「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

漏水が発生したらその原因が専有部分であれば、管理組合には
関係ないというスタンスはとれませんよね。
法的・規約的にはそうでしょうが、それを改善する方向にもっていかないと
快適なマンションライフ、資産価値の減少は防げませんので。
住民間のトラブルをいかに少なくするのかも検討していくべきです。
それに漏水感知器は本本来分所有者の責任と負担で設置するもので
しょうから。

漏水検知器を取り付ける場合は総会の決議、規約の改正が
必要です。
専用使用権のある共用部分については、通常の管理に
伴うものは各人で対応することになってますので。
おまけにそれは専有部分ですので、管理組合としてやる
のであれば、管理の除外項目として規約を作成すべきです。

専用使用権のある共用部部の管理、特に点検とかインターホンの
修理とかを管理組合がやっていませんか。

理事が知らなければ、不具合があるといわれれば
管理組合が修理するでしょう。

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。
　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。
　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。
　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

↑　間違った情報の提供は慎んでいただきたい。
2017年の個人情報保護法改正（2017年5月30日施行）で5000件要件は撤廃されている。

>>746さん
情報ありがとうございます。
知りませんでした。

理事会は毎月開催されていますか。
中には年に１～２回しか開催されていないマンションもあるそうです。
そういうマンションは殆どが管理会社が管理することになります。
中には、管理会社が銀行印を保管している場合もあります。
小規模マンションで１年の輪番制になっている理事長であれば、就任
しても理事会はなく、総会の準備とかも全てが管理会社がやりますので、
単なるお飾りです。
そういったマンションは全国にも多いようです。

理事会を開催するといっても、殆どは仕事をしてますから
通常の管理は管理会社フロント、並びに管理員がやっていると思います。
理事会では、管理会社の報告を聞くだけではないでしょうか。
残念ながら現状はそういうことでしょう。

何もしてなくて管理会社に丸投げをしていて
それで工事費が高いとか早いとか批判しても
だめですね。

そうですね。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物診断だけだったら、別に専門業者に依頼することなく
マンションの住民で十分できますよ。
専門的な知識も必要ありませんからね。

そりゃあそうだ。
劣化診断は自分たちでできる。

委託費の中に建物・設備等の日常の管理員・管理会社担当による月一の目視点検等々
は必要はないでしょう。余計な経費でしょう。

そうじゃないんですよ。
点検は大規模修繕工事の前に行うものです。
組合員が行うものです。

私のマンションでは管理委託費の中に日常の目視点検費用は含まれています。
劣化診断費は管理委託費の中には含まれておりません。

どこのマンションも管理会社との委託契約には管理員の
日常点検業務は含まれています。
それは単なる点検というか目視だけです。素人でも判る
程度の点検です。
劣化診断費用が委託費の中に含まれているマンションは全国にも
ないでしょう。
それは別途必要な経費です。

劣化診断は単なる点検だけでは何の意味もなしません。
劣化診断、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成すると
共に、住民説明会までしなければ建物診断にお金を使う
必要性がありません。

建物の劣化診断は管理委託契約に含まれているのが通例である。

通例ではないが含める事は任意である。

建物診断が委託契約に含まれているのが通例といっているが、
それは単なる目視点検というか、不具合がないかどうかの
チェックだけのことでしょう。
建物診断の意味が分かっていないんでしょう。
大規模修繕工事をする前に行う建物診断の内容が理解できて
いませんね。
管理会社に工事費概算の積算書まで作成させているから
工事が管理会社主導でおこなわれるんですよ。

数量調査表がなければ同じ条件での相見積は
取れません。
そのキーポイントを管理会社に握られていれば
大規模修繕工事は管理会社主導でやらざるをえません。
建物診断業者や設計監理業者も公募と同じ条件での
相見積、それに業者説明会を経ての選定をしなければ
だめなんですが、果たしてそれができるマンションが
どれほどあるかですね。

管理会社のいいなりになるのは知識がないから。

管理委託契約書における発注管理
２、乙は、甲が、本マンションの維持管理を、乙以外の専門業者に発注
　　する場合に、全豪にかかわらず、次のとおり、発注管理を行う。
ア、乙以外の専門業者からの見積書の受理
イ、発注の補助
ウ、作業実施美の調整
エ、作業報告書の受領の代行
オ、実施の確認　
３、前号オの実施の確認は、作業報告書の受領の代行、乙が実施する外観目視点検
　　及び外観目視機能点検により実施する。

上記契約内容のご感想を投稿して下さい。

>>765さん
それは簡単な日常の補修工事や点検業務のことですよ。
見積書を単に受け取る業務とか発注の補助（発注業者選定では
ありません。）作業報告書をただ受け取るだけのことであり、
又、工事個所の確認とか工事業者のマンション内への受け入れ
等をやるだけのことです。
大規模修繕工事は総会の決議も必要となっているでしょう。
単なる保存行為と一緒にしてはだめでしょう。

