「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

修繕積立金の資金運用がうまくいかなくて大幅なマイナスに
なったらどうするの。だれが責任を負うの。

資金運用がうまくいかなくてお金が無くなったら
誰が責任取るの、
質問には組合員全員で責任を取りましょう。以上。
それでは何事も先に進まない。
人生にはリスクはつきものでしょう。
そのようなことがないように運用しましょう。
知恵を絞れば何でもできます。
前向きな奥様のいるご家庭は栄えているでしょう。
リスクを抱えたご主人をサポートしているからです。
なんでも反対では儲かるものも儲かりませんよ。
武士道よりも商道です。

理事会が早く終わったときは残りの時間は株の話をしています
みんな好きですよ、特に代理出席の奥さんで詳しい人がいる

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

>>9854 匿名さん
肝心なお金のことを話しているのだ。
修繕等にも管理にはお金がなければ話にならない。
投資は話し合うべきでしょう。
先ほどキーセンスやソフトバンクの株を持っている方の
例を取ってみましょう。
この二つの株は2014年度の終値を見てください。
組合費を投資した場合を各自シュミレーションし
てみてください。
莫大な資金を得たことになります。
投資をしないと損です。
建て替え費用などは簡単に稼げます。

SBGの2012年度高値1株1，667円で、
SBGの今日の終値は1株6,542円です。
キーエンスの2012年度の高値1株6,000円で、
キーエンスの今日の終値は1株73,080円です。
10年前にこの銘柄を組合費で購入していたら。
SBGは5倍くらいになりキーエンスは10倍になります。
単純計算をしても建て替え費用を稼げる計算になります。
最初からできないとあきらめないでください。
組合員の中には投資で稼いでいる方も多いです。
銘柄が倒産さえしなければ損をする確率は皆無です。
銀行や住宅支援機構等に預けるのはもったいないです。

奥様方はウウエルスナビで稼いでいる方がおおいです。
私も半年前に120万円を投資して現在は169万に増え
ています。

投資をする方とそうでない人の格差は大きいでしょう。
コロナショックがそれを証明している。
今後管理組合も資産運用をするかしないかの格差は
明白です。

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

株の話はやめましょう

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

株でなくても組合の資産の運用は計画したほ
うがいいでしょう。
少なくとも国債くらいは購入してほしいです、
会計報告の受取利息を確認してみてください。
少ないです。
投資信託等に置き換えるとどれほどの差額が
出るかを検証しましょう。
無駄をしていることにきずきます。
少ない収入の個人でさえも保管口座の残高を
信託を購入しただけで雲泥の差が生じます。
情勢を見ていて危険な時は利益を確定するた
めに解約をすれば税金を差し引いて組合の
特別講座に振り込まれます。
個人で体験してみるといいでしょう。
私のマンションでは株トレが数人いますが相当
の資産を築いています。
体験者の意見を聞いてみてください。
よっぽどでないと赤字を出すことはありません。

マンションの資産運用としては、定期預金、国債、す・マイル債
ぐらいにしておけばいいでしょう。
投資信託はリスクが伴います。もし、リスクが生じた場合は誰が
その補填をしてくれますか。
それに、マンションの住民でだれが株とかの運用をするんですか。
証券会社とかに運用を任せたら必ずといっていいぐらい損失が
発生します。
株で絶対もうかるというのであれば、アナリストとかやめて自分で
やればもうかりますよ。会社勤めはばからしくなるでしょう。
株は7,000円の時代もあれば、38,000円の時代もあり、乱高下が
すごいということを理解してください。
これぐらいで資産運用の話しはおわりでいいですね。

エレベーターの価格は１，２００万円ていどとかきましたが、これはあくまで
東芝の正価です。最終的な価格はそれぞれのマンション次第です。

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

>>9863 匿名さん
だからリスクのないものはないといっている。
国債もスマイル債もリスクはともないます。
組合運営をアドバイスするなら信託位の経験
がなければいけません。
リスクばかりを前面に出して組合運営をして
いるとやがて組合資金は不足して管理費等の
値上げや一時金徴収といった負の資産を抱え
込むことになる。
私は建替え資金を組合独自で蓄えられる方法
を言っているのです。
現にマンションの組合員は実践されている方が
相当数いますのでその知識を組合活動に生かせ
ることにきずいていないだけです。
経験者はどしどし組合に提言してください。
９８６３さんみたいな頭でっかちの方が多いの
で大変ですが、
自分だけ儲かるのではなく組合にも利益をもた
らしてください。

