「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

そうですね。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物診断だけだったら、別に専門業者に依頼することなく
マンションの住民で十分できますよ。
専門的な知識も必要ありませんからね。

そりゃあそうだ。
劣化診断は自分たちでできる。

委託費の中に建物・設備等の日常の管理員・管理会社担当による月一の目視点検等々
は必要はないでしょう。余計な経費でしょう。

そうじゃないんですよ。
点検は大規模修繕工事の前に行うものです。
組合員が行うものです。

私のマンションでは管理委託費の中に日常の目視点検費用は含まれています。
劣化診断費は管理委託費の中には含まれておりません。

どこのマンションも管理会社との委託契約には管理員の
日常点検業務は含まれています。
それは単なる点検というか目視だけです。素人でも判る
程度の点検です。
劣化診断費用が委託費の中に含まれているマンションは全国にも
ないでしょう。
それは別途必要な経費です。

劣化診断は単なる点検だけでは何の意味もなしません。
劣化診断、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成すると
共に、住民説明会までしなければ建物診断にお金を使う
必要性がありません。

建物の劣化診断は管理委託契約に含まれているのが通例である。

通例ではないが含める事は任意である。

建物診断が委託契約に含まれているのが通例といっているが、
それは単なる目視点検というか、不具合がないかどうかの
チェックだけのことでしょう。
建物診断の意味が分かっていないんでしょう。
大規模修繕工事をする前に行う建物診断の内容が理解できて
いませんね。
管理会社に工事費概算の積算書まで作成させているから
工事が管理会社主導でおこなわれるんですよ。

数量調査表がなければ同じ条件での相見積は
取れません。
そのキーポイントを管理会社に握られていれば
大規模修繕工事は管理会社主導でやらざるをえません。
建物診断業者や設計監理業者も公募と同じ条件での
相見積、それに業者説明会を経ての選定をしなければ
だめなんですが、果たしてそれができるマンションが
どれほどあるかですね。

管理会社のいいなりになるのは知識がないから。

管理委託契約書における発注管理
２、乙は、甲が、本マンションの維持管理を、乙以外の専門業者に発注
　　する場合に、全豪にかかわらず、次のとおり、発注管理を行う。
ア、乙以外の専門業者からの見積書の受理
イ、発注の補助
ウ、作業実施美の調整
エ、作業報告書の受領の代行
オ、実施の確認　
３、前号オの実施の確認は、作業報告書の受領の代行、乙が実施する外観目視点検
　　及び外観目視機能点検により実施する。

上記契約内容のご感想を投稿して下さい。

>>765さん
それは簡単な日常の補修工事や点検業務のことですよ。
見積書を単に受け取る業務とか発注の補助（発注業者選定では
ありません。）作業報告書をただ受け取るだけのことであり、
又、工事個所の確認とか工事業者のマンション内への受け入れ
等をやるだけのことです。
大規模修繕工事は総会の決議も必要となっているでしょう。
単なる保存行為と一緒にしてはだめでしょう。

