| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川1丁目102番1他（地番） |
| 交通 |
都営三田線 「春日」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩2分
総武線 「水道橋」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩1分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
571戸（販売総戸数384戸、事業協力者戸数187戸含む、他に 店舗28戸、事務所19戸） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）、地上40階 地下2階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2021年03月下旬予定
入居可能時期：2021年07月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
[売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[売主]日鉄興和不動産株式会社
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| 施工会社 |
清水建設株式会社 |
| 管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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パークコート文京小石川 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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31006
通りがかりさん
変わった仲介業者が降臨してるなオイ
普通は高値で引っ張るものだよ
この物件みたいに高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどないだろうけど、長期的に見て相場に影響してくるからね
他にも扱う物件数が多ければ多いほど、そうなる
とりま、大手で勉強し直しておいで
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31007
マンション検討中さん
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31008
匿名さん
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31009
マンション検討中さん
>>31006 通りがかりさん
同じ話をここに出店する大手のリハウスの担当者にしてこいよw
ここに出店しても得られる手数料は殆どないから諦めろってさ！
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31010
eマンションさん
>>31006 通りがかりさん
高値で引っ張るとそれだけ販売期間が長くなり機会費用のロスになり、専任の場合だと3ヶ月以内に決まらないと他社に乗り換えられるおそれがある。
なので早期に値下げ要請に応じてくれるのはありがたいオーナー。あなたは仲介業者ですか？
「高値で売り抜けるのが難しい場合、得られる手数料なんて正直ほとんどない」←この意味はちょっと良く分かりません。
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31012
匿名さん
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31015
匿名さん
早く買わないと700万以上の部屋しか無くなっちゃうよー、ネガさんｗ
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31017
匿名さん
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31019
匿名さん
>>31017 匿名さん
売出し前、売出し後、引き渡しのこのタイミング、毎回同じキーワードでの発言ですね。中学生の息子もまた出たよってバカにしてるくらいで、こういう陰湿な大人になるなよって伝えてます。
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31020
匿名さん
>>31016 通りがかりさん
ネガはここの適正価格は300万円台とか言ってた時期あったよね、せいぜい400万円台とか
全く的外れだったのだから言い訳よろ
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31021
ご近所さん
>>31016 通りがかりさん
間違えて「参考になる」を押してしまいました…すみません
間違いついでに一言…
住民スレを見る限り、こことは少し雰囲気が違いますので、住民がムキになっているわけではないのでは？という気がしています。
住民予定者の一人としては、今転売に出ている住戸の価格よりも、7月実行の融資金利の動向の方が気になりますね…このまま今月の金利低下が続いてほしいです(^^)
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31022
匿名さん
仲介屋としては安く早く売ってくれる手離れの良い客がいいなあ
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31024
入居済みさん
投資の方はどうか知りませんが住んでしまえば価格の上下なんて全然気になりませんよ。部屋は静かだし、水没って言われても6階には滝が流れてるし。ただ、一つ思うのは引き渡し終わってひとしきり売り物の部屋が売れて無くなったら、その後はあんまり売り物は出ないように思います。
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31025
匿名さん
確かにここが売れたとしても中央線内側に住み替えは不可能ですし、内側にステップアップしたい人達の戦略を考えると、内側の相場が下がるまで敢えてここを売る人は少なくなるでしょうね。
私なら中央線内側の相場が下がるまで、我慢して住み続けると思います。
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31026
匿名さん
相場が下がったらこんな場所 速攻で売られそうで逆に怖いわｗｗ
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31028
匿名さん
>>31018 匿名さん
マンションレビューによると、
推定賃料は18,000円、推定価格667万円です。
https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html
18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷667万円＝2.59%
このマンションのネット利回りは2.59%です。
これ、異常に低いと分かりますか？
投資リスクが日本一低い
丸の内S級オフィスビルが2.8%です。
それよりもリスクが低いという推定売買価格です。
千代田区丸の内や大手町ではなく、文京区の春日でですよ。
しかも借りるのは超大手企業ではなく素性の分からない個人。
さらには権利形態は単独所有権ではなく制約がある区分所有。
素性の知れない賃借人に賃料踏み倒されるリスクも、
すぐに退去するリスクもあるうえに空室リスクも高い。
こんなに投資リスクが高いのに、丸の内S級ビルより
利回りが低いんですよ。理論的に破綻してる利回りです。
本物件の場合、最低でも3.5%はないと
投資採算性に妙味がないため、
18,000円×12か月×（1-経費率20%）÷x万円＝3.5%
x＝494万円
が適正価格です。
実需がアホみたいに高くても買っているから
667万円なんていう異常値が出るのです。
いずれ金融政策は正常化されます。
その際には500万円まで下がってきます。
楽しみにお待ちください。
不動産は長期的にみれば
収益価格（494万円）に収れんするのです。
不動産価格は科学的に決まるのです。
それを理解せずに相場だけを見ている人は
高くないと信じ切ってしまう。
相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正されるのです。
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31029
匿名さん
ははー。ここは丸の内のオフィスビルと利回り競争してるんですか。
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31030
匿名さん
相場とはいつも行き過ぎ、間違え、
最終的には収益（理論）価格に修正される
時間軸がないので何とでも言えるね。
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31031
検討板ユーザーさん
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31032
匿名さん
ネガがムキになって相場語ってると思ったら、マンションレビューの数値が根拠って大丈夫かｗ
外観が丸の内クオリティなので、丸の内Ｓ級ビルと比べるのはＯＫＯＫ
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