「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>7800さん
私は暇人だから、マンション管理に関する情報の提供をしているけど
マンションの住民や理事は毎年新しい者が増えていっているからね。
繰り返し提供を続けることに意味があると思っている。
必要と思う者が読めばいいと思っているし、基本的なことが中心なので
簡単に入っていけると思っていますよ。
あなたとは考え方が違うでしょうが。

このスレタイにマンションの住民は飛びつきやすいんだよね。

>>7802 匿名さん

管理侍の質問部屋ができたのは2010年なんですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95786/1/
ここを読み返したほうが勉強になるでしょう。だいたい本当のことが書いてある。

わざわざ昔のスレを探して読む者はいないでしょう。
現在はここが入りやすいと思いますよ。
それに管理侍のスレは単なるマンションの理事連中には
難しくてはいっていけないでしょうし、あまり役には立たないと思いますよ。
現実的なものでないと活用のしようがないですから。
理論をやり取りするのは必要ないと思いますよ。もっとシンプルでないと
無理だと思います。

理論を戦わせていたころが懐かしいですね。
そのころは、管理侍さん、マンション管理士Ａさん、前期高齢管理士さんとか
いましたね。
もうそういったスレは現在では期待できないでしょう。その頃はまだ発展途上
の状態でしたからバトルが繰り広げられていましたけどね。
マンション管理は奥が浅いので理論は尽きてしまったのです。
だから、初めての理事とかに対して基本的な情報の提供が必要と思っています。

ナルシスト集団の自己弁護ばかり。
大の大人が恥ずかしくないのかな。
どの面下げて語っているのか。
一度、お顔を拝見したいものだ。
恥ずかしいから匿名か。
なるほどね。

ガキの使いじゃあるまいし。

>>7807 ご近所さん
　　　　↑10年遅れの人

いまはセミナーも盛んで匿名掲示板に頼る必要がなくなっている。
https://www.kinki-mankan.com/

あの悪名高い偽善者団体ね。
だったらどうしてのこのこと。
＞7808 マンション管理士試験上位合格者
↑老年ナルシストの親分

>>7809
お前はここにはくるなといってあるだろう。
荒らししかできないからね。

>>7809
僕が立てたこのスレに魅力があるから来ているんだろうが
お前はここにはくるな。
自分で立てたスレは人気がないんだろうな。

魅力？
ごジョーダンでしょ。
気が向けばどこにでも行きますよ。
＞お前はここにはくるな。
ごめんねーごめんねー
＞7811みたいに自作自演すれば永久にレスは途絶えないだろうな。
こっぱずかしいのか、スレ主だとは名乗らない。

このスレはなくなることはないよ。
10,000レスになったら考えてもいいけどね。

自作自演？
何寝ぼけたことをいっているんだい。

>何寝ぼけたことをいっているんだい。
自作自演でない証拠でもあるの？

匿名さんで投稿するのは自作自演隠しのための初歩的な戦術。
主に知能が遅れた方が用いる。
突っ込まれると逃げやすいからね。

匿名にするのは、ややこしいことに係りたくないからだよ。
ここでの書き込みに熱中はしたくないからね。
気楽にわかっていることだけを書き込んでいるだけ。
わざわざ調べてまでして書くことはしないよ。

もし間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと
思っている。
それに対して対抗しようという気もないしね。
それをみて皆さんは情報の収集や勉強をしていけばいいんです。

＞間違っていることがあったら指摘してもらえばいいと思っている。
嘘つけ！
＞それに対して対抗しようという気もないしね。
単に、対抗しうる知識不足なだけ。
情けない～

お前はここにくるなといっているだろう。
粘着質な嫌われる性格なんだな。

お前がくると邪魔だからまたお前が嫌いな建物設備に関する情報の提供に
切り替えるよ。
　
　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

【知識不足の例】
給排水管の枝管部分に関して、規約共用部分を持ち出すところ

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

マンションで資産価値や快適なマンションライフ、並びに住民間の
トラブル等を回避するためには、漏水問題を解決しなければなりません。
必ずやってくる問題ですので、早めに対策を考えておくべきでしょう。
うちは塩ビ管だから錆びることはないので配管の更新工事は必要ないと思っ
ている方もおられるでしょうが、築年数の経過とともに、地震等で継手
部分に緩みが出てきたり、塩ビ管にひび割れが生じてきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　　１）事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　
　　　　　

　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、
各区分所有者が負担する。
　　
　そこで、費用負担については、

　　・事前に、専有部分の工事代を修繕積立金として修繕工事希望者（区分所有　　　　　
者）は支払っていく。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）

マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）
　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
　区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。

修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
使うことがあるかもしれないというものです。
それに電気一括契約の総会決議は電力・ガスの自由化の問題ですよね。
それと専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのとは別物です。

民泊問題も同じこと。
うちのマンションでは管理規約に民泊禁止にしているよ。
専有部分のことなのに総会決議で決めている。

民泊を認めるといろんな弊害がでてきたときに
禁止することができなくなる。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

配管の交換は絶対やらないとだめだよ。

マンション管理は奥が深い。

>>7831 匿名さん 修繕工事希望者が支払うんではないですよ。
>修繕積立金として徴収し、その中から専有部分の配管の更新工事に
>使うことがあるかもしれないというものです。


　・決議は共用部分の変更や管理にしか認めず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。
・区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定。
マンション全住民電気一括契約管理組合決議は無効
（２０１９年３月５日・最高裁判決）

ちょっと内容が違っていますよ。
共用部分の変更は総会決議です。
専有部分の管理を管理組合としてやる場合というのは、経費の負担だけ
の場合です。
雑排水管の高圧洗浄は管理組合がやってませんか。そこは専有部分の配管
をやってますよね、管理費の中から。

>>7838 匿名さん
集会でいいですよ。区分所有法には集会と書いてます。総会と同じ意味。

>>7838 匿名さん
専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

専有部分の管理を管理組合がやる場合は規約共用部分にするんですよ。

>>7840　マンション管理士試験上位合格者　2021/03/25 09:03:20
>専有部分の配管は規約共用部分です。火災報知器も同じ。

これらは、規約共用部分とはなり得ない。

>>7842 匿名さん
管理規約みてごらんなさいよ。列挙してありますよ

うちの場合は専有部分の配管を規約で共用部分にする記載は
ありません。
それがあるのは下階の天井に上階の専有部分の配管がある場合でしょう。
築年数のかなり経っているマンションしかありません。

区分所有建物における規約共用部分は、専有部分にすることができる建物の部分であるので、構造上の独立性および利用上の独立性がなければならない。

例えば住居の１つを管理員室とか集会室にするとかですね。

>>7822 は、マンション管理士試験上位合格者にも当てはまる。
スレ主と同じ知識レベルである。

僕は批判はしないけどね。

スレ主と上位合格者が同一人物であることは周知の事実。
万年、マン管士試験の落伍者でもあり、マン管士資格取得に対して異常なほどの執着を持っている。

>>7849 ご近所さん
　　　　　　↑僻み、妬みでしょう