。
どちらにしても、北部の皆さんの民度の低さも一因かなと感じます。

あと、この掲示板は多くの方々が物件を検討するときに真っ先にご覧になりますから、
ここまで毎日毎日住民が必死になって掲示板を偵察するのは、逆効果だとアドバイスしておきますよ。

事例研究対象としては、この物件は面白い。
スーモに今賃貸が94件出ているが、これが1か月後にどのくらい減っているかは興味深い。もちろん複数仲介会社登録分があるから、94戸募集されているわけではないけどね。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1000907473/

>>31202 匿名さん
ちなみに、募集賃料は総じて強気なイメージ。言い値で決まれば、まあまあの表面利回りだが、近隣含め、新築未入居の賃貸物件が大量に募集されているため、値引き余地はかなりありそう。新築好きで借りたい人は、まず値引き交渉してみることを推奨。

転売に賃貸に多すぎて実需で買った人かわいそうだな
共有部も賃貸で使えるみたいだし荒れそう

天井の半分くらいを巨大な梁が占めてて、
なんか住んでて息がつまりそう。
窓を開けようにも騒音と排ガスが飛んでくる立地。

借り手がつかないのもわかる気がしますね…

パークコートとしては、建物のグレードや仕様が低いのは事実です。建つのが10年早ければパークタワーになっていたのも事実です。

パークコート小石川タワーに 住まえる 必須資格として、年収3000万クラスのドレスコードは当たり前。

誰のおかげでマンションを建て替えてもらえたのかという事を、地権者にわからせるべきです。

>>31209 匿名さん

典型的なネガ投稿ですね。他でも多数見られます。これなんかどのパークコートでも使える書き込みなんでコピペでもしてんの？手抜きネガ

>>31210 匿名さん

あーなるほど、自分でモンペとか書き込んで、さらにかぶせて自作自演？
で、自作自演に反応して何言ってんの？とかいってくるパターン？

>>31202 匿名さん

いま、レインズ見た所では売買で３４F申し込み有。３６F申し込み有。１８F申し込み有。３７F2社から売り出し中。３４F売り出し中。サウスも2件くらい出てる。売買の部屋は順調に売れてるみたいだね。賃貸は再開発ではどこでもそうで引き渡しと同時に大量に出るからしばらくごたごたするんだろうな。

レインズは、成約価格を見るものです。
なぜかというと、申し込みあり、の表記には実はカラクリがあります。
ヒントは専任、とまで言えば売買経験者ならわかりますね。

申し込み有にしてほかの業者に客付けさせない業者もたまにいるから申し込み有が１００％成約とは限らんけどね。ただ、リハウスの申し込み有もあるから。地権者が多い割に売り出しが少ない様な気がしないでもない。これから、分譲の部屋が引き渡しになった時にどのくらい転売が出てくるかね。三井の後楽園再開発があれだけ取り上げられると簡単に転売するかどうか。

後楽園再開発は、契約者全員あてが外れましたね。

2040年に再開発したとしても、こちらのような
コストカット最盛期に建てられた築古20年のタワマンに手を出す人は、あまりいないような気がします。

地権者のひとりに納税通知書を見せていただきました。その方の部屋は60m2ほどですが、土地の持ち分は計算すると6m2ほどでした。。。分譲住戸も同じ比率ですから、この物件の価値はほぼ建物ということです。それなのに建物のグレードが低い。。。なのに分譲価格が高い。。。気付かない振りをするのが精一杯でした。

まぁまぁ皆さん落ち着いて。

ほら。
グランドエントランス併設の韓国料理屋でスンドゥブチゲでも食べて、ね？

>>31216 匿名さん

完売後の転売も順調ということで。めでたしめでたし。あとは後楽園再開発2030までのんびり待つことにしましょう。焼肉だか韓国料理だかたべながらね。

そんな事言われても、どうすれば北から抜け出せるのかわからない。
ここ売っても、芝浦くらいしか買えないし。

共有部が賃貸でも使える時点でここは下の下だよ

>>31221 匿名さん
そもそも持って無いと売れないけどねWWW

>>31222 匿名さん

そんなに安く買いたいの？

>>31225 匿名さん

え？足立区とか？

>>31224 マンション掲示板さん
もしかしてだけど、マンションに住んだ事が無い？気の毒すぎる書き込み発見。

小石川（練馬ナンバー）から芝浦（品川ナンバー）への住み替えだと、少なくともクルマで中央線を超えても恥をかく心配は減りますね。

ただマンションのレベルで言うと、小石川と芝浦ならどちらかと言えば肌感覚では小石川が有利な気がしますが。

なんか、ここのネガってレベル低くない？ほかのパークコートのネガの方がレベル高いと思う。