７６６さん、そうであれば安心ですが、管理会社の回答はお宅の意見と同じです。
管理委託契約も大規模修繕工事（共用部分の重大変更を除く）
は総会の普通決議事項です。

近いうちに２回目の大規模修膳の時期になります。

第一回目の大規模修膳は契約書にはこの規定がなく、工事費４億円の節約の為に
管理会社抜きで組合員の有志ですべての工事を致しました。

７６６の規定はそのタイミングですし建前と本音を精査する予定です。勿論大規模
修膳は以前の方法で管理会社抜きで行うように有志で結束を確認済みです。

１０２４戸マンションです。

それだけのマンションの規模であれば、人材も豊富でしょう。
ただ一部の声の大きい者に洗脳されないようにはすべきですが。
大規模マンションであれば、設計監理方式でやられたらいいと思います。
その際、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の公募や選定に関しては、
常に専門委員会主導で行うべきですし、又それでやれると思います。
大規模修繕工事の進め方を前回の工事を手本とし、一般の工事の進め方
と比較検討しながら、作成したらいいと思います。
専門委員会の細則も当然あると思いますが、委員の募集に関しても公募で
行うと共に、理事の委員は極力少なくすべきです。
できれば大規模修繕委員会の進め方のセミナーを行うといいですね。
それを組合員の方ができるとなおいいでしょう。
工事費に関しては、１回目と２回目は殆どかわらないと思います。変るのは
消費税が５％から１０％に増えるだけです。
ただ、修繕個所が増えればその分は増えますが。勿論１回目と同じ内容の
工事で、工事費も相場だった場合です。

大規模修繕工事では、いかに管理組合で業者を選べるか
ということにつきます。

選べないから他人任せのコンサルを導入して大切な組合員
の財産をはぎ取られる事件が絶えない。
組合員の中からコンサル業務を出来る人物を起用して業者
を選定して工事を終了した。

４億円の節約を達成した。

組合員同士だと責任追及が難しくなるであろう。

>>767 匿名さん
↑あほ
大規模マンションならできて当たり前w
お宅がいなくても誰かがやるのが大規模マンションである。

そうです、誰かがやるから責任追及など必要はありません。

>>773 匿名さん
↑自分が死んだ後までマンションの維持管理が心配でしょうがないあほ

久しぶりに書き込みがありますね。
大した内容ではありませんが。
上位さんも久しぶりですね、お元気でしたか。
ただ７７３は私の書き込みではありませんがね。

人材がいないというより、面倒なことには係りたくない
住民が多いですからね。
それに、積立金の無駄遣い等があっても、たいした負担には
ならないと考えているからでしょう。

業者が利益を出す分には商売だから当たり前。
犯罪ではない。
しかし、理事長を始め理事や専門会委員が１円でも私腹を肥やしたり知り合いの業者等に利益誘導すると背任になる。
そういう危険性が常にあるから気をつけないとな。

理事とかが私腹を肥やすとか書き込んでいるけど、どうやって
やるのかな？
業者から工事費を上乗せしてその分をもらうのかな。

やり方としてはそうでしょうね。
まさか管理組合が理事の口座に振り込む訳にはいきませんから。

必ず仲間割れが起こります。

贈与側はどうにかして後日の取引継続の為証拠を残そうとする。
収賄側は後日に脅迫を避ける為に証拠を残さないようにする。

だいたいばれたときは時効が成立している場合が多いでしょう。

時効は何年ですか？
１０年ではないですかね。

例えば理事が１０００万円を横領していると判明し、
組合員一人が損害賠償を求めて告訴し、勝訴した。

その組合員はいくらの損害額が認定できるでしょうか。

単純計算すると組合員が自己負担した告訴費用（弁護士費用を含む。）
は配当金をはるかに上回ります。

悪徳組合員と管理会社や管理士等はそこら辺を考慮して完全犯罪を犯します。

そういう時は、管理組合（理事長）が原告となり
不正組合員が被告となりますので、1,000万円全額が
管理組合に還元されます。
訴訟費用は敗訴者負担で請求しておけばいいでしょう。

>>778

『マンション理事長　背任』
で検索してみなさい。

普通に高い金額で契約してバックマージンを取る。

バックマージンを取るのは普通管理会社でしょう。
理事長が取るということは、理事長口座に振り込まれるんですね。
マンションの住民の中にそんな悪いことする者がいるのは嫌ですね。
いつかばれるというのも気にしない性格なんでしょう。

うちの理事長は大規模修繕工事が見えた時点で急に理事長を辞任するって言いだした。そういうことなのか。

７８７さん、とは限りません、良い場合もあります。

一般的には長期政権になると澱みは出てきます。
人間ですから、弱い面は必ずありますから。
いい場合というのは、理事長以外の組合員があまりにも
他人任せかということでしょう。

