パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

三井も港区の駅直結ならクルマない世帯を７割もつくらんよ…って話！！

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>>22451 マンコミュファンさん
港区の10年前のマンションは駐車場空き放題

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>>22443 匿名さん
それでここのマンション価格を算定した利回りは？まさか価格から逆算？いつになったら答えるのやら

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>>22438 匿名さん
鑑定理論上、取引事例比較法では売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がある場合は取引事例から除くとされています。
おそらくネガの方はこの300超の取引事例をブロガーと三井の煽りによる異常な高騰が発生したものと判断し、正常な取引事例から排除したものと思われます。
違いますかね？？

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なにはともあれ都心だし文京区最高峰の
マンションであることは事実。
東大や医科歯科、順大医お茶女、そして中央法キャンパスも茗荷谷に出来るし金持ち学生の賃貸ニーズもありそうだ。

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来年の事を言うと鬼が笑うが、
10年前の事を言うと福が逃げる。

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>>22455 匿名さん

中央大は御茶ノ水では？

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ブロガーがさんざん煽っても売れ残ってる物件が沢山ありますから、それで「異常な高騰が発生」ってちょっと苦しいね。普通に考えてブロガーの言うこと真に受けるような人がこの価格帯の物件を買えるとも思えません。

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>>22457 匿名さん

すみません、何を言ってるのか分かりません

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>>22459 匿名さん

ここの購入者ではないが、理論値を超えているかどうかは別として、結構な価格で完売した事実自体は受け止める必要があると思う。
次に気になるのは、賃料がどうなるかだよね。地権者住戸で賃貸に回る部屋はそこそこあると想像される。
地権者住戸の取得原価は安いから、結構安めの家賃でも耐性ありそう。
そんな中で、近隣他物件から頭一つ抜けられるかどうか？これはとても興味があるし、そこでこの物件の真価が見えるだろうね。
いや、本当に勉強になる物件事例だよ。

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>>22459 匿名さん

中央台ができるのは茗荷谷ではなくて御茶ノ水じゃないかと指摘した

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>>22461 匿名さん

中央大ね

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パークシティ武蔵小山空いてますよー

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スレが大騒ぎになっていると思ったら、昨日の17時あたりからムキになった購入者さん達が大量投稿をし続けていたんですね。
（アフター５？ってやつですかね）
買った人は会社員さんが多いんですね。

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中央大学は、住所は大塚みたいだよ

中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱

https://urbanlife.tokyo/photo/27997/

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>>22460 匿名さん
物件価値を上げるために賃料を高く設定したい。礼金ナシ、フリーレントを付け、その代わりに月額賃料をなるべく高くすれば、評価上の価格を高くできる。さらに、割高な賃料で関係者に賃借してもらう。これで見かけ上は価格を2割上げられる。新築所有者ならここまでやるぜ、ちゃんと監視しないと。

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>>22466 匿名さん

と言うか、買ったわけでも借りるわけでも無ければ関係ないですね。地権者なり購入者なりがいくらで貸そうが売ろうが。なんでそんなに気になるのかが不思議です。

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まがりなりにもネガの人は複数の解析手段をもちいて、ここの適正坪単価が400から500だと算出してくれたわけです。
組織票を駆使してスレ流しなどせずに、悔しいならポジの人も理詰めで反論すべきでしょう。

ここは坪単価600でしたが、新築価格はいわゆるデベロッパーの言い値です。
坪単価600が適正価格だとする根拠を、なんらかの不動産鑑定手法を用いて、出せる方はいらっしゃいますかね？

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>>22468 匿名さん
完売したから、それが適性価格なんじゃねーの？検討すらしてないから知らんけど

