パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

ここまで敷地の日当たりが悪く、足元の街区の大半が真っ暗になっちゃったのはスミフビルのせいではないと思うよ

売り主の利益を最大化する為とは言え、
敷地にゆとりを設けず建物を詰め込んだカツカツ再開発にしちゃったのが最大の原因だろうね

建蔽率はパークコート史上最悪の60%後半だそうだ

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写真見たら、百聞は一見に如かず

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>>26159 匿名さん
近隣住民を騙って物件上げするのは止めてくれませんかね。
公開空地もまともに無く地域貢献の側面は無し、日照の妨げにしかなってないのに。

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再開発に参加しなかったオフィスビルのオーナーには、地元住民的にちょっと恨みに近い感情もあるが、ビジネスとして、小石川ならこの程度という固定観念からはなれられなかったのはビジネスマンの端くれとしてしょうがないとは思う。ただ、文京区の未来に夢をもてなかった人たちの行末について文京区民としては一定の感情を抱いたので、そこから派生する悪影響は覚悟して欲しい。

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市ヶ谷の駅からも見えるんですね、ここ

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日当たり、悪いんですかね。とてもそう思えないんですが。

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他のマンションの写真ですが、お察しください。それでもここより高いんです。

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北向住戸の日当たりは最悪だと思いますが、それでもここよりは高いと思います。

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北側は抜けてるし、戸建てや囲まれマンションより明るいと思いますわ

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ＰＣ千代田富士見の東向きは羨望の物件ですね。分譲時はここより安かったのでは？
パ小石川さんがムキになるのも納得ですね。

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ネガさん今度は日照問題を出してきましたか、相変わらず、ふーん、で？って感じですね。
日当たりの良い郊外の戸建てにでも住んでらっしゃるんでしょうね。

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>>26166 匿名さん

10年以上かけて再開発の説明を繰り返してきてる訳で、ちょっと何言ってるかわからない。

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確かに写真を見ると足元は暗いよね。
詰め込みすぎたビルに囲まれた低地特有の感じ。

再開発するなら少し利益を削ってでもゆとりをもたせるべきだったと思うよ。

うるさい幹線道路からセットバックもほぼないし。

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平成13年から本格的に検討しているから20年だね。当時50歳で組合に入った人はもう70歳。中にはもう亡くなった方もいるかもしれない。多くの人がここの再開発に期待してずっと長い時間かけて出来上がった訳で、ここができるメリットデメリットは議論され尽くされてると思うよ。

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ここは南北に長い板状に加え、南側はほぼ地権者さんにおさえられているわけですから、日当たりを気にする人が住む物件ではないでしょう。
子供さんにとっては情緒的に問題が出てきそうですが、幸いファミリーは少なそうですし。

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同じ話をループして繰り返してるね
もうネタがないんやね

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利用者も世代交代してます。長くこの掲示板にいる人ばかりじゃないんです。

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買っちゃった人も少しは落ち着けばいいのに。
まぁ、後悔しているからこそネガにいちいち大騒ぎするんだろうけど。

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美しいマンションの写真にいちいち毒づいている人も落ち着けばいいのにと思います。
本当にきれいなマンションですね、個人的な感想ではありますが。

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都内色んな所から見える
シンボリックなマンションですよ

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>>26150 匿名さん
これを見れば杭がないのが分かる。

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>>26185 評判気になるさん
この段階で杭見えてたら欠陥工事です

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何度見ても美しい外観ですなぁ。これをネガるなんて、心に闇を抱えてますぜ

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>>26003
これは、的確な指摘ですね。

もっと言うと、契約者がムキになって必ず言い返してくるのは、全て図星だからでしょう。
過去ログにある嫌悪事項を全て読まなくても、こういった契約者の反応を見るだけで、ここがどういう物件なのか理解できると思います。

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タワマンじゃなくても住みたい場所ね。番町とか広尾、代官山位かな。どこも高杉内

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何度見てもノッペリした吹き付けマンションですなぁ。これをポジるなんて、心に闇を抱えてますぜ

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>>26184 匿名さん
皇居やミッドタウン、あるいは都心の高台から見てもここの姿は谷底低地に埋れて見えません。
つまり、ろくな眺望がないということです。

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>>26189 匿名さん

代官山と広尾は興味なし
特に代官山の良さは分からん

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>>26188 検討板ユーザーさん

それなら再開発が完了して変わった街を見てから考えたらいいんでは？

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>>26193 匿名さん
誰もが分かる頃に売ろうとしても、もう手遅れになります。株と一緒ですね。全体像が見えるその頃には暴落しててもおかしくないです。