７８９サン、とは限りません、長期政権が良い場合もあります。

790さん
一人の者がマンション管理を取り仕切るのではなく、
マンション管理を勉強した人格者の理事長が誕生すれば
又、いいものは取り入れ、悪い慣習等は排除するとかが
できるのではないですか。
長期政権を担当した理事長のやり方にも敬意を払いながら
新しい者が新しい目、感覚で取り組んでいくことも大切です。
一人の者では知らないことや気づかないこともありますから。
知事や総理が長期政権を保てないのは、人材が豊富だからです。

各マンションによって事情が異なる。７９１さんの意見もごもっとな意見です。
人の人格をどこで身分けるのかがいまだに勉強不足で理解できません。

そうですね、特に小規模マンションであれば人材が
豊富という訳ではないでしょうね。
そこが難しいところです。

大規模になると確かに悪い人間も良い人間も人材が豊富です。

いい人間がいれば悪い人間は間違いなく
淘汰されますよ。
だって悪い人間は不正をしているんでしょう。
いい人間に勝てる筈がありません。

どうして証拠を見つけるのでしょうか。
良い人間か悪い人間かは何処で判断するのでしょう。

貴方は証拠を見つけたらどう行動するのですか。

管理会社と管理組合、若しくは業者対管理組合の関係は
福沢諭吉ではないが、独立自尊つまり対等でなければならないのです。
施しも受けないし貸しも借りもない関係でなければならないのです。
それはつまり契約だけで対応すべきものなのです。
証拠はつまり契約しかありません。それが全てです。

証拠を見つけるには、理事長になることです。
中に入らなければそれは不可能でしょう。
しかし、その中には入れない。
あきらめるか、それとも暗中模索して壁を突き破る
努力をしていくか。
結果として、それが本人に何の利益になるのか。

損害も利益も専有部分の床面積の割合、良い事も悪い事も皆んなですれば
怖くないの論理が成り立つ。組合員の資質によってマンションの価値が決まる。

孔子が弟子と散歩をしていたら、目の前に荷物をいっぱい積んで
喘ぎ喘ぎ歩いている牛がいた時、なんとかその牛を助けてやりたいと
弟子にいった、弟子は世の中には一体何頭の牛がいるのかといった。
孔子は目の前に苦しんでいる牛がいるのをそれだけの理由で助けてやる
のに十分な理由にならないのかといった。
そういう心境なんでしょうね。
但し、自分のマンション限定なんでしょうが。

工事費が高かろうと個人の積立金からすれば
大した金額ではない。
しかし、そのお金を不正で着服するのはゆるせないと
いうことでしょうね。
正義感が強いんでしょう。

しかし同じマンションの住民なのによく悪事を働く
気になるね。
悪事とは思っていないんだろうが。

大規模修繕工事の周期はどれぐらいですか。

１３年周期が一般的でしょう。

＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
１戸当り２０万円程度　　グレードで価格は大きく違ってきます。
　　周期　　　国交省は３５年程度
　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

>>804 匿名さん
13年は早すぎます、15～18年で十分です。

しかし国交省が全国のマンションにアンケートを
取った調査結果では、１３年前後が一番多かったですよ。
自分の部屋の畳や壁紙の交換と同じではないですか。
早くやる方もいれば少々汚くても我慢される方もいる。
金銭的な余裕の差でしょう。
お金のある家は周期も短く、使用材料も高額なものを
使えます。
快適なマンションライフと資産価値の低下を防ぐため
には周期は早い方がいいでしょう。

当然、各々のマンションなり地域性で差はありますが、見掛けの汚れ等ではなく本来の躯体の痛み等から判断すれば15～18年で十分です。マンションの寿命及び大規模修繕計画という長期のスパンで考えれば、できるだけ長いスパンにすることが収支面からは肝要です。

ただいえることは、大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
建物診断をしなくても、外壁や屋上防水、塗装等の不具合は現在でも
あるでしょう。
周期についての考え方は、マンションの事情や個人の考え、又業者や
建築士でもその見解は大きく違うでしょう。
周期の判断は難しいので、全国の平均を参考にするのが自然の理では
ないでしょうか。

