パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

定期的に武蔵小山押しの方がお越しになりますね。

武蔵小山 パークシティ
文京小石川 パークコート

同じ再開発にも関わらず、他ならぬ三井自身がそう判断しているのです。
多くを語る必要はありません、それが全てです。
武蔵小山もいい立地だとは思います、人によっては武蔵小山の方が人生を豊かにしてくれることもあるでしょう。
ただ、このスレで武蔵小山の方がいいと主張するのは、むしろ武蔵小山を貶めることになります。
皮肉ではなく本当にそう思っての発言です。

>>1065 マンション検討中さん

正論ですね

ムサコの物件もHP見る限り結構よさそうですが、結局は立地の差でしょうかね。
ムサコはあくまで城南、こちらは都心3区でないものの、都心を名乗ってよいでしょう。文京区では、この地区を都心とみなしています。

ここは都心に憧れを持つ、文京区民がお住まいになるようです。

マンションの良し悪し以前に、場所的に、小石川か武蔵小山かって話になるのが不思議。
小石川か、武蔵小山かで悩んでる方って、今どこに住んでんの？

>>1072
確かに住所は小石川なんだけど
ここって文京区の中でも谷底間半端ないんだよね
水深5mの浸水リスクあるし（汗）
あっちは山で、こっちは川？ｗ

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.p...

同じ様な方が浜離宮のスレでも活躍されてるみたいですね。別に武蔵小山に行かなくても文京区にも高台あります。これって武蔵小山の営業の方ですかね？武蔵小山が売れてメリット有る方って地権者で売却希望の方とかって事ですかね？浜離宮でも春日でも水没水没ってうるさいことうるさいこと。

>>1073 匿名さん

地形のことじゃなくて。
通勤、通学の便から小石川を検討している方で、武蔵小山と天秤にかける人は今どこに住んでいる方なのかなってことです。

>>1075 マンション検討中さん

天秤にかけてる人なんかいないんじゃないかな。武蔵小山押しの人はちっともここが欲しそうじゃないし、ここの検討者は武蔵小山には興味ないから「何で武蔵小山が出てくるの？」って反応だし。

準工業のブランスさえ530だから、ここは600どころじゃなさそうだな。

7F南東 4LDK 85.82平米 13780万円 530万

用途地域たいして関係ないでしょ。
谷底の大通り沿いなんだからこっちは。

ブランズも安くさえみえますね
肌感覚ではここは630かな

地権者は高かろうが安かろうが関係ないわけ。
売主じゃないんだからね。

あとムサコの話しは他でやって、ここ違うからさ。

>>1083 通りがかりさん
地権者ですが高い坪単価で販売してもらった方が、賃貸や売りに出す時に高い価格設定ができて儲かるので、販売価格は高くしてもらった方がいいんですがね。

なるほど。
よく解りました。

そのブランズって売れてるんですか？売れて初めて相場ってことになるんだと思うんですよ。ただ売りに出てるだけで適正な価格ってわけでは無いと。

>>1083 通りがかりさん
地権者にとっては高いか安いかは重要ですよ。
高いマンションに住んでいるっていうだけで、優越感に浸れますし。
地権者としてはあまり安くされると等価交換にならなくなるので、下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。
向後50年は文京区にこれ以上の高さのタワマンは立たないでしょうし、駅直結で区役所も近いですし、文京区のシンボルになる建物で希少性が高いので、それくらいの価値はありますよ。

冗談はさておき。
パンダで550かな。平均は650きるかどうか。

>>1090 匿名さん
冗談も休み休みに言って下さい。
パンダで800、平均は1200切るかどうかですよ。
プレミアムは2000超えでしょう。

買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。
坪650レンジに収まるように祈りましょう。

>>1092 匿名さん
周辺の相場と比較してもそこまで高くはならないでしょう。
低層階お見合いが400からで、高層階が600まで、プレミアムが650程度でしょうね。
事前アンケートの質問項目から見積もってもそれくらいで売ってくることが予想されます。

坪800を連呼してれば650だったときにお買い得では？と思う奴が出てくるという作戦にしか見えない。

>>1094 匿名さん
ですよね。
実際は坪400からなのにね。

1087: 匿名さん
下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。

この数字の根拠を教えてください。
ちなみに、パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンスの価格は
最上階の18階81.76米で、坪740万円です。