>>9865さん
だったら、その資産運用はだれがやるんですか。
会社勤めをしていれば、一刻一刻が勝負の株の世界では、ボード画面に
張り付いていなければ対応ができないのですよ。
例えば私の経験談ですが、ライブドアが倒産するときの株価ですが、
私はボード画面をみながら、メジャーリーグをみていたのですが、どうも
おかしな気配が感じられたので、即全て成り行き売りにしました。
しかし、売れたのは３０％ぐらいであとは紙くず同様の株価となりました。
ボードをみていてすぐ成行売りをいれてもこの状態です。
また、１株4,５00円ぐらいで買った株が下落したが、いずれ上がるだろうと
思って売らなかったら、ずるずるといってしまい、結局３００円以下になり
あきらめて売ったこともありました。こういう経験も多いですよ。
初心者のときは儲けもあり調子に乗ることもありますが、株は難しいですよ。
修繕積立金は区分所有者全員の積立金です。リスクの伴う資産の運用は
やったらだめでしょう。
もうこれで終わりです。あなたの書き込みに対して私は返答はしません。

>>9863 匿名さん 27分前
だからアナリストはサラリーマンで自己資金が
ありませんので投資をしたくてもできません。
管理組合は多額の現金を銀行等に少ない利息
で保管しているでしょう。その資金の一部だけ
でも資産運用をしたらどうかと言っているのです。
7、000円の時に買って38、00円で売ればいいのです。
毎日毎日の株価の乱高下を意識するからそのような考
えになります。倒産しない優良企業ならば1０年間の
永いスパーンで考えるとその利益は想像を絶する利益
です。キーエンスの株価が昨日73、110円が
今現在72。320円を見ているからそのような発想をす
るのです。
10年前は6,000円で購入しているので損はしていませ
ん。昨日買って今日売れば損はします。
小学生の算数です。
たしかに資産運用は柔軟に対応しないと損をすること
はあります。今は株等は売却して現金化するか国債に
買い替えるのを反対はしません。
組合が資産を運用して将来に備えることを考えてくだ
さい。

昔から可愛い子供には旅をさせよ、との諺どうりに、
子供は旅の途中で沢山の宝を拾って持ち帰るのです。
可愛い組合資金を眠らさないで旅をさせてください、
数倍になって帰ってきます。

インターホーンの活用

　インターホーンには、管理員室への通話もできますが、それ以外に緊急時に
他の居住者に異常を報せる機能もついています。
　現在、一人でマンション生活を送っておられる高齢者の方にとりましては、万一
発作等がおきて外部と連絡がとれない場合は、インターホーンの受話器の右横
についています、非常ボタンを押せば全館に警報器がなります。
　その場合の対応策としましては、鍵がかかっていますので、共用廊下側の格子
を取り外し、ガラスを破って部屋に入る方法か、隣の部屋のベランダからボードを
破ってその部屋に行き、ガラスを破って入るということになります。
　留守の部屋から煙が発生している時も、同様の方法がとられます。
熱感知器と連動させれば、年２回の消防点検時に居室内に入らずに玄関に備え付けられた
インターホンで消防点検ができます。

滞納金対策

　滞納については、競売までもっていくのは、共同生活の障害が著しく、他の方法では
共同生活の維持を図ることが困難なときを想定しています。
　通常、マンションの管理においては、弁護士が介入することは殆んど発生しません。
　逆にそこに至るまでの過程をできるだけ防いでいく必要があります。
　滞納が発生したら、細則にもありますように、３ヶ月までは管理会社が催促等をやって
くれますが、３ヶ月を経過したら理事会が責任をもって対応していかなければなりません。
　しかし、内容証明とか少額訴訟を自分たちの手でやるということは、経験がなければ
要領が分からず躊躇しがちになります。
　そこで、内容証明の具体的な書き方や少額訴訟を行う場合の詳細を作成して、理事長
が、それを引き継いでいき、いざというときの指針となるべく資料を準備しました。