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>>22469 匿名さん

それもう秋田。
何でもいいから計算してみ？
まさかやり方すら知らないで不動産に手を出しちゃったの 笑笑

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完売したから…ヘビロテ

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>>22470 匿名さん
検討してないから買ってないよ～
不動産価格なんて水物だし、全く同じ物なんてないから正確な評価なんてできないもんだよ。
自分が適正じゃないと思ったら買わなければいいし、割高だな～と思いながらも欲しいからお金出して買うのも正解だし。第三者がとやかく言う話じゃないでしょ。
他物件で5年前に買ったけど、そんときも割高連呼するマンコミュユーザーいたけど、結果的には+40％のキャピタルゲインだからね。その40％のキャピタルゲインを購入時に計算して出したとは言えないしね。
こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。購入者は、未来をみて購入してるからね。
考え方が合わないのはしょうがない。それにね、素人が不動産購入なんて、頭がお花畑になってないと買えないから、その気持ちを尊重してあげたらいいじゃないかな。

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>>22468 匿名さん
取引事例比較法において本件の取引事例を採用し、即日で複数倍率で完売した点を事情補正として10分の11評価、時点修正、地域要因の比較は無しとして坪650万と査定しました。
デベがマーケットを無視して言い値で売れるなら今こんなマンション契約率になりませんし、あの住友が所沢で値引などしません。

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文京区本郷で連続薬物レ○プ事件か。
治安良くないね。
ストレスが鬱屈しやすいエリアだし、以前も似たような事件あったね。

https://news.livedoor.com/article/detail/17700132/

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>>22472 匿名さん
5年前はまだ利回りが3％後半でしたからおおむね適正でした。
いまは2％後半ですから異常です。

>>こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。
まったくの逆です。600は現在の瞬間的な価格に過ぎません。
過去の長い不動産マーケットの実績値を元に
将来の動向を考慮して標準化すると400台です。
標準化とは長期的にみて適正と考えられる値に修正する作業。

昨年の降雨量が例年と比較して異常に多かったとしても、
長期でみたら降雨量が微増の傾向の中の単なる異常値に過ぎない
可能性が高いということです。

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新築はデベの言い値だが買うか買わないかは市場の判断。
完売したから、市場としては割安の評価。
売り切れてなければ市場は割安割高がそれぞれ評価した人がいること。
これ以外にないでしょ。

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しかも50人レイ○の疑い。
猟奇事件は文京区に多い印象あるね。

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>>22473 匿名さん
ある部屋の価格は、そのマンション全体の価格の影響下にあります。同じ影響下にある他の部屋の価格を事例として、ある部屋の価格を求めることは、客観的な評価ではありませんし、信頼性が乏しいとして実務上採用しません。人によってはそれを近親相姦評価と呼ぶほどです。

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22477さんがレイ○犯の印象があるね。

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>>22476 マンコミュファンさん
その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのネガ。

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その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのポジ。

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22478の言ってる事がわからない。
皆中古売る時はそのマンション内の値付けを1番参考にする。
近隣に残念ながら類似物件がないので売れたマンション内の住戸を取引事例として使うのはリーズナブルだと思う。
ま、野村の後発が出来て初めて類似事例比較できるな。

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>>22476 マンコミュファンさん

そういうこと。
結果が出ているのに、それに抗うネガは何？見苦しい言い訳に終始して絶対に負けを認めない精神勝利主義としか言いようがない。
利回りが低いのは、資産価値が落ちない、キャピタルが出ると見込まれるから。収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、若葉、ネガは常識として知っておくように。

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暫くぶりに春日でランチ。建築中の北東部角側で塗装のテストをしているのか？一部だけ黄色っぽくなってました。

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新築物件にもかかわらず利回りが低いのは、安い賃料しか取れないからです。
資産価値を持ち出すとは滑稽を通り越して墓穴の極みなり。笑笑笑笑

収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、小石川埋め立て地民、ポジは常識として知っておくように。

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>>22484 匿名

CG通りの 黄色い吹き付け壁 を製作中なのだと思いますよ。

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22470さん
自分の計算で勝手にやって下さい。理論的に高いって言ってる物件がどんどん値上がりして指をくわえて見てるだけになったりしてね。買わなきゃ始まらないし誰か言ってたけど下がってもいつか上がるときもあるでしょ。自分の住まいで買う分には本人の勝手、自己責任なんで貴方にそんなに心配してもらうひつようは無いよ。そろそろご自分の計算で「安い」と思える物件でポジ書き込みして下さい。人生その方が楽しいよ。ご苦労様でした。