全国平均などというのは全く根拠のない数字で、何よりきっちりしたデータがあるかどうかも不明です。そんな不確かなものに惑わされず、個別に建物診断を実施して判断すべきです。

それぞれのマンションの財力と総意に基づいて
判断すればいいだけ。
ただひとつ言えるのは一軒家の自分の家なら
いかようにも設定して自分で責任をとれば
いいけどマンションはそうはいかないって事。

>>810さん
周期の判断は各人によって考えはいろいろです。
それから大規模修繕工事は殆どが予防保全なんですよね。
おまけに建物診断をしてもしなくても、その時点での
不具合は必ずあります。
だから周期の判断が難しいのです。
全国での平均は何らかの根拠はあると思いますよ。

平均値なんてものは単なる数字でしかありません(実際にそういうデータがあるかどうかも疑わしいですが)。管理会社や修繕業者からの「13年が平均ですから....」なんて言い方は全くの無責任発言ですよ。

大規模修繕なりなんなり数多くやらなきゃ管理会社も儲からないからな。そりゃ短いサイクル薦めるわ。

保証期間を考慮して決めるべきです。
例えば屋上防水なら10年から15年が保証期間だと思いますので、リスク回避するなら常に保証が効いているサイクルで大規模修繕を行うべきだと思います。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

グレードの高いマンションの周期は平均的には
早い傾向にあります。

国交省が全国のマンションにアンケートを取った統計資料を
みてみると、やはり周期は１３年前後が圧倒的に多いね。

大規模修繕工事の周期は１３年前後ですが、これに大型設備の
更新工事がありますね。
エレベーター、給排水管、玄関ドア、消防設備、給水設備、サッシ等が。
この分の積立金も準備しておかなければなりません。

管理会社が儲かるから工事をするといっているけど、適正周期、
適正価格であれば、何の問題もないでしょう。
それが見極められる住民がいるかどうかが問題ですけどね。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もしなくてはね。

国の言うことほどアテにならないものはない(-_-)/~~~

国交省のアンケート結果は国がいっているのではなく、
全国のマンションの管理組合がアンケートに答えたものを
まとめただけのことですよ。

世の中の大規模修繕工事の周期の実態調査を
民間がやったのなら信用するのかな。
余計信用できないでしょうね。マンションのデータが
ないからね。

管理会社&修繕会社、必死ですね

>>824さん
私は管理会社でも工事業者でもありません。
マンションの住民でここのスレ主ですよ。

標準はあくまで標準、

標準を参考にしなければ何を指標にしますか。
それこそ業者や管理会社の物差しで工事が進められて
いきますよ。

私も国交省のアンケートは信用はできない面があると思います。また、多くの管理組合は管理会社任せですから管理会社が13年で薦めていれば、結果13年になってしまいます。そしてそれをアンケートすれば又又平均13年という結果になってしまいます。

マンションには本体の大規模修繕以外にも先々機械式駐車場やエレベーター等の改修が待っています、積立金はいくらあっても足りません。マンション財政を無視して「平均13年だから」「管理会社が薦めるから」ではやっていけるはずはありません。管理組合(住人)が管理会社任せにならずしっかり勉強してマンション修繕を進めていくべきです。

全国のマンションにアンケートを取った結果の参考資料を信用しない
というのはそれはそれでいいでしょう。
では管理会社がいっている周期は信用できるんですね。
その根拠はなんなんでしょう。
管理会社は何を基準に周期をきめているんでしょう。
大規模修繕工事は、建物本質の素材や環境、不具合個所の補修工事、
又修繕積立金によってその周期は大きく違ってきます。

管理会社から独立できる知識や情報が管理組合員に
備わってくればいいんですけどね。
管理会社と敵対する必要はありません。
あくまで管理会社とは共存共栄でなければなりません。
管理会社との契約は適正利潤で、お互いに信じ信じられる
関係でなければならないのです。

