「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

やはり設計監理方式が一番いいんですが、その設計コンサルタントを
いかに管理組合が選定できるかでしよう。
公募でしかも選定基準と見積額を勘案して専門委員会で選べればいいん
ですが、管理会社主導ではだめでしょうね。

やはりマンションの住民が勉強することですね。
２～３人の人材がいればいいんです。
人材というのは、時間とやる気のある方ですね。
マンション管理自体はそんなに難しいものではないですから。

わざと複雑に見せて組合費をボッタクろうと企むマンション管理士と管理会社。
組合運営は家計を預かる良妻賢母型の理事が２から３名いれば上々でしょう。

阿呆らし。小規模マンションでしたが、一応管理会社かませましたが、理事会主導で大規模修繕やりました。まず、前の管理会社が無能だったので管理会社変更しました。別途修繕委員会(5～6名)を立ち上げて、修繕委員長として建物診断からスタートし業者選定から原案作成から交渉から委員会の調整から全部やりました。予算どおり達成しましたが、疲れました。二度とは嫌やです。

　元々専門委員会の設置は工事を円滑に行うことを目的とするだけでなく、理事会だけで物事を決めるのを抑制しているものでもあるのです。
　それから大規模修繕工事は悪い箇所の補修をするだけでなく、殆どは予防保全なんでね。
　周期についての判断基準は各マンションや各人によって考え方は違いますし、建築士や業者によっても考えは大きく違ってきます。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は建物診断の結果をみるまでもなく今でもあるでしょう。
　建物診断は、単なる悪いところを知るためだけではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成し住民説明会までやるのではないでしょうか。
　同一条件で相見積を取るための要項書作成の基礎となる数量調査表の作成も含まれます。

工事費を予算通り納めたということですが、それは簡単なことです。
修繕個所を減らし、使用材料のグレードを落とせばいいことですから。
予定された工事費の予算がどういう形で設定されたかが問題です。
これは設計監理業者が、相見積を取るときに同じ条件（同じ修繕個所、
同じ材料、同じ平米数）の要綱書を作成して相見積を取ったかどうかです。
その時に建物診断をした時に作成される数量調書が必要なのです。

大規模修繕工事の進め方で、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定をいかに公明正大に、且つ適正価格に抑えられるかがポイントに
なりますが、そのためには相見積を取るときに同じ条件で見積もり金額が
出せるシステムを構築しなければならないでしょう。
その手法を勉強していきましょう。

大規模修繕工事は、業者選定が一番の
課題ですからね。
利権が絡むから当然のことですが。

業者選定のポイントは、公募と同じ条件での
相見積りでしょう。

↓は、ヒントかもしれない。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

相見積を取る時には、同じ条件での見積もりでないと
意味がありません。
単価×数量（平米数等）で見積もりをとりますが、この
数量調査表の作成は建築士でないとつくれないでしょう。
だから、建物診断をするときは、ただ劣化診断をするだけで
なく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書の作成
まで依頼しますが、相見積を取るときに必要な数量計算書を
作成してもらうことが必要です。

様々なタイプのマンション及びその管理組合が存在することは認めます。
何が、どのレベルで問題とされるのか、という点で「マンション管理」の世界の見え方が個々人で異なると言えます。>864 さんのケースは、重症に至る前に改善できた軽傷の部類（それでも多大な労力をかけざるをえなかった）に入るものと思われます。

私が考える重症のマンション及び管理組合とは、この掲示板のスレ主の提案や助言が全然効かないタイプの物件です。>862 さんは「マンションの住民が勉強することですね。２～３人の人材がいればいいんです。」と書きました。その通りだと思いますが、重症の物件には適用できない（上質マンション向けの）アドバイスです。

