パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

ポジが青山のパーコーでも暴れてますな！！

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何の話？パーコー青山みたけどInstagramの話しかないけど

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ここの近所はパークホームズだらけのエリア。

大人ならその意味をそろそろ察しなさい。

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>>27578 匿名さん
中高層建築物の建築では周辺住民への説明等の本物件と同様の手続きを経る必要があります。基準法違反によって周辺住民の権利が脅かれれば建築を中止せざるを得ないのも同様です。日本中すべての中高層建築物に当てはまることですので、完成までごきつけたレジェンドと言われても失笑です。
それに購入者としての思い入れがあるのは理解しますが、中古になってその点を評価して割高でも買ってくれる検討者はいないでしょう。

周辺住民が文句つける権原ないですし、日照権もないです。駅前商業地域です・・・。

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再開発タワマンというものは、
ボーナスをもらった容積率を最大消化し高層化するかわりに、敷地に公園や緑を配し、豊かな居住空間を形成するものです。
しかしここは、敷地のゆとりはほぼほぼありません。
建蔽率はパークコート史上最低の70%弱。
つまり、通路以外はほとんどがビル。
言うまでもなく、建物を詰め込むほど売り手側の旨みの大きい再開発になりますが、高級感や居住性は反比例します。

周囲の住民への配慮ではなく、単純に利益目的とみるのが普通でしょう。

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>>27579 匿名さん
当初50階建の計画が40階建てに変更になったのですか？
そうすると許容される容積率を上限まで使っていないということですか。それが本当ならなおさら買うべきマンションじゃないです。商業地域なのに土地のポテンシャルを上限まで使っていないのだとしたら土地を割高な原価で取得したということになるからです。

それとも高さを抑えて建築面積を広げて容積率を消化したのですか？
それなら当初計画はもっと敷地にゆとりがあったことになります。周辺住民に配慮して高さを抑えたら敷地に余裕がなくなったということですか。商業地域ですから周辺住民に文句つける権原さえないのに、それに配慮して敷地を窮屈にしちゃったんですか？

どちらにせよ、40階建てに変更になったというのはホラ話の類と考えるのが合理的です。そんな大きく計画変更したら再開発事業として成り立たないのです。

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>>27580 、。さん
建築基準法は建物建築の際に守るべき最低限のルールです。大規模建築物の設計で基準法違反などめったにありません。そんなアホが大手で働けるわけないでしょう？　何が何でも計画を潰したい人の話しはオカルトかあなたの妄想です。

三井がコスト割れで事業やるわけないです。万が一、三井の利益が減るようなことがあれば、被って泣かされるのは下請けです。

計画期間が長く、事業リスクの高い再開発事業はその分大きな利益を載せて事業計画をたてますので、計画から竣工まで多難なプロジェクトを遂行したのに三井はコスト割れでレジェンド！とはまったく逆で、たんまり利益を得てるのです。

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真相は不明だけど、
局地バブル容認の高値で売りぬける為に、
パークシティからパークコートに名称変更せざるを得なかったとしても、
株主の立場から見ると、取れる時期に利益を最大化させた三井はむしろ褒められるべきだよね

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>>27588 匿名さん
やっぱりネガの方は嫉妬だけなんですね。デマばっかりで哀れ。

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ネガだのポジだの、建設的な話がなく、けなし合い。くだらないスレ。どちらもダサっ。見るだけで時間の無駄。白金ザ・スカイのスレも荒れてるけど。

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>>27588 匿名さん

最初からパークコートやで
パークシティなんて名前出たこと無いけど

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この間取りどう思う？

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>>27592 匿名さん

ベランダだけでワイの学生時代の部屋より広いな。

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行灯部屋がない、全部屋採光がとれているいいお部屋じゃない
お風呂が1620なのはちょっと寂しいけど窓もある

