「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>9699さん
高品質の配管を使用しているということですが、配管自体は
錆びたりはしないでしょうが、劣化は必ずおこります。
塩ビ管もビニールパイプでから錆びることはありません。

マンションは「管理を買え」と言われますが本当は「配管を買え」ですよ

>>9702さん
その高品質の配管はどれにすればいいんでしょうか。
教えてください。

さや管ヘッダーはどうでしょう。

給湯管ですか。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

給排水管の縦管は共用部分ですが、専有部分内の枝管は専有部分です。
枝管を規約で共用部分にすることはできません。

しかし、枝管の管理を管理組合の負担と責任で行うことは可能です。
むしろ、水回り関係は素人である組合員各人に任せるのではなく、
管理組合が仕切るほうが良いと思います。

流し台下の扉を開けて確認・修繕できる部分ならまだしも、床板天井板を
はがさなければ触れることができない支管は、形式区分上は専有部分かも
しれないが、実際問題として組合員が容易に管理できるわけではないから、
管理組合が本管と一緒に一括管理するのが妥当。

>>9707 匿名さん 35分前
出来ませんと言わずに規約にしてしまいますいょう。
費用負担を組合費で賄ってくれるので誰も反対はしません。
貴方の言っていることは、
マンション管理士試験の問題に出ますので理解はしております。

法律違反の規約なんていくらでもある。
例えば、区分所有法制定当初は団地の管理組合は敷地と付属施設しか管理できなかった。建物はそれぞれの棟の管理組合が管理することとされていたのだ。
しかし、現実には規約に「建物も団地の管理組合が管理する」ことを盛り込んで、それで特に問題なく（法律を根拠に細かいことにネチネチ難癖をつけるコマネチさんは別として）うまく回っていた。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

連坦棟のマンションは全国にかなりの数あります。
対応策をしておくべきでしょう。

管理規約の改正を含め、だれかがそれに取り組まなければ
前に進みません。

規約に定めなくても法律と常識でいくらでも対処できますよ
むしろ素人が改正した規約は低レベルで間違いだらけなんてことが多い

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

そういえば給排水管の枝管を規約改正で専用使用権のある規約共用部分にしたと自慢してたバカがいたな

住宅支援機構（旧住金）からは簡単に借りられる
みたいですよ。

借り入れをすれば返済しなければならなくなります。
そうならないように計画的に修繕積立金の確保をして
おく必要があります。
借り入れをすれば、できるだけ短期での借り入れでないと
金利負担が大きくなります。
やはりこつこつと貯めていって工事をやった方がいいでしょう。

修繕積立金が多いと管理会社に工事に使われる
との警戒心から借り入れがいいという者もいたけどね。

やっほー

借金怖い小心者理事長は特別徴収金で大規模工事やる。
修繕委員長は大風呂敷で「あとはよろしく」。

コンサル
自立した管理組合をめざす
　　管理は、管理会社丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げではなく、自分たちも勉強して各種
　　ノウハウを蓄積していくことが大切。
財政基盤を確立する。
　　単純なコストカットではなく、自らのマンションにふさわしい管理仕様を自らが考え、その為の
　　財政基盤を確立させる。
　　管理コストは、マンションの規模、付帯設備で大きく変わる。区分所有者が望む管理仕様に
　　よっても変化する。Ｐ料の検討（その料金が適切かどうか）
　　低すぎる管理や積立金に対しては、これだけは最低必要なものは確保する。
コミュニティ形成を重視する。
自らの資産は自らの手で守ることを理事会のメンバーが理解することが重要である。

分譲ではなく賃貸が有利でしょう。修繕積立金、管理費と固定資産税を合わせると、賃貸住宅に住めるので、古いマンションは売却しましょう。

やはり自分の家ぐらいは個人でもつべきでしょう。
男の甲斐性です。

古いマンションは売却して中古の戸建買いましょう。

理事長の英断で理事会出席者に配られていたペットボトルのお茶を廃止
避難訓練参加者にペットボトルのお茶を配るのは継続
（ただし、1組合員１本に限り、参加した家族分は今年度から廃止）

>>9728 匿名さん
理事会を廃止したらいいのに

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

閉会時には万歳三唱か３本締めをやるべき

恥ずかしくないのかな。

今年も１年間自分たちのマンションを守り抜いた達成感を全員で共有できる

>>9730 匿名さん

>１）事前準備
>　　＊総会１ヶ月前・・・
> 議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
>　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
>　　　次期役員案の選出（事前に了解を取っておくことが大切です。）
　　　　↓　
　　　　次期監事、理事案の選出

理事も監事も契約だから、本人がイヤだといえば総会決議しても就任させることはできない。同じように、本人がやりたいといっても総会で賛成多数がとれなかったら就任できない。

管理会社に総会の議案を作らせる時点で能力劣等で理事失格

>>9730 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号案、２号案の質問、採決，承認

>>9735 匿名さん
＞理事も監事も契約だから、本人がイヤだといえば総会決議しても就任させることはできない。

上記の文言不適切
（事前に了解を取っておくことが大切です。）と説明している

>>9730 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
↓
次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
決まった役職は総会議事録でお知らせする
　

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

9739 です

失礼しました。次期理事長の挨拶はなし

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

皆さん方のマンションで配管の更生工事をしたことがありますか。
その場合、排水管の更生工事でしたか、給水管の共用部分の竪管の
更生工事でしたか。

更新工事と更生工事はどちらがいいんですか。

配管から離れてくれ飽きた

>>9744さん
では更生工事と更新工事の質問に答えてください。初めての書き込みですよ。
開放廊下の各戸の扉の中に給水管の竪管がありますが、これの更新工事は
そこから研磨作業ができますが、それを取り替える時は、外付けにしなければ
ならないのですか。
また、各戸の部屋の専有部分については、殆どが塩ビ管を使用されていると
思いますので交換は必要ないですが、共用部分の排水管の竪管の管材は何を
使用しているか知っていますか。もちろんマンションによって違いますが。
特に継手部分はゆるみがでてくる可能性もあるので、どこかの時点で
数戸の検査が必要です。
そして排水管に劣化がある場合は、更新工事の方がいいと思うのですが、あな
たの意見をお聞かせください。

>>9744さん
排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

>>9744さん
共用部分の給水管の竪管は、殆どが共用通路のところにある
扉の中にありますよね。
それはたとえ漏水したとしても、その水は全て通路に流れるん
ではないですか。
だとしたら、全戸一斉に更生工事をする必要があるんですか。
教えてください。

9744さん
何か答えてくださいよ。

>>9744さん
自分の意に沿わない内容であればそのスレにはいかなければ
いいんではないの。
それをやめてくれとはいうけど、その後誰かが問題提起や質問とか
すればいいんだけどそれもない。
単なる荒らしにすぎないね。

>>9744さん
自分の意に添わないレスに対してはコピペ連投でごまかすことも可能ですよ