「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>9097 匿名さん
左右対称表等、あっという間に出来てしまいますよ。
ウチの組合はうっかり外部のマンション管理士に依頼してしまいましたが、全く不要でした。
PDFからテキストを抜き出せる安いソフトもあるので。
ウチが依頼したマンション管理士はほとんど詐欺師に近かった。
そのマンション管理士が作った現行と標準規約の対照表がメチャクチャで、現行規約とは違う内容が記載されてたよ。
どうせ管理規約等、管理組合の役員連中は覚えてないだろうと鷹をくくっていたんだろうけど、そうではなくて、役員は覚えていて、記載の誤りというか改竄が発覚したんだ。なんで現行規約と違う内容が書いてあったかというと、
そのマンション管理士に都合が悪い内容だったんだろう。そして、そこを改定するのに揉めるだろうと思ったんだろうな。だから、その条項は、現行からすでに自分が変えたいようになってたことにしたかったのだろうね。
おまけにそのマンション管理士が出してきた改定案なるものが、一見して法的に問題のあるもの。
念のため別の弁護士にも見解を聞いたけど、無効とか違法としか言われない。
そのマンション管理士がなんで、そんな改定を目論んだかというと、思い当たるのは、○○系のコンサルの存在。彼らはずっと前から非常に仲良しだったらしい。
ウチのマンションは危うく餌食になるところだった。
管理規約の改定は区分所有者全員にとって本当に重要なこと。
実質的な懲戒規定もない、仮に懲戒処分されてもなんてことのない資格者等を規約改定作業に介入させたことは後悔の一語に尽きる。
それ以降、ウチのマンションの規約では業務委託先からマンション管理士は除外するように改めた。

施工業者もコンサルタントもマン管士も、とかく外注先という連中は、
発注者のレベルに合わせた仕事、裏返して言えば「手抜き」をするものだ

>>9102
お前はここにはくるな。
お前がくると内容を変更しなければならなくなるのでみんなに
迷惑をかけることになるんだ。
せっかくの書き込みもお前のせいで、次の議題にかわってくる。
いかに迷惑を掛けているのか分っているのか。

>>9102
それにお前の書き込みに対しては絶対反応しないよ。
別スレにいきな。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

>>9102 ご近所さん

たまには毒舌を吐きにこい
管理会社よりの投稿を訂正しに、現在にマッチしない投稿を訂正しに

>>9109
よそのスレに興味はない。
お前はここにはくるな。

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

価値が下がるのは建物の部分だけ
土地は減価しないから心配するな

自治会と良好な関係を築くことが重要です。
理事になって最初の仕事は、地元自治会長宅へあいさつに行くことです。
建設時に地元自治会とマンション開発会社との間で覚書を取り交わしてることが
あります。マンション住民が「俺たちには関係ない」ということは可能ですが、
そこは「大人の対応」が必要です。

管理組合と自治会はまったくの別物ですよ。
マンションの住民で自治会に加入している者は
すごく少ないですからね。

管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収（管理費と一緒に口座引き落とし）をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動（自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動）に参加できなくなるので、注意しましょう。

自治会に加入していなくても、盆踊りには参加できるでしょう。
一斉清掃とかには参加できますし、自治会員ではないので花の
植え替えとかを手伝ってはいけませんとかいう訳ないでしょう。
それに、１００戸のマンションで自治会に加入している者が１０人
程度しかいなかったらどうなるんだろう。
都会、大規模マンションほど自治会への加入率は低いですよ。

自治会と管理組合をいっしょくたに考えること自体がおかしい。
自治会は入退会が自由なんだからね。

自治会に入らない、自治会費を払わないくせに自治会主催の行事に参加してお菓子の詰め合わせやペット飲料を持ち帰るセコいマンション住民は確かにいますね。

うちの自治会の餅つき大会は自治会員でないと会場に入れない
自治会費払ってないよそ者に勝手に雑煮やお汁粉を食われてはたまらないｗ

自治会加入率が高いほど良質なマンションですよ。

それは逆でしょう。
いいマンションの住民は自治会には入らない。
タワーマンションや高級マンションの住民の自治会加入率は
極端にすくないですからね。

いいマンションの例ってタワマン、高級マンションなのか？管理には無関心なイメージが強くていいマンションとは思えないけどな。
てか自治会の加入といいマンションは関係ないだろ。古いマンションは自治会加入率高そうだけど