LDは通路部分がほとんどないので、どこかのインチキLDみたいに実際に使える面積が狭くて困るということもないよね。

これで駅直結高層階文京区ナンバーワン物件なら昨今の市況を考えるとだいぶお値段もするだろうね。

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ギロチン梁？って言うんですかこういうの。
角部屋なのに開口部がこれだと、室内が暗そうです。
私は高身長なので、窓際でジャンプしたら頭を打ちそうで… 、怖い間取りに感じました。
おそらく、最近のパークシティの流行りなのでしょうか。
電車乗りさん にはウケるのかもしれませんが、富裕層には避けられる物件に感じました。
（個人的感想なので、過剰な暴言はお控えください）

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少し狭いリビングですね。
70㎡くらいの住戸でしょうか。

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ギロチン梁って部屋のど真ん中を梁が通っているのを言うんじゃなかったっけ？
洗面所は高級物件お約束のダブルボールで、贅沢な広い面積を活用して収納も多いし廊下に納戸スペースまで確保されているんだろ、田舎ならともかくこんなに広い４LDKは希少だよ。いかにも高級そうな間取りだけどね。

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なかなか、売れませんねえ

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なかなか、他の部屋が売りにでませんねえ

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含み損2000万？
どうしたのそれが？
誰でもビットコインで数千万儲けてるだろうしそんなもん痛くも痒くもないんだはｗ

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本物の契約者が契約者と名乗ってまでして、仮に本当にそんな事があっても書くわけもなく...
なりすまし自作自演ご苦労様です

ここはまさしく文京区ナンバーワンですよ。日本一と言っているなら叩かれてもしょうがないですが、繰り返しますけどここは文京区ですよ、高層ビルが林のように建ってなんの希少性もないような開発大好き区とは違うんですから。

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この周りはパークホームズしかありませんね。
前発の格上本郷台の新築もパークホームズでした。
ここが本当に良い場所なら周りの物件も全てパークコート以上になるはずですが。

文京区ナンバーワンというよりはむしろ、騒音の酷い白山通り脇ハザードマップ水没低地である最も格下の立地にパークコートの名前が付けられたのは、なぜでしょうか。

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パチンコート小石川

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今日もヘイトお疲れ様です
なかなかキャンセルが出ませんね
もう諦めては？

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実際の話、大規模マンションなのでこのタイミングぐらいから銀行の融資前の再審査でローン否決されてキャンセル部屋が出てくるとは思うけど、元々の価格ですら買えないネガさんに物件が回ってくる事は絶対ないけどね笑。キャンセル待ちでも現金買いでリクエストしてる富裕層や与信の問題がないエリサラに話がいって買われちゃうから。こんなマジレスすると、またネガが「私にもキャンセル部屋の話がきましたが、小石川なんかいらないと断りました。」とか大ウソのコメント書き込みそうだけど笑。

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>>27592 匿名さん

柱3本入り。

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ここ、地元の富裕層には普通に蹴られてましたが。

ここに嵌め込まれた 電車乗りさん も東京に最近いらしたというワケではないでしょう。
ここのような程度の知れた大量生産の普及品、
いわゆる『ナッチャッタ億ション』は東京では富裕層の物件ではないのですよ。

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>>27605
キャンセル待ちの層が厚そうですよね、ここ

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西側の住友不動産後楽園ビルの敷地境界まで、一番近い所で6mくらいでしょうか。いくらなんでも近過ぎだと思います。

98年築の後楽園ビルの建替えや、取壊後に土地分筆して他用途建物への建替えがあった場合、敷地の境界線目一杯に建物建てられたら最悪です。法的に境界線に接して建物を建てられる商業地域ですし。

そうなると、マンション外壁から目の前6mの所に、高さ31m、10階までは絶壁です・・・。それより高層階でも、隣地斜線で少しずつセットバックするだけですから壁ドンです・・・。普通はそういうシナリオまで考えて購入するものですが、再開発マンションだから信用しちゃったのかな。

敷地が窮屈で建物が隣地と近いマンションはとても危険です。自分ではどうすることもできず、隣地所有者の行動次第という運任せですから。特に商業地域は何でもありですし・・・。