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心病んでるネガさん、必死にネガしても安くなりませんよー笑

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>>26194 匿名さん

今は上場直前の有望株を買えた所ですね。今後はずっと高値かさらに上がるでしょう。ただどこかで押し目があるかもしれませんから、その時に買えば良いのでは？何年先か知りませんけど。

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複数のプロが適正価格は500弱と試算し、しかも新築バブルはずいぶん前に終わり、地価も2020年1月の地価公示をピークに下落に転じたのに、なんで高過ぎた取得価額600より上がるのですか？

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>>26197 匿名さん

複数のプロが適正価格は500よりも高い数値を出していますし、バブルが終わりというのは意味わかりません。現在不動産は活況で、日経も上げてます。不動産価格は日経に遅れてついてきますし、それに一点をみて下落に転じたというのも良くわかりませんが。

素人ですか？

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前リンクはられてたPC千代田富士見が坪1000万でしょ。流石に500万は無くないｗ

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>>26146 が貼った写真は美しいね。
このマンションはこの角度が
一番映える気がするよ。

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>>26200 マンション検討中さん
確かに。いいアングルですね。
ブリッジと公開空地の植栽は年内に出来るらしい。
どんな空間になるか、楽しみです。

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不動産業の業績も伸びてるし住宅ローン減税制度も強化されたしまだまだいけるでしょ

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文京区は東京23区で最も犯罪件数と犯罪発生率が最も低い（最も治安がよい）。これだけで住む価値あるよ。

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日経平均も26000円、ここも坪800位行っちゃってるかもね

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今はもう港区と同じくらいまで上がってる

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>>26203 匿名さん
繁華街が少ないからです。最も治安がよいことを重視する人は駅前の商業地域には住みません。

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>>26206 匿名さん

後楽園のウインズや東京ドーム界隈の繁華街があるのに、それでも第1位ってすごいことですよ

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>>26206 匿名さん
この街をご存知ない方が、机上のイメージでアレコレ、ネガってるんでしょう。

駅前商店街エリアの治安は良いですよ。
下町の穏やかな空気が流れていて、安定、安心できる街です。

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文京区はオープンハウスのマンションが人気になるエリアなんですね。

マンションのリセールを考えるうえで、非常に参考になるファクトです。

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>>26209 匿名さん

そうなんですね。それではオープンハウスのマンションとやらを購入されてはいかかでしょう。

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東京タイムズタワーから見たパークコート文京小石川だそうです

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バルコニーの床材が段々になっている、なかなかいいところに気付きましたね

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>>26212 匿名さん
外装は吹付けよりも安価な窯業系サイディング・・・

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あらま。
随分とお安く仕上げてきましたね。

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雑居ビルに囲まれてて暗いから、外観がチープでも気づかないし大丈夫だと思うよ。
うるさい幹線道路ワキにとどまってじっくり見る人もいないだろうし。

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楽しみですね

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薄さもビビるけど、同一プレキャストで、テクスチャーも貧弱！！

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普通にかっこいいじゃん
安っぽいとか言っているやつ、どんなんでも同じこと言うだろ
野村が坪600超で出してくる頃に勝利確定してるよ
パークコートタワーを舐めすぎだ
購入者じゃないよ

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現地見た時の囲まれ感のなんとも言えない感はガチだよ。視界抜けしてる部屋は良さそうなんだけどね。

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坪単価500万切るようなお部屋ではなかったかしら

北側から撮った夕焼けのパークコートの写真をアップするわね
素敵でしょ？囲まれ感、あるの？

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ちなみにスミフビルの影になっている部分の大部分はタワーパーキングよ
お部屋はちょこっとしかないの。でも、パンダ部屋で大人気だったんですよね、抽選になったのではなかったかしら。

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どこかのブログで覗かれるんじゃないかなんて書かれていたけれど、額縁効果で区役所の展望台から見ると近そうに見えるのだけれど実はこんなに離れているんだってわかる写真よね。

スミフのビルは本当にちっぽけに見えるわ。東側の眺望を奪われたレジデンスにお住まいのみなさんは本当にお気の毒。スミフビルは借地権らしいという話も伝え聞くので、50年後は今回の再開発地域と一体で何かできるかもしれませんね。

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ところで、よく見たらクレーンがいつのまにか増えているの。
ひょっとして先日やっていたのはEXTERのテストだったのかしら。色々と実験的な試みがエンドの私たちの見えない部分で色々と行われていそうですね。引き渡しの前後にでも種明かしをしてくださると嬉しいですね。よろしくお願いします、中の人。

