パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>22400 匿名さん

＊＊＊ですね

ここ契約した人は千代田区港区に嫉妬しないでしょ、、、

文京区の環境の悪い埋め立て地には、差別用語を使う人が多いんですね。

>>22398 匿名さん

マンコミュのルールが竣工引き渡しで検討板閉鎖なので、外野にガヤガヤ言われるのは、残念だが、つまらない書き込みも我慢するしかない。

>>22399 匿名さん

暇というのもあるが、ポジ・ネガとも書き込み中毒なんだろうね。インスタ更新頑張る人と大差ない気がする。
仮説だが、ある物件のポジで頑張って書き込んでいた人が、自物件竣工で活躍する板を失い、他物件のネガ書き込みに精を出すというパターンもありそう。
なお、山手線スレのWCT民の大量書き込みクラスになると、どんな生活しているのか、野次馬的に興味がある。

22397さん
価格を考えるときに「今迄は」ってつけた方が良いですね。文京区の高い所でも今迄は坪４００位だった。あの時買っとけばって何度も聞いた話です。
元お上りさん？この物件をネガる人は「差別用語」を使う人が多いんですね。

ホテル事業は貸し会議室とか宴会場、館内飲食店など多様な収入源が存在するので宿泊費用だけでは利回りは出せませんよ。さらに東京ドームホテル自体は築20年はいっているのと、東京ドームの敷地に建っているので土地買収コストかかっていない分、安くても高収益をあげられるでしょう。つまり、そんな計算なんの根拠にもなりません。

>>22405 匿名さん
>>ホテル事業は貸し会議室とか宴会場、館内飲食店など多様な収入源が存在するので宿泊費用だけでは利回りは出せませんよ。

ホテルの最大の売上セグメントなんだから大いに目安にはなるでしょ。
稼働90％、利益率15％のかなり甘めに計算して坪400弱ですよ。

>>東京ドームホテル自体は築20年はいっている
それは事実ですね。そのかわり立地はここよりはるかに良いし土地価格は高いはずですよ。

>>東京ドームの敷地に建っているので土地買収コストかかっていない分、安くても高収益をあげられるでしょう
コストが安いからと宿泊料を安くする営利企業ありません。土地を実質ただで仕入れた晴海フラッグも激は激安でしょうか。どんなコストが安くても客が来てくれる最高額で販売するのです。

>>22406 匿名さん
すげー粘着質だな。
ここはスレッドしか見てなくて、モデルルームにも行った事ないけど、異様な粘着に若干引きぎみ。
別に購入者がこの値段で買ったんだからいいんじゃないの。それで。
第三者がとやかく言う話じゃないでしょ。

すくなくともこの規模の物件が建つことは法律でも変わらない限りはこの辺ではないですからね。地域ナンバーワン物件としてのプレミアムは当然乗っかっているでしょう。

>>22407 匿名さん
ご気分害して申し訳ありません。今後出てくるであろう中古を検討する方向けに、適正価格の参考にしてもらおうと思いました。購入した方は無視してくだされば結構です。

>>22409 匿名さん

ドン引き

ところで
一階にはどんな店が入るか楽しみ
玉川のようなスタバ&ツタヤがいいな
ワクワクする

そろそろポジ側の論理的反論に期待したいですね。

なんだ。
結局、理詰めで計算したら 坪390くらいの価値しかないのか、ここ。
マンション相場とピタリ一致するから、高値でハメ込まれたことだけは、これで確定。

あとは何年スパンで値下がりしていくかだけど、還元論的に考察すると 10年から15年で 相場平均の坪400くらいになると考えられる。

部外者によるもうどうでもよい
坪単価や価値の評価。
無意味なコメントが多い。
まあそれをくだらないと思いながら
見ている自分も暇人か。

売り値は坪600だったから、差額の4000万くらいが地権者の新しい部屋と店舗の代金に充てられたってことか。

しかも、角部屋全部とられちゃった。ｗ

ここを坪390で買えると思う人がいるのが信じられないけど、まぁ言わせておけばいっか。

ネガしている人はもはやイチャモンつけるのが目的になってる。
中古と地権者住戸が売りに出た時に高いとか言ってまた買えず、またイチャモンつける負のスパイラル。ネガしている人は文句言うだけで一生不動産買えないんだろうな。。かわいそうに。現実見たほうが良いよ

