パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>26221 匿名さん

影になってる部屋も夕方日陰になっているけど、昼間は日が普通にはいるしね

虎ノ門周辺は、格別ですねえ。

地価が上がり続けているパークコート虎ノ門の値上がりと、
コロナ後に地価が下落に転じたJVパークコート小石川の値下がりは、
買ってはいけないラインを明確にしました。

小石川も意地で坪500をキープできれば、含み損もそれなりかと思いますが、なにしろ賃料がゴミなエリアですから難しいでしょうねえ。

大江戸線内だと、春日は蔵前より安いです。
格上の勝どきは、春日より10%高いですね。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

具体例をここで挙げるわけに行きませんが（笑笑笑）

分譲時の広告や販売担当者の説明が期待度を高くしたのです。私たちの目や耳は「錯覚を起こすクセ」を持っています。そこに宣伝担当や販売担当者は付けこんで来ます。

再開発によって街並みがきれいになっても、利便性が増しても、価格押し上げ効果は期待したほどではなかったというケースが実は多いのです。
同駅圏のマンションと比較すれば、幾分かは高値で買ってくれる物件と言えても、思ったほどではなかったと落胆する人もあり、このようなケースは「再開発=街の価値が上がる＝マンションの価値も上がる＝高く転売できる」という期待できるものの、期待したほどのレベルではないことを指しています。
結局、購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかったという実例は多数あるのです。

筆者はよく次のように言います。「再開発マンションは未来の先取り価格である場合が多いので、慎重に検討した方がよい。高過ぎるか否かの見極めがポイントです」と。

嬉しハズかし オマセなイッチョメ。笑

豊洲のマンションは坪150万に暴落すると言ってた専門家の方ですか？笑

>>26253 三井健太先生さん

誰これ
ググったけどただの怪しい素人感しかないんだが

＞具体例をここで挙げるわけに行きませんが


優しい三井先生
すこ

ここ、路線は微妙なのしかねーなｗ
都心部のどこ行くにも時間かかる
そもそも城北から都心部行くのは億劫
徒歩圏内には馬券パチンコ興業施設しか楽しみがない

東京駅に通勤するのは便利だけど、休日にわざわざ電車乗るやついないｗ
幹線道路脇だけど駐車場もろくな数ない

自称マンション評論家やブロガーは、マンコミュで本物のプロが書いた書き込みを読んでパクって記事にすることも多いです。だから、彼らに「理論的に説明して」とか「根拠を示して」と質問すれば、詳細かつ論理的な回答は帰ってきません。自称マンション評論家やブロガーの知見はその程度です。

資産価値に関しては、マンマニ氏以外は信じない。彼が買いと言って外したものは無いでしょ、逆に高過ぎと言ってた物件は大体売れてない。某芝浦とかｗ

>>26260 匿名さん

誰それ。

資産価値は国が算出したものしか信じられんわ。
つまり固定資産税の数値。
これ以外ない。

そんな素人の話を信じる気がしれないな。。。

各地の路線価を簡単に見れるサイトがあるんだけれど
各駅周辺の公示地価平均値をみると

春日+9.93% 　　https://tochi-value.com/station/kasuga/
後楽園 +5.96%　https://tochi-value.com/station/kourakuen/

いずれもえらく上昇しているようだけど下がっているの？

確かに後楽園駅のそばには階段を登ってたどり着く崖下の土地とかもあるので地点によっては下がることも十分考えられるよね。でもそれってそこが安いというだけで、全部が下がっていることを意味しない。

三井さんの記事はよく読むけど、再開発の場所を買ったら将来値上がりしてすごく儲かるのではないかという素人の陥りがちな勘違いを戒めたものだと思うよ。ここはまぎれもない文京区のナンバーワンマンションなので、手に入れたい、住んでみたい、だから多くの人が検討し購入したはずで、将来の値上がり益で一山当てようというような人はいないのではないかな。ちゃんと文京区プライスで坪単価500万を切るようなバーゲンセールの部屋もあったことだし、パークコートにしてはだいぶお値打ち価格だったんじゃないですか？即日完売のスマッシュヒットは理由がないわけないでしょう。

それとここは本当に便利ですよ。
夜の街が大好きでも、夜の街に住みたいという人は案外少ないものです。子供ができれば教育にいい環境の場所に引っ越していく、だから繁華街からほどほど遠いが、不便ではない絶妙な距離感の文京区に移り住む人が多いのだと思いますよ。人気のある世田谷や目黒の住宅地も実際にそういう土地だからでしょ。

山手線内側で東京駅から直線で2.5キロだろ？
価値が低い訳無かろうに
なんかの歪でもあるのか？

小石川は不便で価値がないという無理なネガをするからそういう辻褄が合わない話になっちゃうわけです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e3c7b8180d030438c11d03c2539555f03649...

