パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

街全体が潤うのは良いことですね。
富裕層の人口や増えれば需要供給の
バランスで街の活性化につながる。
このマンションの貢献度は高い！

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>>25918 匿名さん

よくこんな古いの見つけてくるね。貴方が買いたのかな。

読んだけど論理的に破綻してるね。そもそも何で作られて時代が違う中古と新築を比べるんでしょう。
前提条件の設定がおかしく参考にならない。
ミスリードさせるだけ。

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そもそも、今PC千代田富士見って坪625万で買えるの？
ネットに出てる部屋坪800から900なんだけど。この理論だとPC小石川は坪700から800ってこと？

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>>25922 匿名さん

イカレ武蔵小山の投稿ですから相手にしない方が良いですよ。

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ネガは嘘つき。
杭の話しも根拠ないし。
建物が薄いとか、薄いとどうなるの？薄いと言う基準は？
スーパーもLIFEになるとか全くデタラメ。
何が目的なのか。
ただのヒガミだろうけど。
フェラーリ欲しい、でも軽自動車の中古も買えない。
ひがみー

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>>25923 匿名さん
うむ、千代田富士見625なら買いたいです笑

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パークコート千代田富士見の状況を考えると、小石川の再販や転売部屋も相当高くなっちゃうね。

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千代田富士見が625なら即買い
小石川が625なら土下座しても売りたい

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どちらも625じゃ買えないのでお引き取りください（笑）

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千代田富士見は坪625じゃ買えませんが、
小石川は坪625もあれば２部屋買えそうですね
現に私の知人はここの目の前の大手財閥系マンションを坪300で買って住んでます

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付け加えましょう。

千代田富士見は高台にそびえ立ち、外堀を通る者全てに対して、遥か先からも目立つデュアル構造のタイル張りタワー。

文京小石川は低地の水没ハザードマップ内にある一大幹線道路脇に申し訳なさそうに立つ、黄味がかった吹き付け壁の板状マンション。

その勇姿を目にする者は、白山通りを駆け抜ける板橋区足立区台東区北区の方々のみ。
都心民がここを通るのは年一回くらいでは。

外観からしてこの差です。
駆体性能、仕様、エリア力、利便性 等々
勝てるポイントは何一つありません。

坪単価差は 200くらいが妥当かと。

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千代田富士見は周辺も素敵ですね。おもわずお散歩したくなります。
小石川は…。煩そう。

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>>25930 匿名さん
本格的に景気後退となると小石川は相当厳しい価格まで落ちますか・・・

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>>25930 匿名さん

で？
安く売ってほしいの？安く売らないよ。
千代田富士見は坪900だから、ここは700で良いかな笑

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よくわかりませんが飯田橋の方が良いと思うならそちらに行かれてはどうですか？

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ネガはどちらも高くて買えないから心配御無用
湾岸レスやムサコレスでストレス発散してくれと
文京区小石川様に絡むのは100年早いっす

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千代田富士見は一番高くて750でしょ

飯田橋賛美には違和感があるな
番町よりいいと思っているマンコミキッズもいそうだ

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水道橋は最高ですか？

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>>25937 匿名さん
千代田富士見安くても800後半だけど。750なんてあるの？

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この掲示板はネガが多くてw
それだけ文京区に劣等感ある人が
多い証であるね。学歴と所得が高い文京区で平均価格約1億5千万クラスのマンションは
標的にされやすいのかなー

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俺の住んでる文京区のマンションは
弁護士やドクター、総合商社やキー局、外資系企業などステータスある人ばかり。
ここのパークコートも似たようなものかな。

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文京区を選ぶリテラシーのある富裕層は戸建て一択です。

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戸建てがあるおかげで我々の永久眺望が確保される

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>>25939 匿名さん

　レインズで見ると、PC千代田富士見はここ1年の成約坪単価は670～770万円というところだね。強気で売りに出しているものの、成約はそのあたりになっている。
　そして、ここがそれより高くなることはないことは、まずありえないな。
　このスレ、直ぐに油断してしまう購入者が多いようだけど、中古になると、坪単価の序列はハッキリしてしまうだろうな。
　まあ、購入者に転売ヤーもいるし、地権者住戸も出てくるだろうから、来年の今頃で千代田富士見との序列がどうなるか、楽しみに見てみようよ。
　