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囲まれ感があるお部屋は坪４００台だったので、これはこれでお得。今じゃ亀戸位しか買えまてん。

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しかもパークコートでしょ、大勝利ですね

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昼間に現地をみるとわかるけど、パークコートとスミフビルの間から、アトラスタワーに日差しが差し込むの。そこまで配慮したのね、と感心します。私が本当に貪欲な投資家なら５０階建てぐらいのオフィスとホテルとレジデンスの複合タワーをレジデンスの日当たりなんか考えずにスミフビルと一緒にドカーンと建てたかもしれません。周囲に緑地帯も作って本当にゆとりのある計画にして、三田線、大江戸線、南北線の三駅直結でツーブロックぶち抜きで素晴らしいものを建てたかもしれません。それをしなかったのは多分中の人が優しかったからではないでしょうか。人に恨まれる計画にしたくない、そんな誠意が見えるような計画のように見えます。

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>>26221 匿名さん
パーキングだからとかパンダ部屋だからとか、そういうことではなく、こんな配棟計画にすること自体がこれまでのマンションにはなかったこと、つまり苦肉の策のコストカットです。シティタワー大井町も全く同じ。形の悪い土地なのに容積率を目一杯使い切ろうとするから建ぺい率が大きくなって窮屈になるのです。ブランドの棄損するうえ、住み心地や環境に悪い影響がありますから、長期的な競争力の低下は必然です。

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確かに安い部屋があるのはブランド価値を毀損するかもしれませんね。でもいつまでも安い部屋ではないと思いますよ。特にこれから建つ物件は既存の市街の再開発で作られるので昔のように広い緑地帯など確保できないでしょう。反対運動などで高さ制限が厳格化されれば当然容積率や建蔽率を使い切るような計画ばかりになるでしょう。というか、すでにそうなっています。最近のナショナルプロジェクトになるような計画ですら板マンションをずらりと並べてお見合いにしちゃっていますし、日本一高いタワーもなんだかんだ言って下の方は超お見合いです。あなたの言うような理想的な物件は田舎に建てるしかないでしょう。

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追伸ですが、田舎に建てて完売しますかね。誰が買うんですか？広々とした緑地帯に囲まれた、トマムのタワーみたいなの、誰が買うんですかね。別荘としてしか価値がないんじゃないですか（笑

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>>26228 匿名さん
単に土地の形状が悪く、しかも土地価格、建築費が高騰した時期の再開発事業だからです。

地権者の従前資産額が多額で、等価交換による床面積を少しでも削減するために、無理に権利床価格を引き上げて、その影響から分譲価格が異常に高くなったのでしょう。少しでも事業費を削減するため、建築コストの削減によるチープな建物になったわけです。

ちなみに従後資産評価では、「隣棟間隔」という項目があって、隣の建物と距離が近い場合には評価をかなり下げることになります。

こちらはそういうマンションです。

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囲まれ囲まれって言うけれど、本当に日当たりの悪い下の方は全部商業施設でマンションじゃないんですよね。余裕のない配棟計画になったのは周囲のオフィスビルが参加しなかったから。多分彼らが納得するだけの等価交換を実現する権利床を確保するにはサンシャイン60ぐらいのものを建てないとだめだったんじゃないかと愚考します。文京区的にはたぶんそれは無理だと思いますよ。

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>隣の建物と距離が近い場合
と言われても、隣の建物と全然近くないですしね。二車線道路が通るぐらいの間隔が開いているので、これがダメなら都内の建物全部評価減ですねえ。

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もう一つ言わせてもらえれば、土地の資産価値が高い地域の再開発物件が高いのは当然でしょう。当たり前のことを偉そうに言わないでください。だからこそ資産価値が高いと言えるでしょう。普通なら借地権だったんじゃないですかね、この地の利なら。

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ここの７割は、ゴルフ行くの電車ですか？

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このレベルのマンションが安普請とか言う人は何か価値観が狂っている気がする

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>>26234
君はまだゴルフに行っているの？遅れてるね

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>>26190 匿名さん
え？
何を言ってるの？
何を根拠に吹き付けと言ってる？
しかしこれは吹き付けではないけど、吹き付けってダメなの？
このパークコート はALCでしょ。

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>>26186 匿名さん
馬鹿だね。
杭構築の機材が全くないってことだよ。
地下があってそこから杭構造でも杭構築の機材は見れば分かる。
残念ネガ。

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>>26226 匿名さん
あなたの感情論とは裏腹にここは、
建蔽率60%後半、容積率フル消化の案件ですね。