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高い高いがすぐ完売。失笑。

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マンションとしては高い物件ではないが、小石川騒音幹線道路脇雑居ビル囲まれ埋め立て谷底低地の物件としては、失笑を買うレベルのハメ込み価格。

ポジとネガが噛み合わない理由の一つがまさにコレ。

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>>22483 匿名さん
低すぎる利回りが問題なの
長期でみた標準的な利回りと比較しなきゃ意味ないでしょう
教科書を暗記するとあなたみたいになる

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22489さん
はいはい。話は初めに戻るけどもう完売して販売もしてない物件にケチつけるのってやっぱり嫉妬ですよね書き込みのはしばしに感じられます。ネガティブ人生頑張って。

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パークコート買える人が羨ましいって書き込みから溢れ出てるよ。失笑。

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もう販売してない物件が高いのなんの理論的だとか論理的だとか一生懸命計算して何の得があるの？ブロガーかなんか？完売すれば「はめ込み」位しか理論的な反論出来ないで情けない人々ね。なんで完売したか研究して書き込んでくれないかなネガは全く参考にならないからね。売れ残り物件が沢山あって場所によっては値下げ迄してる時にサクッと完売したのは何故かわかる人いないの？

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皆が欲しい！と思ったから売れた。
価格に見合う魅力的な物件だから売れた。
価格以上に魅力的な物件だから完売した。
以上。

売れた物件はほっといて、今かこれから売りに出るお買い得物件の話しようぜ。

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南北線、三田線、大江戸線と沿線世帯の年収が高い路線が３本も交差しているのが効いているだろうね。あと色々と周辺地域の物件相場動向とも絡む理由もあると思うけど、それ言うと東京湾に簀巻きにされて浮かびそうなので言わない。

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賃料が安いのはステータスがないからでしょうね

あと、ここってパークコートなんですか
初めて知りました
パークシティ湊よりチープですね

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年収が高い路線の話ですが、例えば大江戸線だと、他のエリアのおかげでしょうね。
春日は安く住む場所です。

同じ理論を用いると、
両国は、年収が高いエリアです（笑）

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

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普通は高くても借りたいと考えるけどね
じゃないと、5年前に賃貸なんて破綻しているよ
富裕層の考え方がわからにんだよ
ネガは、富裕層じゃないから
さあ、荒れろ
私は何の関係もない人間だから、荒れてもいいよ

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港区の物件って、港区に職場のある人には非常に便利だろうけれど、城北や城東に通勤する人には案外遠くて不便。文京区って実は城北や城東に職場があって、それでいて高年収の人が通勤が便利なので住むケースも多い。案外そういう人に富裕層に相当する資産がある人が結構いたというところではないかね。世の中の人全部が都心3区に住みたいわけじゃない。

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職住近接は便利だけど、色々と生活の利便性や子供の教育を考えると借りるのも買うのも少々値段は高いが朝のラッシュの反対方向に住むというのはお金に余裕があれば検討するべきだね。

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富裕層が好む物件とは？
ネガにはわからんだろ

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パークコートタワーはキャッシュ購入も
多いからね
誰にマウントとっとんねん
と思って見ているよ
さあ荒れろ
私には関係ない

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埼玉とかだと医者が少ないんで荒稼ぎしている医者が多いんじゃない？どこかのブログでここの購入者に医者が多いとか書かれてたぞ。

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城東とか考えて住んでいる奴いないから
私は昔住んでいた時は都心に住んでいると思っていたけどな
勝手にどうカテゴライズしようとも構わんが
城東だからーとか　他人の目気にしすぎだな
自分が住んでそんのこと考えた事もなかった
現港区民ですけどね
今でも都心だと思うよ

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ここまでしてやる義理もないけど、間違っているな
文京区は、富裕層が多い
一人あたりの区民税は、23区中6位
みんなが港区に住むわけではない
さあ、貧乏人と馬鹿にするがいい文京区民を

https://mansionmarket-lab.com/tokyo-inhabitant-tax

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税収を見ると
文京区は港区の半分ですから
年収は港区の半分以下となります

