「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

>>9900 匿名さん
仮想通貨は良いですね。
しかし、株式取引でさ博打と勘違いして拒否反応を示す
脳みそに煤がたまった連中には猫に小判である。
せいぜい投資信託を説明してやってください。
組合費でリスク許容度の低いフアンドから教えてあげて
ください。
組合費に埃をかぶせてもったいないです。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

低能コピペ荒らしがうざいな

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

参考にはなるかな。

ありがとうござます。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

組合資金はは絶えず無駄使いや等で元本割れしている。
管理費等の値上げや一時金徴収で元本割れを防いでい
ることにきずいていない。
投資は嘘をつかない正直である。
損をするのは一般常識不足がが原因であるである。
資本主義経済が破綻しない限り最低年率6％以上は
成長するように仕組まれている。
NHK大河ドラマの渋沢栄一をみましょう。
彼であれば毎違いなく組合資金を低利の預金等に
預けるようなことはしない。
もちろん人生にはすべての人間に神はリスクを与
えている。
そのリスクを回避する能力を持ち合わせているのが
人間である。組合資産多いに活用して財産を気づい
てその利益を組合員に分配しましょう。
その前に管理組合に利益収受は共用部分の持分割合
になっているかを確認しましょう。
持分割合の規定がなければ悪徳組合員やそれ等と
共謀する悪徳管理会社に利益を吸い取られる。
規約の確認と法人化を急ぎましょう。
リスクばかりを意識してそのリスクを背負いきれな
い人間はには富の分配はあり得ない。
いつまでも貧乏である。
今は知恵さえあれば楽して富を得ることが出来る。
日本人のリスクを避けて細々と生きるのが美徳と
いった武士道の思想は＊＊＊である。
物価と国民の所得をアメリカ等と比較してみてく
ださい。
管理費等の値上げや一時金徴収は元本が割れたの
でその穴うめをしているのにきずいてください。

>>9910 匿名さん
誤字多すぎ

>>9911 ご近所くん
誤字が多すぎて申し訳ございません。
あるである＝あるのである。
毎違いなく＝間違いなく
組合資金多い＝組合資金おおいに
穴うめしているのに＝穴埋めをしているに

恥ずかしながら小学校3年生の以下の文章でした。
大目にみてください。
私は予備校の先生から貴方の文章や話し方を聞いた
り見たりして文法が間違いが多いので東大クラスの
法学部は永遠に合格しないと指摘されました。
今も変わりません。
今後このような出来の悪い人間ですが大目に見てく
ださい。
この件を指摘した先生は東大出の国語の先生でトイレ
でばったり会いまして立ちションをしながら私の肩を
組んで忠告されました。
私はこの時学年一の美人に恋をして振られて刹那的に
なり文学学生ぶっていました。先生の意見を聞いて共
通一次試験を古文解釈を漢文に変更しました。
先生の忠告はドンピシャリでした。
私語で失礼いたしました。お後が悪い様で、( ´艸｀)

資産の運用を怠ると築古マンションはスラム化します。
放置すると管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び
借入金に依存せざるを得なくなります。
有志は頑張ってください。
リスクばかりを考える人物の資産は目減りを防止でき
なくなります、じり貧に怠っていきます。
人生１００年時代ですよ。

>>9910 匿名さん
私は大切な組合資産を株式等に投資することに反対する
理由は理解はいたします。
しかし、このまま放置しておくとマンションのッ経年劣
化と組合員の老齢化は並行して進みます。
管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び借入金等々に
依存した管理に伴い住めなくなったマンションを防ぐた
めの究極の資産維持の方法を組合資産の運用を提案して
いるのです。
組合員の合意は難しいことも存じております。
しかし、成功する確率はとても高いです。
組合員の中には株トレで実績を上げている方の意見も聞
いてください。ほとんど相当の利益を得ております。
誤字脱字はお許しください。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

