パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

？
よくわかりませんが、城北の富裕層が幹線道路脇の埋め立て地に住むんですか。

ストーリーに無理が過ぎると、辻褄が合わなくなるのはよくある話です。

それってそこそこのお金を持っている人はみんな田園調布に豪邸を建てるのが夢だというぐらいの偏見だね。
それにここは安かったから貴族みたいな人は少ないと思うよ

都心に比べると平均以下の坪単価だけど
城北においては突出した高値掴み

年6%の値下がりカーブをさらに割れ込むのかということだけには注目している

そろそろウワサの黄色い吹き付け壁が姿を現す頃ですね。

皆さん、笑う準備はいいですか？ｗ

しかし白山通りってなんでこんなにやかましいんだろうか。
両側を雑居ビルで囲まれてる影響も、あるにはあると思うけど。
高い場所ほど騒音は大きくとはいえ、グラウンドレベルでもこれだと流石に気が滅入るわ。

ワールドシティなんとかより余程ましでしょうね。

悪いけど、ワールドシティタワーズ >>> パーク文京小石川タワーは確定なんだわ。


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

はいはい、杭しか取り柄ないのね。制震だし。
ワールドは品川駅徒歩14分はキッツイわ。

>>22604 匿名さん

嫉妬むき出し。失笑の準備は出来てますよ。

>>22607 匿名さん

なんか病的で気持ち悪い。そんなに必死？

ここもう完売したし、そろそろ閉鎖したら良いのに何度も下らないネガの嫉妬書き込みの繰り返しで全く有益な情報なんかありませんからね。

>>22603 匿名さん

高値掴みなんか気にして無いよ。何%下がるとか気にしてる人はいつまでも買えないだけでネガの書き込みばっかりしてれば良いんじゃないの？あ、あと、やたら利回り気にするな人も買わないで普通預金でもすれば良いと思います。

駅直結の勝利だとさ★

なぜ東京の人気エリア｢世田谷｣で空き家が増え続けているのか
https://president.jp/articles/-/32467

駅から1分離れただけで平米あたり1万8000円も下がる

「駅遠」「郊外」といったマンションは売れにくく、マンション用地の仕入れも「徒歩7分」を超えると慎重姿勢を見せている。

もう一つは「自動車保有比率」だ。東京都のそれは世帯当たり0.432台に過ぎず、低下傾向に歯止めがかからない。

いろいろな事情で買えなかった人は悔しんだよ
お金がないのが主な原因だと思うけど
ネガしてでも買えない自分が正しいと信じ込ませないと、精神バランスが保てないの
何の哀れみも感じないな
なぜ、ネガのストレスの相手をしないといけないのか
ほっといたら良い

うらやましいんでしょうねー。いやー楽しい。値下げしてるパークコートも有るけど、ここは早かったからねー。あんまりネガる暇もなかったから欲求不満なのかな？完売してるのにまだネガってるのって滑稽ですね。そんなに良い物件だったって事なんですね。いやいや買えて良かった。頑張ってネガって下さいね。楽しいから。いやいや、そうかー、悔しいのねー。

ここは５時になると一気にリーマンの書き込みが増えるから、時計見なくても５時の訪れがかわる。

でも、悔しいというのは潜在意識中で、決して認めたくない事だと思うよ
必死で正当化してくるよ
ロジックとか言って

他人に迷惑をかけずに、頑張って生きて下さい
親の顔が見たわ

>>22616 評判気になるさん
そう言う貴方は一日中張り付いてるのね。悔しいのねー。完売に乾杯。どんな理論も完売にはかないませんね。

>>22616 評判気になるさん

働いてるから買えるんだよ。ここでネガってても買えないよ。どっちの人生が正しいと思う？

広々とした土地に建つ眺望のいい共用施設がたくさん揃ったタワマンもいいだろうし、少々ゴチャゴチャ感はあっても近隣に多数の利便性施設や大型レジャー施設などがある既存の便利な街の中に建つタワマンもいいだろうし、いずこのタワマンもそれぞれに良いものではないですかね、もう無駄な努力はやめたらどうでしょうか。若葉さん。

>>22619 匿名

>どんな理論も完売にはかないませんね。

声出してわろたは

完売してる物件ネガるのって虚しくないかね。エネルギーの無駄だよ。

>>22614 匿名さん
↓凄いね、この言い草。ネット中毒の物言いだよ。住民じゃないことを祈るのみ
買えなかった人は悔しんだよ
お金がないのが主な原因だと思う
自分が正しいと信じ込ませないと、精神バランスが保てない

>>22624 匿名さん

非住民が言うことじゃないな

最近ツイッターで文京ガーデンサウスのことをパークコート文京小石川だとする書き込みがポツポツあって、隣のビルとくっつきすぎだとか写真撮って上げている人がいるんだけど、誰か教えてやってあげてくれないかな。

文京区に対する政府の回答です。
明治初期から中期は、池のようで、どうやら瓦礫などで埋め立てたと思われます。

政府の認識だと、低地の氾濫平野の後背湿地に位置付けられています。

本日も国会で取り上げられましたが、時間の問題と思われます。
https://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/syuisyo/200/syuh/s2000...

