パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>18850
んで、ほかの地価はどうなってのさ？

>>18848
この流れで、放置したら、どっちが得するか分かるよね？
不用意に投稿したなら、自分でケツを拭きな

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>>18851 匿名さん

？？
何を言いたいのか分からんが自分の頭で考えることもできないの？

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知りたいなら自分で調べたらいいよね
八王子の方が春日より地価が高いみたいな話があるから、数字を比較しただけなのに

xxなの？

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地価は容積率と建蔽率で決まるので、その二つの情報がないと比較できないですよ。

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都道府県地価調査
基準地番号 文京5-2
調査基準日 令和元年7月1日
所在及び地番 東京都文京区小石川一丁目２番５外
住居表示 小石川１?３?２１
価格(円/m2) 2,440,000(円/m2)
交通施設、距離 春日、 近接
地積(m2) 778(m2)
形状（間口：奥行き） (2.0:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F

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>>18855 匿名さん
基準地番号八王子5ー1をチェックすると面白い

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どうせ埋め立て地なら、小石川よりも芝浦の方がいいね

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>>18857 eマンションさん

検討したこのないけど芝浦の何がいいの？

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>>18856 匿名さん

国土交通省地価公示
標準地番号 八王子5-11
調査基準日 平成25年1月1日
所在及び地番 東京都八王子市横山町１１９番２
住居表示 横山町９?１３
価格(円/m2) 415,000(円/m2)
交通施設、距離 八王子、 580m
地積(m2) 118(m2)
形状（間口：奥行き） (1.2:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、RC（鉄筋 コンクリート造） 5F

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>>18859 匿名さん

都心有利の時代だから、流石に小石川の圧勝ですね

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>>18859 匿名さん
八王子5-1が18856さんの指定みたいだけど
5-11ではないような気がする

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と言うか芝浦が良いならなんでここにいるの？

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都心（芝浦）＞城北（小石川、上野、大塚）＞八王子

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>>18863 匿名さん

芝浦は都心では無いよ。
一応港区という価値は少しあるけど。
港区のどちらと質問しても
隠す人が多いのが現実。

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もしや若葉ネガの住まいは千葉でなく
芝浦だったとかのオチかな。

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小石川と芝浦だと、どっちが恥ずかしい住所ですかね？

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>>18865 匿名さん

武蔵小山でしょ

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まったりモードにはいってますけど、ネガはもうつっこむ隙なくなったのかな？

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ネガは泣きながらイキッで空いませんと謝っていましたよ

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>>18866 匿名さん

埋め立て地同士、仲良くしてください

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>>18870 匿名さん

はい。
郊外さんもゆっくりお休みください。

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>>18866 匿名さん
あなたの住んでいるところはどこ？
それを言ってから質問しなさい若葉ちゃん。

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① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地（小石川沼と呼ばれました）
④ 谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 浸水ハザードマップのど真ん中
⑥ 水没はいわゆる都市型洪水（大雨による内水（下水）氾濫です。谷底低地の影響でしょうか）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコン使用、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。他は狭い部屋が多く、住めるのはDINKSの間まででしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法ともに適正価格は坪500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

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>>9252 匿名さん
不思議な線引き

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ここは賃貸仕様の地権者部屋が空き部屋にならないよう安く出回るから、購入者が住まずに賃貸に回したらリターンはスズメの涙で、資産としては赤字もありうるだろう。

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>>18873 まとめ直しましたさん


全て、だから何？って感じやな

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>>18875 評判気になるさん

文京区やで。港区ちゃうんやからもうちょいマシなこと言わなあかん。あんたあほやな。

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ここの契約者は坪300のマンション契約者と
同じレベルの発言しかできないのか、、、

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地権者住戸200戸大量放出で、値下がり圧力は加速するでしょうね
台風が重なり売れなくなれば、値引きにも拍車がかかるでしょう

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>>18878 匿名さん

？？具体的に言わないと何も伝わりません。

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>>18879 匿名さん

日本中、東京都内中どこでも同じだけどね

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最終期は大幅値上げで不人気のようですね。
一期に買っとけばよかった。涙

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>>9252 匿名さん
謎の線引き

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>>18882 匿名さん

買っとけ。駅直結は代わりがない。

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何だかんだで
このマンション購入者は勝ち組だよ。
国内でも一等地に当たること確か。

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>>18868 検討板ユーザーさん
＜ネガはもうつっこむ隙なくなったのかな？