マンションの格は、カタログスペックにはでて来ない、こういった建物配置や将来リスクへの配慮があるか否か等にも表れるのです。

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ここの中古が一年以上売れ残った理由は、バブルがあけて冷静になった検討者が増え、プロ視点のそういった情報や知恵をつけてきた結果とも言えるでしょうね

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隣の高層ビルとの密着具合が異常ですね。
ここまでビルを詰め込まないといけないようなプロジェクトだったのでしょうか。
昔の雑居ビルでももう少しゆとりがありますよこれ。

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>>27611 匿名さん
それだけ便利なエリアは密で、土地がないって事です。
希少価値の高い場所とも言えますね。

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東京コロナはスーパーで拡大と今日報道でたな
これからのコロナ時代、医療モールとスーパーなんていうクラスター建物のこのマンションは間違いなく暴落する

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>>27612 口コミ知りたいさん
地価は安く、周囲は雑居ビルが乱立した場所ですが、それでも文京区では割と貴重なんですかね。


＞ここまでビルを詰め込まないといけないようなプロジェクトだったのでしょうか。

これをやると住環境は悪化しますが、売り主は儲かりますね。株主的には、プロジェクトの旨みを吸い尽くしたデベの手法に対して称賛を贈るべきでしょうね。

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>>27609 匿名さん
今日も元気に発狂してるね。西側の住友ビルお見合い部屋が欲しいんだね。確かに25階ぐらいまで眺望抜けないから坪400万台後半だったもんね。長年粘着してる君も知っての通り西側って第二期で一番倍率ついてたゾーンだよ。キャンセル待ちのライバル減らすために頑張ってるんだろうけど、中々粘着若葉君にまでチャンスは回らないと思うけどなー。まあ現金用意するか事前ローン通して三井に電話入れてアピールしてみたら？頑張ってね。

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西向きは25階まで壁ドンなんですね。なかなか劣悪な環境ですね。

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ここでの中古の押し付け合いはご遠慮くださいね

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101.94㎡の４LDKの間取りとなりますね。
ダブルボウル、ビューバス、ワイドスパンと良いところも十分にあります。
一方で100㎡超なのにLDが14.6畳しかない作りは勿体ないですね。
坪単価800万円超で売出しの高額物件ならば、郊外でよく見かける間取りの100㎡4LDKにこだわる必要はなかったように思います。
ベッドルーム(2)の位置にアイランドキッチンを配置し、柱をうまく間仕切りに使いながら、各部屋を大きくしてしまって、２LDKにリフォームすると特別感のある物件に仕立てることもできると感じました。
誰か買い上げて、リフォームしてみませんか？指値で1割は坪単価を下げて買うことが出来そうな気はします。

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中古が不人気な物件は、苦労しますねえ

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本当に良い場所の良い物件なら、
こういう広めの角部屋やプレミアム住戸などは、
真っ先に売れてしまいますが、
ここは、良い高額部屋になるほど売れません。
つまり、天井価格が低いということです。

契約者がいくら感情的にお怒りになろうとも、
上値が抑えつけられたエリアに億以上出すのは、
このような売れない苦労を強いられ続けますから、
やめておいた方が無難ですよ。

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最近フェンスが低くなってスミフ側の工事現場が見えるようになったんですけど、案外スペースとしては狭くないと思いました。

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地権者部屋が出てきたけど値段が下がらず、売れるごとに値上りしてしまって、ネガが焦ってネガしてる（笑）

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値上がりは、全くしていませんね。

第二期での値下げが、唯一の価格変更だと記憶しています。

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とうとうポジに幻覚が見え始めたか…

アーメン

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ネガのネガが足りないせいで、地権者部屋の価格が上がっちゃってるよー、頑張れー

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>>21212 匿名さん
その値下げ部屋、結局 1年半くらい売れ残っていましたよ。
このマンションでは最高級のお部屋でした。
土地柄、やはり上限価格の縛りが重いですね。

