「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

電子ブレーカーは殆どのマンションが設置したので
お蔵入りかな。

7288です
皆様からいろいろご意見頂きありがとうございます。
長期修繕計画の立案が必要でないかと提案し委員に立候補すると宣言しましたので少しでも知識を得るため質問させて頂きました。
長期修繕計画（案）は物件購入時（新築：３５年間計画）に示されたもので今までに数回修繕費の改訂（年数を経るごとにアップする）がされたが、修理の実績を踏まえた今後の計画の予定案？が示されていないので修繕費が多いのか少ないのかわからない状態です。３５年計画で理解しがたいものがあればまた質問させて頂きますのでよろしくお願いします

>>7301 匿名さん
新築時には電子ブレーカーが付いていないので意味はありますよ。
また機械式駐車場が多いと削減効果も高いです。
私の物件では1年で回収しました。

価格も管理組合主導で相見積もり取れば30万円台前半ですね。

電子ブレーカーの情報は必要ないと思いましたが
まだつけていないマンションはあるでしょうから
検討されてはいかがですか。

電子ブレーカーは５０戸以下のマンションにはいいですね。
無条件に薦められるものですよ。

>>7296 匿名さん
自分で参考になるを入れるのは、ご近所さんだな。文章の読み取り能力が異様に低いからわからないだけだろ。俺は理解できたけどな。スレ主も相手を見て応対しないとな。こんな輩は64だよ。

7306さん、ご近所さんは無視しているんだけど
なかなか気づかないですね。

コロナ対策緩いですね。
補償についても偏りがあり過ぎます。
国会の開催も１８日からで、特措法を審議するのは
予算を決めてから行うので、２月上旬になるといわれています。
緊急事態なのだから、早くやればいいのだが、国会議員としては
なかなか動こうとしない。
今回の緊急事態宣言は、１都３県だけだし、それも飲食店だけ。
これで１ケ月で緊急事態宣言を解除しようというのだからあまりに
無策すぎる。
それも５００人を目途とするといっているが、５００人は多すぎる
でしょう。それで解除すればまた拡大していき、また宣言をしていく
繰り返しになる。

小田原評定をしているうちに見えざる敵は成長している。
民主主義の落とし穴にははまりたくないが、
そのうちワクチンで消息化するが時間の使い過ぎで失った
国費を皆で負担するのに大変です。
戦後処理に費やした国費は幾ら位になりますでしょうか。

国債は１，１００兆円を突破するでしょうね。
ワクチンの接種は２月下旬から医療従事者と高齢者を最初に
やるといっているが、一般の接種は４月以降といわれています。
しかし、いつからどこで誰に対してどのように通知してやるかは
まだ明確化されていません。
国会も１８日からしかやらないし、国会議員の切迫感はまるで
ないように感じられます。
国会議員の飲食も自主性に任せるということで決着しています。
菅さんは総理は無理なんでしょうね。官房長官時代の裏で動くのは
得意なんでしょうが。
個人の資産づくりはうまいようですね。

交通事故の死者と
コロナによる死者を比較したら国費の費やし方が非常に歪。
これは問題ではないか。

大規模修繕、大規模修繕と騒ぎすぎて組合費を費やし過ぎて
組合が破綻した。
コロナ、コロナで、政治家もマスコミも騒ぎすぎて国民を欺
き国民の財産を費やしすぎて国が破綻した。
責任は組合員と国民の擦り付けて政治家と組合役員はスッタ
こらサッサ、と逃げ出した。しっかりせいよ、

大規模修繕工事は、修繕積立金の範囲内でやるから
組合が破綻することはないのでは。
しっかりした建物設備の維持保全ができているマンションは
資産価値も高いだろうから買い替えもやりやすい。

>>7313 匿名さん
貴方は優等生、模範解答です。

しかし当たり前のことですよ。
問題は日ごろから修繕積立金の積立額がすくなくて、いざとなった
時に積立金が足りなくなり、借り入れをしなければならないマンション
の場合でしょうね。
借り入れれば積立金の値上げで返済しなければならないし、短期間で
返済しなければならないので値上げ額が大きくなります。
経年劣化は必ずやってきます。それに対応できているかどうかが
資産価値に大きく影響してきます。

素人組合員の恐怖を煽る3流大学出のフロント連中さんのハッタリレスが続いているね。
フロント連中さん、君たちの県や市の公営築古マンション（築40年以上）の中で、過去に給排水管全面更新工事を行った建物があるなら教えてほしい。
皆無だと思う。
どうしてだかわかるかな。
【全面更新の必要ない】と市の建築設備の専門家が判断しているからです。
3流大学出のフロントでは理解できないだろうね。
嘘だと思うなら市や県に問い合わせてごらん。