千代田区より高額なマンションってことですね。
すごいですね〜。文京区も千代田区並みってことですか、、、

パークコート浜離宮みたいな外見だと嫌だな

>>1095 匿名さん

格下郊外物件のパークシティ武蔵小山が平均坪単価470万なのに、そんな訳ないじゃん

>>1099 匿名さん
ムサコが勘違い価格なだけでは？

ここって巨人の選手とか入るかな？

>>1099 匿名さん
で、武蔵小山の最低坪単価は？
最低坪単価と平均坪単価比べてそんな訳ないじゃんって、頭大丈夫？

ROM専してたけど、面白いな。
年収が学区がローンがとか句読点がどうの事業協力者が必死に高くとか偏差値とか。

学区だが今は越境も昔とちがい結構簡単。
最上階あたりを買う人はまずローンは組まないでしょう。
事業協力者もここは購入する権利、増床、地権者価格など組み合わせて結局は購入してる。
購入っいうことはお金払ってるということです。
等価交換はこの再開発にはありません。
地権者には全て持ち分を算定しまず現金で支払われました。
地権者の順位により取りたいところを指定し、複数いれば話し合いで調整しました。
購入する場所が決まればそこを購入するという流れです。
結局自分が持っている土地なり物件を再開発組合が算定し支払われたのでぼろ儲けした人はほとんどいません。
再開発組合といっても、プロ集団に委託しているので変な算定はない。
国、都、区の補助金や助成金を使っているので結構厳しく算定されてます。
中には再開発ということで無理に追い出された人もいます。
今は駒込に住んでる人もね。
賃借人は引っ越し費用もらい預け入れ保証金、敷金を償却なしで返してもらった。
多分一番徳をしたのは賃借人でしょう。
その中でも住居より店舗は結構もらったと思いますよ。
儲けは当然課税対象です。
なので国、都、区の補助金や助成金を使っても支払われて儲けた部分は課税でまた逆戻り。
地権者は順位により良い物件（レジデンスや店舗）をとることができるが買わなければいけない。
なのである程度お金がないと買えないのでお金だけもらって買ってない人も多い。
地権者は住居より店舗を取る人が多いようです。
北棟南棟東棟で住居ならやはり目玉は北棟のこのパークコート文京ですね。
このHPの仕様を見れば高層階は水面下で決まるでしょうね。
私は店舗や事務所の方が興味あるな。

坪450で買えば10年後も資産価値を維持、坪600で買えば10年後に資産価値は暴落ということでしょう。

もう文京区で住むならこのマンション以外だと、イマイチ誇らしい気分になれないかもね。

日々 羨望の眼差しを背に浴びることのできる選ばれし約300世帯は、誰になるかな。

売ること考えて買うような人は買わない方がいいんじゃない。

>>1102 匿名さん

武蔵小山はレンジが狭いから最安でも400以上だったよ
その上武蔵小山はオール賃貸仕様の安普請だから、パークコート仕様のここがそれと同じになるわけない

マンションのリセールバリューを属性別に検討した資料というのがあるけれど、30階以上のタワマンで500戸以上の大型開発だとリセールバリューが極端に良くなる。駅近５分以内も良くなるとされていて、データから見るとここはリセールが期待できる物件なんだけどなあ。

暴落すると言って煽るのは簡単だけれども、昨今の働き方改革と少子化で物流や建築などの人件費コストは上昇しているし、低金利はまだまだ続きそうということだし、企業の利益も順調に上がっているというファンダメンタルからいくと、今後そうそう簡単には下がるとは思えない。大手のゼネコンが施工する巨大開発、パークコートというブランドから言っても品質の信頼性は極めて高いから、リーマンショック級の世界的な金融危機によって暴落という事態が仮にあったとしても、ここの値下がり幅はかなり少ないだろうね。

>>1103 職人さん
なるほど、厳しく算定された結果、地権者の儲けがほとんどなかったから、地権者は必死で坪単価高いよアピールして儲けようとしているわけですね。
納得しました。
ありがとうございます。

バブル期の頃は事業収益が低い所が本業以外の不動産投機に手を出したことと、銀行側も将来さらに不動産価格が暴騰するという見込みによる審査で、本来それだけの担保価値がないような不動産に融資したという事情がある。

昨今の不動産価格上昇は投機的な理由から暴騰しているものではないので、以前のような問題は起きづらいだろう

そもそも値下がりが心配でしょうがないなら買わなければ良いだけ。簡単。

もう一度申し上げます
平均坪単価は、高くても450ちょっとです(おそらく400くらいでしょう)
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で強気に出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません
かつ「災害に強い街づくり」という名目で、補助金を入れてますので、
「補助金使って一部の民間がぼろ儲け」は、有権者から批難を受けるため、
この点からも価格は必ず抑えられます

…少しおしゃべりが過ぎました
ライバルを増やしかねないので、これくらいにしますが、
ファミリータイプで、億近くになるので、
融資が締まってきている昨今、相当な自己資金を要求されるでしょうから、
覚悟はしておきましょう

まとめると、低層階パンダ部屋が550、ファミリータイプの3LDKが600〜、で大体皆さんのお考えが一致しましたね

坪単価450なら20坪で9000万、それでパークコートに住めるなら欲しい人はいっぱいいるだろうなあ...