重症のマンションについては、私にも全貌がつかめていませんが、管理会社を含む売り主の企業グループと管理組合が一体になっていて、一般の通常のマンション管理において改善されるべき問題点なのにそもそも問題点として認識されることもなく、組合が企業に引っ張られるようにして運営されている物件だと思います。企業グループ会長を検察に逮捕してもらい、その拘留中に役員会を開いて会長職を解いた大会社が現在よく報道されていますが、（誰も異状に気付かず、気付いた者がいても「触らぬ神にタタリなし」と見て見ぬふりをするなどして事件化・顕在化しないというだけで実は）同社そっくりの管理運営をしている分譲マンションが一定数は各都市に存在すると考えられます。

何を目的としてそういうタイプのマンション及びその管理組合が生み出されるのか、という点に関しては、第一に企業グループの利益追求、第二としてグループの傘（と多くはブランド）の下で様々な権益を手に入れたい組合自身の志向があるのだ、と指摘できます。いわゆる管理人とは別に、警備員がマンションの周辺を巡回しているような築年数の浅い物件なら、購入者である管理組合員ら住民には（全員とは言いませんが）「他の物件とは違う」という優越感があってもおかしくありません。その感情を基盤にして「このマンションの購入者なのだから、グループが提供するサービスや見返りをもらう資格が自分にはある」、「組合の役員として企業に貢献してあげたのだから、見返りは報酬だ」と考える輩（やから）が内部のどこかに存在し、いずれ、この人たちと企業がウィン・ウィンの関係で組むことになります。

この関係を（半永久的に？）維持するために、管理規約やら細則・内規やらが弁護士・マンション管理士などによって改造・整備されます。もちろん、その費用は全額が管理組合（員）の負担です。こんなシステムを採用させられている物件にあっては、「大規模修繕」等の工事だろうが、損害保険の話だろうが、会計等の業務委託の実態だろうが、ほぼすべての点において管理会社の意向が優先し、組合は理事会と総会でそれを支持し承認して協力、解決していきます。「それでいいんです。そういう型のマンションは企業と組合の２者で完結しているのだから、いろいろとほじくり返すべきではない。」という社会的な暗黙の了解のような常識がある（特に公的機関）と感じます。

時々、こういう統治の存在を知らなかった組合員がたまたま役職に就くなどして、企業と組合の持ちつ持たれつ的な関係を見直そうとする個人が現れることがありますが、服従が当たり前すぎて自分たちが服従しているとの意識すらない組合（員）の中で浮いた存在になり、自分が１人の無力な住民であることを思い知らされることがあります。そういう抵抗者の中でも、あきらめずに裁判に打って出て勝利する、ということは起きているみたいです。絶望する必要はないでしょう。

>>872さん
あなたが投稿されているように、ここでの書き込みは平穏に運営されている
管理組合向けのものかもしれませんが、一般的にはそういうマンションが
圧倒的に多いのではないでしょうか。
それに重症というか問題点のあるマンションでの質問があればそれに返事
することもできるのですが、それがないので一般論にならざるをえないのです。
只、会社と違ってマンションの場合は規約や細則に違反さえしなければ罰っ
せられたり、左遷されたりすることはありません。
しかしどこの世界でも長期政権は澱みは出てくるでしょう。
改革するのは労力が伴います。それにめをつぶり黙って流されるのか、
それとも抵抗するのかということになります。

マンション管理は重症になる前に手を打つべきです。
そのために基本的な一般論を書き込んでいます。
では重症になったマンションの立て直しはどうすれば
いいのかというと難しい問題です。
長年積み重ねられては来た悪弊を、一瞬に容易に変えられる
とは思いません。
ただ、いえることは悪や法に触れることは許せないでしょう。
理事が業者からバックリベートを受け取るということは、組合員
のお金を着服しているのに相当します。
工事費が高かったり、周期が短かったり、手抜き工事があったり
するのは、組合員全体の責任でもありますが。

やはり組合員の無関心が大きく影響しているんでしょう。
弊害や癒着等が疑われて初めて事の重大さに気づくのです。
正常に運営されているマンションこそ基本的なことを勉強すべきです。