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さて、たまには連投しておくか。
PC小石川の一番参考になる地価の基準値は「東京都文京区小石川１丁目２番５外」なんだよね、みんな覚えているかな？
令和2年1月1日時点がピークで2,630,000(円/m2)だったんだけど、令和2年7月1日時点は2,550,000(円/m2)と3％ダウンな。
勢い失っているぜ。次の1月時点はよく注意してチェックしときなよ。コロナ一発で下げに転じる小石川の脆弱性は認識しておいた方がよい。
じゃあ、また、気が向いたら、このスレに立ち寄るよ。それまで、天狗にならないようにお過ごしあれ。

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築年数と駅直結考慮すると小石川も670?770位行けそうだね。

なんか地価を出してきて語ってるけど、固定資産税評価でも語りたいのかな？
知ったか素人感出ちゃってるよ。

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地価と物件価格って程度の差はあれ相関はあるよ。

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>>25945 匿名さん


東京都全体的に横ばいで、コロナで中央値は91万円から85万円に下がってますね
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/BasicStatisticServlet?KND=...

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25948です。

コロナ以降、東京中央値が6.6%の下げですから、小石川1-2-5の3%下げは検討してみてよいでしょう。

さらに長期では強い上昇トレンドです。3％下げは一過性のものに見えますけど、長期トレンドでみてさほど気にする必要はないのでは。さらに上がり続けるように見えますよ。

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ネガさんどうしても小石川が欲しいらしく地価を出してくるも的外れ←今ここ

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ビフォーコロナ設計の物件は要りませんね。勝どきの方が魅力的です。

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若葉さんは牽強付会と我田引水だからしょうがない

ここはもう販売終了しているからね、新築が欲しい人は今なら東池袋とか勝どきあたりかなあ。どちらもこことは土地の雰囲気が全然違うけどね。

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>>25948 匿名さん
これは住宅地です。小石川は商業地です。

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>>25949 匿名さん
年率と半期率を間違えてます。

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>>25949 匿名さん
価格が類似した近くの代表標準地を比較してみました。小石川1は他の商業地より下落幅は小さかったようです。再開発の恩恵があったのでしょう。しかし、この程度なんですよよ、再開発の好影響って。

再開発前の従前地価に30％も上乗せした想定地価＋建物建築費＋デベ利益30％で分譲価格が決まっているので、周りのマンションとは比較にならないほど高額な分譲価格なのです。

高額だからといって価格に見合う質なのではなく、パークコート+再開発+駅直結というコンセプトに高い金を払っているわけです。

ヴィトンの10万円フェイスシールドがニュースになっています。原価3,000円+販管費10,000円+ブランド価値87,000円です。極端なことを言えばPC小石川も同じで、原価は非常に安いのにパークコート+再開発+駅直結のコンセプト（ブランド）が超高額なのです。

同じ金額を払うなら、表面的なものやブランドに払うのはなく実質的な価値、価格に見合った優良戸建てを買うというのが、文京区を選ぶ多くの富裕層の価値観です。

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>>25949 匿名さん

ほとんど横ばいの平均値でなく、わざわざ中央値を持ってくる工作、乙。
そもそも1月時点と７月地点は地点数も違うから、１月と７月の双方で地点となっているところを抽出して論じないと意味ないけどな。

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>>25956 匿名さん

平均値なんてあまり意味がない。中央値を使うべきですよ。国交相の提示する箱ハゲ図に中央値が記載されている意味をご理解ください。

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まあ向こう3年5年10年後に評価したら良いですよ。みなさん未来のことが分からないから色々言われてるのだと思いますが、誰もわかりませんから。

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ま、何年後であっても、千代田富士見とここが同じ坪単価だったら皆さんどちらを買いますかということです。

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実態は千代田富士見と小石川はパークコートとパークシティくらい差がある

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エントランスホールのデザインを見ると、千代田富士見はラスベガスのウインみたいなお子さんお断りな匂いがするね。周りもサラリーマン向けの飲食店が多いし。小石川は小学生がいても問題ないみたいな明るい家庭的な匂いがするね。多分意図的にこの差異は作られたものだと思う。まあアダルトでムーディーな雰囲気にすると高級そうに見えちゃうのは確かにそうなんだけど。

