パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>13499
面積や容積率からしてちょっと世帯数が大きいように思います。

1LDKとかワンルームが多いのではないでしょうか。そこを非常に懸念します。

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タワマン作って、人を引き込むデース^ ^

高い店は、タワマン民すら使わないデース^ ^

ここも大半が、賃貸仕様デース^ ^

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>>13502 匿名さん

どうしました？

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こんなパークコートは嫌だ！
1216バス
外壁吹き付け
下がり天井 2100

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>>13499 マンション検討中さん

そうなんですよね。白金は戸数が多いのが引っかかっています。
パークコート文京小石川は文京区内では唯一無二の存在になるでしょうし、当面同じ規模のマンションは文京区には立たない可能性があり希少価値があります。

白金は周辺に同じとは言いませんが似たようなマンションがあり希少価値では文京小石川に劣るのかと。
賃貸で考えると1Rまたは1LDKなどの単身者を対象とする部屋も多そうなので、借り手が見つかりにくいのではと考えてしまいます。
しかし港区の方が魅力的ですかね。文京小石川は高値掴みな感が強くてリスクが高いかと。

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>>13504 匿名さん

そうですね
嫌な物件は買ってはいけませんね。
残念ですけど。

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白金の話にもっていきたいだけだからスルーした方がいいです、

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確かに、タワマンや商業ビルを作っただけでは、広範囲に人を呼び込むのは、限りなく絵空事に近いでしょう。
地権者の気持ちはわからなくもないですが、地元住民以外、わざわざここに買い物しに来る理由がありません。

都心の賑わいのあるエリアを、一度散策なさってみてください。
長年培われてきた、まさにブランド力と呼べる空気の違いを知り、絶望・諦めに至るでしょう。

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相変わらず超人気物件、超人気スレのようですね。

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馬鹿にされたり正論に対するイラつきが蓄積してくると、いよいよＣＧペタペタスレ流しが始まりますかね。


しかし、掲示板は自由ですから、安眠できるよう鬱憤を出し尽くしてください。

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外壁吹き付けってどこにかいてありますか？

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なんか無視できないんだよなあ...不思議な物件だ。
押すなよ、押すなよ、とか連呼するダチョウ倶楽部のギャグみたい
買うなよ、買うなよ、とか言って
最後は買って笑いを取る

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吹き付け外壁についてですが、
東京都建築物環境計画書制度、というものがございます。
この公的書類は一般公開されており、マンション検討者は、これに目を通すのはこのご時世、常識となりつつあります。

こちらの物件、目を疑う項目としては

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると容易に想像できます）

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

空白の項目もあるので、マイナス点はさらに潜んでいると疑ってかかる必要すらあります。

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>>13512
その典型が若葉さんですねえ。
あれがダメこれがダメって言いながらいつまでも離れられないみたいですねえ。
彼にもじっくりいろんな物件を勉強して欲しいですね。

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＞外壁吹き付けってどこにかいてありますか？


たった今、ＣＧペタペタさんが晒してくださいましたよ。
しかも、こんな色なんです。

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若葉もやっぱりここが好きなんだな
まあ人気だからな

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うんうん、愛を感じるよ。
しかも致命的な事は何一ついわないしね、いいやつなのかも。

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若葉さんは私が書き込みすると毎回反応してくれてます(^-^)
そしてすぐ私の真似もしますから律儀に全部読んでるみたいですね。
ＧＷ前後は書き込みしてなかったのですが、その間も何度か気にしてくれてましたよ。

小さな男の子が女の子にちょっかい掛けるように、ここが気になってしようがないんだと思いますよ。

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あまりに欠点が晒され過ぎた為か、最近は投稿者を攻撃する以外、ポジの書き込み量が激減しましたね。

皆さんが仰られている通り、私もここはそんなに悪い物件ではないと、一筆 フォローしておきますよ。

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三井不動産の利益が飛び抜けて高いですね。


マンション価格高騰は、人件費？建築費？

はい、ご明算。
答えは簡単でした。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2019/05/post-7a43de.ht...