ポジの論理的反論を待ち望む声が高まってきました。

相変わらず白山通りがやかましいですが、皆様ここはひとつ静かに待ちませんか？

ネガの理論？ってのがそもそも破綻してるので相手にするのもバカバカしいというのがポジの本音ですね。ネガ風に言うと「失笑」してます。

22417さん
ポジは貴方が静かになるのを静かに待ちたいと思います。

>>22419 評判気になるさん
完全同意です。

これだけ購入者が大騒ぎし始めたのも不意に図星をつかれたからでしょう。
まさか適正相場の簡易計算すら知らないのに不動産に手を出したのですか？苦笑

そりゃ簡単に嵌め込まれたわけだ。

不動産に詳しくなくてもマトモな東京人なら肌感覚でこんな場所はリジェクトするはずですから、やはり購入者はお上りさんが多いのかな。

>>22422 匿名さん
東京人という言葉は東京や関東圏では絶対使わない。

再開発
駅直結
パークコート

バブル時のこの3語は
はめ込み用だろうな

ネガ若葉の情熱はどこから来るの？
まともに相手にするのも疲れるので、先ずは沖式時価と儲かる確率を論破してから出直してきて、としか言いようがない。

>22424
ね。
バブル期の文京区パークコート乱発はもはやお家芸。
現地見ると2割引でも購入をためらう場所。
中古が一年近く売れ残っているのが良い証拠。

>>22426 匿名さん

出てる中古は坪1000万。300万とか400万とかで出てるわけじゃ無いよ。それが何の証拠になるの？「失笑」を「苦笑」に変えても嘘つきは嘘つき。

>>22422 匿名さん
そうね、「高くて売れない売れない」言ってた物件があまりにもスムーズに完売すれば発狂するよね。普通の人は恥ずかしくて書き込みなんか出来ないよ。そもそもネガの説得力ゼロだもん。そろそろ他の売れ残りマンションに行ってもらえませんか？貴方がここに書き込むのは苦笑です。

まあ今のご時世にマンションサーフィン続けてると、いつかは高値掴みにぶち当たるよね。
ここはまさにその象徴。
マンションバブルで素人が運良く手にした値上がり益をデベが全て刈り取りにきた、まさに単発の回収案件というわけだ。

>>22428 匿名
不動産の適正な価格を求める方法は複数あるけど、どれも一長一短。だから複数の方法（取引事例比較法、収益還元法（賃貸）、収益還元法（事業））で求めて総合的に判断するのです。PC文京小石川はどの方法使っても400万?500なんだから、適正価格はそういうことです。オカルトではなく、論理的に反論してください。

>>22425 匿名さん
最近の沖氏はあっちこちの週刊誌で儲かる確率なんてワード出さずに論点ずらして中古を勧めてますよ。沖式時価は取引事例比較法しか使ってないので、相場全体が高騰してるここ数年はどこれもこれもドボンです。

そりゃ一番安い物件を引き合いに出して試算すれば安くなるわな

高値掴みだというネガは地域や物件への愛が感じられない。割安な千葉県や群馬の奥地で利回りのいい物件を買ってあげてください。みんなこまっているから。

不動産理論に対して感情論でムキになって言い訳を繰り返すから、苦しくなる。

高値でハメ込まれたのはもはや事実なんだしさっさと認めちゃえば、この点に関してはこれ以上馬鹿にされずに楽になるのに。

>>22433 匿名さん
ホテルの話って不動産理論なの？めちゃくちゃこじつけだと思うけど

すき家と丸亀製麺が入ると聞いてワクワク

２２４３０
まず取引事例比較法って言っても比較する物件無いよね。唯一この物件しかなくてそれが完売。これって取引事例じゃ無いの？あと収益還元法って言ってもまだ一戸も賃貸出てないから利回り確定してないし、原価法なんかで計算したら同じものはもう建たないんじゃないですか？貴方のその理論って理論的なの？失笑。

>>22430 匿名さん
収益還元法で用いた利回り水準とその算定法の概要を教えて下さい。

22433匿名さん
どこら辺が「不動産理論」？取引事例比較法？完売してるのに？何百戸も売れてるのは取引事例にならないの？随分都合のいい理論だよね。さっさと完売した事実を認めちゃえよ楽になるから。あと、購入者は好きで買ってるんだからほっといてくれれば貴方もばかにされずに済むのにね。