全国的には、小規模で地方にいけばいくほど自治会への
加入率が高いそうです。

夜帰ってきて寝るだけだから自治会も町内会も要らない。

自治会という単語に過剰反応する奴がいるなｗ

>>9107 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

>>9110 匿名さん
＞よそのスレに興味はない。お前はここにはくるな。

誰がよそのスレに興味をもてといった。
お前もここにはくるな。とは匿名さんが匿名さんにほえて何になる
お前が誰か区別できる名前で投稿しろ。例えばご近所さん、スレ主、野次馬等

匿名掲示板なんだから、自由に書き込めばいいんじゃないか。
そんなに気にすることでもない。

理事長の役割については、理事会細則で細かく規定
してあるでしょう。

自己顕示欲の強い理事連中の親分兼管理会社の傀儡

管理会社とは仲良くできませんか。
せっかく大切な管理費から委託費を払っているんですから
有効活用しなくちゃね。
そういう発想があるうちは管理会社の不信感は払しょくできないでしょう。

管理会社＝敵
それだったら自主管理しかないでしょう。
但し、自分たちでできますか。

管理会社に搾取されているから自主管理しようとしても、
搾取されていると分っているのなら、それを改善する力が
ないのに、自主管理してもうまくいく筈がないというのが
分らないのかな。

工事費の一部を搾取されているというけど、いくら搾取
されているのが分るのかな。
それだけの力があれば、自主管理することもないのに。

>>9115 匿名さん
>管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが

こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

私どもの原始規約にも自治会の規定がありましたが、
規約と細則の全面改正をしたときに、自治会という
規定がある条項は全て削除しました。
規約改正の専門委員会のメンバーに自治会長（組合員）も入って
もらって改正をしました。

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベータをデカくして車いす３台くらい入るようにしたいのう

>>9137 匿名さん
フルメンとPOGの損益分岐点みたいなのがあると嬉しいですよね。
POGってカゴ内の電気交換や非常灯の電池交換など、以外に知られていないので、修繕計画を契約している保守会社に出して貰うといいです。長期修繕計画書は丸められている事が多いし。

車いす、乳母車、自転車、台車など、およそ「車」がつくものをエレベーターに載せると機嫌悪いキチガイが〇階に住んでてウザいんや

駐車場利用者がせっせと積み立ててる修繕積立金を一足先にエレベータ改修に使いたいのう

カゴを大きくするのは物理的に無理じゃないでしょうか…
仮に出来たとしても数千万円は掛かりますよ。

エレベーターがゆれたりガタガタと音がするようになったら
交換しなければこわいね。

１階でエレベータ下りる直前に屁こいてドア開いたときに美人奥さんが待ってたら
思わず心の中でガッツポーズするよな

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

ロビーでステテコ姿で犬を走らせて遊んでいるのに、
子供たちがかくれんぼをしていると
カンカンになって怒り散らす理事長。

>>9135 匿名さん
＞こんなマンションは悪いマンションです　自治会加入を記載すべきでない

別に「悪いマンション」という訳ではありませんよね。
規約作成時点ではまだ地域住民になっていない区分所有者と、任意団体とはいえ既存の地域組織である自治会との関係性について「従前の慣習に倣ってルールを定めた」に過ぎないのですから。そのマンションに限らず、地元には自治会への加入要否について議論があるのでしょう。これを逆に「加入不要」としてしまうと、近隣感情は悪化し管理開始後に区分所有者の立場をも悪くする可能性がある。そこに配慮し、建築主が「初期状態」のルールを定めたという合理的な話です。区分所有者の総意としてこれを否定することは勿論可能。その場合は組合設立後に総会で規約変更をするのがスジなのですから、マンション自体が良いだの悪いだのという問題ではないです。

理事会と自治会は明確に区別すべき。
マンションの住民が全て自治会に加入している訳じゃない。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

定年退職後の再雇用を断られたポンコツと配管工上がりの飲んだくれの修繕委員コンビニにそんな難しいことができるわけがないだろ