このようなファクトを知れば知るほど、地盤の良い高台以外は考えられないとしみじみ思いますね。

ネガっても買えない、は真理だな。
ネガの人はまず働くことから始めようか。

私も買えないでネガってる人は悔しいんだと思いました。単純に。他に何か理由を考えられますか？

>>22627
もう一度その地図をよーくみてご覧、ここの建っている場所には湿地帯はないから。
一方で白山通りの本郷側が大変なことになっている。都営文京真砂アパートとか建っているあたり。明治時代初期にはここは宅地だった。その湿地帯も乾の文字が入っているので水が溜まっているのではないと思うけどね。

>>22628
小石川１丁目の地盤分類は谷底低地3だね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm
堆積物は多いけれどそれは池や沼だったからではないね。川で運ばれた土砂などが堆積したと推測されるという以上の意味はないよ、その地図。

>>22629

http://www.harusan.jp/rooms/news/news1612.pdf　より抜粋

（質問）この地域の水害対策はどうなっているか。
（回答）地域の冠水履歴や地区中の高低差も考慮し、地下鉄入口の防潮対策と同
様の対応を想定しています。

というよりハザードマップぐらいみんな見るでしょ、高い買い物なんだから。

>>22630
でも市場のファクトは駅近フラットアプローチを多くの人が好むんだよね
駅とかスーパーまで日常的にえっちらおっちら坂を登ったり降りたりするのは辛いものだよ

ただし防災を第一に高台がよいという人の見方を否定するものではないよ、あなたと違って異論を頭ごなしに否定したり、侮辱したりする趣味はないから。

>>22634 匿名さん

駅近フラットアプローチの前提として、地盤の良い高台にあってこそなわけで笑

だからこそ地盤の良い高台の駅前で、直基礎免震タワマンが価値がある。
ここみたいな低地の豆腐地盤はリセールで苦労する。というかパークコートというまやかしで買って既に後悔してる人多いだろうな。

言っている事がよく分からないな
まじで

とりあえず埋め立てじゃないのだね
組合で来たら、住所だけ開示請求すればいい

地盤の良い高台の駅前で、直基礎免震タワマン

ダウト。ただのいつもの地方都市「武蔵ウン小山」民が都内の各物件スレに粘着しているだけ。いらない人間。

>>22635
>地盤の良い高台の駅前で、直基礎免震タワマンが価値がある。

まあ防災の観点からいくとそれがベストという結論なのかもしれない。ただ、東京はその昔湿地帯の上に作られた街で、それこそ干潟や湾を埋め立て川の流れを変え、中世の世界史でも稀に見る大規模な土木工事によって人の住む陸地をむりくり作った都市のため、その中心地はかつての湿地帯と海の上に作られているという現実を考えるべきだよ。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000088.000020705.html

地盤ランキングというのがあって、良い場所には若葉さんの言うような場所が多くあると思うんだけど、23区の中では練馬区あたりがまだマシな方で、全て23区外なんだよね。23区内、それも山手線環内はほぼ壊滅、江戸湾に浮いた小島とか"浅瀬"だった直基礎が打てる場所はすでに何か建っている。東京は山のある北とか西の方にいくと地盤はよいので、そういう郊外が今後評価が高まるかもしれないね。でも生活利便性や職住近接とかの観点だとマイナスかな。

で、小石川2.0の話なんだけど、割と文京区でも地盤のいい場所に低層宅地が広がっているんだけど、小ぶりで古い木造の個人住宅が多く、道は狭く防災面では劣悪な環境と言っていい。救急車や消防車が入れない場所でいつ急病になるかわからない老人がたくさん住んでいる。若葉さんが喜ぶような駅近で広々とした緑あふれる敷地にすっくと建った美しいタワーマンションがそういう場所に建つことを願っているよ。若葉さんもそういうものが建つように動いてみたらどうかな。で、それができたらさんざん騒ぐがいいよ、後出しジャンケンでしたねって。へそ噛んで地団駄踏んであげるよ。

購入者は毎日地団駄踏んで醜態を晒してますねえ


　 　ﾉ
　 彡 ⌒ ミ
　 (´･ω･`)
　　 (　(乙
　　 <⌒ヽ

なんだ、打ち止めか...