相続時精算課税の特例と住宅取得資金の贈与による特例の非課税枠を使えば親からとりあえず3700万は引っ張れる。

そういう人も結構いると思うけどなあ

そんなバーゲン価格なら全力買いするは W W W

とはいえ、文京区だからなあ。
港区再開発も目白押しの中、中途半端な価格のここに手を出すのも微妙。

駐輪場が６，７Fという点が利便性でどうだろう。
この辺りは生活に車は必要ないけど，（特に子供がいる家庭は）自転車は必要で，しかも，坂道が多いので，電動機付き自転車に乗る人が多い（子供乗っけるなら必須）。
日常，自転車を使うのにエレベーターを使わなければならないのは結構，ストレスになりそう。
こういうマンションに住んだことある人の意見が聞きたいです。

>>1116: 匿名さん
値下がりを心配されている方は多いと思いますよ。
少子高齢化で日本人の人口が減っていく中、年収1千万円以上の富裕層の絶対数も減っています。
反して、都心部の1億以上のマンション住戸は増えています。
このまま人口が減少すれば、近い将来高額物件が供給過多となり、その価格は暴落するでしょう。

>>1117: 名無しさん
補助金事業なのに三井だけがぼろ儲けの高値設定は文京区民が許しません。
高値設定するなら販売価格の一部を文京区の税金に回すべきです。
周辺の相場と比較して、平均坪単価400～450万円ならば文京区民も納得するでしょう。

>>1122: 匿名さん
1階屋外駐輪場でも、自宅から遠い場所にあれば不便です。
自宅から駐輪場までの距離と駐輪場出口から道路までの距離、エレベーターの速度、混み具合にもよると思いますが、屋内駐輪場で雨風に曝されないので自転車が長持ちすると思います。
駅直結で買い物も建物内でおさまるこのマンションで、子供がいたとしても自転車は必須ではないと思います。
自転車を使って、子供を坂の上のどこへ連れて行こうとお考えですか？？

いまは1000万円で富裕層とは言わないけど。

1117、何も分かってねぇ。釣りか？

>>1101: 通りがかりさん　
それ、かなりありえると思います。三井不レジが個別に営業しているはずです。

>>1103: 職人さん
貴重な情報をありがとうございます。地権者でさえ「行って来い」なわけですね。

>>1108: 匿名さん
全くその通りだと思います。パークホームズ本郷ザレジデンスくらいの規模で坪500万円なら瞬間蒸発ですが、400戸近く売るために、単価は実力以下にしてくるはずです。

>>1122: 匿名さん
このマンション、駐輪場に寄らなくても、EVは6階で乗り換えです。それがべーすなら問題ないかと思います。

>>1123 文京区民さん

1122ですが、私は駐輪場が6、7階などにあるマンションに住んでいたことがある方の意見を知りたいんです。

>>1127: 匿名さん
そういうセレクションかけるなら、ここではなく駐輪場が6、7階などにあるマンションの住民スレで聞いた方が早いんじゃないですか？

文京区ナンバーワンマンション。

妬みの眼差しを一身に浴びてドヤ顔でキーを振りかざしたい。
坪600くらいなら、即買い。

生活に自転車が必要とか言ってる次元のご家庭が住むようなレベルのマンションではないですよ。
だってここ、パークコート ザ・タワーですよ？
自転車必須な方は、パークホームズやパークシティの方がお似合いだと思います。

パークコートザ・タワーにいつか住みたい

>>1130 ご近所さん

そう！自転車乗る人は買わないで良い！

>>1130: ご近所さん
のような論調には賛同しかねますが、この立地であれば自転車は不要かと思います。

ただ問題は、子供に自転車の乗り方を、どう教えるかですね。

　今日、スーパーカーでシビック行ったら、地下駐が下水臭かったってつぶやいたら、スーパーカーのツッコミが入り削除。

　ツッコミどころは、スーパーカーじゃなくて下水臭だよね。

　ここは、小石川と本郷の谷底で、神田川もあって地下水高いし、ちょっと下水処理は心配。バス停周辺も換気口は下水臭するときあるね。

　あと、クルマの性能が上がってるとはいえ、バスやダンプが吹かすので騒音と排ガスはそこそこ酷い。

　ドームの奇声も目と鼻の先で、よくもこんな防災面で酷いところに区役所造ったなと思う。茗荷谷の高台に造ればよかったのに...
　蛇足だけど、区役所の手続きの人外も増えたね～