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>>25959 匿名さん

新しくて綺麗な方買うかな

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上棟してから、マンションを地価で語り始めるネガとか現れて相変わらず大人気物件ですなぁ
ネガも千代田富士見も小石川も買えず、パークタワー勝どき辺りでも買って優越感に浸ってくださいな

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>>25955 匿名さん

戸建てがあるおかげで文京区一等地で眺望が半永久的に保証され駅直結のパークコートに住めますね。

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>> 25961
そうそうすごくアダルトな雰囲気、特に夜なんかマンション周辺は暗くて子育て世代にはそぐわないですね。外観はペニンシュラ東京みたいでとてもかっこいいけど。ターゲット層が文京小石川と違うので比べること自体ナンセンスだなと感じました。

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ディンクスや一生一人住まいなら千代田富士見
ファミリーなら小石川
あきらかにターゲットが違います。
俺は子供無しのディンクスだけど
年配になっても住みやすそうな小石川かな。
千代田富士見も若いうちは良いだけどオフィス街のタワマンだからちょっと疲れそう。
タワマンだから

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坪単価同じぐらいじゃない？と言っただけなのに、ネガが勝手に地価がーとかギャーギャー騒ぎ出すから笑
挙句の果てに文京区は戸建てが最高とか言い始めて、お手上げ。もっと大らかな心で見れないのですかね

そんなにPC千代田富士見と価格が同じぐらいに上がっちゃまずいんですか（笑）

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文京区は、都心と違って、ワールドクラスの圧倒的な超富豪が居ないから、谷底低地のパーコーに住むだけで天狗になる奴がいる！！
世帯年収なんぼ…

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>>25968 マンコミュファンさん
うちは3000万強かな
周りの家族もそのぐらいが多いと思うよ。
夫2000-2500万、妻500-1000万

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>>25967 匿名さん
中途で入ってきた高卒と給与が同じだったらあなたギャーギャー騒ぎ出すでしょ。ブサイクな友人があなたより数段モテたらあなたギャーギャー騒ぎ出すでしょ。それと同じことですよ。

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>>25969 匿名さん
★マンコミュにおける所得1/3の法則
匿名掲示板でマウントを取りたがる人の実際の所得は約1/3であることが全国調査で分かっています。

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超富豪の定義がよく分からんけど…
友人の話を聞いてると
財閥系商社の課長クラスで2300万ぐらい
中小企業の顧問をいくつかしている
弁護士で3000万ぐらいあるらしいからね
世間的にはプチセレブクラスなのかな

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>>25971 匿名さん
へーそうなんだー
全国調査とかウケるw

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>>25967 匿名さん
同じ価格なら文京小石川は選ばれないですよ。なら同じ価格になるかというと、そういうことです。

ファミリーなら小石川？　ま、そういう考えも良いと思います。千代田富士見のファミリー向けを買えるような富裕層が同じことを思うか、だと思います。

良いマンションなんですから、物事は冷静に見ながら、無理に比べようとしなければ良いと思うんですけどね。

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>>25970 匿名さん
なにかコンプレックスを抱えてらっしゃいます？

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今日建設現場を見ましたが迫力があり
まさに文京区のシンボルという感じでした！
久しぶりに行ったら近くに店も色々出来てて
素敵なケーキ屋も見つけました！
治安も良いとの評判で安心。
来年楽しみですね！！！

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>>25974 匿名さん
仰る通り、本当に良いマンションですね。
地価を出して無理に比べるまでもなく、小石川も千代田富士見も大して価格変わらないでしょう、好きな方を買えばいいんじゃないですか。
このチャンスで買えなかった方は、これからの価格で買うのは厳しいのもわかりますが。

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パークコートにも格があることは業界では常識です。プレミアム扱いの千代田富士見、一般扱いの浜離宮。浜離宮より安い文京小石川は一般扱いです。千代田富士見との比較は恥ずかしいので止めた方が良いです。
https://www.nomu.com/mansion/library/br/mitsui/parkcourt/area_tokyo/13...