今年もあとわずかです。
皆さんいい１年でしたか。

http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf
マンション管理士の先生方の意見を拝借したいです。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＊不正が発生した要因
　　①理事・監事の無知と怠慢
　　　　財産の分別管理の知識不足と毎月提出される収支報告書のチェック不足
　　②管理会社の社員に対する教育不足
　　③不正をした従業員のモラルの問題

＊今後の対応策
　　①自分たちの管理組合はイ・ロ・ハ方式のどの部門で管理されているのかを知る。
　　②毎月提出されている収支報告書を理事会で管理会社に説明させチェックする。
　　③理事長と会計担当理事は、管理会社からの毎月の支払調書のチェックを厳しくする。
　　④保管口座通帳の定期的な残高証明書を取り確認する。

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

この問題は別スレで取り上げられているんですね。
地震の際の保険金の問題なんですか。ちょっと覗いてみただけですので
詳しいことは把握していませんが。
管理会社の収納口座に振り込まれた保険金を着服していたのが、会社なのか
従業員なのかということですが、解雇されていますので従業員だったんで
しょうね。会社だったら大変ですからね。
保険会社と連絡を取り保険金が下りたかどうかの確認は、会社ぐるみであれば
調査は不可能でしょう。管理会社が保険の代理店でしょうから。
しかし、まず会社が不正をすることはないという性善説から述べますと、解決策
としては、やはり理事が事故があった場合はまず保険の適用があるかどうかの確認を
するという初歩的な対応をすべきです。
保険の対応となると、保険会社が必ず調査にきますのでその結果がどうであったかは
管理会社経由だけでなく、不信感があれば保険会社に直接聞くべきです。
この場合、管理会社を通せば会社自身が代理店ですから不正がやりやすい状況にも
ありますから、直接保険会社に聞けばいいと思います。

銀行は、支払いで口座引き落としをする場合は、理事長印が
正確に押印されていないと受理しません。
支払いに関しては、毎月管理会社が支払い調書を作成した
ものを理事長印の押印を求めてきますので、いかに印鑑が
大切なのかということを理事長は認識すべきです。
理事長印＝銀行印でもあるのです。

小規模マンションと零細管理会社の事例では、理事長印と銀行印は
別になっており、銀行印は管理会社が保管しているのもありました。
毎年代わる形式的な理事長は引継ぎで理事長印を渡されますが、支払い
調書に印鑑を押したことは一度もないということでした。
多分、現在もそこのマンションではそれは継承されていると思います。

銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

理事長印と銀行届出印と同じにしているなら非常に危険。理事長印＝銀行届出印の陰影で通帳再発行を受け預金が引き出されて持ち逃げされやすくしてます。

管理組合内部でも不正が起きにくくするため、管理組合理事長名義の預金口座の銀行届出印は、本人の理事長とは別の役員が金庫に保管して更に別の役員が金庫の鍵を保管するとかした方が良いです。

管理会社社員の着服は管理会社が弁済してくれるけれど、理事長が着服して弁済されるか分かりません。

>>883
>銀行印を管理会社が持ってたら、その時点で業務停止処分ですよ。どこの会社ですか？

収納口座であっても？？？

>>884さん
そうですね。
銀行印と理事長印は別個にして、理事長印は貸金庫に、
すまいる債や国債と一緒に保管して、そのカギは会計担当理事が
保管するのがいいと思います。
うちの場合は理事長印＝銀行印にしています。
銀行印と別にした場合、理事長印の重要性が薄らいでしまいますので。
理事長印を何に使うかですが。
どちらかというと、理事長印より銀行印の方が大切にも思えますので。

１、管理会社の収納口座と管理組合の収納口座は別物であるが、
　　管理会社の収納口座へ振り込まれた管理費等は約１ヶ月後に
　　定額委託管理費を差引た管理費等を管理組合収納口座に振替
　　えられる。