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>>13513 匿名さん

低い階高、低い梁下高
この項目が見当たらないのと
階高、梁下高はそんなに低くないのにモデルルームの天井が低い理由がはっきりしないんですよね。
以前のスレでありましたか？

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階高や下がり天井の高さは最近の物件としては合格のように私も思います。
ネガさんがわざわざどこかからコピペしてくれましたが（おそらく再開発の方のスレッドで誰かがまとめたのを書き込まれていたものでしょう）過去のパークコートと比較しても遜色はないようですけどね。
下がり天井ができる理由については明快に理由を書いていたレスはないですね
確かよくわからないという回答しか得られなかったというようなのが唯一あった気がします。

デベロッパーの利益が大きいような書き込みの人もいますが、ここは再開発なので非居住部分のコストもいろいろ乗っかっているのでしょう。地権者ですら差額を払って住宅を手に入れている状況なので、土地代がーというより建設費が色々高かったのでしょうね。

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デベ、利益とってるねー。
ここみたいに、値段だけ高くなり品質は劣化している反面、企業利益をあげた社員さん達の豊かな生活に流れている事を想像すると、やる気がなくなりますね。

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>>13523
ポロっと安月給を白状する若葉じじいｗ

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>>13521 検討板ユーザーさん

階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
愛宕虎ノ門 3.18と2.48
文京小石川 3.28と2.4

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

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小石川がビリッケツなんですね。

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やはり皆さん、この物件の事が気になってますね。

人気ですからね。

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>>13527 匿名さん
そうだといいんですけどね…
私にはとてもそうは思えません。

外壁についても、いつまでも 吹き付け と馬鹿にされるのはつらいので、この記事のように
『オレンジ色の南欧風土壁をパロった吹き付け』
と、ポジの皆さんで一致団結して呼びかけませんか？！

https://kawlu.com/journal/2016/06/21/20824/

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>>13528
やっぱり気になってますねえ(^-^)

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若葉だけでも何人来てんだよｗ
人気ありすぎだろ

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立地 ＋ 建物ランクで、パークコートタワーについてまとめました

横綱 青山、檜町
大関 渋谷
関脇 富士見、赤坂、虎ノ門（仮称）
小結 愛宕、浜離宮、麻布十番
十両 乃木坂、代々木（仮称）
幕下 小石川

注目は何と言っても、先日ネタバレした、パークコート虎ノ門ザ・タワー（仮称）
なんと竣工時期は、こちらと同じ年度になりそうなのです…

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あらゆるランキングはすべてポジショントークです。
ただし面積など非操作データを除く。

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ここ最近の物件として比較するとねー 15年前の最新と考えると妥当かもよ。
再開発発足当初から設計だけが置き去りのまま、三井が内装だけ取り繕って売り捌いてるのだろう。さすが三井だな。

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今日は雨の日で客さんが少なくて暇そうですね...

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このスレは嫉妬の若葉ちゃんが一人で盛り上げてるけどな

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嫉妬うんぬんって、私ですか？

別にどう思われても構わないですが、感情的な投稿を繰り返し、検討者を弄ぶのだけは、やめませんか。

私は極力客観的な議論が展開できるように、公的文書や統計データ・記事などを紹介してきましたが、それでもまだ反論があるなら論理的に、どうぞ。

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まあまあ、揉めない揉めない。
皆さんには家族と共により良い物件を選んで欲しいものですね。

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東京の億ションならここ一択やと思う

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関西人に東京の事はわからないと思いますよ。

ちなみに東京ではここを、億ションとは呼びません。

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>>13537 匿名さん
家族の為って、これのこと？


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

--------------越えられない壁--------------

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

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もちろんネガさんの出してくる統計やデータは中立なんだけど、誤解や印象付けを目的とした演出が伴っているばかりか、一度書けば十分なのにこれでもかこれでもかと執拗に何度も何度も書き込んでくるというところですでに冷静かつ公平無私とは言い難い。ふわっと常識で判断するポジのほうがずっと冷静にみえる。

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＞一度書けば十分なのに

そうなんですか。

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ポジの人も、検討には意味のないふわっとした事を執拗に何度も何度も書き込んでくるというところですでに冷静かつ公平無私とは言い難いです。

ポジの物量攻撃的なスレ流しにより、検討者の目に止まらなくなるのは不公平かつ悪意を感じますので、検討者を守りたいという正義感から、私は今後もポジさんと同じように問題点の再掲を続けたいと思います。

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>>13540
気になる方は当然それも含めて検討すればよいと思いますよ。

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>>13540
杭に拘らず、他の事を重視する家庭もあるでしょうし十分検討して欲しいと思ってますよ。

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>>13542
レスのリンク貼れるんだからそれで十分でしょ。バイト数ばっかり嵩んで不効率きわまりない

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そうですね。
杭に拘らず他の事を重視する家庭もあるでしょうし十分検討して欲しいですね。
例えば、こちらの資料などは参考になると思いました。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間が想像できます）

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まあ二駅4路線利用に水道橋の中央線まで最寄駅にかぞえている物件紹介ブログもあるし、ものは書きようだと思う。水道橋駅から12分も離れている駅遠とネガることもできるし、12分もあるけば水道橋駅も使えるんじゃないグレートとポジることもできる。結構受け止め方一つでどうでもいいことを買えない理由にあげているだけの話で、ふわっと常識的な判断をする人は最近はどこも高いし港区あたりの高級物件とくらべりゃここは安い、パークコートだし、駅近いし、なにより文京区で遠くに引っ越さずにすむし、待ってたんだよねこんな物件って人も多いと思うけどね。みんな同じ価値観じゃないからね。

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>>13547
いろいろ頑張って良い物件を選んでください。

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同感です。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=58020

https://www.shirokane-sky.jp/?iad=adwords&_adp_c=wa&_adp_e=c&a...