>>22430 匿名さん

皆さん、そろそろ面倒くさい人の相手するの止めてもっと為になる話題に行きませんか？全部スルー&削除依頼で良いんじゃないでしょうか？

若葉ガイジらしい発言は問答無用で削除依頼していきます。今後のマンション、あるいは文京ガーデンに建設的な情報以外無価値な情報です。5chの荒らしと何も変わらないため。

ネガ涙目逃走wwww

>>22437 匿名さん
反論する前に過去スレ読もうよ。何度もCAPの求め方は既出です。

>>22438 匿名さん
あなたも反論する前に過去スレ読もうよ。事例にならない理由は既出です。

>>22436 匿名さん
あなたも反論する前に過去スレ読もうよ。
新築区分マンションの利回り事例なんていくらでもあるでしょ。
原価法で求めたら350くらいでした。

>>22434 匿名さん
ホテルは不動産じゃないのですか？
ゴルフ場だって、温泉だって、畑だって不動産です。
価格を求める方法はあるのです。

ま、なんでもいいんじゃない？
そんな計算で買える物件で良い物件はないってことさ。永遠にありもしない物件追い求めていればそれでよし。

なんか、どこの再開発見てもユニクロ、スタバに入ってほしいとか書いてあるね
後楽園完璧だよな
当たり前だと思っていることを、願っている街はたくさんある

>>22442 匿名さん

過去スレ読んでも完売した理由は書いて無いんですけど教えて頂けますか？

>>22442 匿名さん

ネガの人は何百人もの人が三井に「嵌め込まれたと本気で思ってるんですか？」

三井に嵌められた、と騒いで愚かな購入者を嵌めるのがネガの目的です。
安く買えれば、ポジに宗旨替えして高く売って儲けようって腹です

人工的に合成できる炭素の結晶をみんな喜んで高いお金を出して買ってますよね。それよりははるかに健全な買い物です。そこに住んで便利に安全に快適に生活して通勤や買い物にかかる無駄な時間と費用を節約し人生の生産性を大きく上げることができるマンションだからです。

三井も港区の駅直結ならクルマない世帯を７割もつくらんよ…って話！！

>>22451 マンコミュファンさん
港区の10年前のマンションは駐車場空き放題

>>22443 匿名さん
それでここのマンション価格を算定した利回りは？まさか価格から逆算？いつになったら答えるのやら

>>22438 匿名さん
鑑定理論上、取引事例比較法では売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がある場合は取引事例から除くとされています。
おそらくネガの方はこの300超の取引事例をブロガーと三井の煽りによる異常な高騰が発生したものと判断し、正常な取引事例から排除したものと思われます。
違いますかね？？

なにはともあれ都心だし文京区最高峰の
マンションであることは事実。
東大や医科歯科、順大医お茶女、そして中央法キャンパスも茗荷谷に出来るし金持ち学生の賃貸ニーズもありそうだ。

来年の事を言うと鬼が笑うが、
10年前の事を言うと福が逃げる。

>>22455 匿名さん

中央大は御茶ノ水では？

ブロガーがさんざん煽っても売れ残ってる物件が沢山ありますから、それで「異常な高騰が発生」ってちょっと苦しいね。普通に考えてブロガーの言うこと真に受けるような人がこの価格帯の物件を買えるとも思えません。

>>22457 匿名さん

すみません、何を言ってるのか分かりません

>>22459 匿名さん

ここの購入者ではないが、理論値を超えているかどうかは別として、結構な価格で完売した事実自体は受け止める必要があると思う。
次に気になるのは、賃料がどうなるかだよね。地権者住戸で賃貸に回る部屋はそこそこあると想像される。
地権者住戸の取得原価は安いから、結構安めの家賃でも耐性ありそう。
そんな中で、近隣他物件から頭一つ抜けられるかどうか？これはとても興味があるし、そこでこの物件の真価が見えるだろうね。
いや、本当に勉強になる物件事例だよ。

>>22459 匿名さん

中央台ができるのは茗荷谷ではなくて御茶ノ水じゃないかと指摘した

>>22461 匿名さん

中央大ね

パークシティ武蔵小山空いてますよー

スレが大騒ぎになっていると思ったら、昨日の17時あたりからムキになった購入者さん達が大量投稿をし続けていたんですね。
（アフター５？ってやつですかね）
買った人は会社員さんが多いんですね。

