パークコート文京小石川ザタワーってどうですか？

Name: パークコート文京小石川 ザ タワー
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 3.2 (22 reviews)

マンション比較中さん [更新日時] 2024-06-28 00:24:20

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パークコート文京小石川ザタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[スレ作成日時]2018-08-09 19:37:25

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15486 eマンションさん
- 削除依頼
>>15480 匿名さん
ちゃんとマンションの原価を理解されておられますか？
このレベルのタワーマンションだと今建築費は施工床ベースで坪130万前後するでしょう。延べ床面積約84000m2のため想定建築費は約330億。
確かに今回土地は等価交換の為安く仕入れたと想定されますが仮にこの土地が更地で三井、三菱、住友、野村の限定入札が行われた場合（市場時価）、一種200万（坪1900万）?250万（坪2400万）くらいするでしょう。
今や南砂町徒歩8分のマンション用地で一種160万、原宿の一等地のマンション用地で一種400万の時代です。
仮に土地が1種200万として、全体土地価格が約360億。
つまり単純に土地取得費と建築費だけで690億の原価かかかる不動産と想定されます。
店舗なども含めた総専有面積がおそらく15000坪程度の為原価だけで専有坪460万、70m2換算で9700万です。
当然そこからデベの販売経費、利益等も乗せる必要があることから平均坪570万の販売価格は十分納得出来るものと考えています。
（そもそも１種20０万でこの駅直結広大地は落札出来ないと思いますが）。
あなたはこのマンション販売に至るまでの経費としてどのように計算されそのようにお考えになりましたか？ご意見をお聞きしたいです。
なお、周辺相場より逸脱して高いのは事実ですが不動産の正常価格は①希少性②効用③有効需要の3要素で決定され、駅直結パークコートタワーにおける希少性と想定される有効需要を考えればそれも違和感ありません。
賃料が価格を形成する唯一の?と仰っておられら方もおられますが不動産価格はそう単純ではありません。
不動産は奥深いのです。
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所在地	東京都文京区小石川1丁目102番1他（地番）
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そのほかの情報	構造、建物階数：（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）、地上40階地下2階建敷地の権利形態：所有権の共有完成時期：2021年03月下旬予定入居可能時期：2021年07月下旬予定

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