「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>8000 匿名さん
今日も新規書き込みあるよ。

負け惜しみ

良い年して恥ずかしくないのかね。
どう考えても上位は建物設備に関しての知識は貧弱。

>>8003 匿名さん
　　　　↑毎日自問自答する人w

>>8004さん
あなたは自分で立てたスレが数多くあるんでしよう。
それらのスレは死んでますよ。
蘇らせましょう。
こんなスレにきている場合ではないでしょう。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

総会の基本的な進め方です。

マンション管理は奥が深い。

マンション管理士の仕事は「業務独占」ではなく「名称独占」なんです。

私は「マンション管理コンサルタント」を名乗りますが、「マンション管理士」は名乗りません。
何故かというと、マン管試験に合格もしないでマン管士を名乗ることは経歴詐称になるからです。
その為、毎日がプータロー状態です。
今日も相変わらず暇で、スレアラシを楽しんでいます。

マンション管理士の有効期間は５年です。
更新講習を受けなければ返納しなければなりません。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

やはり管理組合と管理会社は共存共栄ですね。

マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする物好きな方はいるのだろうか？

彼の得意とするところは法律でマンション管理するのではなく、超法規的な行為で管理するらしいよ。
898がよく使う手法だけどね。
だから、マン管士の知識は必要としないらしい。

>>8013 匿名さん
>マンションは管理を買えといわれています。

ごめんなさい。言われていません。
判断基準は立地（周辺環境や子供の学区含む）・デザイン・構造・設備・価格帯が優先し管理はそれより下です。
それらを上回るほど管理を気にしている人はこの世にただの1人も存在しません。
同列で並べたときにはじめて管理会社がどこであるのかが若干判断基準になる程度です。

なぜか。答えは簡単です。
立地や構造や価格は後からかえれないが管理はいつでもかえられるから。

立地や構造や価格が同じ程度であったらと考えるべきでしょう。

同じ条件での比較をしないとね。

支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

＞8015 匿名さん
＞マン管士も受からないレベルの管理会社にお願いする
それってスレ主のことですか？

万年マン管士試験落伍者であるスレ主でしょうね。
彼は、マン管士受験勉強代わりにこのスレを利用している。
誰も読まないウンチクを自問自答しながら受験勉強している。
頑張れ！！万年マン管士試験落伍者

>>8024
お前が読んでるだろう。

支払い督促も少額訴訟も理事で簡単にできます。

やはり管理会社は自社の繁栄しか考えないんですね。
アホな管理組合から騙し取るか。

被害妄想も甚だしい。
管理会社と管理組合は共存共栄でいくべきです。

加害者意識のない管理会社従業員

何故もっと有意義な書き込みができないんだろうね。
ただ批判するだけでは進歩もみんなの参考にもならない。
たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

ショーもないウンチクが有意義なレスだと勘違いしているんじゃないの。
どちらかというと、ショーもないウンチクの方が毒があって、有害な書き込み。

批判だけする方はここにはこないでください。

>>8031
お前はここにはくるな。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

塩ビ管を使用しているマンションが殆どですが、塩ビ管自体は錆びる
ことはありませんが、築年数の経過かとともに劣化もしていきます。
それに地震で継手部分に緩みがでてそこから漏水が発生します。

>>8030 匿名さん 　
＞たまには、みんなが感心するような書き込みや情報の提供を
したらどうだろう。

感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ

>>8036
なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
批判は一切しなくていいよ。

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

ところで感心するような書き込みとはどんな内容だい。参考までにレス番号を上げてくれ。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり
全員の承認が必要となります。

区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等を
してしまう可能性がでてきます。

>>8041 匿名さん
特別決議です

>>8043
お前はここにはくるな。
あちこちのスレに顔を出しては切れまくっているようだな。
いくら書き込んでもお前の書き込みに対しては答えないんだから。
ただ注意するだけ。

