パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

まぁた、平均坪単価500以上連呼厨さん（地権者さんか端から買えない人）の投稿で、
荒れてますね
2億円超の物件、坪600でも余裕で払える年収4千万超クラスは、もっとキラキラした街か、
資産価値のある、歴史があってブランド力を有する土地にある物件を狙います
自分が今住んでいる地の欠点を挙げるのは、気が引けなくもないですが、、
ここは小石川・春日ですよ…
住みたい街ランキング2018年関東でも、100位にすら入ってません
後楽園がなんとか117位です(確か)。おそらくこれも、飯田橋・水道橋寄りであって、小石川ではないかと思います
キラキラ度指数なるものはないですが、仮に飲食店数で代替して考えるならば、文京区自体が23区中ワースト3位に入るほどの飲食店数の少なさで、
正直ぱっとしない感は否めません
ターミナル駅等の集客力のある駅周辺にあるような施設がありません
タワマンだろうが、赤坂でもない、六本木でもない、銀座でもないエリアの物件に、坪800どころか600でも、年収4千万超クラスは見向きもしません（確信）

ここの真剣な検討者の世帯年収は、千数百万から2千万に概ね収まります
お金の出て行く子育て世代が大半でしょうから、
自己資金は多くても3千万くらいでしょう
これだけで、坪500万いかないことが分かります
もう計画段階で価格帯は決まってますので、
平均坪単価500以上連呼厨さんの努力ははっきり言って無駄かと思います

坪500未満はバーゲンセールでもないですし、瞬間蒸発にもなりません
坪450でも、まとまった自己資金入れないと、希望の融資条件とはならないでしょう
それくらい今は億ションの融資が厳しくなってます
また、公益プロジェクトで補助金が入ってるので、税金使っての民間企業の荒稼ぎはさせまいと、
庶民の味方()の議員さんが価格付けに目を光らせてます(港区某PCで前例有り)
ここからは憶測ですが、
プレミアムプランの価格が意外なほどに抑えられるのではと思ってます
文京区の物件で、大台を大きく超えると目立つので、ここでもしかしたら…と。

コレ。
「文京区民を対象とした商売ではないんですよ」

の一言であっさり論破ですね。。。

お金が必要な子育てパワカ（）の皆さんは、生活もそこそこに苦しいでしょうし、わざわざここを買う必要はないでしょう。

まあ安くなってくれるならそれもまた可ではあるが、安くなると連呼する情熱はどこからやってくるのだろうか？やはり妬みか

＞2221さんのロジックがしっくりきますね。
真剣に購入を検討しているので、参考になります。

HPの情報が少なすぎると思います。更新しましたってメール来たので確認してもろくな更新じゃないし、エレベーターが何基あるのかもわかりません。駐車場にハイルーフが入るのか宅配ロッカー何個あんのかとか何にも分かりません。来年3月の分譲なのに。価格以前の問題です。豪華なロビーのCGも良いですけど、柱だらけの間取り図だけでげんなりなのに情報の出し惜しみしててもしょうがないと思います。ちなみに駐車場が抽選なら買いません。ですからそれぐらい早く教えてほしいもんです。時間を無駄にしたくないですから。

>>2222 匿名さん
「文京区民以外でこんな所を坪700とかで買いたがる富裕層がいるのか？それなら資産性の高い港区、千代田区、渋谷区のマンション買うだろ？」
で論破ですね

最近の千代田区も劣化が激しいからなあ...ペンシルみたいなのとか、ゴニョゴニョ...