滞納金の訴訟としては、支払い督促と少額訴訟がありますが、
まさかこれらを弁護士に依頼しているところはありませんか。
簡単ですので、理事会でやりましょう。

もしわからないことがあれば、法務局にいって相談窓口に
係員がいますから聞けば丁寧に教えてくれますよ。

滞納金の件で子供のままごと話はやめましょう。
規約はどうなっていますか。

>>9869 匿名さん
築古マンションではインターホンの更新工事は
各マンションにおきましては日常の管理を担当
している管理人等の意見を聞いて施工をされた
方がいいでしょう。
私のマンションでは坦当管理会社の意見を聞か
ずに素人の理事長とインターホンの施工会社で
工事をしました。
大した問題ではありませんが以前の使用と同じ
く年二回の消防設備等点検時に部屋内に入室し
ての点検となりました。
苦情は少しずつありますが今更変更するにはそ
れ相当の費用が掛かりますので次回更新時まで
我慢することになりました。
順番性の知恵遅れの理事長の誕生でしたので致
し方ないと思います。

自民党が政権奪回して以降、株式投資で組合財政が豊かになった管理組合も多いのでは？？

取得価額4500円が300円に大化けする大馬鹿株もあるんですね。株の世界は深い。

儲けるよりもわざわざそんな暴落株を選んで買うほうがよほど難しい

個人商店では儲かるのは手持ちの資産運用です。
退職金を預金して年金暮らしでも長生きしたら
大幅に目減りして路頭に迷う。
500万円を資産運用に回したら確実に食費は儲かるし、
手持ち資金は目減りしない。
この行為を組合の資産確保に寄与したい。
私は子育て中に子供の将来を考えて優秀な技術者が働
いているレーザーテックの株を1株220円のときに1万
株を220万円で仕込んで現在所有している。
今日現在は1株2800０円になっている。合計で22０万
円が2億8千万円に膨れている。
これを組合費で10万株（2200万円）仕込んでおけば
今日現在28億円に化けたことになる。
組合管理に費やせばと思って提案しているのである。
優秀な起業家が続々上場している。
上場企業で倒産する確率は少ない。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

やはり設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思う。
但し、大規模マンションでないと難しいかも。

２８億円あれば管理費・修繕積立金・使用料すべて無料の
夢のマンションが誕生するかもですね

>>9881 匿名さん
その時は組合員の総意によって管理費等を減額
もしくは無料もできます。
建替えはマンションにとっての一番の難関事項
ですのでこの例を達成できればすべての問題を
解決できます。
お宅たちのマンションで修繕積立金等が口座に
眠っているのを知恵を絞って運用すれば莫大な
費用を稼ぎ出せます。
法令には触れませんが標準管理規約にはしない
方へのアドバイスになってはいます。
これは法律では禁止事項ではありませんので組
合員の協力は必要でしょう。
ただし法人化は必要でしょう。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

出納係の会計担当理事はいらない。
資金運用の専門知識を持った財務担当理事を設置すべき。

滞納関する事項は通常のマンションでは
無いとは言わないが、皆無に等しい。
そんな事例に神経を使わなければならない
組合役員は不幸である。
もっと大事なことを論じてほしい。

>>9885さん
ではあなたが何か問題提起をすればいいでしょう。

もっと大事なことって何があるんだろう。
いつも誰も問題提起する者はいないけどね。

>>9886 匿名さん
しつこいよ、
もう問題提起はしている。文盲か。？

組合の資金で株式投資をして儲けて財政健全化に貢献した話、
大損して訴えられた（訴えた・役員が夜逃げした）話など、
有益な話を聞きたいね

>>9889 匿名さん
そんなのはないよ。
株式投資をして設けて財政健全化に貢献したら
大損することはないので訴えることはできない。
万が一大損しても組合員が管理組合を訴えるの
は当事者には不適格であるから裁判所は受理し
ません、
あなたはそんなマイナーな考えばかり言ってい
ると資産の運用の素質はないと推測します。
人生はどこにでもリスクはつきものでリスクを
最小限に抑えて勝負をする気質を養いなさい。
あなたみたいな組合員が多いので前に進まない
のです。老朽化したマンションでスラム化する
のは資金が不足するからです。
なぜ資金が不足するかを考えてください。
なぜ、貧乏なのかです。
サラリーマンでも上に登られる人間は絶えずリスク
と戦って勝利を収めているのです。
貧乏より資産家の方がいいのです。
資産価値のあるマンションは資産が多いか、
富裕層が多く住んでいるマンションです。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