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>>25977 匿名さん
よっぽど同じ価格にならないと困る事情がおありのようですね笑　まあ、どう見るのも個人の自由なので良いと思います。

ここを見てる方が、千代田富士見が同じ単価になると思ってここの中古を買ってしまう人が出ないよう、と思います。

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>>25978 匿名さん
中古価格と新築価格を比べてどうしようというのか。

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そろそろ千代田富士見の話は
もうやめませんか。。。
くだらない無駄な話は飽きました

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>>25981 匿名さん

では、豊洲のブランズタワーの話を。ここがどうしても豊洲ブランズタワーに勝てない点があって、スレの人気口コミ数が向こうは５なんですよね。ここは、一番盛り上がったときでも4.9までで、なんか悔しいですな。

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北側のクレーンが解体されました。
昨日は土曜日にもかかわらず、EXTERが稼働してクレーンの部品を下におろしていました。
まるで工業用ロボットのように自在に動く様を見れたのは僥倖でした。ちょっと遠かったのでムービーは撮れませんでした。

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>>25982 匿名さん
湾岸物件のスレは、マンコミュ利用者が多い。
一方、内陸のプレミアムな物件の書き込みは少ない。
ここは、そちら側なはずなのに粘着質な書き込みのせいで、無意味な書き込み数が多すぎる。
湾岸が書き込み多い理由として、若年者が多い・暇人が多い・漠然とした不安を抱えてるなど、色々な理由があるでしょうね

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>>25970
よくアイドルファンの間で誰それは歌も下手だしブサイクなのに売れている、絶対あれは枕だとかいろいろ言う人がいるけれど、単に推しメン以外はブサイクに見えるってだけのことなんだよね。個人の嗜好の問題を一般化することはできないよ。むしろ日常的な生活の場として、多少の緩さがむしろ心地よいこともある。文京区にはそういう心地よさがある。

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PC千代田富士見が坪800なら、ここは坪750ぐらいで良いですかね。
これ以上千代田富士見を出すとまたネガが地価とか豊洲とか出してガーガー騒ぎ始めるので、もうやめましょうか。
750でも十分含み益があるのでこちらは構いませんが、ネガは高値でしか千代田も小石川買えなくなってしまったので今後もそんなはずはないとかガーガー騒ぎそうですね。

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>>これ以上千代田富士見を出すとまたネガが地価とか豊洲とか出してガーガー騒ぎ始めるので、もうやめましょうか
池乃めだかｗ

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部屋次第では750あるでしょうが、平均坪単価だと厳しいでしょうね。分譲時からは上がるでしょうが、いまだとまだ平均で600前半だろうなと。

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投資目的の人は上げ幅が大事。550から650の100を取るのと、650から750の100を取るのを比べたら前者の方がコスパが良い。
安く仕入れて高く売りたいだけで、その為に色々な材料持ってきて一生懸命ディスってるだけ。
結局キャンセルゼロだった。良い物件はマンコミで煽っても大して意味がない。そろそろ諦めて別物件探しに行かれたらどうか。これこそ投資家が嫌がる機会損失ではないか。

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キャンセルゼロとはどこの情報ですか？
これから地権者住戸が100件ぐらい出てくると待ってるんですが。

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条件よくても坪750はないよ

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>>25989 匿名さん

投資目的で安く買うために、ここでネガしている人はいないでしょ。常連ネガは別として、このスレのポジ住人の書き込み内容のイヤらしい性根が気に食わないので、ふらっと立ち寄りネガしている人が発生するという構図だよ。
自粛警察に見張られているという感じさ。このご時世、マスクしていない人は嫌でしょ。同じくらいの感覚で、嫌悪感を持たざるを得ないポジ書き込みがあるから、ネガされていると思うよ。
ということで、投資目的でネガが発生しているという書き込みが、その典型例。そんなわけないじゃん。

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>>25992 匿名さん
Twitterとかで湾岸の話ばかりしてる人かな？

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>>25993 マンション検討中さん

それは違うと思うな。2005～2015年くらいでパークコートを買ったサラリーマン層がネガの主流でしょ。新たに新築物件を買い増すつもりはないが、不動産は好きだから趣味的にマンコミはずっとチェックしている、そして、パークコートに一家言あるから、つい口を挟む。
　そんな感じと見たが、どうかね？