管理会社を悪く言っているマンションの住民がいますが
それだったら信頼できる管理会社にリプレイスすれば
いいでしょう。
それができないのに悪口ばかりいっていてはだめですよ。

管理会社の言いなり、管理会社任せ、に依って積立金が底をつき修繕積立金を大幅値上げせざるを得ないマンションが増えているようです。日常の管理・清掃・各種点検もですが、やはり最大の出費は大規模修繕になります。くれぐれも管理会社の言いなり、管理会社任せにせず、きっちりとした建物診断を行った上で管理組合(住人)が主導した大規模修繕を実施して下さいな。

８３２さん、信頼できる管理会社とは。？

>>832
同意です。
管理会社を上手く使えてない或いは直接は言えずにネットで憂さ晴らししているような書き込みが多い気がします。
そもそもそういう書き込みをしている人はどういう立場の人なんだろう？

因みに私の住むマンションは管理会社をリプレイスしましたよ。

何の根拠もない「大規模修繕は13年で....」ばかり叫んでる管理会社なんぞ信頼性の欠片もないですネ。

>>836さん
全国でのアンケートを取った結果の統計の周期が１３年前後が
６０％以上あるのは事実で、殆どのマンションは１３年前後で
工事が行われています。
周期については、各人や建築士、業者によっても考えは大きく
違うでしょう。
管理会社から全国の平均は１３年前後で行われていますが、どう
しましょうかといわれても、やるかどうかの判断は管理組合が
すればいいんではないですか。
マンションによっては積立金不足の問題もあり、できるだけ先延ばし
する必要もあるでしょうから。

専有部分内にあるインターホンや熱感知器の補修工事は
管理組合の経費でやっていますか、それとも各区分所有者
負担ですか。
規約では共用部分と規定されていない場合です。

規約で共用部分と規定されていないなら
当然各区分所有者でやるべきでしょう。

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各人で行うのは当然のことです。
共用部分の規定のないものは専有部分です。まあ専有部分以外のものは
共用部分ともいっていますが。

しかし、インターホンの補修工事は管理組合がやっているところは
多いんじゃないの。

第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行なわなければならない。
２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。

すまいる債の借り入れ条件としては、この規約があれば
オーケーです。
専有部分の給排水管の更新工事でも第２項の規定があれば
借り入れはできます。

すまいる債を購入していなくても、専有部分の配管の更新工事費用の
借り入れも規約に規定されていれば滋養権に適う。

インターホンや熱感知器、それにメールボックスの鍵の交換は
管理組合負担ですか、それとも各人負担ですか。
まさか玄関扉の補修工事は管理組合はやっていないと思いますが。

インターホン、熱感知器、メールボックス、は共用部分として
費用負担も組合負担と規約に定めてもかまいません。

ただし、メールボックスの鍵は個人情報、プライバシィー等に
触れる恐れがあるので組合員負担とするべきですが、工事業者
の手配、支払いを組合員が立替える。

規約に費用の上限を定めてその範囲内であれば領収書を添えれ
ば組合費から支払う旨を定めるならそれ等も有効です。

規約に共用部分として記載されているか、規約でそれに関する費用は
管理組合が行うというようになっていれば管理組合負担で何の問題も
ないでしょう。
メールボックスの鍵の交換が個人情報に影響するんですかね。

あんた、それでもマンション管理士ですか。？
知識を自慢したいために他人の重箱の隅をつつくな。

例、メールボックスが開いたままでボックス内の郵便物等
　　が散乱していました。どうでしょう、偽管理士へ質問。

いちれんの回答をみると、マンション管理士ってバカでもチョンでもなれるんだネ。

批判するだけではだめですよ。
それに私はマン管士とはいっていませんよ。
メールボックスの鍵がこわれていて、郵便物が散乱するのであれば
個人で管理すべきでしょう。