>>2227さん
そうすると今度は、港区で平均坪700では買えないようなマンションだけを都合よく例に出して、文京区だから坪700で安く買えると主張すると思うよ。

>>2221: 名無しさん

坪600だとキラキラしたところは買えませんね。
買えるのは、駿河台あたりですかね。

>>2221さん
概ねそのとおりだと思いますが、プレミアムプランは高くすると思うな。
1フロアしかないし、マンション全体のイメージ造りの意味合いもあるので。
しばらく売れ残ったら、しかるべき筋に買い取らせて、抑えた価格でこっそり売ることになります。

小石川は資産価値高いけどな
あの場所にパークコートタワーが建つなんて驚きだけどな
避難する方はワテラスはどう思っているの？
比較対象としてにていると思うのだけど

>>2202 マンション検討中さん

あなたが思っているより、世間はもっと金持ちがたくさんいるんですよ

金持ちが沢山いるかどうかとは関係ない。
金持ちほどきちんと資産価値を見極める。

ミッドタワーがここまで苦戦するとは予想外。
あの価格なら、北仲ほどではないにせよ、完売はそこそこ早いと思っていたが・・・。
やはり、投資家向け価格も必要だったかと。
実需だけでは厳しいという証左。

ここも価格次第では大苦戦かも。

月島と比べるのか？
春日を知らないにも程があるな

>>2232さん
パークコートブランドの再開発型タワマンは、だいたいそういう土地にできるからね。
浜離宮、麻布十番、虎ノ門、、、など、こんな場所にパークコートができるのか？というような場所にできるし、ジグライを考えると高すぎる価格で取引される。周囲の高台の一等地にはかなわないけれど、それに近い価格になる。
一種の錬金術ですな。
再開発してしまえば元々の汚さはなくなるし、低地であることも気にならない。
だから、魅力的な町に徒歩で行けるか、とかもう少し広い範囲の環境が影響する。

>>2228
麹町タワーは、駅直結で、麹町ブランドで、戸数も多くないのに、苦戦しましたね。

縁あって，再開発組合の人に，昨年辺り，どのくらいになるのか聞いたことがるけど，最上階は分からないが，他は高くても１億５０００万円くらいと聞いたことがあるぞ。
地権者の方も入るので，あまり高値にして売ると，マンション住民間の格差が大きくなりすぎて，マンションの管理運営上，あまりよろしくない云々と言っていたような言っていなかったような。
補助金が出ているから云々も言っていたような言っていなかったような。
その方も適当に言ったのかもしれないし，うろ覚えで申し訳ないが。

>>2233 マンション検討中さん
（相場より明らかに高い値段でも営業に騙されて買ってしまうような残念な）お金持ちがたくさんいるってことでしょうか？

>>2238 匿名さん
あんな使えない駅に直結
麹町だっけ
駅直結はおまけ 強調すべきところではない
次のタワマンは立地が良いから売れる
本当に知らないのに比べる奴多いな
まあ 買う気がないと比較もしないか
掲示板だけで終わる人だと思う

>>2238 匿名さん

ミニタワー

本文 >>2238 匿名さん

何故売れなかったと思う？
その答えが小石川に繋がってくるのだろ？
言いぱなしだと 何を考えているのかわからない
まさか 駅直結タワマンだから とかいう大雑把
な一致で比べているわけないよね？
もしそうなら もう掲示板に書きこむのやめてほしいな

そうです。坪650に沿った線での書き込み以外は禁止です。
自分で考えろっていうのはなしよ。
言い続けていればそうなるかもしれないので、
みんなで盛り上げていきましょう！

2243
流れをみると明らかにペンシルタワーの例として挙げているんだろ？
坪単価700万を刷り込みたいのかもしれないけれど、焦りすぎだよ。
背伸びしすぎると碌なことないな。

坪単価650になったらぼろ儲けで笑いが止まらない！等価交換しておいてよかったー（笑）

まとめるヤツいるけど、まとめなくていいゾ。

できれば、650万円くらいの挑戦価格にしてほしい。
中古が値上がりしてウハウハ。

ちなみにこのマンションは沖式だと平米単価169万円と評価されている。
坪単価に換算すると550万を超えてきますね！
タワマンの場合は大きく外さないので、坪500から600のレンジに収まるというのが客観的な評価かと思います。