＞ここは５時になると一気にリーマンの書き込みが増えるから、時計見なくても５時の訪れがかわる。


ハハハ。
購入者がこれ程毎日必死で見回り火消し自衛している理由がここにある。

つまりここは、世帯年収（笑）パワカ大丸有リーマン（笑笑）がカツカツローン組んだ信仰の対象となった劣化版パーコ。

富裕層は、むしろお断り。

コヤマさん、ますます症状が悪化してますねえ。
ブランドが単なるまやかしと考えるなら、そのような「パークコート」への烈火の如きコンプレックスは心に刻み込まれないはず。ブランドがまやかしと主張する一方で、なぜか大手ゼネコンが施工したことを心の拠り所にしており、完全に論理破綻してる。
ただ同情の余地はあると思う。始まる前に終わってしまった再開発下町タワマンを高値掴みさせられたうえ、後出しじゃんけんで文京区駅直結や南麻布アドレスに上位ブランドマンションを1割増し程度の価格帯で後出しされたんだもん。精神に支障を来たして異常行動に駆られてしまってもおかしくはない。マンコミュユーザーは皆あなたのことを生温かい眼で見守っているよ。せいぜいお大事に。

幹線道路脇の沼地パークコートと郊外小山のパークシティか。
ライバル物件としてはいい勝負だから、あとは価格次第って感じかな。

>>22640 匿名さん
>>小ぶりで古い木造の個人住宅が多く、道は狭く防災面では劣悪な環境と言っていい。救急車や消防車が入れない場所でいつ急病になるかわからない老人がたくさん住んでいる。

荒川区や墨田区と勘違いしてるのかね。
低専にタワマンだって・・・

>>22644 匿名さん
実質的にはパークタワーをパークコート価格で喜んで買ってしまうそのリテラシーが馬鹿にされているだけなのに。

>>22647
確かに昔は安かった...それを言っても始まらないとおもいますよ
駅直結で周辺徒歩圏内に生活利便施設や大型商業施設が多数揃っている街中にこの規模のタワー物件ができたのは奇跡です。今回はマンションの価値が立地にあると改めて気付かされた事例でしたね。野村も近隣で計画があるようですし、当分、出遅れた地文京区への注目は集まるでしょう。文京区にやってきた黒船は文京区の不動産事情を変える力があるかもしれません。

マンションの名前は、どんなに逆立ちしても基本変えられないからな

奇跡とか黒船とかよくわからないです。
文京区ではそうなんですか。

話は変わりますが、不動産価格はどうやら昨年がピークになるとの見通しです。
東京の不動産価格変動のいわゆる「の」の字の最後になった文京区ですが、値下がり局面に入るとまず最初に影響が出ます。
また、小石川一丁目より立地で勝る本郷真砂再開発ですが、分譲時期によっては本来の適正坪単価400に近づくようにマーケット圧力がかかります。

一番煽りをくうのは勿論、バブルピークに掴まされた近隣ライバル物件の、こちらです。

〆

下がるという話はあるけれど、あってもそのスピードは遅そうですけどね
いつ、どれだけ、なぜ、下がるのかは実は誰もわからない

>>22648 匿名さん

目黒の価格を上げたブリリア目黒ぐらいの衝撃だよ
ブリリア目黒は、クソ物件に選ばれていたね
価格が高いという理由で

奇跡とか衝撃とか黒船とか、薄気味悪い掲示板ですね

奇跡の衝撃黒船マンシヨン◎

嬉し恥ずかし・小石川イッチョメ

>>22643 匿名さん

あなたが必死に見えます。

やはり小石川幹線道路脇人の最多出没帯は
昼休み前後とアフター５だな笑

ネガが論理的じゃないじゃん
益々ひがんでいるだけにしか見えないぞ
小石川イッチョメネガ

＞＞22647 匿名さん
三井が高く売るためだけに2流3流のマンションをパークコートと銘打って販売してるって主張したいの？それが正しいと仮定するなら三井は全部パークコートにして売ればいいことになるけど？
自社ブランドの価値を棄損する自滅行為をするほど三井はお馬鹿さんじゃないよ。パークコートとして世に出す前には立地条件やエレベータの昇降速度に至るまで厳しい審査項目が設けられてるのも知らないのかい？
リテラシーの欠如っていうブーメランがあなたの側頭部に突き刺さってるから、いますぐ救外受診して治療してもらいなさい。