管理組合を法人化するメリット少ないようです。
ただ、土地の売買等が発生する場合は法人化していないと
難しい問題が生じてきます。

・三点を一括してみれば分かりやすい　？

＞8041 匿名さん
共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。
＞8042 匿名さん
区分所有法や民法を良く理解してないと間違って工事等をしてしまう可能性がでてきます。
＞8043 ご近所くん
>>8041 匿名さん　特別決議です

処分行為は特別決議ですよ。例えば機械式駐車場撤去。

>>8047
お前はここにはくるな。せっかくの書き込みがとまる。

8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

8042さん、8047さん　もう少し詳しく説明してもらえませんか。
民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

8046は私ですが8041～8043を連続して読んだ方が解かりやすいと思い纏めたものです
>>8049 匿名さん
＞8046さん、もう少し詳しく説明してもらえませんか。
＞民法の処分行為の取り扱いをどうすればいいのか。

区分所有法と民法の２つの壁を乗り越えなければ
共用部分の変更や処分行為はできません。

>>8051 匿名さん
ほー

共有物の処分：１階の専用庭を１階の組合員に売却する
共有物の取得：駐車場を拡張するために隣地を購入する

組合員全員の同意が必要

共用部分の変更：エレベーターを増設する
附属施設の変更：機械式駐車場を撤去して更地にする

特別決議が必要

ホーホケキョ

管理人の住み込みを廃止して管理人の部屋を売却する例があるが、全員の賛成は必要ではない。特別決議です。

＜参考＞
不要になった管理員住宅の活用（1）（2）（3）（4）
（大阪市マンション管理支援機構）

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-2
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-3
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-4

共用部分を変更して他の共用部分として使用するのは問題が
ありませんが、その共用部分を廃棄とか処分する場合はどうなりますか。
特別決議でおこなえますか。それとも全員の承認が必要ですか。

処分とか廃棄については、共用部分の変更ではないので
全員の承認が必要となります。

マン防発令

共用部分の変更とは変更前との同一性がある行為でなければならない。
共用部分か゛なくなったり改造以前と大きく異なるとそれは変更ではなく廃止や処分行為となり全員の承認が必要となります。

はじめまして
自主管理16戸マンションの最上階に約２年前住んでおり、雨漏りが発生してます。理事に防水工事を依頼してますが対応せず困ってます。理事との関係はよくないですが、「相見積をとったが業者ができないと言ってる」とか「金が足りない」など意味不明です。収支報告では一般的な防水工事額はあると思いますが、収支報告は手書きで横領の懸念も最近あります。申し入れても総会も行わないし、各住民に文書で問題提起しても無反応だし、どうしたらいいか悩んでます。第三者会計監査等何ができるかご教示頂ければ幸いです。よろしくお願いします。

>>8062さん
最上階で漏水ということなら屋上防水に問題がある可能性があります。
２年前ということはまだ補償期間中ですね。１０年保証があると思いますので
品確法はなく煮りましたが、指定住宅紛争処理機関に申し込めば紛争の処理を
してくれると思います。
管理組合は年１回会計年度終了後２～３カ月以内に総会を開催しなければなら
ないと区分所有法？に決められています。
思い付きで書き込みましたが、もっと詳しい方が答えてくれると思いますよ。

マンションの保険にも加入されていないんですか。
個人で自賠責に加入していればそれでも対応できます。
１６戸のマンションということは、積立金や管理費も少ないので
修繕もできないのかもしれません。
幹事が同調すれば一人でも総会開催の請求はできます。４分の１
以上の組合員の請求でもできます。
雨漏りの要因は最上階ですので共用部分に原因があるのは明らかです。
工事は管理組合が行うべきです。しかし、お金がないんでしょうね。
裁判をすれば勝つのはまちがいないでしょうが。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

>>8064 匿名さん
↑ボケている
4分の1請求なんかない。自賠責？個人賠償か？
かんじは監事

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

マンションはいろんな人が住んでいます。
共同生活を営んでいかなければならないでしょう。
そのためには、規約や細則を順守しなければならないでしょう。

規約や細則が一部の住民に不利益をもたらす場合は改正し、管理規約第一条の目的に沿うように改正しなければならない。
第一条　目的　・・・区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的とする。