２、その後に修繕積立金は保管口座に振替え通帳は管理会社、
　　銀行印（理事長印）は理事長が保管する。

３、最近は管理会社の管理費等の収納口座は廃止して第三者
　（都市銀行等）の収納会社に委託している。

４、本来ならば管理費等は管理組合口座に振替えられて定額
　　委託管理費を差し引いた額を修繕積立金の保管口座に振
　　り替えるべきでしょう。

５、その後に通帳は管理会社、印鑑（理事長、銀行）は理事
　　長が保管する

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

理事長印は、銀行印や契約書、届け出書類等に使いますが、
銀行印は金庫に保管するのは大変ですよね。
そのたびに銀行の貸金庫から持ってくるのは。

重要事項説明書
法第７６条の規定により管理する財産の管理方法
をご参照ください。

管理委託契約の収納業務の一部が管理会社から集金代行会社に再委託されている場合がある（たぶん多い）。自分が役員の時に管理会社のフロントに質問したのと同じ質問↓。フロントは、分からないが集金代行会社（みずほ銀行の100%子会社）の倒産は考えられない、といっていたが、正しい答えがやっとわかった。
集金代行会社にもいろいろあるから確認されたし。

マンション管理業協会　[管理費等保証事業] よくある質問
www.kanrikyo.or.jp/hosho/faq.html

Q10. 集金代行会社を経由して管理費等が収納されていますが、集金代行会社が倒産等したときは「管理費等保証制度」の保証が受けられるのですか。

A10. 当協会の「管理費等保証制度」は、当協会保証機構に加入する管理会社と当協会との「管理費等保証委託契約」に基づき、管理会社が倒産等したときに、管理会社から保証機構に届出のあった管理組合に対して、当協会が管理会社に替わって管理組合に対する返還債務を履行（＝保証金支払）するものです。
従って、集金代行会社が倒産等した場合については、「管理費等保証制度」の保証は適用されません。（管理費等保証委託契約約款第5条）

それは元々業界では言われてたこと。
大手といっても親会社の規模による。

実際、労働環境も親会社によるから、変なとこはすぐ辞めるし、三井みたいに分離してて面倒でも辞めるしかない。

適正化法によると管理会社と管理組合の収納口座は
明確に分離して管理しなければならないとなっていますが、
その確認はできませんからね。

>>894 匿名さん

口座が存在するかどうかで簡単に確認中できると思います。

ロ方式なら収納口座は管理会社名義でしょう。
その管理会社の口座内容を把握できますか。
やっても意味がないでしょう。

８９５さん、
管理会社の収納口座はどうして確認するのですか。？
組合の収納口座は確認を拒否はできないからそれは理解しております。

最近は組合費の収納代行会社（都銀等）になっていて通帳は無いそうです。
これは適正化法の出納業務の第三者への委任禁止事項に違反しませんか。

もともと組合費を管理会社名義の収納口座で徴収し、定額委託管理費を差
引いて組合の収納口座に１カ月以内に振り替える方法は法令に違反する事
を知ったために、苦肉の策として第三者収納代行方式（都銀等）のシステ
ムを開発したのではないか。？

あほマンション管理士に相談しましたら、ほとんどのマンションこの方式
であるとの回答にならない回答を頂き管理士の頼りなさを感じました。
　　　　　　

単に収納代行会社の口座が収納口座とみなされるだけの方式ではないですか？
その場合、経費の支払いなどは全て保管口座から行われるように思いますが。

>>897
収納口座を管理会社から収納代行会社にするのは
適正化法違反にはなりません。
ロ方式を勉強することです。
管理会社だろうと代行会社だろうと同じことです。
管理会社が保険を掛けることになっているでしょう。
代行会社の倒産は考えられないでしょうが、その場合でも
管理会社は保険を掛けなければならないとなっていますから
損害は発生しません。
１ヶ月間の管理費の差額は大した金額にはならないでしょう。
それにね、質問していてあほマン管士とかの書き込み、人格を
疑いますね。
あなたの質問はこれで終了です。