悪かったなあ、お待たせして。ド残業していたから遅くなった。
明日は休みだから、特別サービスで今からガッツリ書き込むから、もうちょい待ってな。
しかし、ポジはネタをスルー作戦で凌いだつもりになれているのかが、超不思議だ。大丈夫？

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まず、>>18856 の
＜基準地番号八王子5ー1をチェックすると面白い
の宿題の片づけからな

国土交通省地価公示
標準地番号 八王子5-1
調査基準日 平成31年1月1日
所在及び地番 東京都八王子市旭町１８番３
価格(円/平米) 2,640,000(円/平米)
交通施設、距離 　八王子、 駅前広場接面
地積102平米
形状（間口：奥行き）台形 (1.0:1.2)
利用区分、構造　建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F B1
建ぺい率(％)、容積率(％)　 80(%) 600(%)

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次に、まず、>>18855 の小石川を時点を揃えるために国土交通省地価公示にしておく
国土交通省地価公示
基準地番号 文京5-5
調査基準日　平成31年1月1日
所在及び地番 東京都文京区小石川一丁目２番５外
住居表示 小石川１-３-21
価格(円/平米) 2,300,000(円/平米)
交通施設、距離 春日、 近接
地積778(平米)
形状（間口：奥行き） (2.0:1.0)
利用区分、構造 建物などの敷地、SRC（鉄骨鉄筋 コンクリート造） 8F
建ぺい率(％)、容積率(％)　 80(%) 600(%)

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ここまでOK？

で、地価は八王子264万円(平米)＞小石川230万円(平米)
八王子は駅前だが地積も小さいし形状も不整形
このスレの住民の感覚だと小石川の基準値は駅前との認識だろうから、実際は駅近接だけど、ほぼ同等ということでいいよな
ということで、地権者は当然認識しているのだろうが、購入者の中で情弱の人にはびっくりの八王子に地価が負けているというネタ。そんなことも知らずにこのマンション買っていたか？ということ。お分かり？
流石に億超えの物件買って、こんなことも知らない情弱の人はいないと思うが、それを隠し立てして、スレをスルー進行させているやり方はどうよ？
最終期を検討している人に失礼でしょ？同じマンションに住むことになる人だぜ

なお、地価は万が一のコピペ間違いがあったら申し訳ないから、各自、自己責任で確認することを奨める
まさか知らない人はいないと思うが、国土交通省のリンク貼っとくな。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

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八王子の駅直結パークコートタワーができたとして、小石川のこのマンションより坪単価が高かったら、びっくりだろ？
それが小石川を買った人の現実ということ。
大手町に近いし便利というだけで、ハザードマップ色付きのところに買ったんだぜ？決断力すごくない？俺には無理。

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ちなみに、自分は駅直結住みだけど、駅直結の魅力は駅前商業施設直結であることが一番なんだよ。大手町からの帰り道だけ直結です！と言われてもな。
あっ、でも、ここの駅直結のエントランスは気に入っている。いいつくりだよな。友達呼んでマウントしたい人には必須アイテムかもね。

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た、たわまんだから価値あるし、、、（ガクブル

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少し前のレスでいい書き込みがあったのを覚えていたから再掲しておく。
探すの面倒だったが>>18174にあったぞ。再開発物件買うのに、増し床の仕組みとか知らない人は、ガチで勉強した方がいいぞ。


最終期駆け込みの方へ、今一度、この物件の分譲価格が割高に振れやすい理由を定性的に説明しておきましょう。
本来、デベが分譲時に利益を厚く乗せて捌きやすい南方向の角部屋は、地権者に押さえられています。
地権者取得時の等価交換・増し床代金の価格は、分譲ほどには方位・向きで価格差をつけないのが一般的な手法です。
裏を返せば、分譲対象戸については、通常物件（再開発でない物件、又は再開発であっても角部屋の分譲戸数がそれなりに確保できている物件）に比べ、言わば仕入価格が高い状況となります。
デベは、南向き角部屋を使いながら、他の方位の分譲価格のバランスを取ることができません。しかし、必要な利益を確保する必要がありますから、分譲対象戸全体について価格を高めで出すしかありません。
以上は一般論からの推測なので、この物件の事実を知っているわけではありません。
割高の可能性があっても買うかどうかはあなた次第です。このスレには、「地権者へのお布施」と呼称し所要コストと割り切っている購入者の方が沢山いらっしゃるようです。