　なんだかんだ言っても、450～700ぐいらいでしょう。
　

>>1092: 匿名さん　
> 買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。

そう思います。買えそうにない方は、発狂してはいないかもしれないけど、ワーワー言っているのは確かです。

ここよりも後楽園駅に近い富坂のちょっと高台に建設中の、DIKマンション小石川の再開発物件の情報は無いですか？
あちらはクレヴィアっぽいですが、ここよりも良さげです。
ここよりもあっちが良いかもw

どうかしてるんじゃないですか？

もしここで坪500万以下の部屋があったなら高倍率過ぎて買えないでしょうね。本当に買う気のある人向けに、坪600万以上で出して欲しいわ。それでも絶対に完売できるので安心して。

西側の低層階を坪500で買う人は多くないのでは？

>>1139 匿名さん
私は坪1000でも買いますよ。

パークコート浜離宮も潮浜臭に悩まされているみたいだし、パークコートは臭いに弱いね。

>>1141 匿名さん

パークシティ武蔵小山は真横が墓地で線香臭に悩まされる予定のようです。三井は臭いに弱いね。

ここも他所のスレでネガられるくらいの人気物件にはなっていくでしょうね。
坪600で瞬蒸が現実味を帯びてきました。

自転車不要な人ばかりじゃないな、ピナレロ乗って銀座とか日比谷のオフィスに向かう人もいるからねえ。

住人しか乗れない駐輪場用エレベーターで6階に収納できるなら100万オーバーの高級自転車も安心して置けるからいいんじゃない？高級自転車の盗難って多いからな〜

この辺、ウーバーのチャリが逆走したり、信号無視して来たりで、スーパーカー乗りとしては危なっかしい。

>>1141 匿名さん

入居一年前なんだけどww

これでスーパーは明治屋か紀伊国屋あたりが入って、脇をビオセボンとかピカールが固めてくれれば嬉しいんだけどね〜

ひょっとすると中にフィットネスクラブが入る可能性もあるな、セントラルとコナミは近所にあるので都心に展開がないルネサンスあたりかな？

なんか全員BOTみたいで面白い掲示板ですね。

パークコートができるからご近所さんはみんな嬉しいんだよ...

三井さんありがとう

今回は間に合わないので、何年かしてボチボチ中古が出はじめる頃に参戦します

>>1149 匿名さん
間に合わない？
買う気があれば十分過ぎるくらい間に合う。
あと3年も先なんだぜ。
あ、間に合わないって資金か。
中古でも値上がりしないことを祈ってください。
それまでちゃんと生きていてね。

やっぱり中古じゃなくて新品でカスタマイズしたいな〜

三井のホームページに39階と思われる物件の図面が出てるけど角地がないのは隠してあるのか？

>>1151 マンション検討中さん
オタク新人？
地権者が持っていると思われ三井は保有していない可能性高い。
過去レス見ろ

>>1150

不動産ってのは本当にご縁だよなあ、どうしてこのタイミングかねえ

スーパーならいいんだけど、飲食店が入居するパークコートというのはなんだかなあ。
他のパークコートタワーがどうなのか知らんけどさ。

間に合わないというより待てないよね。
子供がいたりすると特に。

本当に下階の商業施設を支えるだけの需要が発生するのかな？

>>1123
レンタサイクルあるらしいよ。
自転車の需要を見込んでるのだろう。
さあ、何か書いて。

坪400とか450は流石にワンルーム物件でしょう。

賃貸というより、地方都市の富裕層の都会の別荘みたいな使い方が想定されますね。

眺望も期待できるまとまった広さの物件が坪400とか450で出たら外国人が黙ってないですよ

シビックの地下駐車場は行ったことがないから知りませんが，下水臭がするバス停周辺の換気口ってどこのこと？

>>1158 匿名さん

物件概要からするとワンルームはなさそうです、43平米の1LDKからですね。
間取り図が西向きになってますし、恐らくスミフビルとお見合いの西向きでタワーパーキングにならなかった部分が割り当てられるのでしょうから、パンダ部屋も低層階にはありそうです。
個人的には13坪なので5780万(坪450万弱)からと予想します。
地方の富裕層は新幹線の駅や空港から近いとは言い難いこの物件には惹かれないでしょうね、そういう層が求めるのは港区や渋谷区です。
レンタサイクルいいですね、カーシェアリングもあるとなお良しですが。

>>1160 マンション検討中さん

価格設定はそのくらいでしょうね。
ただ新幹線の駅(東京)からそんな遠くないと思いますけど、ダメですかね。

地方の富裕層は文京区は買わないかも。
白金タワー持ってる人は知ってる。

東京駅までは丸ノ内線で10分くらい。上野駅だとタクシーで10分くらいでしょうか。

>>1162 匿名さん

地方の人は、文京区とか小石川と言われてもよくわからないですからね。
地方の人はこのマンションは買わないでいいでしょう。
シロガネーとかシブヤーとか地元で自慢できる地名がついたところの方が向いています。