まとめるとプレミアムを除くて、坪600〜800くらいに収まるでしょうね

どうやら、パンダ部屋の坪単価は340万のようですね。
38階が600万とは、さすがパークコート、いいお値段ですね。
39階は650万ですか。
うーん、一般の人にはちょっと手が届かないかな？

>>2251 マンション掲示板さん
安値工作しても無駄だ
沖式で坪単価550万と判定されたのだから
坪平均600くらいにはなるだろうよ

逆に言えば、沖式で坪単価550万だから実際は坪平均500くらいとも言える

>>2252 マンション検討中さん
沖式が参考にならないのか、君の高値予想が参考にならないのかどっちでしょう？

PC浜離宮もPH白金二丁目タワーも沖式より平米10万前後割安で販売されているから、ここも坪平均520万程度になるだろう。ただし、沖式でお見合い部屋が考慮されていないということであれば、もう少し安くなるかもしれない。

流石に上層階の平均坪単価は800くらいでしょう
下層が400代なら釣り合いもとれるし

>>2256 マンション検討中さん
馬鹿なの？

最後の望みを持たせてあげるのが武士の情けというものだ。

>>2249 匿名さん
適正価格に対して、儲かる確率55%なんだから、若干安くないとつじつまが合わないでしょ。
>>2253
算術的にはこちらの方がまだ合うんじゃない？

>>2255 匿名さん
こっちの方が近いのか

誰か、三井が利益のためにパークコートにするとか書いていたが、間違えている。

三井は、パークコートブランドを大事にしており、厳選している。
「マンションの間取りを考える」のブログ中でもこの事に触れていました。
四谷がパークコートでなくパークホームズになった件で触れていました。

三井が、利益のためにパークコートブランドを安売りすると言っている方は、知識が浅すぎる。

本郷パークハウスが坪500で、小石川パークコートが坪400万円台
これは、両マンションを比べて、本郷パークハウスの方が魅力的だということなのか？
納得のできない判断だが、そういう方が多いということなんだな。
きっと私の価値観がおかしいということなのだろう。

その通りだ。
それが小石川だ。

>>2262 坪単価比較中さん

パークシティ武蔵小山が坪500であることからも、パークコートであってもいかに低地に価値が無いかがわかるだろう

平均坪550か…なかなか高いね

浜離宮のモデルルームで、パークコート ザ タワーとパークシティ ザ タワーの両ブランドは同列だと聞きました。コートにするかシティにするかはコンセプトの違いみたいな話で ザ タワー がブランドみたいな印象でした。値段的に同じなら武蔵小山と春日小石川は同列であっていると思いますけど。

パークコート 浜離宮 渋谷 文京小石川
パークシティ 大崎 湊 武蔵小山

>>2262さん
いや、PH本郷は平均すると坪450で、PC小石川は坪500は超えるだろうから、やはりタワマンの力は強いと思いますよ。

あはは。

こんな掲示板で喚き立てて安くなるなら、デベは要りません。笑

欲しい 欲しい あれ欲しい、が通用するのは子供だけです。

『分不相応』という言葉を胸に刻み、お金がない人は、もうそろそろ潔く諦めてください。

ここは平均坪650前後（微調整は今から）になります。
以上

パークシティとパークコートが同じなんて、初めて聞いた理論だはWWW

>>2270 評判気になるさん

聞いてごらん

立地で分けているんだと思いますよ。
パークシティは中央区外れや品川区辺り。
パークコートは都心。
あくまでタワーマンションの話です。
仕様もワンランク違います。

パークシティは見たことがありませんが、中古物件の内装写真を見るとあまり違いがないように思います。具体的にどのあたりの仕様がワンランク違うのでしょうか？

パークコートは水栓がグローエで、パークシティだとタカギになるっていう感じじゃないでしょうか？
あと、玄関のドアの開け閉めゆっくりにする機械が内蔵でスッキリしてるか事務所みたいな外付け箱形か。