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虎ノ門とか白金高輪の物件を買うとここに書く理由がよくわからないよね。よほど売れ行き予想が悪くて困っているとか？どちらもターゲットにしている層が違うのでここを買おうとしている人にはあまり参考にならないと思うけど。

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ネガさんはここ検討してないのに、わざわざマイナス面を絞り出してくれるんですね。
ここは構ってくれる人がいるから楽しいですね。

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モデルルームも閑散ですか

格上エリアの価値ある物件が続々と発表され始めたこの最近、急速に魅力を失いつつありますね

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>>13541 匿名さん
いや、ポジも過剰にアバタもエクボでかなり色眼鏡。

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サイゼリヤ安すぎでしょ。
あと50円上乗せした方が、売上げ減っても、利益増えそう。

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ふふふ　( ´艸｀)

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>>13520 通りがかりさん

レジは別会社だよ。

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マン掲久しぶり

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やっぱり3Aだよね。
ここに住んでもドヤできるのはここから城東地区だけでしょう。

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マン掲生きてたのか？

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何を言われようが、相変わらず１位ですね

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/#fanp-plugin-id202

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良いものは良いからね。

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>13532 と、ポジのお仲間さんが申しておりますよ。

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>>13563 匿名さん

苦しい反論ですね。
まあ確かに一理ありますが、そんなこと言い出したらすべてのランキングなど無意味になります。全国調査などできる訳ないので当たり前でしょう。要は他ネットランキングで１位なので、かなりの注目度と人気があるとゆーことが分かりますね。

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ランキングなんて、今、デベが売りたい物件を上位にしてるだけだよ。

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とはいえここは実にわかりやすい良さがあるからね。駅直結、二駅4路線利用、大規模タワー、再開発、ショッピングセンター併設の大型レジャー施設至近、区役所至近、犯罪率が極めて低い（外人ウケする）、歯学部や医学部の付属病院が自転車で行けるような距離に複数ある、安いものから高いものまでスーパーは複数あって選んで使える便利さなどなど。他の物件も見たけれど、ここまで利点が揃っているところはそうはない。

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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？
修繕に普通のタワマンよりお金がかかりそうな。。。
近所なので、20年後が心配です。（今はいいのですが。。。）

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>>13564 検討板ユーザーさん
ポジさん同士で争わないでください。

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＞駅直結、二駅4路線利用

ポジさんお得意のランキングをみると
ここの利便性は良くはなさそうですね（私は逆にそんなに悪くはないとも思います）

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000184.000028482.html

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＞大規模タワー、再開発

① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地表から1m下にはなんと地下水が流れています ③南東角部屋の大半を奪っていった地権者さん達の存在 ④ 客単価の低い商業施設しか誘致できない ⑤ 外出には乗り換えが必要（3基しかない） ⑥共用施設は不特定多数の人が行きかう7階フロアに全て集約（プライバシー性の高いゲストルームも）⑦ 低い階高（3.2m台）⑧下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれで80㎡です） ⑨ BRの壁掛けエアコンはパークコート初です^ ^ ⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^） ⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ　⑰ 固定資産税＋管理修繕費で、私立医学部の学費が賄えます ⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念

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＞ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？


不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』ですが、無論これには実需も投資も関係ありません。

営業さんは、ここの1.5億の3LDKの賃料は40万から44万であると仰られたそうですが、これに必要経費（管理修繕費、固定資産税）を勘定に入れて計算すると、目が潰れそうな数字がはじき出されます。

タワマンに永住するのは現実的ではない（ましてやここのような環境の悪い場所に）と考えると、ここは賃貸で住むべき物件と言えますね。

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>>13570 匿名さん

毎度毎度、まとめおじさんお疲れさまです。
もうそろそろ見飽きましたよ。

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３LDK、40万は安すぎませんか？新築で。なぜタワマンは永住向きではないんでしょうか？