＞7295　スレ主
＞給排水管の更新工事を３０年から４０年ごとに交換するということは１回交換すればもう交換することはないでしょう。
スレ主の悪意が読み取れるレスですね。
スレ主も3流大学出？

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

民法71条（微笑

＞7321 匿名さん
＞裁判までして争うのは大変なことです。
フ～ン、それが本当だとしたら、ほったらかしの公営住宅の住民間では裁判が日常茶飯事の状況とならないといけない。
最終的な責任は、定期的な修繕工事をすっぽかしている県や市となるわけだが、そんな話聞いたことがない。
3流大学での作り話ではすぐに嘘がバレちゃうね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。
　　＜例＞　１戸当り３０万円とすれば、１５年積み立てる場合は、月１，６００円、１０年の場合
　 は、１戸当り月２，５００円の修繕積立金の値上が必要となります。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

情報の提供をしていますが、皆さん方もただ批判とか
するだけでなく、やってみたらどうですか。
皆さんの役に立つ情報の書き込みをお願いします。
できればですがね。

情報の提供があったものに対して、あら捜しをするだけでは何の
役にも立たない。
みんなが役に立つ情報の提供をしてはどうかな。
管理会社の書き込みだろうが、マンション管理士の書き込みだろうが
理事長の書き込みだろうが役に立つ書き込みであればいいんですよ。

区分所有法第21条　×
標準管理規約第21条　〇

初歩的な間違いを直すのは役に立つ情報提供ですよ

法令と規約細則の区別がつかない連中がいますから

何の情報かな？
ぼったくり構造をスムーズに実現させるための洗脳情報なんて必要ない。
フロントに役立つ情報？
管理組合員にとっては百害あって一利なし。
洗脳情報なんて誰も求めていないし、その内容が間違っていれば否定せざるを得ない。
書き込まなければ否定のしようもない。
そういうことです。

>>7331
お前はここに来るな。
お前がくるからスレが荒れるんだよ。
自分の立てたスレが続かないのはスレ主の努力がたりないからだよ。
ここのスレが何故続いているか分からないんだろうね。
ＰＡＲＴ２も含めてスレ主が努力しているからだよ。
お前は、ただスレ荒らしをしているだけだよ。
現状は他スレの書き込みがないからここにきているんだろうが
ここは毎日書き込みが必ずあるからね。ここしかくるところが
ないんだろうが。
また、大規模修繕工事の書き込みを続けようかな。
情報は繰り返し繰り返しやらなければならないからね。

それからね、情報の提供をしているスレ主はね、管理会社とは
全く関係のないマンションの住民だよ。
マンションの住民のためにボランティアとして資格を取り研鑽
をたかめるために努力をして情報の提供をしているだけだよ。

工作物の無過失責任とやらを規定した民法71条をどうにかするのが先決だろう
しかし、占有者は中間責任だったような気がするぞなもし

>>7334さん
民法第７１条をどうするかのあなたの考えを
書き込んでください。
単なる評論家ではだめです。
情報の提供をするのは大変なんですよ。
必ず反論がありますし、間違っていたりしたらそこを
必ず突いてきますから。それを生きがいにスレに参入して
来るものがいますからね。

>>7321
工作物責任は民法７１７条だっせ
もうそろそろ覚えなはれや

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

具体的な結露対策（カビ防止、カビ臭さ防止）

＊結露が出ると
　　　かびが生える原因となる　　カーテンなどが汚れる　　壁など建材が傷む　　臭いがでる
＊発生する場所
　　　寝室、リビング、ダイニング、押し入れやクローゼット
＊防止策
　　　換気・・・換気扇を使い、湿気の高い空気を排出する。
　　　除湿・・・除湿機や除湿剤を使って湿度を下げる。
　　　　　　　　押し入れやクローゼットの扉を開けて空気を入れ換えることも効果的です。
＊暖房機の見直し
　　　　石油ストーブ、ファンヒーターは水蒸気を発生させるので、エアコンやオイルヒーター
　　　　電気ストーブ、赤外線ストーブがベターです。加湿器は必要以上に使用しない。
＊家具の配置
　　　　押し入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎないようにしたり、スノコをひいたりする。
＊湿度を上げる原因を排除する。
　　　　観葉魚や観葉植物を置かないことも防止になります。
＊結露防止対策「商品」
　　　　除湿機、結露防止シート、結露防止ヒーター、結露取りワイパー、結露防水テープ
＊リフォーム
　　　　ペアガラス、二重サッシ、外断熱工事
＊朝起きた時、ガラスの結露をふき取ることは、床や窓枠の保存に有効です。
＊食器洗い洗剤を薄めてタオルに染ませて拭く。（これはかなり効果があります）

＞7333　匿名さん
＞ＰＡＲＴ２も含めてスレ主が努力しているからだよ。
マン管士資格も取れない3流大学出のフロントか、個人事業主で管理会社を設立し、毎日暇をもてあそんでいるマン管無資格事業者が、悲願のマン管試験に向けて自己学習のために他人の迷惑を顧みずに立てた迷惑スレにしか見えない。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