基本は2272さんの認識でいいと思う。
都心で住環境もいいというのがパークコートの条件。
だから、パークシティだけど仕様はパークコート並みという物件もある（一般的には仕様もパークコートのほうが上だが）。浜田山なんか代表。

坪650とか言ってる人と、坪500前後って言っている人の文章を見比べてみると、前者の多くはに中卒レベルの文章ですね。そして前者は主観的な妄想、後者は客観的根拠に基づく価格予想が多いです。
前者が地権者さんだとすると、あまり高値だと地権者と新規の住人の知的レベルの格差が歴然となってしまいます。
やはりここは坪450くらいでしょう。

そうなんですか。
確かに湊や大崎は微妙でした。武蔵なんちゃらは見に行ってもないです。

取り敢えず初心者マークはスルーしないと議論がまったく進展しませんね。

店舗・事業所スペースは、もう全部所有者決まってるのでしょうかね。

デベの高級ブランド名がついていても、再開発事業絡むとだいたいワンランク下がりますよ、内装とか設備。
アトラスタワー中目黒の様に中層以下、高層以上でわけていればがっつりグレードあげられるんでしょうが・・・


あと＞2278さん、そういう掲示板じゃないので、ROMってろと言いたいなら某大手掲示板へどうぞ。
健全な議論を阻害するようなコメントは感心しませんね。

80の角部屋で、1.6億くらいか。
1.5億ならいけるんだけどなあ。
こんな感じで皆んな諦めて、買えるのは勝ち組のみ。
その後、買えなかった奴らも今のネガの仲間入りって感じかな。

そんなに文京区狙いの富裕層いないって。
5000～13000万円くらいが妥当だと思いますよ。
プレミアム住戸で15000万円～くらいかな。
それにしてもプレミアム住戸で天井高2700㎜ならノーマルはどれくらいになるんだろう。最低でも2550～は欲しいな。

大体の評価が明らかになった今となっては、今朝も湧いてきた自作自演の必死さが虚しいな。いくら頑張っても上がるものじゃないのに…

この辺の新築の事例は小規模分譲で駅から遠かったり生活利便施設からも遠かったりなどして大規模再開発タワーで駅直結という物件にそのまま当てはめるのはおかしいと思います。言うならば、コンビニで買うブラックサンダーの値段が一個三十円だからゴディバのプラリネショコラは一個三十円になるだろうと言うのと同じぐらいおかしな話です。

他にもこんな値段では普通の人には払えないという指摘もありますが、確かにマス層を相手とした物件であれば（例えば江戸川区や浦安市あたりの物件）構造設備など仕様を落として買える値段に落としてお迎えに行くこともあるかもしれません（しっかり利益は乗っているんですが　笑）が、都心部のこのようなプレミアム物件になると、我々が例えば一億円のオーデマ・ピゲの腕時計を誰が買うんだと言っていても、買う人はいてちゃんと商売として成り立っているのと同じで、買う人はいます。外国人の不動産所有の自由度が極めて高い東京都いう場所を考えると顧客は世界中から来ると考えるべきでしょう。

同感ですね。

文京区民風情がなんとかパークコートタワーにあやかろうとするから、ショボい発想になる。

お金のないファミリー世帯は買えませんよ。
不動産ですから、悔しくても仕方ないです。

文京区は今までロクなマンションがなかったから、認識が甘いんだろうね、パークコートタワーに対するさ。
パークホームズ本郷で坪500だから、いくら引き算しても坪600は絶対に割らないやろね。w

再開発事業で文京区の公金が入るのなら、区内の若返りを図るのが行政ですから、高収入でも小梨のDINKSや中年以上がメインとなる価格帯を許すかどうか。
許さなくても建てられるんでしょうけど。デベは今後文京区で仕事がしづらくなりますからね。
ある程度の収入のファミリー世帯向けも作られ、それに引っ張られる形で全体もそこまで高騰しないように感じますね。