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私も賃料は安めに出したなって気がした

まあ逆に予想賃料で出して借り手が付かなければ悪い評判がたつので、これなら借り手が必ずいる鉄板の値だろうけど。

こういうのは取らぬ狸の皮算用なので、参考程度でいいと思う。ちなみにこの辺の中古は家賃収入の利回りをほとんど期待できないほどに上がっている。

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安めと言うかまず借りられないレベルじゃないかと思いました。但し、それなら50万60万だすかと言えばそんなに出すなら買う方が良いかと思いました。

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文京区ですから、そんなもんですよ。

タワマンってだけで、地域相場を大きく逸脱はしないものです。

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>>13575
あなたのような人ばかりならもう少しマンション市況は値上がりしているかもしれませんね。

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与信フルマックスならもう一軒億ションいけそうなので、昨日パークコート文京小石川を初めて見学。幼少期からこの界隈で学んだ者として親しみある環境。二期も余裕の売れっぷり。港区相場が目に慣れすぎて、安く思えてくるから怖い。唯一無二のリッチな立地であることは間違いない。三期参戦するか迷う

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ここは羽田新航路の影響はないんですか？

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賃貸で5年くらい住めば十分だろ。こんなとこ。

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ここが人気だと困る人がいるんだなw
ここは成金には似合わないよ

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>>13581 通りがかりさん

ほんとですね。ここが人気だと困るか、妬みくらいしかネガする理由はないですからねwww

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>>13579
新宿あたりを飛ぶらしいですよ、ほぼほぼ影響ないと思います

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地盤が良くて谷底でなければ、この価格帯で間違いない。

ただ、関東大震災は必ず来るんだよね。
あと、気候変動で1/200クラスの豪雨が頻発してるし…

権力者やお金持ちは、地盤の良い高台に住むのが歴史上のセオリー

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>>13584 マンコミュファンさん

セオリー？
ネガさんたちもいよいよ地盤くらいしか言えないですね。心配しなくても第２期も大反響
ですよ。

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>>13580
賃貸でここに住むだなんて、本当にまいどありがとうございます

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低仕様は最近のセオリーだから、 地盤と谷底ね。

購入者スレ見ても、マンション購入は初心者丸出し…

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>13586

賃貸物件ですよ、ここは。
利回りが 2%では、50年経たないと元が取れません。
無論、こんなマンションに 50年も住めません。

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随分豪華な賃貸物件だねえ、さぞや高く貸せるだろうね。

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>>13588 匿名さん
ネット利回りが2%ならグロス利回りは2.5%ぐらいだから12000万73m2の3LDKが家賃25万ぐらいてことですか。坪単価12000円。まあ想像は自由ですからね。

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渋谷や神宮外苑が50-60万ちょいなのに
ここがそれと同じ家賃取れる訳がないじゃん？
皆目が曇りすぎ

三井はフラッグシップ物件から引き算で
ここの価格決めてる訳だから
当然家賃も上記物件より下がる

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>>13590 マンション検討中さん


アトラスタワーの45㎡が22万で出てまして。

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>>13592 匿名さん
ここに住みたいので賃貸とかリセールとか関係無いです。高く売れないから買わないとか意味不明。二期も抽選なのに。

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変ですよね、ポジさんって。
欲しいなら倍率上げたくは、ないはずですが。
書き込むべき内容が、完全に真逆です。
一体、どういう立場の方なのでしょうか。

と、いう風に問題の本質を突くと、CGペタ男がスレ流しをし始めるので、今日はこのくらいにしておきますよ。

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ポジさんこそ買いもしないのにここに張り付いてる意味が分かりません。なんでなんですか？何かきちんとした理由があってここに書き込みしれるんですよね。嫉妬でなく。どうなんですか？

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嫉妬以外に何があるって言うんですか？パークコートはどこでも同じですよ。

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ポジの印象操作で騙される人をなくしたいという正義感から、論理性・客観性に基づいた投稿による啓蒙活動を、日々させて頂いております。

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それでは、私は答えたので、私の質問にも答えて頂きましょう。

物件が欲しいなら倍率が上がると困るはずのポジさんが、なぜ毎日毎日感情的に物件擁護を繰り返すのでしょうか。
倍率を下げたいなら、行動は逆になるはずです。

あるいは、購入者が張り付いている？
しかし、それも変ですよね。
購入者のいない第１期が始まる前から、こんな感じなのですから。

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んー。まぁいいや。
最近反応も薄いし。
無理なポジを繰り返さなければ私ももう干渉しませんよ。
では。

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あのね、ここを読まない普通の人で、倍率つく物件はついちゃうの。ここでネガられればネガられるほど、いい物件だと考える人は増えるの。そうか、姑息な倍率下げ工作を試みる連中がこんなに多いなら良い物件なんだなと腑に落ちるからだろうね。君らネガのおかげでスレッドも大盛況、大人気物件になりました。本当にありがとう。

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