中央大学は、住所は大塚みたいだよ

中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱中央大学の誇り「法学部」の都心移転が巻き起こす私大文系の乱

https://urbanlife.tokyo/photo/27997/

>>22460 匿名さん
物件価値を上げるために賃料を高く設定したい。礼金ナシ、フリーレントを付け、その代わりに月額賃料をなるべく高くすれば、評価上の価格を高くできる。さらに、割高な賃料で関係者に賃借してもらう。これで見かけ上は価格を2割上げられる。新築所有者ならここまでやるぜ、ちゃんと監視しないと。

>>22466 匿名さん

と言うか、買ったわけでも借りるわけでも無ければ関係ないですね。地権者なり購入者なりがいくらで貸そうが売ろうが。なんでそんなに気になるのかが不思議です。

まがりなりにもネガの人は複数の解析手段をもちいて、ここの適正坪単価が400から500だと算出してくれたわけです。
組織票を駆使してスレ流しなどせずに、悔しいならポジの人も理詰めで反論すべきでしょう。

ここは坪単価600でしたが、新築価格はいわゆるデベロッパーの言い値です。
坪単価600が適正価格だとする根拠を、なんらかの不動産鑑定手法を用いて、出せる方はいらっしゃいますかね？

>>22468 匿名さん
完売したから、それが適性価格なんじゃねーの？検討すらしてないから知らんけど

>>22469 匿名さん

それもう秋田。
何でもいいから計算してみ？
まさかやり方すら知らないで不動産に手を出しちゃったの 笑笑

完売したから…ヘビロテ

>>22470 匿名さん
検討してないから買ってないよ～
不動産価格なんて水物だし、全く同じ物なんてないから正確な評価なんてできないもんだよ。
自分が適正じゃないと思ったら買わなければいいし、割高だな～と思いながらも欲しいからお金出して買うのも正解だし。第三者がとやかく言う話じゃないでしょ。
他物件で5年前に買ったけど、そんときも割高連呼するマンコミュユーザーいたけど、結果的には+40％のキャピタルゲインだからね。その40％のキャピタルゲインを購入時に計算して出したとは言えないしね。
こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。購入者は、未来をみて購入してるからね。
考え方が合わないのはしょうがない。それにね、素人が不動産購入なんて、頭がお花畑になってないと買えないから、その気持ちを尊重してあげたらいいじゃないかな。

>>22468 匿名さん
取引事例比較法において本件の取引事例を採用し、即日で複数倍率で完売した点を事情補正として10分の11評価、時点修正、地域要因の比較は無しとして坪650万と査定しました。
デベがマーケットを無視して言い値で売れるなら今こんなマンション契約率になりませんし、あの住友が所沢で値引などしません。

文京区本郷で連続薬物レ○プ事件か。
治安良くないね。
ストレスが鬱屈しやすいエリアだし、以前も似たような事件あったね。

https://news.livedoor.com/article/detail/17700132/

>>22472 匿名さん
5年前はまだ利回りが3％後半でしたからおおむね適正でした。
いまは2％後半ですから異常です。

>>こじつけみたいな適正価格の計算は、過去～現在を計算したもの。
まったくの逆です。600は現在の瞬間的な価格に過ぎません。
過去の長い不動産マーケットの実績値を元に
将来の動向を考慮して標準化すると400台です。
標準化とは長期的にみて適正と考えられる値に修正する作業。

昨年の降雨量が例年と比較して異常に多かったとしても、
長期でみたら降雨量が微増の傾向の中の単なる異常値に過ぎない
可能性が高いということです。

新築はデベの言い値だが買うか買わないかは市場の判断。
完売したから、市場としては割安の評価。
売り切れてなければ市場は割安割高がそれぞれ評価した人がいること。
これ以外にないでしょ。

しかも50人レイ○の疑い。
猟奇事件は文京区に多い印象あるね。

>>22473 匿名さん
ある部屋の価格は、そのマンション全体の価格の影響下にあります。同じ影響下にある他の部屋の価格を事例として、ある部屋の価格を求めることは、客観的な評価ではありませんし、信頼性が乏しいとして実務上採用しません。人によってはそれを近親相姦評価と呼ぶほどです。

22477さんがレイ○犯の印象があるね。

>>22476 マンコミュファンさん
その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのネガ。

その簡単なロジックすら理解出来ないのがここのポジ。

22478の言ってる事がわからない。
皆中古売る時はそのマンション内の値付けを1番参考にする。
近隣に残念ながら類似物件がないので売れたマンション内の住戸を取引事例として使うのはリーズナブルだと思う。
ま、野村の後発が出来て初めて類似事例比較できるな。