株や債券で組合財政を豊かにした事例を知りたいです。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

修繕積立金で元本保証のない投資をするとか頭狂ってる。個人で勝手にどうぞ

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのか
　　を決めておく必要があります。ただ、最終的に意見が分かれる場合は、総合評価方式を
　　採用し評価点で決める方法もあります。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せる要項書
等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。
③総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

まあ、素人の管理組合ではすまいる債くらいが妥当ですよ

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

仮想通貨で儲かればいいですね
しかし、儲けたときの理事長が分け前を要求して
臨時総会で紛糾するかも

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

>>9900 匿名さん
仮想通貨は良いですね。
しかし、株式取引でさ博打と勘違いして拒否反応を示す
脳みそに煤がたまった連中には猫に小判である。
せいぜい投資信託を説明してやってください。
組合費でリスク許容度の低いフアンドから教えてあげて
ください。
組合費に埃をかぶせてもったいないです。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

低能コピペ荒らしがうざいな

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

参考にはなるかな。

ありがとうござます。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

組合資金はは絶えず無駄使いや等で元本割れしている。
管理費等の値上げや一時金徴収で元本割れを防いでい
ることにきずいていない。
投資は嘘をつかない正直である。
損をするのは一般常識不足がが原因であるである。
資本主義経済が破綻しない限り最低年率6％以上は
成長するように仕組まれている。
NHK大河ドラマの渋沢栄一をみましょう。
彼であれば毎違いなく組合資金を低利の預金等に
預けるようなことはしない。
もちろん人生にはすべての人間に神はリスクを与
えている。
そのリスクを回避する能力を持ち合わせているのが
人間である。組合資産多いに活用して財産を気づい
てその利益を組合員に分配しましょう。
その前に管理組合に利益収受は共用部分の持分割合
になっているかを確認しましょう。
持分割合の規定がなければ悪徳組合員やそれ等と
共謀する悪徳管理会社に利益を吸い取られる。
規約の確認と法人化を急ぎましょう。
リスクばかりを意識してそのリスクを背負いきれな
い人間はには富の分配はあり得ない。
いつまでも貧乏である。
今は知恵さえあれば楽して富を得ることが出来る。
日本人のリスクを避けて細々と生きるのが美徳と
いった武士道の思想は＊＊＊である。
物価と国民の所得をアメリカ等と比較してみてく
ださい。
管理費等の値上げや一時金徴収は元本が割れたの
でその穴うめをしているのにきずいてください。

>>9910 匿名さん
誤字多すぎ

>>9911 ご近所くん
誤字が多すぎて申し訳ございません。
あるである＝あるのである。
毎違いなく＝間違いなく
組合資金多い＝組合資金おおいに
穴うめしているのに＝穴埋めをしているに

恥ずかしながら小学校3年生の以下の文章でした。
大目にみてください。
私は予備校の先生から貴方の文章や話し方を聞いた
り見たりして文法が間違いが多いので東大クラスの
法学部は永遠に合格しないと指摘されました。
今も変わりません。
今後このような出来の悪い人間ですが大目に見てく
ださい。
この件を指摘した先生は東大出の国語の先生でトイレ
でばったり会いまして立ちションをしながら私の肩を
組んで忠告されました。
私はこの時学年一の美人に恋をして振られて刹那的に
なり文学学生ぶっていました。先生の意見を聞いて共
通一次試験を古文解釈を漢文に変更しました。
先生の忠告はドンピシャリでした。
私語で失礼いたしました。お後が悪い様で、( ´艸｀)

資産の運用を怠ると築古マンションはスラム化します。
放置すると管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び
借入金に依存せざるを得なくなります。
有志は頑張ってください。
リスクばかりを考える人物の資産は目減りを防止でき
なくなります、じり貧に怠っていきます。
人生１００年時代ですよ。

>>9910 匿名さん
私は大切な組合資産を株式等に投資することに反対する
理由は理解はいたします。
しかし、このまま放置しておくとマンションのッ経年劣
化と組合員の老齢化は並行して進みます。
管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び借入金等々に
依存した管理に伴い住めなくなったマンションを防ぐた
めの究極の資産維持の方法を組合資産の運用を提案して
いるのです。
組合員の合意は難しいことも存じております。
しかし、成功する確率はとても高いです。
組合員の中には株トレで実績を上げている方の意見も聞
いてください。ほとんど相当の利益を得ております。
誤字脱字はお許しください。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