利益を最大に搾り取るにはどうすればよいか。
緑地を減らして全部ビルにする。
よく錬られたプロジェクトだと勉強になります。

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>>26238 評判気になるさん

公式ホームページに、40メートル級の杭の記載が明確にありましたが。
つまりあなたは、三井不動産が虚偽記載をしたと主張しているのですか。
三井不動産がそんなことしますかね。
適当な事を書いていると、三井不動産に訴えられますよ。

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なんか安っぽい見た目だと思ったら、
外壁がそういうことなんだね
高い割に残念だなあ、ここ

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>>26233 匿名さん
定借ならゴミだよ、こんな場所

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今日も安く買いたいネガさんのネガコメントがたくさん書き込まれてますなー
安くなりません、残念！

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>>26223 匿名さん
大きいクレーンを解体するために小さいクレーンがいるんだと思います。スカイツリー作る時もそうだった。だんだんクレーンを小さくしていく。

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おーい、ネガのみんなー、パークコート虎ノ門19階で坪1100万だってよー
小石川も上がっちゃってるよー、買えない値段になっちゃったねー

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ネガも欲しいから居座っていて買えた瞬間ポジになるんだろうな

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バブル末期の高値物件っていつも行ってる奴
生きてるか？

パークシティ設定だったという嘘を言い続けてた奴
生きてるか？

他のマンションすれにねが書き込み続けてた奴
生きてるか？

※私は契約者じゃありません

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囲まれてるとかいうけど、景色の抜ける部屋買えば良いだけじゃね？と思う
大体の都心マンションに言える事なのに
お見合いは坪単価安いんだから

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>>26220 匿名さん

いいね！

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>>26221 匿名さん

影になってる部屋も夕方日陰になっているけど、昼間は日が普通にはいるしね

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虎ノ門周辺は、格別ですねえ。

地価が上がり続けているパークコート虎ノ門の値上がりと、
コロナ後に地価が下落に転じたJVパークコート小石川の値下がりは、
買ってはいけないラインを明確にしました。

小石川も意地で坪500をキープできれば、含み損もそれなりかと思いますが、なにしろ賃料がゴミなエリアですから難しいでしょうねえ。

大江戸線内だと、春日は蔵前より安いです。
格上の勝どきは、春日より10%高いですね。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

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具体例をここで挙げるわけに行きませんが（笑笑笑）

分譲時の広告や販売担当者の説明が期待度を高くしたのです。私たちの目や耳は「錯覚を起こすクセ」を持っています。そこに宣伝担当や販売担当者は付けこんで来ます。

再開発によって街並みがきれいになっても、利便性が増しても、価格押し上げ効果は期待したほどではなかったというケースが実は多いのです。
同駅圏のマンションと比較すれば、幾分かは高値で買ってくれる物件と言えても、思ったほどではなかったと落胆する人もあり、このようなケースは「再開発=街の価値が上がる＝マンションの価値も上がる＝高く転売できる」という期待できるものの、期待したほどのレベルではないことを指しています。
結局、購入価格が高過ぎたため、地域相場と比較すると高値で売れても、売却利益は殆どなかったという実例は多数あるのです。

筆者はよく次のように言います。「再開発マンションは未来の先取り価格である場合が多いので、慎重に検討した方がよい。高過ぎるか否かの見極めがポイントです」と。

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嬉しハズかし オマセなイッチョメ。笑

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豊洲のマンションは坪150万に暴落すると言ってた専門家の方ですか？笑

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>>26253 三井健太先生さん

誰これ
ググったけどただの怪しい素人感しかないんだが

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＞具体例をここで挙げるわけに行きませんが


優しい三井先生
すこ

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ここ、路線は微妙なのしかねーなｗ
都心部のどこ行くにも時間かかる
そもそも城北から都心部行くのは億劫
徒歩圏内には馬券パチンコ興業施設しか楽しみがない

東京駅に通勤するのは便利だけど、休日にわざわざ電車乗るやついないｗ
幹線道路脇だけど駐車場もろくな数ない

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自称マンション評論家やブロガーは、マンコミュで本物のプロが書いた書き込みを読んでパクって記事にすることも多いです。だから、彼らに「理論的に説明して」とか「根拠を示して」と質問すれば、詳細かつ論理的な回答は帰ってきません。自称マンション評論家やブロガーの知見はその程度です。

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資産価値に関しては、マンマニ氏以外は信じない。彼が買いと言って外したものは無いでしょ、逆に高過ぎと言ってた物件は大体売れてない。某芝浦とかｗ

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