馬鹿にするとかではなく
まさか本当に貧乏だったとは


なんか


ゴメンｗ

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>>22497 匿名さん

大江戸線や三田線は一部港区を通ってるからお金持ちが多い路線というのは納得だけど、このデータを見ると、春日はその中では底辺ランクの小判鮫、ってことくらいしかわからないんだけど。

それでおk？

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練馬春日という駅があるのに今気がついたよ。春日に住んでいたらわざわざ買い換える必要はなさそうだけどね。六本木よりも春日の方が便利じゃん、盛り場もなくて落ち着いてていいなあという人もいるんじゃないかと。

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素直じゃないね
文京区全体で見ても、馬鹿にされるほどでないだろ？
目黒と変わらんぞ
目黒言って貧乏人って書いてこいよ
小石川に限定すればもっと高いよ
文京区というワードだけで馬鹿にしたい君等が下衆なだけだよ

恥ずかしいと思えよ、まじで
1年後に、自分で文章保存して読み直してみろよ
恥ずかしいと思えば、成長しているんだよ

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確か福岡にも春日あるね
春の日だから全国にあるだろうね

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>>22506
港区が高すぎるんだよ
文京区が貧乏なんじゃないと思うけどね
あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

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最近目黒区に高級マンションがドカドカ建ったおかげで文京区をかわして上位に上がったんで以前は文京区は五位だったと思う。多分ここが建つとまた順位がかわるかもしれない。それぐらい微妙な差だと思う。

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こういうことってないだろうか。若い時は見栄をはって六本木にマンションを買ったが、妻子ができてふと外を見回すと近隣に暴力団事務所があったり、ちょっと子供の教育によからぬ風態の人物が夕方から外を往来するのでそろそろ落ち着いた街に住みたくなった。大江戸線で通勤しているので大江戸線縛りで探したら春日にパークコートができるという。値段をみたら港区物件よりはるかにプチプライス、大幅に値上がりした今のマンションを売ればさっくり買えそうな値段。子供のために春日移住を決断、なんて人も多そうだよ。

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>>22511 匿名さん

＞あと、本当の港区のお金持ちは文京区が貧乏とか変なことは言わないよ。

そのとおりで御座います。

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小石川一丁目の客観的な評価は、次の公示地価発表である程度答え合わせができるよね。
文京区内外の他の地点と地価上昇率を比較すれば、分かりやすいと思う。
ここの街区の再開発の影響は、前回までに織り込み済だろうから、他地点を上回る上昇率であれば、立地の利便性が再評価されつつある地合いと判断していいと考える。
逆の場合は、伸び代が頭打ちと判断できるね。

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ネガさん、「文京区の住環境」の方で暴れているみたいだぞ
こちらには書き込めなくなったらしい
一応の羞恥心はあるんだな

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暴言は放置が一番。丁度オバーチュアが手に入ったんで今日はのんびり美しい音楽でも聴いて寝るわ。ガーデンゲートタワーや文京ガーデンサウスが、雑居ビルだらけの街を見事に美しく再生してくれた。文京区の表玄関としてふさわしい街区になったことを祝って祝杯をあげよう。

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>>22513 匿名さん
他人様の動機が見栄とか僻みとかいい加減やめない？
あなたにとってはそれが日常でも、その他大勢は全く違いますよ。

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小石川一丁目や二丁目は
駅から近く文京区の中でもトップ地域。
この再開発で人気上昇は間違いない。
あとはどんな商業施設が入るかで価値は更に上がる。

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北仲レベルは無理としても同じ三井の開発には期待したいよね！

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>>22515 匿名さん
小石川１-３-２１と似た地点の公示地価を比較してみた。

昨年の一年間で他地点と比較してたった4.0%しか上昇してない・・・
分譲価格の内訳が土地建物で1：1としても
土地価格の上昇の影響が分譲価格に与えた影響はたった2%・・・

再開発による土地価格上昇という理由は、
このマンションが適正価格から20%割高な理由には
まったくならなそう。

文京5-5
小石川１-３-２１
H31/1/1　2,300,000　＋11.7
H30/1/1　2,060,000　＋6.7
H29/1/1　1,930,000　＋6.6
H28/1/1　1,810,000
80(%) 600(%)