>>2287
西向き低層階はそれなりにお値打ち価格で出ると思いますけどね、二極分解しそう。ただ狭いし日当たり悪いしで、安かろう悪かろうみたいな感じかもしれません。内装仕様も落としてくるかも...お値段なりにパークコート史上に残る劣悪な物件になるかもしれませんが、便利だし安いし、しょうがないですよね。リセールがどうかは知りませんが

どなたかインテリアデザインのGARDEやNHDCについてご存知の方はいませんか？他のパークコートも手掛けたりしていれば参考になるので。

GARDはここ
http://www.garde-intl.com/portfolio/por_thumbnail.php?type=2&lang=jp
ブリリアタワー目黒とかパークシティ中央湊ザ タワーとか手掛けてるみたい

NHDCは出ていないけれどPC乃木坂ザ タワーとか手掛けているらしい

どちらも三井御用達のデザイナーだね

70平米だと子供1人しか無理なので、80平米〜は最低欲しいですね。
となると最低1.5〜1.6億。
医者夫婦だらけになりそうですね、ここ。

最近都心部、ことに千代田区や中央区で分譲される物件のコスパが悪化しているような気がするんですよね。やはり上がり切ったものを買うよりも、上がりしろのあるものを買うのが人情家と。

>>2284 匿名さん
そもそも不動産を時計や自動車など誰でも容易に手に入れられるものに例えるのはおかしいと思いますよ。
強いて例えるなら春日でしか付けることの出来ない春日限定高級時計という例が正しいかと。
さて、この場合確かに購入したいと思う人は一定層いるのでしょうが、はたして文京区民以外、ましてや外国の方で魅力を感じて欲しがる人はいるのでしょうか？

>>2293 通りがかりさん
山手線内側で駅直結ってだけで魅力的だと思いますが、、、

2291さん

どうやったらそんな計算になるんですか？
80平米なら、1億くらいですよ
あ、工作員さんでしたかw

25坪 × 620/坪 = 15500万 でピタリ予想が決まりました。

工作員さん、お疲れ様でございます！

>>2297 名無しさん
妄想だけに、もうそうがねえなと。

価格発表されれば安値連呼さんも一掃されるでしょう。
恥ずかしい履歴は晒しモノとして永久に残りますが。

>>2274 マンション検討中さん
そうなんですか？
中央湊の中古が売り出されていますが、パークコートで使用されているものと同じように見えます。多分水栓もグロエだと思いますよ。床材や建具のグレードも同じにしか見えません。共用部もグレード落ちしている印象はないです。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22VGA26/?sid=011g1b1889990...

随分前の投稿に噛み付いて、どうしたw
おま、湊のヤツだろw
タワマンには必須設備の全熱交換器すらないのにパークコートと同等とか、よく言いますはw

パークシティのモデルルームには行ったことがないですし、湊は場所すら知らないないです。普段電源いれてませんが、熱交換器の差なんですね。確かに後から交換できない設備の差はおおきいですかね？シティとコートってそんなに差があるんですか？

>>2300 匿名さん
写真見ましたが、全体的にちょっと安っぽいですね。共用部も室内も。
一例として、室内やロビーにさほど天然石が使われていないのは、パークコートとの差だと思いますよ。

パークシティ湊が今坪450くらいなので、やはりここは坪600〜650くらいにはなってくるんでしょうね。

>>2303 匿名さん
どのあたりのパークコートですか？
私の知っている程度のパークコートでは、天然石はそれほど使われていない印象です。

湊の話にそこまで必死にならんでええんでない。
ここはパークコートだしそういう湾岸マンションとかは、即ち比較対象ですらないわけ。
おけ？

パークコート文京小石川ザ タワーの戦い

少しでも安く買いたい文京区民
少しでも高く売りたい地権者
坪６００万円以上も払って，文京区民になりたい奇特な外部住民
今，壮絶な戦いの火蓋が切られる。
（友情出演：ムサコ。呼ばなくても出演）
（特別出演：スーパーカー飼い慣らしおじさん。呼ばれたとき出演）