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もうすぐ三連休も終わりですね。毎日ネガお疲れ様です。2019年に完売した物件を手に入れるために竣工間近の現在まで長期間頑張ってますね。皆さんの活動でキャンセル住戸は出てきましたか？SUUMOに出てくる住戸は損切り覚悟の値段でしたか？残念ながら違いますよね。皆さんのような物件の最低坪単価ですら高いと思ってる資力の層にキャンセル住戸が回ってくる事はありませんよ。それどころかスレを更新し続ける度に注目度が上がってしまってまい益々あなた方が買えなくなります。そのお陰で竣工後高値転売も捗るわけです。その意味ではネガさんにお礼を言わないとダメですね。いつもスレ更新有難う。売りやすい注目度の高いマンションにしてくれて有難う。いつの日か気に入った物件が買えて万年ネガを卒業出来るといいですね。幸運をお祈ります。

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そうやって長文書いてネガにキャンセル物件を押し付けるのはおやめになった方が宜しいのでは。

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かれこれ3年近くネガしてるんだよな
すげえな

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かれこれ3年近くポジしてるんだよな
すげえな

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若葉さんこんばんは^_^キャンセル物件を押し付けるってどう言う意味ですか？

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なかなか、売れませんねえ

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>>27632 匿名さん
君もこんなに毎日連投してるのに中々マンション買えないねえ

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＞そうやって長文書いてネガにキャンセル物件を押し付けるのはおやめになった方が宜しいのでは。


とは言っても、今はギリギリで売り抜けられるかどうかの瀬戸際ですからねえ。
個人的にはこういう旬の過ぎた物件には手を出さないようにはしていますが、買ってしまった人も同じ気持ちだからこそ、いちいちムキになってしまうのでしょうねえ。

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二億超えの物件が右から左というのは普通あまりないとは思うけどね

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>>27634 マンション掲示板さん
また自己レスしてる笑。「今はギリギリで売り抜けられるかどうかの瀬戸際ですからねえ。 」って、早くキャンセル部屋出てくれーって叫びが溢れてやん。キャンセル出たとしてもあんたには回ってこないって。

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中古の押し付け合い物件になりつつありますね。笑

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ルサンク スレの特大級長文が特徴的なあの人が書き込んでいるところから推してしるべし、本当にここを作るのは大変だったんだろうね。文京区のマンションのスレッドはどこも酷く荒れるからねえ。どこからともなく来た大量のネガが湧くし。

まあこの調子なら周囲に同等の物件は当分建たないと思うので、地域ナンバーワン物件であり続けるでしょうね。

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なかなか中古が売れませんねえ

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踊り場マンション。笑

https://news.yahoo.co.jp/articles/7db30e5e859d5dbd07c95f961ee7e39c3bb6...

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都心の投機物件が続々売りに出されてますね。
皆さん逃げ切り体制に入ったのでしょうか。も遅い気がしますが…。

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>>27643 匿名さん

記事によるとワンルームは避けられてるけど、ファミリー向けは堅調と買いてあるけど？ワンルーム部屋が欲しいなら他の物件行ったら？ここはファミリー向けがメインですよ。

日経新聞では都心の中古マンション相場上昇とあります。逃げ切りどころか活況ですね。いくらでも買い手がいるのに安く売るボランティア精神のある方がいるんでしょうか。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODJ218QQ0R21C20A2000000

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こちらの記事では投資家のワンルームマンション投資人気は根強いと書かれてますね。
https://lite.blogos.com/article/509087/

書き手次第でどうとでもかける二次情報、ましてやブログよような三次情報は当てになりませんね。

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ここは場所柄、単身者が寝に帰るだけの物件だと感じましたが。
多感なお子さんがいらっしゃる教育重視のファミリーには、ここみたいな住環境が悪いエリアは普通 真っ先に敬遠されます。
お子さんが情緒不安定になっては辛いでしょう？