>>22476 マンコミュファンさん

そういうこと。
結果が出ているのに、それに抗うネガは何？見苦しい言い訳に終始して絶対に負けを認めない精神勝利主義としか言いようがない。
利回りが低いのは、資産価値が落ちない、キャピタルが出ると見込まれるから。収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、若葉、ネガは常識として知っておくように。

暫くぶりに春日でランチ。建築中の北東部角側で塗装のテストをしているのか？一部だけ黄色っぽくなってました。

新築物件にもかかわらず利回りが低いのは、安い賃料しか取れないからです。
資産価値を持ち出すとは滑稽を通り越して墓穴の極みなり。笑笑笑笑

収益還元法を曲がりなりにも口にするなら、小石川埋め立て地民、ポジは常識として知っておくように。

>>22484 匿名

CG通りの 黄色い吹き付け壁 を製作中なのだと思いますよ。

22470さん
自分の計算で勝手にやって下さい。理論的に高いって言ってる物件がどんどん値上がりして指をくわえて見てるだけになったりしてね。買わなきゃ始まらないし誰か言ってたけど下がってもいつか上がるときもあるでしょ。自分の住まいで買う分には本人の勝手、自己責任なんで貴方にそんなに心配してもらうひつようは無いよ。そろそろご自分の計算で「安い」と思える物件でポジ書き込みして下さい。人生その方が楽しいよ。ご苦労様でした。

高い高いがすぐ完売。失笑。

マンションとしては高い物件ではないが、小石川騒音幹線道路脇雑居ビル囲まれ埋め立て谷底低地の物件としては、失笑を買うレベルのハメ込み価格。

ポジとネガが噛み合わない理由の一つがまさにコレ。

>>22483 匿名さん
低すぎる利回りが問題なの
長期でみた標準的な利回りと比較しなきゃ意味ないでしょう
教科書を暗記するとあなたみたいになる

22489さん
はいはい。話は初めに戻るけどもう完売して販売もしてない物件にケチつけるのってやっぱり嫉妬ですよね書き込みのはしばしに感じられます。ネガティブ人生頑張って。

パークコート買える人が羨ましいって書き込みから溢れ出てるよ。失笑。

もう販売してない物件が高いのなんの理論的だとか論理的だとか一生懸命計算して何の得があるの？ブロガーかなんか？完売すれば「はめ込み」位しか理論的な反論出来ないで情けない人々ね。なんで完売したか研究して書き込んでくれないかなネガは全く参考にならないからね。売れ残り物件が沢山あって場所によっては値下げ迄してる時にサクッと完売したのは何故かわかる人いないの？

皆が欲しい！と思ったから売れた。
価格に見合う魅力的な物件だから売れた。
価格以上に魅力的な物件だから完売した。
以上。

売れた物件はほっといて、今かこれから売りに出るお買い得物件の話しようぜ。

南北線、三田線、大江戸線と沿線世帯の年収が高い路線が３本も交差しているのが効いているだろうね。あと色々と周辺地域の物件相場動向とも絡む理由もあると思うけど、それ言うと東京湾に簀巻きにされて浮かびそうなので言わない。

賃料が安いのはステータスがないからでしょうね

あと、ここってパークコートなんですか
初めて知りました
パークシティ湊よりチープですね

年収が高い路線の話ですが、例えば大江戸線だと、他のエリアのおかげでしょうね。
春日は安く住む場所です。

同じ理論を用いると、
両国は、年収が高いエリアです（笑）

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

普通は高くても借りたいと考えるけどね
じゃないと、5年前に賃貸なんて破綻しているよ
富裕層の考え方がわからにんだよ
ネガは、富裕層じゃないから
さあ、荒れろ
私は何の関係もない人間だから、荒れてもいいよ

港区の物件って、港区に職場のある人には非常に便利だろうけれど、城北や城東に通勤する人には案外遠くて不便。文京区って実は城北や城東に職場があって、それでいて高年収の人が通勤が便利なので住むケースも多い。案外そういう人に富裕層に相当する資産がある人が結構いたというところではないかね。世の中の人全部が都心3区に住みたいわけじゃない。

職住近接は便利だけど、色々と生活の利便性や子供の教育を考えると借りるのも買うのも少々値段は高いが朝のラッシュの反対方向に住むというのはお金に余裕があれば検討するべきだね。