７６６さん、そうであれば安心ですが、管理会社の回答はお宅の意見と同じです。
管理委託契約も大規模修繕工事（共用部分の重大変更を除く）
は総会の普通決議事項です。

近いうちに２回目の大規模修膳の時期になります。

第一回目の大規模修膳は契約書にはこの規定がなく、工事費４億円の節約の為に
管理会社抜きで組合員の有志ですべての工事を致しました。

７６６の規定はそのタイミングですし建前と本音を精査する予定です。勿論大規模
修膳は以前の方法で管理会社抜きで行うように有志で結束を確認済みです。

１０２４戸マンションです。

それだけのマンションの規模であれば、人材も豊富でしょう。
ただ一部の声の大きい者に洗脳されないようにはすべきですが。
大規模マンションであれば、設計監理方式でやられたらいいと思います。
その際、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の公募や選定に関しては、
常に専門委員会主導で行うべきですし、又それでやれると思います。
大規模修繕工事の進め方を前回の工事を手本とし、一般の工事の進め方
と比較検討しながら、作成したらいいと思います。
専門委員会の細則も当然あると思いますが、委員の募集に関しても公募で
行うと共に、理事の委員は極力少なくすべきです。
できれば大規模修繕委員会の進め方のセミナーを行うといいですね。
それを組合員の方ができるとなおいいでしょう。
工事費に関しては、１回目と２回目は殆どかわらないと思います。変るのは
消費税が５％から１０％に増えるだけです。
ただ、修繕個所が増えればその分は増えますが。勿論１回目と同じ内容の
工事で、工事費も相場だった場合です。

大規模修繕工事では、いかに管理組合で業者を選べるか
ということにつきます。

選べないから他人任せのコンサルを導入して大切な組合員
の財産をはぎ取られる事件が絶えない。
組合員の中からコンサル業務を出来る人物を起用して業者
を選定して工事を終了した。

４億円の節約を達成した。

組合員同士だと責任追及が難しくなるであろう。

>>767 匿名さん
↑あほ
大規模マンションならできて当たり前w
お宅がいなくても誰かがやるのが大規模マンションである。

そうです、誰かがやるから責任追及など必要はありません。

>>773 匿名さん
↑自分が死んだ後までマンションの維持管理が心配でしょうがないあほ

久しぶりに書き込みがありますね。
大した内容ではありませんが。
上位さんも久しぶりですね、お元気でしたか。
ただ７７３は私の書き込みではありませんがね。

人材がいないというより、面倒なことには係りたくない
住民が多いですからね。
それに、積立金の無駄遣い等があっても、たいした負担には
ならないと考えているからでしょう。

業者が利益を出す分には商売だから当たり前。
犯罪ではない。
しかし、理事長を始め理事や専門会委員が１円でも私腹を肥やしたり知り合いの業者等に利益誘導すると背任になる。
そういう危険性が常にあるから気をつけないとな。

理事とかが私腹を肥やすとか書き込んでいるけど、どうやって
やるのかな？
業者から工事費を上乗せしてその分をもらうのかな。

やり方としてはそうでしょうね。
まさか管理組合が理事の口座に振り込む訳にはいきませんから。

必ず仲間割れが起こります。

贈与側はどうにかして後日の取引継続の為証拠を残そうとする。
収賄側は後日に脅迫を避ける為に証拠を残さないようにする。

だいたいばれたときは時効が成立している場合が多いでしょう。

時効は何年ですか？
１０年ではないですかね。

例えば理事が１０００万円を横領していると判明し、
組合員一人が損害賠償を求めて告訴し、勝訴した。

その組合員はいくらの損害額が認定できるでしょうか。

単純計算すると組合員が自己負担した告訴費用（弁護士費用を含む。）
は配当金をはるかに上回ります。

悪徳組合員と管理会社や管理士等はそこら辺を考慮して完全犯罪を犯します。

そういう時は、管理組合（理事長）が原告となり
不正組合員が被告となりますので、1,000万円全額が
管理組合に還元されます。
訴訟費用は敗訴者負担で請求しておけばいいでしょう。

>>778

『マンション理事長　背任』
で検索してみなさい。

普通に高い金額で契約してバックマージンを取る。

バックマージンを取るのは普通管理会社でしょう。
理事長が取るということは、理事長口座に振り込まれるんですね。
マンションの住民の中にそんな悪いことする者がいるのは嫌ですね。
いつかばれるというのも気にしない性格なんでしょう。

うちの理事長は大規模修繕工事が見えた時点で急に理事長を辞任するって言いだした。そういうことなのか。

７８７さん、とは限りません、良い場合もあります。

一般的には長期政権になると澱みは出てきます。
人間ですから、弱い面は必ずありますから。
いい場合というのは、理事長以外の組合員があまりにも
他人任せかということでしょう。

７８９サン、とは限りません、長期政権が良い場合もあります。