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見送ったノーポジマンが、買わなかった自分を正当化するためにネガってるだけでしょうね。
ランドマーク的な物件や値上がりがある物件だと、この手のネガがたくさん湧く。

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ノーポジマンが正解でしたね

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ここが坪750なら 芝浦辺りも坪700超えてきますが、果たしてそんな時代が来ますかね。
下がり続ける日本人の所得に関係なく値上がりするのは、外国人買いのあるエリア。
この一点だけです。

芝浦はまだ理解できますが、小石川は韓国人しか見ませんね。
彼らはそんなにお金持ってなさそうですが。

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ここの購入者に現実を教えてしまうと、じゃあ芝浦買え、とか的外れな事を言い出しますが、そうではないんですね。

同じ低地埋め立ての小石川が内陸を妬むのは、そろそろやめにして頂きたいです。

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逆でしょ。
値上がり云々よりも外人が少ないから人気なんでしょ。日本人沢山なのがいい。

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ノーポジマンには、ブランズタワー芝浦がお勧めです

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>>25994 匿名さん

自己紹介ありがとうございます。

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タワーマンション買うときに、冷静になる方法として、ここがタワマンで無くても住みたいかどうかを自分に問いかけると良い

意外に住みたくないという答えが出る

ここは騒音問題のある幹線道路脇にベッタリ、谷底低地で水害ハザードマップにドップリ、杭長のクソ地盤で地震にゲンナリ
もちろん、タワマンで無ければ誰も住みたくない

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>>26003 匿名さん
的確なご指摘ありがとうございます。もしタワマンじゃなければここ春日に住みたくと思ってしまうということは、タワマンならどこでも良かったということですか。40m級の杭がズキュンと胸に刺さります・・・

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中国人が世界の不動産を買い漁っているんだけどね

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オリンピックも中止しそうでコロナもあるいまの日本のマーケットに魅力があると思えないけど

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でも、まーあれですね。完売した物件にあーだこーだ言ってもむなしいだけですね。

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ズキュンと胸に刺さりますね

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クレーンの解体が進んでますね

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あとは、ここが中古でも欲しいかどうかかな。
ここはいわゆるバブル末期コロナ前の新築タワマン。

デベの言い値とは違い、中古になると当然エリア相場に晒される。
誰も欲しがらない物件、とまでは言わないけど、相場通りの坪400辺りが小石川の中古物件一つの分岐点だろうね。

一年以上も転売部屋が売れ残る事実は、この価格では中古になると不人気だという現実を裏付けるようだ。

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相場は自分で作るもの　by　住不

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転売部屋って地権者仕様のチャレンジ価格部屋でしょ？あれは参考にならんのでは？池袋や大塚も坪５００の時代だから相対的にここは割安とまではいわんけど買いだったのでは？

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ブクロとコイシカワならブクロの方が便利だよ。

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人気か人気でないか、
あと半年余りで分かるんじゃない。

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住友が大塚の徒歩3分の板マン坪500で売ってるからな。相場は自分で作るもの
文京区駅直結パークコートタワーが坪450から買えたのは激安だな

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坪450で買えた人が1番勝ち組だったんですかね。結構単価に幅があったので、将来どうなるか気になります。

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周りに同じ高さのタワマンとかオフィスビルが建ち並んだ超都心区のタワーの林の中の物件と、周囲に今後何十年も同じ高さの建物が建たない独立峰のような超都心区からはわずかに外れたタワー物件と、どちらが将来性があるか、非常に興味深いよね。多分ここを買った多くの人は後者だと思っているだろう。希少性という観点からするとそれは多分正しい。

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>>26013 匿名さん

池袋3駅で着くんですけど
君がマンション出て東池袋から歩いている間に着いているよ
なぜ、わざわざ敢えて池袋に住む必要がある

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まあ池袋のほうが安いからね

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2015年国勢調査データを使って４０代未婚単身男女の比率を調べると
文京区は女性の比率が高く、豊島区は男性の比率が高い

単身の男性は池袋が住みやすく、単身の女性は小石川の方が住みやすいという傾向はありそうだね。実際に夜歩いていると池袋とか新宿はちょっと強面のヤカラが多いが、文京区は影の薄い勤め人がそそくさと家路を急いでいる姿しか見ないので、多分この統計は正しいと思う。

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