修繕積立金での投資について、マンション管理士としての見解がほしいなぁ

>>9912 ご近所くん
対局軸が正反対で両方に旗を上げたい心境なのでしょう。
しかし組合費の資産運用については奇抜ではあるが、
肯けないでもないが、組合員の賛同は得にくいし、
と思っていらっしゃる。
しかし、資産運用して甘い汁を吸った方であれば成功の
確率を実感しているはずです。
資産運用で成功を収める方は資本主義経済を勉強してい
る方だと思います。
今は中国の毛沢東思想を習近平が蘇らせようと試みている。
貧しいものへの施しを選挙公約にすれば人民の支持を得
れやすい国情が共産主義国家です。
国家の権力によって国民の貧富の差をコントロールでき
る国にはしてはならない。
資産運用も中国からは撤収しだした。今後この中国財閥
バッシングが収まらない限り株式市場も不安定にはなる。資産運用で貧富の差が生じる自由は我々は享受する知恵
を養うべきである。
組合資産の運用をする組合（人間）としないものとの格
差は歴然としている。
優秀な組合員の掘り起こしをしてください。
誤字脱字は悪しからず、大目に見てください。

>>9917 匿名さん 14分前
修繕積立金とは言っていない。
管理費等及び修繕積立金等若しくは
組合費保管金等とはいっている。

>>9917 匿名さん
貴方はマンション管理士等ではあるがマンション
管理士ではないのですか。？

>>9919 匿名さん
管理費なんて論外。
拠出元は別になんでもいい。

>>9920 匿名さん
日本語でお願いします。

「管理費等」「修繕積立金等」の「等」には
どのようなものが含まれるのですか。？

やはり組合財政に話題は盛り上がります
参考になる書き込みも多い
カビの生えたコピペ野郎は消えてほしい

>>9923 匿名さん 17分前
各マンションの規約によって異なる。
私のマンションを例にとれば。
管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニ
　　　　　ー使用料、専用庭使用料、施設使用料、自転車
　　　　（バイク）置場使用料、簡易専用水道使用料、等
修繕積立金等は管理費等と同じに読み替えてください。

>>9921 匿名さん
管理費とは言っていない
管理費等若しくは修繕積立金等及び組合保管金
と言っている。
再三にわたっての説明を失礼いたします。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

>>9926 匿名さん
管理費等であっても同じ。意味を理解できないくせに投資なんてやめときなさい。個人で投資して戸建てにでも引っ越すといいですよ。

株以外でも儲けることは可能ですよ

>>9927
コピペマンはここに来るな
他に行くとこがないのだろうけどｗ

スレ主です。
修繕積立金を投資して建て替え資金を捻出するとかいっている
者の書き込みは現実離れしていますので終了ですよ。
こんなつまらない書き込みに反応する方がおかしいんです。
だから私は違う書き込みをしているんです。
実際積立金を株とかに投資をしているマンションは全国を探しても
まずないでしょう。
株は絶対もうかると思っている単純な考えです。
証券会社のプロのアナリストが必死に研究しても株には絶対という
ものがないんです。
それを素人ができる筈がないでしょう。
前にも書きましたが、平均株価が7,000円の時代もありましたし、
38,000円の時代もありました。
このように乱高下があります。
購入した株は上がるまでもっていれば必ずまた上がるという発想、
貧弱すぎます。
その資金はどこからもってくるんですか。修繕積立金でしょうから
それは補修工事等に使うものでしょう。
そんなに積立金を多く徴収しているんですか。
いくら多く積立てていたとしても、建て替え費用まで捻出できる
筈はないでしょう。それに、組合員が納得しません。
建て替えは難しいですよ。
それに同調する方がおられますが、それはスレ主に対する反感からでしょう。
本気で積立金で株を購入しようと思っている方はおられないでしょう。

>>9931さん
9927ですけど、私はここのスレ主です。
積立金で株を購入するというばかげた書き込みの方がおかしい
でしょう、だから違う情報の提供をしているんです。
株については、私は３０年以上の経験がありますよ。
現在も証券会社とデイトレの両方をやり、毎日ボードをみながらここの
書き込み等やメジャーリーグ観戦、資料作り等をやっています。
私の書き込みに不満があるのなら、その書き込みについて質問等をして
ください。
また、情報の提供があればぜひ書き込みをしてください。
それが嫌ならここには来ない方がいいでしょう。自分でスレを立てたら
いいでしょう。