変化を体感できないタワマンは子どもの知能が伸びないらしい。タワマン×駅直結。いつも同じ環境の刺激無し要素がダブルとはすごい。

>>26266
榊淳司かぁw
この人PC文京小石川は良い評価してますよ。
考え方が偏りすぎて話半分で聞いてるけど。

>>26267 匿名さん

武蔵小杉と文京区が同じ価格なのがおかしいという発言は、知っている。
同感だった。

今日通りかかったらエントランスがだいぶできていましたね。

文京ガーデンのロゴマークをあしらった高級感あふれる鋳鉄の格子が飾る豪華なエントランスが徐々に姿をあらわしてきました。お正月には綺麗な完成写真をアップできるかもしれません。

多分、港区だったらここに60階建てぐらいのホテル、オフィス、ショップ、レジデンスの複合タワーが建っていたところでしょうが、ここは文京区です。周囲に配慮しまくった小粒ですがピリリと辛いタワーが建ちました。マンション好きとしてはどうしてここで日和った、と突っ込みたいところも正直なところありますが、周囲との和を重んじた選択を尊重したいと思います。それでもなお、素晴らしい再開発だと思います。関係者のご苦労いかばかりかと思うと、本当に感謝の言葉しかありません。ありがとう、本当にありがとう。素晴らしいものを建ててくれて、ありがとう。

ノーブランドのアルビオなんちゃらが坪700何でしょ？
ここはかなりお得だと思うけどな
バブル末期の高値づかみなのか？

昔からのマンコミクオリティだよな

坪500ぐらいが買えそうな価格で荒れるんだよ
見逃した自分を正当化したいからね
坪700で販売されたら、大して検討者いないから荒れない

ここの転売部屋は坪1000ぐらいですからね、三井さんは何を忖度したんでしょうね。

>>26271 匿名さん

残念、それはないかな

このスレの雰囲気はPTKに似てるね。何かあれば資産価値の話ばかり。
PC虎ノ門のスレは、心に余裕があるなあという感じ。
ブランドはPCなのに、雰囲気はPTに近い。いったいどういうことでしょうね。

流石に坪1000はやりすぎかなぁ。800位じゃない？
まあ、ちょっと売出し安すぎたよね。

パークコートなのに安く出しすぎたから、以上

もう安くはないですね、マンションミュニティのネガに心を動かされた人は機会損失に地団駄を踏んでいるでしょう。ここのな舐め向いの野村が絡んだ再開発でリベンジでもはかってください。文京区ナンバーワンは多分それでもここでしょうですけどね。

ネガがPC虎ノ門にまでここをネガってて草生えるww ポジが必死というのが口癖だが、一番必死なのはネガww 頑張れネガw

PC虎ノ門の方が地価が高いからな
でも人気だったのはこっちだな
それでいいじゃない

私の中立な目からだとネガが必死に見えるけどな
言っている事に無理がありすぎる
坪400なら買ってあげるよ

>>26213 匿名さん

随分と安上がりに仕上げてきましたね。
パークシティでもパークタワーでもなんでもいいですが、ハリボテにすらならないのは雑居ビルに囲まれている以上に気分が陰鬱になる原因です。