８９９さん、
マンション管理士試験の回答を求めてはいません。
法令に反しない方法で有っても、
犯罪を未然に防ぐ方法を聞いているのです。
ペーパー管理士は答えなくてもよろしいでしょう。

>>899

保険をかけるとはどのような保険ですか？
そのような保険商品があるのですか？

>>901 通りがかりさん

保証契約ね
あまりにも変な管理会社は法的義務あるけどやってなかったりするね。

８９９はペーパーマンション管理士でしょう。
こういった回答をするからマンション管理士の信用を害します。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

　尚、金額については月額２，５００円と判例は出ていますが、社会通年に照らして我慢
できない限度を超えるものとははいえず、有効と結論づけていますが、これについては
そのマンションで検討すべきです。

９０２のペーパーマンション管理士が変な回答している。退場。

＜確認しておきたい項目＞
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

>>902
いや、補償契約ではなく>>899は保険と言っているから
どんな保険かを尋ねたのですが…

ところで
このスレで答える人はレスアンカーをつけてください。
そんなに難しい事ではないでしょ？

マンションは入退時をしっかりしておかないと
トラブルの原因となります。
新しい入居者はマンションのルールをしらないと
特にゴミの分別はそれぞれの地区によって違いますから。
管理規約と各種細則は全員に配布すべきです。

本物が時々監視してくれている。

>>907 通りがかりさん

保険なんて無いよ
そいつが書いてある内容が間違い

>>908 匿名さん

管理規約や使用細則にゴミの曜日などが書かれていないのに、配布しても。

今年もあとわずかになりました。
１年間、ＰＡＲＴ２ともどもお世話になりました。
来年もよろしくお願いいたします。
皆様のご健闘を祈念いたします。

あけましてございます
今年は改めまして大規模修繕工事の進め方の勉強を
一緒にやっていきましょう。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　修繕積立金は工事の全てを網羅した総工事費を基に算出さます。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方に相通じるものがあります。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

老朽化マンションならともかく、新築マンションの第１回大規模修繕が12～13年なんて、ちゃんちゃら可笑しいですわ。

そうですよね。海辺の町のマンションも同じにしているのがとても不思議です。
劣化しやすいはずですよね。
塩分を含んだ風に当てられ内陸部のマンションと同じなはずないのではないでしょうか？

国交省が全国のマンションにアンケートを取った大規模修繕工事の時期です。
　　第１回目
　　　　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　第２回目
　　　　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％

グレードの高いマンション、積立金に余裕のあるマンション程
早い傾向にあります。
別に早くやる必要はないのですが、工事をすれば新しくなり快適な
マンションライフが送れますからね。
資産価値も出てくるでしょうし。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその要因です。

>>919
どうしても嘘を書きたいんですね。国交省は全国のマンションにアンケートなんてとってません、アンケートをとったのは「設計コンサルタント業務者」です。つまり、建設工事会社・設計事務所・マンション管理会社....ですよ。大違いですよ！

>>922さん
国交省が２０１８年５月に発表したのをご存知ないようですね。
しかし、周期はそのマンションの積立金や理事の影響が
大きく影響します。
建築士や業者も周期に対する考え方は大きく違います。
最終的には、各マンションで周期は判断すればいいのです。

各マンションで周期をいつにするかは何を基準に考えますか。
何か指標がなければいつ工事をやっていいか分らないでしょう。
それに早くやったからといって、別に困らないでしょう。
きれいなマンションに住めるのですから。
自分の部屋で考えてみればすぐ分りますよ。
畳の交換や壁紙のはり替えを早くやる方と２０年たっても替えない
人がいますが、どちらが快適ですか。