どうせ買えない文京区民，そもそも買う気がない外部住民，お見逃しなく！

買う気はあるよ。
ここが高くて良い理由の根拠が、名ばかりパークコート、熱交換器という名の換気扇、ドアストッパー、共用部分のちょっとした石材の差、実体の無い春日駅直結1分、後楽園駅2分。
洗面無しのトイレや行灯部屋間取り、眺望の期待できない構造、文京区アドレスは都合よく無視。不要なジャグジーでフィットネストルームも無。
値段出てから考えよう。

まあウサインボルトが走れば、後楽園駅まで2分以内で行けますから…

洗面無しのトイレってトイレで顔でも洗うんですか？

高く売りたいのは三井じゃないの？

８０㎡をホントに１億で売りに出したら凄い取りあいになるよ。不動産業者が買うんじゃないかな？

皆さんおっしゃる通り文京区の普通の人は買えないかもねー。でも、普通じゃ無い人も５００人くらいはいるんじゃないの？

再開発事業ですからね。
行政としては文京区を盛り上げて行きたいわけですよ。そのためには、区外から若い世帯を流入させることが大事です。そのための子育て支援施設なわけです。
子育てが終わってお金に余裕が出てきた高齢世帯ばかり住まわれては、街が活性化しません。
補助金も出ているわけですし、何かとお金がかかる子育て世帯でも住めるくらいの良心的な価格設定になるでしょう。

なぜ高齢者だと高いマンションを買うと思うのだろうか。
私の知っている高齢者は5億ほどの金融資産を持っているが、なくなるのが怖くて使えないそうだ。

年金も厚生年金に加えて企業年金までもらっていて、はっきり言ってそれで生活できているのだが、やっぱり心配なのだそうだ。そういうものです、老人とは。

すると誰が使うのか、相続した息子が買って、孫夫婦がひ孫と一緒に住むことになる。小石川四丁目や小日向のおばあちゃん家にも近くてハッピーというわけだ。

結局、お医者さん弁護士さんあたりできれいさっぱり完売ですよ。きっと。値段は知りませんけどね。

不動産開発事業に7年ほど携わりました
業界人でなくても、ここの大半の方が、工作員さんの努力むなしく既にもう分かっているとは思いますが、念のため。

ここは港区でもないですし、高級住宅街としての歴史もブランドも無く、
都内駅直結とはいえ、少し歩きますがドーム以外はさしたる特徴も無く、
準都心なのに乗降者数も目安の20万人/年に全く達してない駅です…
タワマンの価値を高めるような、大型商業施設が今もなければ今後も見込めず、、、
つまりは、超富裕層を呼ぶ込めるほどの魅力は皆無です…
イケてないんです…

とはいえ、大手町や池袋、銀座、永田町、日比谷に10分程度という立地・タワマン・駅直結・マンションブランドは、大きなプラス材料です
エリア相場に上記の点をプラス評価すると、平均坪単価430強くらいになりますね

住不お見合い部屋や北部屋を含めてですから、
区内最高値と言っても過言ではありません
妄想連呼厨さんを除いた、現実の購入検討者にとっては、ギリギリの価格帯かもしれません
30数階以上のファミリータイプは、余裕の億越えとなるでしょう
プレミアムもあれやこれやとオプションを付けまくれば、あっという間に大台近くになってしまうかもしれません

タワマンを無理して買って、背伸びし過ぎて生活が苦しくなって、という話や
朝のエレベーターラッシュで、玄関開けてから外に出られたのは10分後なんて話も良く聞きます

決して無理せず良く考えてから、買い付けされるのがいいかと思います

あとは相続かな、少子化でダブルインカムならぬダブル相続で奥さんの両親と旦那の両親から相続するケースだとかなりの資産が転がり込む夫婦の話は割によく聞く

小石川は高級住宅街だよなあ...