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水害ハザードマップど真ん中の３メートル水没エリアだし、一歩外に出ればトラック行き交う重幹線道路にぶち当たる。
いくら親がタワマンに住みたいからといって、子供を犠牲にしてまでリスクのある場所に住ませるのは、なかなか過激な考え方だと思うよ。
ここが富裕層に見向きもされない要因は、その辺りにもあるんじゃないかな。

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このスレはいつ見ても掲示板の上の方にあがっていますね。
住民がここまで必死なのは、後にも先にもここだけです。
恥ずかしいマンションだと思われたくないので、そろそろやめませんか。

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そういう投稿があると、また上がるんだよね。
放置しても放置してもネガが書き込むから無駄だよ。相手しないでいるとセルフでレスまでつけるからね...文京区の物件の宿命ですね、これは。

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>>27644 匿名さん
マンション全体の相場と個別マンションは分けて考えた方が良い。割高物件とそうでない物件では価格変動が違ってくるのは当然。こちらは事情があって割高になった再開発マンションだし、駅直結で無駄に土地原価が高い。高過ぎたという個別のマイナス要因が、マンション相場全体の上昇分を打ち消してまで価格下落する典型。

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>>27645 匿名さん
この掲示板ネガ情報は1.5次情報くらいです。専門家がメディアで書けない情報を小出してますから。

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検討者の皆さん。
このスレはしっかりと最初からお読みになることを、強くお勧めしますよ。
立地の問題、グレードの問題、お金の問題、すべてにわたり具体的な数字や比較を用いて詳細に分析された証拠が、ここに書かれています。

住民の民度をみるのにも、このスレ以上に参考になるソースは他にないです。
どこの田舎者の集まりかと、地元の方々は頭を悩ませているそうですよ。

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1次　デベ責任者、国
2次　新聞、NHK、雑誌など
3次　個人ブログ
4次　匿名掲示板ポジの事実

対象外
ネガ妄想、虚偽記載

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>>27652 匿名さん
こんなとこで吠えてないで、現地で直接活動してみたら？そしたら、少しは見直してあげる

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そういう投稿があると、また上がるんだよね。
放置しても放置してもポジが書き込むから無駄だよ。
相手しないでいると虚偽創作長文まで作るからね。
含み損物件の宿命ですね、これは。

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契約者はSLACKでやり取りされてますね

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今さら火消ししても無駄ですよ。
マンコミを読めば大体の民度が掴めます。
検討者にとっては住むと恥ずかしい場所がわかるので、覚えておくと良いですよ。

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本スレ閉鎖まで3ヶ月切りました。キャンセルなかなか出ませんが最後までネガキャン頑張ってください。

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ここまでネガが必死なのは何か理由がありそう、地元の反対派なのかな

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今日もピカピカの若葉マークつけたネガおじさんが元気だね。脳内1.5次ソースを駆使して誹謗中傷に全力投球！酷評するようなマンションのスレに常駐するのはなんでなのかなー笑？良い歳なんだから買えない物件は忘れるのが吉だよ。

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>>27652 匿名さん
ありがとうございます。
スレ最初から読みましたが、書き込みの８割が無意味なポジ投稿で埋め尽くされてますね。
ネガとされる投稿の方が論理的で物件選びの参考になりますが、ここの住民は必死に大量投稿で埋め尽くすことで大衆の目から隠せているつもりなのでしょうか。

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>>27658 名無しさん
残念ですが、
地権者部屋が大量放出されている限り、
スレが閉鎖になることはありません。
はやく完売して、このスレは隠蔽したいですよね。

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デベや関係者の中には、ステマや魅力的なキャッチを駆使し、非合理的な割高価格で分譲し完売させたことに、良心が痛んで真実をリークする正義マンがいるのでしょう。

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>>27652 匿名さん
過去3年間同じような誹謗中傷の書き込みがありますね。完全に威力業務妨害の構成要件に該当するような書き込みを続けておられるようですが、デベや契約者から警察に通報されてないといいですね。

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地権者部屋は中古ではないのであしからず。
過去の例を見ても中古以外が完売するまでスレ閉鎖にはなっておりません。
あなたこそデマの吹聴で風説の流布に問われぬよう、ご自愛ください。