>>922さん
一応紹介しておきますので、下記で検索してみてください。
２０１８年５月国交省調査結果報告です。

検索「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

>>919で書かれてるデータは2016年度実施のマンション総合調査での数字ズバリです。この調査は「設計コンサルタント業務者」宛アンケートしたものです。

>>926さん
マンション大規模修繕工事に関する実態調査をご覧になりましたか。
国交省が発表したデータと設計コンサルタント業務者のデータが
どちらが正しいか分りませんが、大規模修繕工事の周期の参考には
なると思いますので、それを基本に進められたらいいと思います。

>>926さん
国交省の実態調査の対象は、マンションではなく直接工事をした
設計コンサルタント業者に対してのものでした。
だから同じ内容だったんですね。
国交省が調査して発表したのは間違いありませんが、あなたの書き込み
も正しかったんですね。

だから国交省のアンケートとか調査とかはアテにならないと言っているのです。行政の調査は調査対象がはっきりしなかったり、違う調査のデータ流用があったりします。つい先般も法務大臣だかが謝罪していましが、そんなもんです。自分達に都合の良い、いい加減な調査です。

「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
建物診断や大規模修繕工事、修繕積立金等はこれを読むと参考になりますよ。
データの流用はありませんよこの調査結果は。
素直に参考にすべきところは参考にすべきです。
ただ、それぞれのマンションにはいろいろ事情があるでしょうから
参考にして、判断はそれぞれのマンションでおこなえばいいのです。

是非みなさん読んでみてください。
参考になりますし、勉強にもなります。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれています。今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその 要因です。

　そのように建替えは難しいので、私たちは建物設備の維持保全に努めていかなければならないのです。建物の寿命は適正な保全が行われれば１００年でももつといわれています。そのための一環として大規模修繕工事や大型設備の更新工事を定期的に行う必要があります。
　何故維持保全に努めなければならないかといいますと、それは住んでいる時は快適なマンションライフを、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く、そして子供に相続するときも資産価値の確保をしていく必要があるからです。

新築マンションの販売には、リサイクル料金（建て替え）を上乗せしないとならないような条例を作ることに遅かれ早かれなるでしょう。
期限がきたら更地にして返さなければならない宅地期限付き分譲マンションには
販売価格に更地にする金額が含まれてますから同じようにすればいいだけの話なんですけどね。
災害大国、少子超高齢化、独居老人増加社会ですが
政府は何してるんですかね。
国交省何してるんですかね。
自治体はインフラのメンテナンスだけでもアップアップなのにね。
倒壊空き家マンション増えますよ。
タイルやセメントが壁面から剥がれ落ちてるビルやマンションが見られるけどね
危険なのはブロック塀だけじゃないんですけどね

敷地の売却が区分所有者及び議決権総数の五分の四以上の
賛成を得て可決されても、退去しない住民を強制撤去出来
ますか。？
（区分所有者総数でなく議決権総数の五分の四の賛成でどうでしょうか？）

敷地の売却は共用部分の処分に当たりますから
区分所有者全員の承認が必要となります。

９３５さん、
では敷地の購入も全員の賛成が必要ぢしょうか。

共用部分の購入については規定がありません。
資金の取り崩しやそこに建物等をつるときには、
共用部分の重大変更に当たれば特別決議になるでしょうね。
資金の取り崩しは普通決議です。

建替えは簡単にはできませんよ。
賛成者もいれば反対者もいる。
建て替え決議も大変。
建替え承認決議が成立して、解体がはじまるが、完成するまでは
どこか住居を探さなければならない。
引っ越し費用もかかる。
当然建て替え費用も個人が負担しなければならない。
約３年間のアパートの家賃や建替え費用、引っ越し費用等を考慮
すれば、違うマンションを購入した方がいい。
又、資金のない者もいる。

８９３風の組合員に居座られたらどうしましょう。
日頃から管理組合は入居退去者（取引等）の管理
を正しくしなければ後に高いものにつきます。

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。