何度いってもいうことを聞かないやつだな。

法令違反の規約細則には従わなくてもいい。
規約細則に盲従するバカが役員になると悲惨だ。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

＞総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。
法的根拠を示せ。
議論はどこでするの？

総会：意思決定
説明会：議論

＞質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。
法的根拠を示せ。
出席するのに部屋番号と名前は必要ないの？
マンション住民でない人でも参加できるわけだ。
黙っていれば分からない。
挙手の時だけ管理会社関係の社員が管理会社に都合がいい方に挙手できる。
まさに、管理会社による詐欺総会。

総会で質問したり演説したりする組合員は特異な存在だからみんな知ってる。
総会前の理事会で「手配書」が配られたりする。

雇われ人がご主人様に手配書？
何かが狂っている。

区分所有法では団体の意思決定方法として集会主義を採用している。
つまり、集会は、審議の場であり、採決の場である。

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

メグなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

メグニなんとかは、マンション管理の仕事を受けると組合員を選別し、手配書を配るんだ

一人前のマンション管理知識もないのに何をコンサルタントしたいの？
何？管理組合からぼったくりするのにマンション管理知識は必要ないって。
確かにそうかもしれない。
頑張れ！メグニなんとかさん。

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

>>8037 匿名さん
>なんでもいいからためになる書き込みをしてみることだな。
>批判は一切しなくていいよ。

何様のつもりだ、独裁者気取りか。問題があるので批判している。
ではためになることを書き込むよ。

某管理会社は、毎月の収入、支出、支払い状況、収支表を一切提出していないので困っている。これは良いのか、理事会のメンバーからは指摘しても無視されている。
総会用としては作成している。

この問題、解決策を賢いマンション管理士等の中で、誰か教えてよ。

7912 匿名さん 2021/03/31 18:25:48
国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

>>7724 上位
＞大規模修繕工事の初回は１５年目、２回目は３５年目、３回目は行わないで
＞６０年目で解体というのが正しいライフサイクルである。

大規模修繕工事にあわせた実施事項を上げてくれると活用しやすいが。
１５年～３５年の間に実施する大型、中型修繕工事の内容を。

標準管理規約改正の意見募集してますね。

「マンション標準管理規約」の改正（案）に関する意見公募について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

受付締切日時 2021年5月20日23時59分

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。２年前に設置

＊窓枠サッシ 　　３０年～４０年前後
　　　全交換するのか、滑車部分と床レール部分の交換だけにするかの検討。

＊給水設備 　　３０年程度
　　　現在高置水槽のところは増圧直結方式に変更

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。

＊給水設備
　　　現在高置水槽で対応しているマンションは、水道管より直接もってくる増圧直結方式が現在の
　　主流です。メンテナンス費用は不要となりますが、停電時の半日分の給水はできなくなります。

＊開放廊下の塩ビシートの交換
　　　２０年前後までには交換すべきです。快適さと資産価値に大きく影響します。

＊配線
　　　　専有部分の配線の更新工事についての検討は必要となります。
　　　　火災も考慮にいれなくてはいけないでしょう。

＊防災設備
　　　消防設備の更新工事

＊インターホンと熱感知器
　　　インターホンの更新工事の時期の検討
　　　１５年程度での交換をした方がいいでしょう。
　　　その際、玄関に熱感知器の点検ができる機能を設置すれば、消防点検は室内に
　　　入らずに点検ができます。

＊金物等の改良工事
　　　　物干し　　　交換か吹き付け塗装かの判断
　　　　面格子　　　ベランダ部分と開放廊下窓部分
　　　　ボード
　　　　避難ハッチ 建物診断結果で判断

＊大規模修繕工事の周期
　　　全国的には１３年前後での工事が主流となっていますが、１５年～１６年での検討も。

大規模修繕工事も大切ですが、大型設備の更新工事も
しなければならないでしょう。