うちのマンションでは普通決議は出席組合員の議決権の過半数で決議される。
標準管理規約に準拠しているたいていのマンションがそうだろう。
普通決議に区分所有者と議決権の両方の過半数を必要とするマンションは少ないと思う。

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

人が書き込んだもののコメントしか書き込むことはできないよね。
自分で情報の提供をしてごらんよ。できるかな？

フェイスブックマンボー

　　フェイスブック、ブログ、ツィッター等現在は、情報化が進んでいます。そこで社会の波に乗り遅
　れないよう、又、より有効なマンション管理を行っていく為に、フェイスブックを活用し、マンション
　管理組合の為のＷＥＢシステム「マンボー」の導入を検討してはいかがでしょうか。

　※フェイスブックとは、友達や同僚、マンションの住民、理事等と交流を深めることのできるソー
　　　シャルユーティリテイサイトです。
［マンボー］を導入すれば
　　　パソコンや携帯電話で自由に掲示板の情報や意見交流、宿泊施設やゲスト駐車場の利
　　用状況、集会室の予約、理事会のおしらせ等ができるようになります。
　　　導入並びに利用に関しての費用は無料です。それに、このシステムを使うかどうかは、
　　導入されても、住民の任意です。

　　　利用される方は、部屋番号を登録し、パスワードを取得する必要がありますが、この手続きを
　　する時は、管理組合又は管理員に申し込めば取得できるようにしておく必要があります。

［マンション掲示板「マンボー」の主な機能］

　　　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯で簡単にみることができます。
　　　　　＊現在、掲示板に掲載されている内容を、居住者がパソコンや携帯電話でいつでも見
　　　　　　　ることができます。
　　　　　＊回覧板や議事録、広報誌等もパソコンや携帯電話でみることができます。
　　　　　＊理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになり、理事会の時間短縮
　　　　　　　化につながります。特に勤務されてる方が理事長になられた時には有効です。

　　　２．パソコンや携帯電話から、「意見箱」への投稿ができるようになります。
　　　　　＊居住者が管理組合にパソコンや携帯電話からいつでも意見を投稿できます。
　　　　　　　理事長等の管理権限者は、閲覧だけでなく、コメントを書き込むことができます。
　　　　　　　但し、投稿するにはパスワードが必要になります。
　　　　　　　投稿された内容は、管理権限者等限定された者しか閲覧できません。

　　　３．ゴミ出しのルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲスト駐車場の予約状況等が把握
　　　　　できると共に、予約もできるようになります。

　　　４．マンションに関するスケジュールをパソコンや携帯電話で閲覧できるようになります。

　　　５．管理規約・使用細則・議事録をパソコンや携帯電話で閲覧できます。

　　　６．導入費用・運用費用は一切不要です。

　　　　　　なぜ無料なのか。
　　　　　　　　それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　　　　　　＊パームスやホットペッパーと同様です。

　　　７．住民の参加は任意です。

　　　８．「マンボー」から、いろんな情報や提案が流れてきます。

いよいよ新型コロナ対策も正念場でっせ

粘着的な性格だね。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

大規模修繕工事で一番いい方法は設計監理方式
でしょうね。

>>7352 匿名さん
無駄つかいでしょう。組合費を溝に捨ててはいけません、

金満管理組合さんには管理会社一任方式が簡単手間いらずでお勧め

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

管理規約の改正は難しいですからね。
理事会もそれに取り組むことはしないでしょう。

管理規約の改正は理事会が音頭をとって組合員が主体となってするもの。
ひな形を参照にすれば別に難しくもない。
難しい規約は定めずに、最大公約的にすればいい。
その時々の解釈で運営できるようにすればいい。
まずは、管理会社からのぼったくり体制から脱却するための管理規約の改正が必要です。
一例として、管理会社は2年毎に更改し、外部権力定着の撤廃を計るための管理規約を定めるべき。
どうです。
良い提案でしょう。
スレ主みたいに猿真似の提案は得意ではないが、オリジナルな提案ならいくらでもするよ。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

滞納金は早めに対応するほうが双方にとっても
いいと思います。

管理組合次期役員就任のオファーを受けましたが、基礎疾患を持ち
コロナ罹患時に重症化した時のリスクが高いので、辞退しようと思います
これって我儘でしょうか？

今期の理事会は、コロナ対策に関して殆ど情報を発信せず
不要不急のイベントを開催したり
マンション内でも未だにノーマスクの住民が見受けられるなど
マンション住民の危機管理意識に疑問を持っています