都合の悪い情報を書かれるとお掃除のために連投するのがネガの手口
常にネガ投稿が目につくようにして印象操作したいんでしょうか。
これはステマの手法です

>>22658 匿名さん

さすが論理的ですね

小石川イッチョメネガは、煽っているだけだもん

>>22521 匿名さん
　
非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は 2%上昇、物件グレードは 劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして
トータルにしておよそ 20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

ネガはドリフ世代かな？

ここなら丸の内の会社に、部屋出て30分以内に着く
仕事帰りに、洋服も買えるし、セールにも行ける
便利だよ
家電は、池袋に行ってたな

若葉ネガ何でこんな連投して必死なんだろう…

>>22665 検討板ユーザーさん
きっと仕事なんでしょう。専門にしてる
織田軍は軍は農民ではなく専門にしたから強かった

しかし三井のマーケティングは鋭かったな。

https://biz-journal.jp/2018/10/post_25307_2.html

上のリンク先の記事、都心で交通至便な文京区と世田谷、武蔵小杉、浦安がおなじ価格であるのはおかしい、文京区はもう天井だから上がらないんだ、だから世田谷以下遠くて不便な郊外はもう上がらないだろうというのが論旨だけど、逆になんで文京区こんなに安いの、という逆の見方をした彼らは鋭い。そこまで嫌悪されるほどのネガティブ要素があるか、東京ドームもあるしラクーアもあるここがそんなに不便で魅力がないか？環境が悪いのか？検討の末にパークコートができて、高いといわれつつ好評のうちに完売した。どうせ大金を払うなら買い物便利な都心駅近大規模分譲タワーだよ、周辺が便利なら豪華共用施設など飾りだよ、という消費者のメッセージ、デベの皆さんに伝わったかな。

ここのポジの組織票はマンコミ１と評判ですよ。

しかしいくら数の力で押し切ろうと、
ここが うるさい幹線道路脇の埋め立て谷底低地にある 変電所隣接の杭40mナンチャッテ制震ナンチャッテパーコー 大量下駄履き高値ハメ込み板状マンションという現実は変わらないのに…。

>>22667 匿名さん

さすが著名評論家の榊淳司さんですね。
しかし彼は、パークコート小石川を買ってはいけないマンション筆頭に挙げています。

文京区にマンション買うなら坪400台まで。
趣旨はこうですね。

結局ポジさんも本心ではわかってるじゃないですか。

そもそもタワマン買っている時点でもう

榊さん、さすが長くやっているだけあって着眼点はいいんですよ。でもそこから導かれる結論がどうも市場のトレンドと合わないんですよね。パレート効率的な資源配分というものが達成されるのであれば、文京区は高く、武蔵小山は安くなるのが正しいと思いますよ。供給の量からいっても価格から言っても。もっと満たすべき需要があるはずです。

>>22668 お笑い小石川イッチョメーゼさん
志村、後ろ

重説での水害リスク説明がとうとう義務化されます。ハザードマップで水害リスクが指摘されてるここのリセールバリュー的にはかなりのマイナスですね。
https://www.jiji.com/jc/article?k=2020012700842&g=eco

この制度、水害リスクが指摘されて困る物件と困らない物件に分かれそうですね。
当然ここは後者ですよ

>>22673 マンション検討中さん
不動産売買に詳しくないんでしょうがだいぶ前からほとんどの業者は重説してますよ。

>>22669 匿名さん
榊先生って2年以上前に不動産市況は下落期に入ったと記事で仰ってた方ですね。その方が仰ってるんですね。なるほど。

>>22675 匿名さん
逆に、今まで義務じゃなかったのかということに驚き。
大手デベの物件だと必ず説明あるわな

>>22669 匿名さん

ハハハ、榊先生はデータ分析が苦手、ロジカルでないで有名、暴落芸人と言われていますが
まあ、いい続ければ、いつかは当たるだろうけど、これまでの外れた回数もカウントしないとねw

損失額×発生確率が一定
を理解できてる人は榊氏のロジックを理解できる。
そうでない人は狼少年や暴落芸人と呼びバカにする。
損失額が大きくなる方に備えろとの彼の論旨を読み取れない。

機会損失が計算に入っていないと、今この場所でたちどまっていることが非常に心地よくなる。そうした罠にはまっていないかね。

>22673
終わりましたね。
ここは最も水没リスクの高い物件の一つです。
令和最新版のハザードマップが、こちらです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

>>22679 匿名さん

そうは言っても「あの時、もし買ってたらこれだけ値上がりしたのにって」逸失利益を保証してくれる訳でもなく言いたい事を言いっぱなしで、私が知らないからだけかも知れませんがなぜ予想外になかなか下がらないのかとか全く検証されませんよね。その辺はどうなんでしょうね。いつまでも備える訳にはいきませんよね。