修繕積立金での投資について、マンション管理士としての見解がほしいなぁ

>>9912 ご近所くん
対局軸が正反対で両方に旗を上げたい心境なのでしょう。
しかし組合費の資産運用については奇抜ではあるが、
肯けないでもないが、組合員の賛同は得にくいし、
と思っていらっしゃる。
しかし、資産運用して甘い汁を吸った方であれば成功の
確率を実感しているはずです。
資産運用で成功を収める方は資本主義経済を勉強してい
る方だと思います。
今は中国の毛沢東思想を習近平が蘇らせようと試みている。
貧しいものへの施しを選挙公約にすれば人民の支持を得
れやすい国情が共産主義国家です。
国家の権力によって国民の貧富の差をコントロールでき
る国にはしてはならない。
資産運用も中国からは撤収しだした。今後この中国財閥
バッシングが収まらない限り株式市場も不安定にはなる。資産運用で貧富の差が生じる自由は我々は享受する知恵
を養うべきである。
組合資産の運用をする組合（人間）としないものとの格
差は歴然としている。
優秀な組合員の掘り起こしをしてください。
誤字脱字は悪しからず、大目に見てください。

>>9917 匿名さん 14分前
修繕積立金とは言っていない。
管理費等及び修繕積立金等若しくは
組合費保管金等とはいっている。

>>9917 匿名さん
貴方はマンション管理士等ではあるがマンション
管理士ではないのですか。？

>>9919 匿名さん
管理費なんて論外。
拠出元は別になんでもいい。

>>9920 匿名さん
日本語でお願いします。

「管理費等」「修繕積立金等」の「等」には
どのようなものが含まれるのですか。？

やはり組合財政に話題は盛り上がります
参考になる書き込みも多い
カビの生えたコピペ野郎は消えてほしい

>>9923 匿名さん 17分前
各マンションの規約によって異なる。
私のマンションを例にとれば。
管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニ
　　　　　ー使用料、専用庭使用料、施設使用料、自転車
　　　　（バイク）置場使用料、簡易専用水道使用料、等
修繕積立金等は管理費等と同じに読み替えてください。

>>9921 匿名さん
管理費とは言っていない
管理費等若しくは修繕積立金等及び組合保管金
と言っている。
再三にわたっての説明を失礼いたします。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

>>9926 匿名さん
管理費等であっても同じ。意味を理解できないくせに投資なんてやめときなさい。個人で投資して戸建てにでも引っ越すといいですよ。

株以外でも儲けることは可能ですよ

>>9927
コピペマンはここに来るな
他に行くとこがないのだろうけどｗ

スレ主です。
修繕積立金を投資して建て替え資金を捻出するとかいっている
者の書き込みは現実離れしていますので終了ですよ。
こんなつまらない書き込みに反応する方がおかしいんです。
だから私は違う書き込みをしているんです。
実際積立金を株とかに投資をしているマンションは全国を探しても
まずないでしょう。
株は絶対もうかると思っている単純な考えです。
証券会社のプロのアナリストが必死に研究しても株には絶対という
ものがないんです。
それを素人ができる筈がないでしょう。
前にも書きましたが、平均株価が7,000円の時代もありましたし、
38,000円の時代もありました。
このように乱高下があります。
購入した株は上がるまでもっていれば必ずまた上がるという発想、
貧弱すぎます。
その資金はどこからもってくるんですか。修繕積立金でしょうから
それは補修工事等に使うものでしょう。
そんなに積立金を多く徴収しているんですか。
いくら多く積立てていたとしても、建て替え費用まで捻出できる
筈はないでしょう。それに、組合員が納得しません。
建て替えは難しいですよ。
それに同調する方がおられますが、それはスレ主に対する反感からでしょう。
本気で積立金で株を購入しようと思っている方はおられないでしょう。

>>9931さん
9927ですけど、私はここのスレ主です。
積立金で株を購入するというばかげた書き込みの方がおかしい
でしょう、だから違う情報の提供をしているんです。
株については、私は３０年以上の経験がありますよ。
現在も証券会社とデイトレの両方をやり、毎日ボードをみながらここの
書き込み等やメジャーリーグ観戦、資料作り等をやっています。
私の書き込みに不満があるのなら、その書き込みについて質問等をして
ください。
また、情報の提供があればぜひ書き込みをしてください。
それが嫌ならここには来ない方がいいでしょう。自分でスレを立てたら
いいでしょう。