また「自分が理事になり改革すれば良い」という意見があるかとも思いますが
改革している間に感染する危険性もあり、どうしても納得できません

小規模マンションと大規模マンションでは、大規模マンション
の方がずっと効率的です。
工事もそうですが、管理員をやとったり、清掃業者を雇ったり
するのも少ない戸数より大きい戸数の方が有利ですからね。

そりゃあそうでしょう。
管理員を雇うにしても大規模マンションの方が
１戸当たりの負担額はちいさいですから。

組合員には管理費分担義務はあるが役員就任義務はない。規約で義務化しても無効だ。
自分みたいな病気持ちが就任すると組合員に迷惑がかかるので辞退するという人は普通にいる。

＞組合員には管理費分担義務はあるが役員就任義務はない。
理事会役員と言っても理事長以外はおまけみたいなもの。
組合員同士の集団生活の中で、公平感を持たせることは大切なことなので、理事長以外の役員になってもらうしかない。
組合員である以上、誰もが組合員の一員であることを認識してもらわなければならない。
組合活動は義務化云々以前の問題。
改まって義務化することの方がおかしい。
それでも組合活動ができないのなら、組合を出て行ってもらうしかない。
そのことは、区分マンションを出て戸別住宅に住むことを意味する。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

役員を受諾するのも辞退するのも組合員の基本的人権だっせ

組合の中で組合員としての責務を果たしたくないなら、組合員を脱退すればいい。基本的人権とはそういうことです。
組合を脱退することも許されないときに、基本的人権の問題が発生するのですよ。

社会の中で権利を主張したいのなら、自ら選んだ選択に対しては義務が伴うという事です。

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

組合員に管理費支払義務はあるけど役員受諾義務はないねん
役員はなりたい人がなったらええ
どんなマンションでも出たがりやりたがりの組合員はおる

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

自主点検のマニュアルはマンション管理士講習の時に
資料が配布されたよ。

５年ごとに開催されるマンション管理士講習時には
本とかの資料が山のように配布されるよね。

＞組合員に管理費支払義務はあるけど役員受諾義務はないねん
なければ管理規約で作ればいい。
ないたい人間が一人もいないマンションもザラにある。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

役員就任は契約なので他人が強制することは不可
総会で規約改正してもムダ

設計監理方式はいい手法ですね。
しかしある程度大きなマンションでないと導入するのが
難しいでしょう。
小規模マンションや管理会社主導のマンションは責任施工
方式という丸投げ方式を取らざるをえません。

＞7380 匿名さん
管理規約そのものがマンション内での掟みたいなものだから、掟を破ろうが7380さんみたいに面の皮を厚くすればいいだけの話。
ある種の人間に対しては無駄かもしれない。
でも、マンション内では管理規約の順守は強制できる。
強制に従うか従わないかは人格の問題。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

「役員就任は義務」と言われて納得して受諾してもええし、「義務ではない」と反論して相手を言い負かして辞退してもええし、「報酬なんぼや？」で条件闘争してもええ
自らの道を歩いていったらええねんで

まあ、カネで話つけるのが大人の対応やな
理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

総合評価方式は、殆ど見積もり金額で
決まります。

＞7385　ご近所さん
＞理事長は月１０万、ヒラ理事は月５万が相場
一部に管理規約に従わずに役員をスルーする人間がいればそれも一案。

標準管理規約には「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項がない。
法令実務に詳しい国交省の担当官があまりにもバカげた内容でトラブルの元になると
判断したからに他ならない。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

毎月の役員報酬以外に再任時に祝い金、退任時に慰労金を支給するのが一流マンション管理組合！

サービスを下げないで毎月の管理費をいくら下げるかで、その功績に対し臨時ボーナスを支給。
これなら役員連中もやる気出るかも。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 　　必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

ついでにシミュレーションしてみた。
毎月の管理費を100戸のマンションで1000円減額したとすると、棟全体で月額10万円の減額となる。
年間にすると120万円で10年間だと1200万円にもなる。
200万円を功績慰労金として役員で分配し、残りの1000万円を配当金として各戸10万円づつ還元するとどんなに喜ばれることか。
自主管理となると毎月3000円/戸減額は硬い。
そうなると・・・

誰も読む者はいないよ。
自作自演しかない。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

スレ主は、つまらない書き込みやスレ荒らしがいるときは
それらを無視して情報の提供を続けるのみだね。
いかに自分が立てたスレを継続するかはスレ主の努力以外
にはない。
それを怠っているから殆どのスレが中途半端で終わってしまう。
現在はスレ荒らしがいるから、情報の提供しかないがね。

＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
それは建物も同じで、建て替え時期に一緒にやればいい。
設備配管だけ一斉に更新すること自体がおかしい。
＞共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
別におかしな状況だとは思わない。
何ら異常もない共用部の設備配管の一斉更新こそおかしいのであって、考え方が逆。
スレ主はド素人だから管理会社の営業マニュアルを棒読みしているに過ぎない。
可哀想なタイプの人間だ。