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以上で特別サービスの書き込み終了。タバコ吸って寝る。ラグビー観なきゃいけないから体調整えるぜ。
18892はナイスリアクション。こういう洒落たリアクションができるようになってから、ポジはスルー進行してくれ。この１日のスルー進行の下手さには涙が出た。公共のネット使ってんだからサービス精神ってあるだろうよ。他のネガももっとスマートにな。もちろん、手練れの人もいると見受けたので、それ以外のネガな。

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購入者は大損には目を瞑りながら入居せざるを得ないから、最初からストレスがたまるだろうね。

たっぷり得した地権者が大量にいるということまで考え始めたら、本当に発狂しそうだ。

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>>18893 匿名さん
キーワードでレス検索したらすぐ見つかるよ。知ってるじゃん。教えたし。

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さて、ここで昨晩の>>18816のクイズの正解発表です！

(問題)
以下の文章は、とある公開資料の一文から抜粋していますが、その資料とは何でしょう？
「昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・ 三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。」

正解は、文京区町会自治会連合会が平成27年1月に創立60周年を記念して発行した「六十年の歩み」の春日町三丁目町会部分でした。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0182/0070/6004.pdf

正解者は一人だけ。>>18818さんでしたー。
18818さんには、賞品が出せないので、代わりに以下の賛辞を贈ります。
「文章のつまみ方がエグイ。ポジかネガか分らんが、どちらにしろエグイ。」

では、来週のクイズも楽しみにしていてね（嘘）

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あっ、折角だから春日三丁目町会の全文貼っておくね。

住所は「下富坂町」「小石川餌差町」と その名を替え、町会名はその都度変更されましたが、昭和15年4月の千川改修道路拡 張整備を機会にその時の住所の「春日町三丁目町会」とされ、昭和39年の「小石川一丁目」への新住所表示後もそのまま使われています。
　昭和42年の白山通り道路拡張工事から、地下鉄各線の工事そして最近の大江戸線・三田線連絡工事などまちはいつも工事現場と化し、商業への設備投資が進まず、山手線の内側で地下鉄4線が交差するという利便性がありながらも土地の公示価格が低く、八王子や武蔵野駅前に比べても下回っています。
　なんとか文京区の都市核にふさわしいまちにと、平成11年度よりシビックセンター 周辺のまちづくりを考える懇談会が区の主催で行われ、それをきっかけに機運が高まり、平成13年9月に「まちづくり協議会」、平成14年11月に「再開発準備組合」が設立 され、平成24年3月に東京都より組合設立認可を受け、同4月に「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が船出をしました。
この再開発は小さな権利者が集まり自主的に始まった殆ど例のない開発です。防災拠点のまち・文の京に ふさわしい知のまち・ 交通結節点をより繋ぎ バリアフリー化し利便性の高いまち・都市核にふさわしい賑いのあるまち、このようなビジョンでまちづくりを進め、「胸をはって子供や孫たちに継承できるまち」を目標に、平成29年度の大方の完成 を目指して町会一同で努力しています。

以上、>>18817のレス数ウオッチャーだよ。
最終期検討者は、買うにしろ買わないにしろ、良い決断ができるようガンバやで！！
地権者さんは、防災の前に公示価格の話を公開資料に書いてしまうという脇の甘さに気をつけるようガンバやで！！そんなつもりは毛頭ないだろうと思いますが、「お金の話が先かよっ」と突っ込まれないように、文章はじっくり考えるようにガンバやで！！
購入者さんは、、、
自分で考えな。じゃあな。

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マンション購入者→高所得者
掲示板ネガ書込者→低所得者

友人たちとこのサイト見て素直に思った感想。
契約者でもない人が、関係ないマンションの
掲示板サイトに悲観的なコメントをする
という行為は心の何処かに闇がある。
所得ある人はまずしない。

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>>18894 匿名さん
まじ勉強になった。
ありがとう。

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>>18873 まとめ直しましたさん
元沼地を瓦礫で埋め立てた土地なので、震災にも弱いですね。おまけに非免震なので、水害だけでなく地震にも弱いマンションなのは致命的ですね。

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明日は運命の日ですね。当たりますように

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>>18901 マンション検討中さん
誹謗中傷の書き込みが多々みられます。
ストレス発散や嫌がらせで書き込みを
されているのも度が過ぎます。
こちらも対応を考えます。

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>>18902 マンション検討中さん
マンション価格を釣り上げようと虚偽の書き込みが多々みられます。
資産下落のストレス発散や嫌がらせで書き込みを されているのも度が過ぎます。
こちらも対応を考えます。

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>>18904 マンション検討中さん

おうむ返しといえば武蔵小山さんですね。
自分の掲示板にお帰り下さい。

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高台は昔から人が住みつき住宅地となり、
余りものの低地が駅前の商業地や幹線道路となった。
都心オフィス街はほとんどが低地。
そんな所にわざわざ高い金払って
浸水におびえて生活するのはアホらしい。
最初から高台の住宅地を選べば良いだけ。

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地権者にお布施って何回も聞いたけど総事業費の約3分の1は東京都と文京区のお金なんでそう考えると新築で購入した人も3分の1は都民の税金で援助してもらってるってこと？多少のネガは笑って受け流してあげないとね。千葉の方は別として。

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それは文京区に限ったことでは無いよね、あと文章の隅々まで「うらやましー」って感じがでてていい感じ。

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>>18908 匿名さん

そうなんじゃない。私は文京区民としてこれまで住民税払っていたから購入したら多少は還元される感覚がある。

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ネガが当たったらネガなくなるんだろうな

ネガが外れたらキャンセル住戸が出て自分が購入するまで一層ネガするんだろうな

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購入者の妄想話に付き合う気は、ありません。

売れ残りマンションの品薄商法も、定番化です。

しかし中古が全く売れませんね。
そろそろ半年ですし値引きの頃合いでしょうか。

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>>18908 匿名さん
総事業費の1/3ではなく再開発ビルの整備に要する費用の1/3です。購入者が安く取得できているような気にもなりますが、実際には空地整備や共同施設の整備、街並み整備、調査設計費などに充てられるので、住戸に係る補助ではなく購入者に得はありません。

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最終期で７９Aを申し込み予定ですが、価格表を見ると８１Aの方が角部屋に関わらず７９Aと価格がほとんど変わらないので、リセールを考えると少し躊躇しております。同じように悩んだ方がいらしたら是非ご意見をお聞きしたいのですが、コメントいただけますでしょうか

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>>18914
年数未定で転居を伴う転勤させられるとか親が死んだら地元に戻らなきゃならないとか
後ろ向きな理由で売却しなきゃいけない可能性高いの？

世間の評価がどうであれ経年分程度の下落が精神的にも金銭的にも（家族が）許容できないなら
どこのマンションでも買うのはやめとけって思うけどどうなの？

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2LDKにすると、81Bと79Aと73AってLDKはほぼ同じ感じですよね。

角部屋も柱のでっぱりが実際どのくらい目立つものなのか…

でも、リセールだと角部屋が有利なんですかね？

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>でも、リセールだと角部屋が有利なんですかね？

新築で買うときは高い。
売る時はそこまで高くは売れない。

1円だけでも高いとか下げれば買い手が付きやすいという程度の意味なら有利。
高く買った分の元が取れるかと言えば無理なので意味なし。
これが基本線。

売却価格気にするなら余分な仕様がない一番安い部屋。
新築時の付加価値は中古では価格に反映されないと心得るべし。
これも基本。

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>>18916 マンション掲示板さん
角部屋が有利じゃないでしょうか。
ハイサッシの角部屋なので、柱があっても
開放感があって広がって見える気がします。
ハイサッシの角部屋に一度は暮らしてみたいと思っていましたので、私は角部屋推しです。

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>>18916 マンション掲示板さん

普通はそうですよね。価格差があまり無いのは眺望とか日当たりとかも有るんですか？階数とか向きがわからないから何とも言えないけど。

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>>18917 匿名さん
基本、住まいは自分がいかに快適に過ごせるか、だと思うので、初めからリセールありきで選択するのは、どうかと思うけど。

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>でも、リセールだと角部屋が有利なんですかね？

1000万高く買っても売る時は500万しか高く出来ない。
500万高く買っても売る時は200万しか高く出来ない。
300万高く買っても売る時は100万しか高く出来ない。

売り手は売る時は高く売れると表現するし
詳しい人は掛けたお金分の元は取れないと知ってる。
これが基本。
でも何事にも例外はあるので稀に例外的な事例が報告される事がある。
それを大々的にアピールするポジションの人もいる。

後は当事者の判断。

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>でも、リセールだと角部屋が有利なんですかね？

1000万高く買っても売る時は500万しか高く出来ない。

でも売り手やポジ派はリセール価格に「だけしか」目がいかないように説明するし
買い手もリセール価格「だけしか」気にしないのが多い。

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角住戸は中間住戸の＋5％だとしたら
新築中間住戸7000
新築角住戸7350
中古中間住戸5600
中古角住戸5880
ただこれだけのこと

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>>18914 マンション検討中さん

80ヘーベーあるかないかも意外と売るには大きい要素になるきがするけど。

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>>18924 マンコミュファンさん

その分購入価格も高いこともカウントしないと>>10922の通りになるよ。

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購入層が厚いのは価格帯の低い部屋なので、80米より70米の方が売却スピード
は早くなる。つまり売りやすいのは80米より70米の方。

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>>18887 匿名さん

住所いれたら八王子駅じゃん
みたけど住むとこないよ

小石川一丁目は八王子駅とほぼ同じ金額ってことか。

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>>18897 匿名さん

そうかね、エグいつもりは全くないんだけど、褒め言葉で受け取るわ。

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ワイドスパンの73と76と79はほぼ間取り、LDKの広さ同じですよね？
73購入された方が羨ましいです。

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>>18898 匿名さん
知人に港区で商業ビルオーナーをやっている町会長がいるが、18898の文章構成を読んだら激怒しそうだな。
まちづくりは防災、防犯がまず一番で、資産価値向上は、その後の話といつも言っている。

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>>18899 匿名さん
＞マンション購入者→高所得者
＞掲示板ネガ書込者→低所得者
＞掲示板サイトに悲観的なコメントするという行為は心の何処かに闇がある

あ、それは一部のネガについては違うな。心に闇があるのではなく、子供なだけだよ。傲慢な投稿を見てると、スルーする方がストレスになるだけだ。例えば18899が典型の傲慢感。
高所得者にも子供はいるさ。高所得でないと書き込めないような内容もちょいちょい投稿されているのは分かるよね。
ちなみに、高所得が偉いという趣旨で書いていないからな。変な揚げ足取りはやめてくれよ。

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購入者も誰もかも、転売の事しか頭にないという感じですね。
まずは住む環境が悪いですし、部屋の作り自体も子供がいる方は窮屈感が強いでしょうから、正直ここは長くは住めない物件です。
転売だらけになるのもわかる気はしますが、地権者住戸大量放出により引き渡し直後は値下がり幅が大きいですから、ローン破綻しないようにタイミングをみるべきかと思いました。

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>>18932 匿名さん

誤った前提に基づいたひたすらネガしたいだけの書き込みやな

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あんまり住む人いないでしょ、ここ。

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明日は抽選ですね、泣いても笑っても明日全ては決します。
皆中稲荷神社にお参りしてきました
今日はお酒を飲まないでお風呂に入ったらゆっくりと寝ます。

ネガもポジもここを愛している皆さんに明日は良いことがありますように

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やっぱり1期で買うべきだったな。1期の価格を知っている身からすると値上がりしすぎてて買うのに二の足踏むわ。

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値下げしてますよ。
この期に及んで品薄商法ですか？

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>>18935 匿名さん

倍率のつかないお部屋はありましたか？

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今回も倍率のつく部屋を探すほうが難しいですが・・・

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すごい何も知らないで良く書き込み出来るよね

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>>18937 匿名さん
ん？どこの部屋ですか？部屋タイプ、階数をご提示いただけますか?

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>>18937 匿名さん
ん？何階のどちらのタイプのお部屋ですか？
ご提示いただけますか？

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倍率だいたいついてますねー。
でもドタンバで抽選を嫌う人が倍率少ないとのに流れて完売するんでしょうねー。

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>>18940
すごい何も知らないで良く書き込み出来るよね

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文京区の一等地に国内ステータスナンバーワンのパークコートシリーズ。
こりゃ人気出るわ。

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土地柄みて医者、弁護士、教授
といった方がたくさんいそう。

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その手の方々は価値あるものしか買わないので、いわゆるこの種の、砂上の楼閣マンションは、買いません。

ブランド名は良いですが、ここは場所が悪かったですね。

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ここは地価が安く、容積率もボーナスでかさ上げされた、地面価値の低い場所です。

ここが一等地とは、まさに噴飯ものの表現です。

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>>18946 匿名さん
自己顕示欲の塊の権威主義者と共有とか勘弁してくれ

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>>18948 匿名さん

もう明日で最後なんだし、どうせすぐ完売しちゃうんだから、諦めなあ

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