文京5-18
後楽１-４-１８
H31/1/1　2,810,000　＋7.7
H30/1/1　2,610,000　＋7.0
H29/1/1　2,440,000　＋6.6
H28/1/1　2,290,000
80(%) 500(%)

文京5-19
本郷１-４-４
H31/1/1　2,210,000　＋7.8
H30/1/1　2,050,000　＋6.8
H29/1/1　1,920,000　＋6.7
H28/1/1　1,800,000
80(%) 600(%)

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>>22521 匿名さん

まずはデータありがとうございます。感覚だけの書き込みをせず、分析する姿勢が素晴らしいと思います。

さて、自分がデータを見て思ったのは、平成31年1月の勢いが続くかどうかですね。分譲価格の妥当性も重要な観点ですが、今後の方向が気になります。

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22522さん
感覚だけの書き込みで申し訳ないですが、完売して分譲も終わった物件で「分譲価格の妥当性」とか必要ですか？

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>>22523 評判気になるさん
公示地価は、過去のデータより
分譲価格が妥当だったかは、未来の話
意味ない

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>>22524 匿名さん

それって評論家的な話しですか？普通に考えて、買って住んだ後に分譲価格が妥当だったかとか気にする人がいます？未来の話しなら春日とか後楽園の未来のはなしをしませんか？値段の話を蒸し返すとまた、元の木阿弥になりませんか？

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>>22525 匿名さん
だから意味ないと言ってるでしょ。

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おっしゃる通り、私の読解力の問題でした。申し訳ありません。

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>>22521 匿名さん

非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は2%上昇、建物グレードは劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして、
トータルにしておよそ20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

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>>22528 匿名さん
住替え前提の半投民には苦しい展開ですね。

高止まりしていた建設物価も、最近では鉄筋工事などは本格的に下落し始めています。建設費が下落傾向となれば新築の価格も弱含み、その影響から築浅マンションには常に下押し圧力になりそうですね。

恵みの雨なのか、それとも嵐になるのかは神のみぞ知るでしょうか。どちらにせよ、もともと割高で取得してしまったこちらの物件では厳しい時期になりそうです。

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>>22529 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/

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>>22530 匿名さん
相変わらず、腹立たしいくらい建築費高騰してんな～。

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今のような悲惨な時期に買ってしまうと、ここの購入者達のように亡霊の様に検討板に貼り付いて感情論をゴリ押し続ける人生を強いられますね

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そろそろアフター５（笑）の無理ポジ火消し隊が湧いてくる時間だよ

クスクス

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あほくさ。

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>>22530 匿名さん
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/kenchiku/
そりゃ中国が不景気まっしぐらですから

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>>22535 匿名さん
ラーメン、安くなるのか

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若葉は、要するに今は買い時ではないと言いたいのか。なら、なんで検討板に出入りしてるんだ？

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ネガのみなさんは論理的と言う以前に恣意的だから。
とんぼのめがねはみずいろめがね、あーおいおそらをとんだから、みたいな感じに読めるね。
しかしたった一年でこんだけ地価が上がるだなんてすごいね。立派立派

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>>22532 匿名さん

それあんたね??

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>>22532 匿名さん
完売した物件のネガは誰得？

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>>22532 匿名さん

完売したのは何で？理由を言ってみ。嵌め込みいがいで

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抽選で当たったら買うところだった。
実需じゃないので外れてよかった。
危なかった。

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おーい、山田くん、 >>22542 の座布団全部持ってって

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>>22542 名無しさん
三井も売る人は選ぶんですね。
素晴らしい。

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ここほど地権者が優遇されている物件は、過去に例を見ないね。
まさか管理修繕費や駐車場も？って疑ってしまうレベル（管理修繕費は地権者が滞納した場合、スルーされることがある。地権者部屋が200戸近くもあるここは本当に要注意）。

この物件価格は適正相場の20%増しだから、契約者はだいたい2000万くらいは地権者にお布施を払った計算になるけど、それでも角部屋全部とっちゃう地権者たちが勢揃いしてると思うと、先が暗いな。

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要約すると、地権者さんうらやましいよ～ってこと？

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>>22549 周辺住民さん
地権者も慈善事業じゃないんだよね

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