>>9927 匿名さん 3時間前＞＞9933 匿名さん
同じ事案のくりかえしで誰も見てないよ。
組合費の運用をわかりやすい株に例えただけで株の
取引きに例えただけでそんなにむきにならないとい
いでしょう。
組合の資産が増えれば何でもできるようになります。
このマンションに住んでいれば耐用年数を経過した
ときは自己負担なしに新築マンションに住めると思
えば管理にも積極的に参加もするし子供や孫にも資
産を贈与できるようになります。
音頭を取ってくれる管理者を求めます。

>>9929 匿名さん 4時間前
管理費等の説明は会計報告に基づいての用語を
使っております。
私のマンションの会計報告では管理費会計の項目
に管理費、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、自転車（バイク）置場
使用料、簡易専用水道使用料、等になっていますの
で誤解を招きかねないので管理費会計を一般会計に
修繕積立金会計は特別会計に書き換えるように管理
会社に指示しました。私が理事長の時は変更して会
計報告をするようになりましたが今はもとに戻って
いるようです。
各項目は各マンションの規約や委託契約者や重説等
と統一を図るためです。別に間違いではありません
が、会計等の説明当時の質疑応答に不都合が生じる
ことがあるからです。
管理費と管理費等の内容は異なりますのでご注意く
ださい。
マンションによっては規約には駐車場使用料の項目
は管理費会計となっていますが修繕積立金会計に組
入れているマンションもあります。

大谷翔平がMVPや本塁打タイトルを取ると日本株に広く買いが入ることがあるかも
組合資金を増やすチャンスはあちこちに転がっています

お祝儀があります。日本株は買いでしょう。
10年くらい前に理事会終了後理事長や理事と
役員の間で任天堂が優秀な人材がいるので1万株
くらい仕込んだらどうかとの雑談で花が咲いた。
今思えば1万株かけるの1万円で１億円くらいの
投資になる。今日現在の株価５３，４７０円である。
1万株仕込んでいればと5億3千4百70拾円になる。
利益は4億円以上になります。
個人資金では到底変えない株数を管理組合の豊富
な資金を運用するとこれだけの利益が得られたこ
とになる。
勿論任天堂が倒産しない確率を考慮しての投資である。

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案するこ
　　　とを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、理
　　　事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事のときは、施工会社には瑕疵担保責任保険に
加入してもらいましょう。

長期修繕計画書を作成するときは、建築士と検討会を
行い、特に周期については組合の意見をいって計画書を
作成してもらいましょう。

株式投資等で組合収入を大きく増やした役員さんは、
ぜひ実体験談を寄せてほしいですね。

>>9944 匿名さん
日本も狭い様で広いですからどこかにいらっしゃると
は思いますが、組合員の承認を得られるかが難関です。
日本人は手堅く地味ですからリスクを伴う案件には賛
成はしないでしょう。
それよりも個人資産の運用を啓蒙できれば一人でも多
くの組合員が賛同できるようになると思います。
現在組合員で私と一緒に株友が出来て情報交換はして
おります。
近いうちに現実味を帯びては繰るでしょう。
非常に大事なことで分譲マンションの救世主になるよ
うな予感がします。

自分から自分へのレス。誤字だらけで読みにくい。管理費や修繕積立金の性質を理解できない。基本を学んで出直しておいで

>>9943 匿名さん
長期修繕計画書は管理規約に5年ごとに見直すよう
規定されているが、
管理委託契約書には管理会社が作成するようになっ
ています。
わざわざ建築士等に組合費を費やす必要はありません。

素人さんにやさしく接するのがスレ参加者の基本

>>9947さん
管理会社のフロントが作成する長期修繕計画書は、パソコンソフトに
そのマンションの概略の数字を打ち込んで作成するものです。
凡その計画書は作成できますが、一般論ですから、それぞれのマンション
の実情とはかなり違ってきます。
建築の知識がないフロントでも簡単に作成できます。

>>9949 匿名さん
いいえ、そうとは限りませんよ。
私のマンションではマンションの実情に合わせて
作成されております。
計画書の金額は将来よ予想した概算ですけどね。
インフレを予想して加算してはいます。