>>22681 匿名さん
完売物件のネガ誰得？失笑。

>>22681 匿名さん

その調査能力でスーパーはどこが入るとか調べてもらえませんか？デマでなく。無理かなー。

>>22683 匿名
>>22684 匿名

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

>>22685
買った人は重説のときにハザードマップにかかっていると説明されているようですし、この掲示板にも何度もリンクを貼られて去年から何度も見させられています。今更どうしたのですか？

まずこの地域は都内でもいちはやく50mm対策を済ませていて、ハザードマップ自体は1000分の１の確率でおきる稀有な事象を想定したものです。仮にそれが起きたとしても商業施設には地下鉄に準じた防潮対策がとられるそうですし、住宅は６階のグランドロビーより上で、スカイロビー方式を採用しているおかげでエレベーターが水に浸かってもシャトルエレベーターが破損するだけなので最悪のケースでもロビーまで6階分階段を登らされるぐらいでしょう。非常用発電機は防災拠点となることを想定した作りですので備えは万全だと思いますが、それでもダメですか。

たしか近隣の下水管の走行まで調べていた方がいらっしゃいましたが、すぐ参照できるような洪水ハザードマップぐらいで鬼の首を取ったような事を言わないでくださいね。買った方は相当慎重に色々調べられたと思いますよ。

>>22687 匿名さん

ちなみに、下水管の走行は底意地の悪いネガが釣りネタの脈絡で書き込んでいたんだよね。購入者が調べたものではない。
あの辺りのスレ、読み返してみると面白いよ。

>>22686 匿名さん
ダメだと思います。低地では浸水の可能性が高く建物も金をかけない又は修繕しないため街自体が汚くなっていくのです。低地特有の陰鬱な雰囲気はどこの低地もそれが原因です。再開発の街区がきれいになろうが、道路1本渡れば低地特有の雰囲気はそのままですから、春日駅周辺が人気の地域になることは未来永劫ないのです。

>>22689 匿名さん
全く同感です。

長文で自論を展開したいポジの気持ちもわかる。
けどここは公共の掲示板だからな。
反論したいなら科学的根拠をみせなくっちゃ。

ちなみにこちらが、日本国が発表している小石川低地における令和最新版の水没ハザードマップです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

ハザードマップのリンクこれで何個目かね、嘘を次々と暴かれて最後の砦と言うやつか

>>22691 匿名さん
地震も火山も政府予想はちっとも当たらない。災害予想は利権と無関係ではない。工事と研究費が紐づく

>>22689
>>22690
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/documents/kan...

千代田区なんて水没地域だらけじゃないか
有楽町、赤坂、丸の内どこも水没地域...それともあなたの基準じゃ、あれで汚い街の部類なのか

あと港区ね
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

別に港区や千代田区をディスるつもりではなく、たとえ浸水の危険があってもきちんと対策をとっていれば港区や千代田区みたいに立派な建物を建てたり街区をお金をかけて整備するんだよ。対策が不十分で何度も水が出るというのならともかく、50ミリ、そして今後100ミリ対策がとられればより安全になるはず。投資適格性があると思いますよ。

江戸時代に入江を埋め立てたり、浅瀬を干拓したりしてできた土地だから水は出るし場所によっては非常に軟弱な地盤が多いんだよ。

下にリンクを貼っておくけど平成5年の台風11号の時の冠水図を見ると慄然とする人も多いんじゃないかな。日比谷壕が氾濫し丸の内の広い範囲が冠水した。確か地下鉄もアウトだったと思う。もちろん対策済みなので、同じ程度の雨量ならまず起きないだろうけどね。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/documents/d00...

不公平だから渋谷区も貼っておくか
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000045061.pdf
渋谷駅の再開発が終わって、もう少し渋谷駅周辺が安全になるといいね。
日本で一番マンションが高い三つの区がこう言う状況だから、水災については都民がスクラムを組んで対策を取る必要があるんだよ。止水版や防水シャッターを整備したり、非常用発電機や電気室はせめて水が入らない所に作るとか、やらなければいけないことはいっぱいある。

渋谷は谷だし臭いし汚いし人多いし治安も悪い
何がいいのかさっぱり分からん
住むなら断然こっちでしょ

和田弥生幹線は教えたけど、それも踏まえたハザードだけど…

対策済って、何やったの？

他のエリアの浸水状況がどうあろうとも、
ここが水没ハザードマップど真ん中物件、という事実は変わらないのでは？
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf