パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>18036 匿名さん

ここは都心からも微妙な距離がありマイナー駅を利用して人も来にくい、外国人ビジネスマンが好むショップやホテルもない、有名企業が集まらず環境の悪さからも安い賃料が次なる安い賃料を生む、中央官省庁からも遠い、空港・新幹線アクセスも悪い、城北エリアの一大幹線道路脇にあるので物流産業には良い、質の良い高級ショップは採算が合わない


つまり、広く一般人向けに公募できる分譲マンションとしてサクッと土地を手放すのが、地権者さんを含めた企業戦略上の土地活用方法としては、ベスト。
地権者さんが３割以上いるここは、広告打って適当に300人くらい見つければ勝ちなのですから。

>>18047
そのネガも実質ヨボヨボの一匹だけだしねｗ

>>18046 匿名さん
＞反論があるならきちんと根拠を交えて
千代田富士見や湊、春日近辺の住人を装ったり、新規検討者を自称したり、荒らしを武蔵小山に押し付けたり、山手線に心酔したりするのに、使命感や正義感、啓蒙を謳うのは矛盾してます。反論あればどうぞ

＞皆さんも納得されるはずですよ。
そもそもアトラスとの比較は誰も納得してないので、貴方のいう皆さんはこの世にいません
アトラスとの比較の間違いは、間取が異なるし、仮に築年数他すべての条件が同じでも立地からこちらの価格が高くなります。
また、ここは売れ残りと倍率がついた部屋があることから、部屋、間取りによって市場の評価は相当異なることになりますので、貴方の評価方法では「片手落ち」以下です。
ここはアトラスと比較して割高ではなく、別の方法て割高が示されるのですが、その方法は教えません。既に議論されてますしね

ふわっとした感じのイチャモンなら誰でもつけられます

比較法でも収益還元法でも構わないですが、結論としてはしっかり根拠を示して数字を出した人のロジックが、やはり正しいのでしょうね

直ぐに反応したところを見るとやっぱり同一人物ですね。
数字の適用が間違っているので、手法を連呼したところで正しくなりません。数字とか手法の名称に頼る時点で典型的な権威主義、中身なしです。
ところで書き込みのネット訛りは凄いですね。最近人と話してますか？相変わらず山手線大好きですか？今の貴方は成りたい自分ですか？

>>18054 匿名さん

それは、まさに貴方の事ですね。

ふわっとしてる？

反論があるなら論理的に、どうぞ

>相変わらず山手線大好きですか？

ネガさん、見切られてますね

>>18055 通りがかりさん
>>典型的な権威主義、中身なし
ここの契約者を侮辱しないでいただきたい

ここって広告打たなくても抽選倍率高くて、10倍超えた部屋もあるわけで凄くないか

ロジックは違えど、ここの割高さに対しては意見が満場一致してるんだし、別にいいんじゃね？

取引事例比較でも収益還元法でも、4000万程度の高値掴みは皆んな織り込み済みって感じだろ。

え、むしろ安いと思うけど

高値掴みと言ってる人は市況知らないんじゃない。
最近不動産屋行ったことありますか？実際の物件見たことありますか？。
私は直近で新築、中古、戸建て、マンション、
地域は文京区、千代田区、港区、中央区、品川区、目黒区、豊島区、渋谷区など色々見ました。
全部で20部屋は実物見ました。

どこも高騰していてその中でここは割安と判断しました。

感じた、だの、思う、だの
契約者タソｗ、感情論しかゆーてへんやんｗ
好きな手法でかまへんから、ここの論理ネガみたいにガツっとした数字、そろそろだしてんか？

リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

契約者さんが具体的な販売価格として

>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。


↑

これか。まあ妥当な内容だわな。

ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。

>リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

もっと前からでしょうｗ

同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

＞ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。


無理だろうね。
どう計算しても適正価格は坪500を超えないんだから。
契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみ。

さぞかし苦々しく思ってるだろうね。
ネガにとってはメシウマってやつなのかな。

計算開示してみ？

＞18070 匿名さん

無理だと思いますよ。
適正価格坪470に対しては、計算どころか感情論しかぶつけてこないのですから。
残る契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみです。

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。普通に買えます。
私達は千代田区のイギリス大使館の跡地狙いにします。

ブロガーも撤退しましたし、まあそんなもんでしょう。

過去の事例や相場観を元に、引き渡し前の地権者住戸大量放出でこの新築価格から10%は値下がりすると予想します。

>同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

ハハハ、幼稚だからねえ。還暦だけど。

>>18073 匿名さん
10%しか下がらないなら新築は選択肢が多い分安いことになりますね。新築プレミアムは10%以上だし。割高ならもっと下がるんじゃないの？
アトラスとの比較はトヨタを他の自動車メーカーのPERをそのまま当てはめてバリュエーションするようなもので、気取るだけの投資銀行家みたいですね。そんなことしたら市場で餌食になります。
雨がふるたび浸水を騒ぎ、自動車が通るたび騒音被害をわめく。片手落ち、バレる、マイナー、MKが口癖の成りすましさん。本当たまには休んだら。体が心配。

まとめると
契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価は、いくらになりましたか。
ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに皆さんにご披露致しましょう。

浜離宮で外してるのに、何がロジカルだよ

では皆さん。
契約者さんが発言しやすいように、ネガの事は取り敢えず忘れませんか。

ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに、契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価を皆さんにご披露致しましょう。

>>18079 匿名さん
自称、先日の新規検討者の成りすまし、荒らしは「黙殺」するんですか？
あとあなたの計算はロジカルではないですよ。数字書いて公式叫んても数学で点はもらえないですよね。
答えは、時間を止めた横比較では概ね割安（倍率1倍以上なら）、未来を展望した縦比較では割高（教えない）なんだけど、ロジカルの意味も、市場原理も分からない成りすましには無理ですよ。
それよりネガはまだしも、執拗な嫌がらせを武蔵小山や小石川に押し付ける理由を披露して下さい

>>18079 匿名さん
おもしろそうな話題なのであとで参戦します。

>>18081 匿名さん

ありがとうございます。

取引事例と収益還元法ではだいたい同じ坪470が適正価格になったとは言え、200人近くも地権者がいるんだから、そんな適正価格で住めるわきゃねーんだわｗ
分譲価格との差額は3000万とか4000万だけど、それくらいもお布施で差し出せないヤツは、どっかヨソいけやｗｗ

新築プレミアとか一切認めないで適正価格ってどんな神経してるんだろう。人間が理解できて無いよね。安ければ何でも良ければここの検討者とか契約者にけち付けてないで中古マンションの適正価格を中古マンションの板作ってやればいいのにねー。
実際に売れまくってて最終期でさえ倍率ついてるのにかたくなに取引事例は認めない。それでいてありもしない値段の物件が適正価格って言い張る。正直、迷惑。
貴方がロジカルって言うならこの物件が売れている理由をロジカルに説明してみてもらえます？無理か。どんどん売れてるのに「高値掴み」って永遠に言い続けるんですか？

ほとんど無抽選で買えますよ。

今日も買えもしないのに一人何役もやってる貧乏人がいるな。

契約者の理論では、新築プレミア分＋適正価格が分譲価格の坪580になるって事だろ

4000万近い新築プレミアかお布施、ちょっと聞いたことないけどなあ

>>18084 匿名さん
「俺が1億で買ったから中古検討者も1億で買うはずだ！なぜなら俺が1億で買ったから、このマンションの取引価格は1億だからだ」としか言ってないですよね。

おかしいと思いませんか？
あ、沼地認定されてることに気づかない人なので、思わないんですね。

こういう北の方の何もない辺鄙な場所で、再開発だ坪600だとか騒ぎ始めたら、バブルも終わりが近いなって感じる。

そういえばネガがここより勧める物件は江古田しか出なかったな。参考までに、坪単価含めここより江古田物件を勧めるロジカルな理由も頼むわ。

>>18088 マンション検討中さん

仰る通りですね。
ただ…、契約者さんも子供じゃあないんでその辺は苦し紛れになっているだけだと思いますよ。

>>18072 検討板ユーザーさん

一期、二期と同じようなスタート。
79Aは毎回低倍率だな。
ネガはもっと濃いめの紛糾頼む。

>>18083 匿名さん
470にならない。今は、だけど
お布施？訛りでてますよ

>>18087 匿名さん
そんな理論ではなく、先日の新規検討者の適正価格の算定が間違っている。それだけのこと。訛りでてますよ


>>18088 マンション検討中さん
別のことを言ってますよ。買った人以外も考慮されてます。ここがポイント。勉強頑張れ
沼地？訛りでてますよ

>>18091 匿名さん
つまり全部下手な自作自演

誰がそんな事を言ってるの？日本語通じてます？

ハハハ。

ざっと見、これほどネガが役に立つスレも他にないと思いましたよ。

契約者さんの見回りも激しさを増してますね。
もはや素性を隠す気すらなさそうなのが、より一層の笑いを誘います。笑

わたしならこう考えます。

アトラスタワーは築15年なので新築プレミアムはすでに消滅して事例適格性を欠くので、採用する事例は、可能な限り築浅・建物グレードで同等・再開発物件・土地価格の類似性が相対的に高い、PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見が適切です。

直近2年のPC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の70m2住戸の成約単価は600万/坪から650万/坪です。平均値の625万/坪ベースにPC文京小石川に比準していきます。

PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の成約平均単価625万/坪を土地価格と建物価格に分けます。ここは既出の指示通り土地建物価格比率を1:1とすれば、土地価格、建物価格ともに312.5万/坪です。

まずは土地価格の比準です。1種あたりの固定資産路線価比を使います。PC千代田富士見168万/600%、プラウドタワー千代田富士見215万/500%ですから平均値は355千/100%です。一方のPC文京小石川は124万/600%で207千/100%です。
PC文京小石川（70m2）の土地価格：312.5万/坪×207千/355千＝182万/坪

続いて建物価格の比準です。建物の減価修正に用いる経過期間はPC千代田富士見は築5年、プラウドタワー千代田富士見は築10年ですから平均で7.5年です。建物の経済的耐用年数は既出の指示通り50年とします。ここからPC文京小石川の新築時建物価格を逆算します。
PC文京小石川（70m2）の建物価格：312.5万/坪÷((50年-7.5年)/50年)＝368万/坪

以上により、土地価格と建物価格を合算して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格：182万/坪+368万/坪＝550万/坪
比準価格は550万/坪です。

賃料からも見てみましょう。
PC千代田富士見の直近の賃貸事例では70cm2で45万円程度です。ここからPC文京小石川の70m2賃料を比準します。補正にあたっては簡易的（ホントはダメですが）に比準価格比を準用します。
PC文京小石川（70m2）の賃料：45万円÷70m2÷0.3025×(比準価格比550万/坪÷625万/坪)＝18,700円/坪

直近の都心部ファミリー向け新築マンション利回り3.5％を採用し、収益還元法を適用して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格＝18,700円/坪×12か月×経費率（1-20%）÷還元利回り3.5%＝513万/坪
以上により、収益価格は513万/坪です。

いまのところ実需をメインとしたマンションであることを鑑みれば比準価格の方が説得力がありますので、PC文京小石川70m2の新築プレミアムを含む適正価格は550万/坪となります。ただ収益価格が低いため、景気減速や金利の上昇による実需の減退により500万/坪程度まで価格下落が急激に進むことも考えられますので10年程度で住替え予定の方は注意です。なお、裁判等で公的評価がなされれば収益価格の低さを考慮して540万/坪になる可能性が高いです。

これが論理的に求めた現時点の適正価格です。収集した資料が十分ではありませんが大きくかい離することはないでしょう。不動産購入の際は、会計士、鑑定士、FPなど、しっかりとした資格と知識も持つ専門家のアドバイスをぜひ受けてください。

まあまあネガさんも必死んで聞き流してあげましょうよ。

こんな感じで書き込みしてるの？一人で大変ね。

千代田富士見の名前が出た瞬間、提灯記事が確定したので読みませんでした。

最初に書いてくれてありがとうございます。

私は読みましたよ。
評価の過程は概ね正しいです。

ただ、前提条件として千代田富士見の２物件を使ったせいで、結果が滅茶苦茶ですね。

？
格上の千代田富士見を利用しても坪500くらいまでしか水増しできない、って事でしょ？
これはこれで受け入れましょうよ。

今までの議論を見るに西向きですみふビルと被らない高層階で坪400万台で契約した私は大丈夫ってことですね？

>>18102 評判気になるさん

倍率何倍だったの？
引き強いね

締め切りまで時間あるのに既に倍率高いですね

どこのスレでもポジや契約者が必死なのは常だが、ここのネガの執着度合いはすげーな。
さすが4.9だわ。

8割方 契約者の書き込みですが…

山手線外、駅徒歩1分の武蔵小山が400後半？でまあまあ売れている。数も相当多いので統計的に有意。
そうした現在の市場環境で山手線中、駅直結の小石川が500半ば？なら相対感はおかしくない。そんなもんでしょ

第3期も選び放題ですがそれは…

無抽選はいくつかありますが、概ねどの部屋も申し込みあるそうです。高倍率は既に5倍いってますね。。ネガさんもっとネガってよ。これじゃあ2期以上に熾烈な争いになりそう。

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。

誰でも普通に買えます。
普通と言えば、普通の東京人ならあと2000万乗せて白金ザスカイを買うでしょうね。

マンコミ歴長くて、複数物件持ってるけど、マンコミの良さはネガ。
自分の購入物件をネガられても、受け入れて買ってるので私はニンマリしてる。
ここみたいに契約者がキャンキャン言うのは、悪い物件です。胸に手を当てて考えてください。

>>18110 匿名さん

白金の良いとろこ教えて下さい？

周りの事例いっぱいあるじゃん
ざっくり割高でないことぐらいわかるだろ

>>18111 評判気になるさん
成りすましや自作自演はネガじゃないよね

>>18111 評判気になるさん

これ程までに契約者の火消しが多いのは、自分の選択ミスをなんとしても認めたくないのと、
でも掲示板を見るのをやめられないという状況でつい反論することで無かったことにしたいんでしょう。
住環境の悪いタワマンを適正価格より数千万高値掴みしたのを後悔しているのがバレてしまうから逆効果なのに。

>>18115 匿名さん

あなた、別のマンションでも同じ主旨の書き込みしてましたね。それが趣味ですか？

見たことある文章ばっかりだよね
同じネガだからだ

パークホームズ本郷 ザ レジデンス
去年坪500万円で完売したのはなんでかな？
他にも事例いっぱいあるぞ
不動産鑑定士のネガさん教えて

あと、会計士でなく税金は税理士ね
公認会計士は、会計監査する人ね

ほんとに悪趣味というか、残念な人生だよね。
基本、前向きに検討している人たちが情報交換する場なのに、検討さえしていないマンションにネガを書き続けるとか。改めて残念すぎる。

私の見解では、ネガが枠物件は人気物件の証だ
値上がり率高い

8割とかそんな話じゃなくてさ。
高いのにに売れてるからか。

>>18118 匿名さん

本郷はこちらより格上ですね。
本郷までが江戸、小石川は江戸の外側です。
逆に言うと格上の本郷でも坪500が限界でした。すでに値下がりしてますが…。

本郷再開発野村ランドマークタワーに期待しましょう。

実質、新築で買えるラストチャンスだからね

>>18115 匿名さん
数千万高値掴みだと思ったら手付解除するでしょう。算数できませんか？

野村さんの格上本郷タワーは、バブル期が過ぎたあとですから坪500も出せば、プレミアムルームが買えるでしょうね。

夜中までクルマがガーゴーうるせえなあ、、、

>>18126 eマンションさん
よっ！伝統芸！タクシーでお馴染みの新規検討者！

>>18115 匿名さん
＞バレてしまうから逆効果なのに
火消しとか言うあたり、自分の心配をして下さい

タワマンは10年で住み替えがセオリーですが、その10年後にバブル期の劣化パークコートとか揶揄されてそうで、残債割れなく住み替えができるか不安になってきました。

未来を考えると憂鬱になるエリアですね。

＼分譲マンション人気ランキングトップ１０／

1位　パークコート文京小石川ザタワー

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

文京区が全国1位
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/071000015/073000003/

＼東京都の物件ランキング／

1位　パークコート文京小石川ザタワー

以前 派手にマウントされた事を根にもっているにせよ、脈絡なく山手線を妬み始める様子を見ると、契約者さんは闇落ち寸前といった感じですね

ハハハ。

無料の情報の怖さってヤツを、この物件で思い知りましたよ。

皆大変だね
3年続くぞ

>>18096 匿名さん
千代田富士見の土地建物の比率を1:1にしていることが前提として疑問ですね。
小石川が1:1との前提なら、地価が高い千代田富士見の比率が同じになる訳がありません。
と、素人が感じたのですが、それで合っていますか？
なお、いずれにしろ、18096さんが頑張って計算している姿勢は評価されるべきですが、それをチアアップしてあげない他のポジさんの態度には、ちょっとがっかりです。

ついに最後ですね。
10月14日抽選日です。
やはり倍率がつきますねー。

これだけ毎日 買い煽り や 契約者の火消し が続くと、闇落ちリスクしか感じないのですが…

？
リスクと考えるなら買わなければいいのでは？

闇落ちなんて珍しい単語が連発
毎日自演お疲れ様です

プラス、ここではなくどのマンションを買うべきかの指南もお願いしたい。ネガの薦めるやつを聞かせてくださいな。

>>18109 検討板ユーザーさん
高倍率の部屋は、どのタイプですか。
また、どの向きが人気ありますか？

>>18142 匿名さん

武蔵小山以外でお願いしたいですねw

>>18142 匿名さん
ネガではないですが、文京区にこだわりないならば白金スカイでしょう。
千代田富士見のプラウド中古もいいのでは？ここより格上立地で高仕様です。:

住んでよかった街3位だからね

白金、千代田富士見は価格が違いすぎるから
白金買うなら、私は違うとこ買うな

>>18146 匿名さん
全てのアンケートはポジショントーク

ポジショントークかどうかはわかりませんが、その手のソース不明の無料で誰でも手に入る情報というのは、金銭がらみで多少の印象操作がからんでしまうことはやむを得ないでしょうね。

例えば、相場無視のボッ高値物件が発売されると、やたらそのエリアを持ち上げるような記事が乱発されたりするのは、不動産業界ではお決まり手法であったりします。

＞＞18148 匿名

過去レス読んでポイント集計方法理解して