騒音で頭痛がするような場所ですからじっくり見られることはないと思いますし、チープさがバレる心配もさほど無さそうなのは、不幸中の幸いでした。

大クレーンが２つ解体されました。積み上げ作業終了ですかね。

この辺りはよく通りますが、深夜までクルマの排気音が耳ざわりですね。

片側４車線の主要幹線道路がセットバック無しにベッタリくっつく再開発タワマンも珍しい（失礼）と思いますが、防音板などの設置予定はあるのでしょうか。

現地踏査しないで地図しか見ない人はこういう時間があることを知らないんでしょうね。

皆さん坪800万のマンションが買える身分になってから検討しましょうね。笑

地権者さんの部屋代・商業施設代を負担した契約者さんたちが喉から手が出るほど欲しかった、
地権者さんに全て抑えられた唯一の南東角部屋。

その100㎡越えのプレミアム中のプレミアム部屋が、
坪700程度ですら売れ残ってますね。笑

ここは城北のJV（共同開発）パークコートだと馬鹿にされてますが、都心の純正パークコートなら瞬殺で売れるべき部屋では？

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_105/pj_93975654/

梁下の高さ
パークコート虎ノ門　2.92m
パークコート浜離宮ザ・タワー　2.70m
パークタワー勝どきミッド　2.50m
パークシティ大崎ザ・タワー　2.40m
パークコート文京小石川　2.40m
パークシティ武蔵小山ザ・タワー　2.37m
パークコート南麻布　2.36m

確かに大通りに面した賃貸マンションの二階とか三階に住んでいたら、大変だろうね。フェラーリとかランチアが通るたびに家中の家具が共鳴してたいへんだろうなと同情したい。

だが、ここのマンションはあなたの住んでいる賃貸の高層階よりさらに上なのが　>>26291　の写真が語るファクトなのだよ。賃貸用のマンションよりも、分譲賃貸に住んでご覧、比べようもなく快適だよ。家賃は少々お高いと思うが、複層ガラスで第一種換気の高級分譲マンションを借りることをお勧めするよ。たとえばここだ。

>>26306 匿名さん
複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
省エネ時代ですから1種換気は今や長谷工レベルでも採用します。
ここの梁下は低すぎて分譲賃貸レベルと呼べないかもしれません。

>複層ガラスじゃない新築マンション見つけるのが難しいです。
へー、そうなんだー

34階はプレミアム部屋ではないですが

知ったか恥ずかしいｗ

パークコート買えるチャンスを逃したネガが、これはパークコートじゃないと騒ぐ姿を見るのは実に滑稽ですな。

パークコート買える身分になってから騒いでくださいな。（笑）

武蔵小山も勝ちどきも、バブルピークの2019年に分譲されていたなら、パークコートと名付けられていたと思いますよ。

>>26316 匿名さん

ど素人すぎるだろ
東京都の山手線外側のパークコートは幾つあるでしょうか？
パークコート舐めすぎだ

これがマンコミクオリティだ
ネガで、まともな書き込み見たことない

榊や牧野の暴落（最近は廃墟もか？）記事を崇拝してる
層って昭和おじさん（地方、独身、実家）だからね。
東京都心でマンション持ってること自体が憎悪の対象だから
胸の中にある様々な劣等感が容赦なく刺激されるんだろう。

だから暴落・廃墟以外のストーリーは許せないんだよ。
コロナでも収入変わらない人がほとんどなのに
ローン破綻で競売とかタワマン廃墟とかいう記事を信じ込んでる。
そうでないと自身の惨めな人生が浮かばれない。

マンコミュの注目物件で朝から晩までネガレスしてる
奴の正体もこいつら。
最初はエア購入者気分で書き込んでたけど、そのうち
実現不可能な現実に気付き、物件（というか検討者）
に対する憎悪に変わってしまう。

最近では特に三井物件が憎悪の対象。
（注目物件が多くてブロガーが褒めるから）

天気が良いと外装が一層美しいですね

ネガはパークコートタワーの侮辱が過ぎるな
契約者じゃないが、アホすぎると思って書き込んでしまったよ
パークコートタワー住民全員アホだろと思ってるよ

>>26301 匿名さん
750万ですか。築7年の千代田富士見が800?850程度でしょうから、悩ましいところですね。何れこの値段でも買えなくなるでしょうから、買える方は買ったほうがいいのでは。
まあここに書き込んでいるネガさんは買えないでしょうが笑

>>26330 匿名さん

千代田富士見はそんな高くないよ
700弱だよ

飯田橋も持ち上げられてるけど、千代田富士見以外は中古安いぞ

700じゃ買えないでしょ、いつの成約見てるんだ

不動産は最終的には立地とは良く言うけど、千代田富士見も小石川もその周辺からしたら無駄に高いです。ブランド代、再開発コスト、タワマン代がべらぼうに乗ってるだけだから、価値観変われば、周りの中古に毛の生えた価格程度になるでしょう。