>>9927 匿名さん 3時間前＞＞9933 匿名さん
同じ事案のくりかえしで誰も見てないよ。
組合費の運用をわかりやすい株に例えただけで株の
取引きに例えただけでそんなにむきにならないとい
いでしょう。
組合の資産が増えれば何でもできるようになります。
このマンションに住んでいれば耐用年数を経過した
ときは自己負担なしに新築マンションに住めると思
えば管理にも積極的に参加もするし子供や孫にも資
産を贈与できるようになります。
音頭を取ってくれる管理者を求めます。

>>9929 匿名さん 4時間前
管理費等の説明は会計報告に基づいての用語を
使っております。
私のマンションの会計報告では管理費会計の項目
に管理費、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、自転車（バイク）置場
使用料、簡易専用水道使用料、等になっていますの
で誤解を招きかねないので管理費会計を一般会計に
修繕積立金会計は特別会計に書き換えるように管理
会社に指示しました。私が理事長の時は変更して会
計報告をするようになりましたが今はもとに戻って
いるようです。
各項目は各マンションの規約や委託契約者や重説等
と統一を図るためです。別に間違いではありません
が、会計等の説明当時の質疑応答に不都合が生じる
ことがあるからです。
管理費と管理費等の内容は異なりますのでご注意く
ださい。
マンションによっては規約には駐車場使用料の項目
は管理費会計となっていますが修繕積立金会計に組
入れているマンションもあります。

大谷翔平がMVPや本塁打タイトルを取ると日本株に広く買いが入ることがあるかも
組合資金を増やすチャンスはあちこちに転がっています

お祝儀があります。日本株は買いでしょう。
10年くらい前に理事会終了後理事長や理事と
役員の間で任天堂が優秀な人材がいるので1万株
くらい仕込んだらどうかとの雑談で花が咲いた。
今思えば1万株かけるの1万円で１億円くらいの
投資になる。今日現在の株価５３，４７０円である。
1万株仕込んでいればと5億3千4百70拾円になる。
利益は4億円以上になります。
個人資金では到底変えない株数を管理組合の豊富
な資金を運用するとこれだけの利益が得られたこ
とになる。
勿論任天堂が倒産しない確率を考慮しての投資である。

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案するこ
　　　とを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、理
　　　事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事のときは、施工会社には瑕疵担保責任保険に
加入してもらいましょう。

長期修繕計画書を作成するときは、建築士と検討会を
行い、特に周期については組合の意見をいって計画書を
作成してもらいましょう。

株式投資等で組合収入を大きく増やした役員さんは、
ぜひ実体験談を寄せてほしいですね。

>>9944 匿名さん
日本も狭い様で広いですからどこかにいらっしゃると
は思いますが、組合員の承認を得られるかが難関です。
日本人は手堅く地味ですからリスクを伴う案件には賛
成はしないでしょう。
それよりも個人資産の運用を啓蒙できれば一人でも多
くの組合員が賛同できるようになると思います。
現在組合員で私と一緒に株友が出来て情報交換はして
おります。
近いうちに現実味を帯びては繰るでしょう。
非常に大事なことで分譲マンションの救世主になるよ
うな予感がします。

自分から自分へのレス。誤字だらけで読みにくい。管理費や修繕積立金の性質を理解できない。基本を学んで出直しておいで

>>9943 匿名さん
長期修繕計画書は管理規約に5年ごとに見直すよう
規定されているが、
管理委託契約書には管理会社が作成するようになっ
ています。
わざわざ建築士等に組合費を費やす必要はありません。

素人さんにやさしく接するのがスレ参加者の基本

>>9947さん
管理会社のフロントが作成する長期修繕計画書は、パソコンソフトに
そのマンションの概略の数字を打ち込んで作成するものです。
凡その計画書は作成できますが、一般論ですから、それぞれのマンション
の実情とはかなり違ってきます。
建築の知識がないフロントでも簡単に作成できます。

>>9949 匿名さん
いいえ、そうとは限りませんよ。
私のマンションではマンションの実情に合わせて
作成されております。
計画書の金額は将来よ予想した概算ですけどね。
インフレを予想して加算してはいます。