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入居開始が確認されたらスレ終了なんだわ

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価格についての捉え方ですが、外廊下の中層マンションしかない場所に建った高級仕様のタワマンが場違いな物件と考えるか、地域ナンバーワンと考えるかによっても異なると思いますよ。

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これだけ荒れるのは湾岸エリアと検討者が被るからでしょう。
民度からも一目瞭然です。
そして、このスレの記録は永久に残りますね。

住民が必死になればなるほど自らの首を絞めていることに早く気付いて欲しいです。

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>>27664 検討板ユーザーさん
匿名掲示板で威力が認定されるですか。。。未来的な犯罪ですね。。。

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>>27667 匿名さん
実務でも話題になる専門的視点の良い論点です。

外廊下の中層マンションしかない場所に、なぜ高級仕様のタワマンができたのか。その理由が重要になります。①その地域が再評価されたから②高級物件でも売れる経済環境にあるから③単に供給者側が安い原価で作れるマンションを高く売りたいから、などの事情によって「場違い」「地域No1」の評価が変わってきます。

豊洲や小杉のような地域の場合、当初の理由は③でしたが、ITバブル、アベノミクス等によって②にも該当し、①が後からから付いてきて安定化し、高級化が進みました。

本物件は②と③で始まりましたが、②が腰折れしてしまったうえ、①の評価を得るまでの地域的規模がありません。高台が多い文京区にあって局所的な低地と言う点でも①は無理でしょう。したがって、②の減速とともに③のメッキがはがれ、価格は下落していくものと考えられます。

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>>27659 マンコミュファンさん
誰もが無料で登れるシビックセンター展望台からの景観を台無しにしたことは俺も怒ってるよ

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>>27670 匿名さん

飯田橋パイセンは？

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>>27671 匿名さん

東京都と文京区が20年かけて地域住民と何度も議論した後に承認され、税金投入した再開発事業ですから基本区民の総意と理解してます。今更怒られてもどうしようもないけど、綺麗になったしお店もできるし便利になるし、トレードオフということで許して。仲良くやっていきましょう。

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>>27670 匿名さん

普通のコットンＴシャツにブランドロゴをプリントしてまで高値で売らざるを得なかったここの懐事情は、その辺りにあるかもしれないね。

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その辺は私は意見が異なっていて、もともと後楽園近辺は文京区には珍しく再開発が進んでいる地域で、後楽緑道の整備や電柱の地中化など居住環境の整備が進みラトゥールのような高級賃貸住宅も作られました。大型商業施設も周辺に増えて日常生活の利便性も高くまり、都市型の居住空間として飛躍的な改善が近年みられています。

郊外のような閑静さには劣るものの、特に若い共稼ぎ世帯のような都市型の生活を好む層には需要があると考えます。それを反映して中古マンション価格や賃料水準も上昇しており、将来性のある地域だと考えています。

もともと当地は古いマンションや雑居ビルが蝟集する地域で、建物の老朽化とともに防災面での懸念もあった地域です。そこに防災性の高い地域の防災拠点となりうる堅牢な建物に守られた、地域社会の生活向上に役立つ施設と緑地を作る巨大再開発用地の中に作られたマンションということで、高く評価しています。地域の人々に威圧感を与えたり、違和感を感じさせないナチュラルなデザインや、周辺の日照などにも配慮した形跡がみられるところも好ましく考えています。

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長文だから読んでないけど、最初の方の感情論で大体中身がわかる。笑
たしか文京区は、人口減少も割と早いよね。
タワマン一つ作って終わりの場所は、衰退も早いってことじゃないかな。

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>>27675 匿名さん

賛同します

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>>27670 匿名さん

賛同します

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区民の総意として、住民も歩道がクイーンズやダイエーみたいにチャリだらけになってたり、グリーンがシルバーになっても許容せんとね！！

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>>27679 マンコミュファンさん

一緒に片付けボランティアしたらええがな

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