店舗併設のマンションは将来怖いですよ。絶対に避けた方が良いと言われた。医療も遠隔が基本となれば駅近で開業する意味なくなるし、テナント料払って店舗営業で採算取れない業種はどんどん退去する。店舗部分のオーナーも背に腹は代えられず、空室埋めるために新業態もなんでもOKに規約変更せざるを得ない。ガラパゴスタワマン化で資産価値どころじゃないですからね。

>>26334 匿名さん

医療は遠隔基本にはならないよ。診療の限界がある。採血とか触診どうふするよ？さらに自由診療となれば別途お金がかかる。遠隔診療ができるのは心療内科で継続治療してる場合で、新患の受け入れは難しい。

バブル期を超えた高値の波の中で分譲された物件ですし、周囲の取引単価やここの中古の引け具合を見ても、もうここから値上がる物件ではないでしょう。

しかし、当時はここ以外にあまり選択肢がなく都心を買えない人達の大量の受け皿になったのは事実。
つまりは、残債割れしなければいいのです。
住環境が良くない等、色々ご指摘がありますが、ウチは子供いないので関係ありませんし。

条件良い部屋なら坪700位では動きそうだね

三井不動産が東京ドームにTOB実施となれば色々変わりそうですね。まだ国内に2件しかない三井不の次世代ホテルといわれるsequenceがなぜか水道橋にできたし。

すでに界隈では三井不動産ジャイアンツと馬鹿にされてますよ

東京ドームとラクーアの再開発を三井がまとめてやるんだね

春日後楽園の再開発が拡大するイメージ
マンション価値上がるかな

中古価格にしても再開発にしても、
もはや、藁にもすがる思いですね。
常に感覚論が先んずるから、そうなるのです。

そもそも興業施設頼みなら、ここの近所のパチンコ屋さんの拡充をはかる方が、まだ現実味があるのでは。

おゃおゃ、そんなに虐めちゃいかんアルよ…
また今日も、ポジの大量作文でスレ流しされちゃうアルよ…

>>26333 匿名さん

PC富士見が、無駄に高いってのは恣意的な意見だね笑
事実は@700以上で成約しているという点のみ。

価値観変わるとか、ファンタジーを言い出したら@1400とかで売れる時代も来るかもね。
そのレベルの戯言を仰ってる自覚をもつべし

人間の固定観念ってなかなか変わらないもので、三十年前と今とでは隔世の感がある。特に小石川は大きく変貌した。都市化は春日通りや播磨坂に面したあたりの四丁目五丁目が先行していたが、それが千川通り沿いや白山通り沿いに波及してきている。再開発は言うに及ばず、周辺のマンション建設や若い新住民を相手にした様々なショップの開設も増えて、大正時代に不良住宅が並んでいた、太陽のない街の舞台となった小石川はすでに過去のものとなっている。
ニューヨークのチェルシーあたりのような変わり様だと例えればわかるだろうか。

千代田富士見の一件、スーモから消えましたね。やっぱり凄いね。ここと重ねるのは失礼だよ。全くの別物です。

東京ドームの再開発があるのなら、球場、ホテル、店舗オフィス住居の複合用途開発になるだろう。ただ、三井はここのような失敗はしないだろう。土地は単独所有で地権者コストはかからないし、敷地は広大で隣棟間隔も取れて壁ドンにもならない。建築費も大規模一体建築で抑えられる。街区、道路の整備で一体として整備するから住環境も良くなるだろう。

この地域で一番のタワマンになるでしょう。こことはずいぶんと差がでる。

パークコート後楽園（仮称）→丸の内線直結、南北線直結、後楽園直結、球場直結、複合商業直結
パ小石川さん→三田線板橋方向（）直結、幹線道路直結、三方壁ドン直結、ウィンズのおっさん直結

ポジティブ材料に対してネガが沢山出ると、ここは本当に価値があるのだと安心できます。

パークコート後楽園は坪1000だとすると、ここは坪900位で良いかな笑
将来に期待が持てますなぁ