「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

自分が痛い目に遭遇しないと理解できない組合員が多い。
賃貸に出している投資型の所有者はいくらか管理の重要性を理解出来るので
相当年数になると区分所有権を売却する。
ので賃借人の居住率が少なくなっていくマンションは要注意でしょう。

傷みが判らないと理解できないんだろうね。
良く分かるよその気持ち。

「無料で信頼できるセカンドオピニオン」を見つけました。
国土交通省　建設市場整備課長名で、マンション関係団体等への通知文書によると設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事に於いて、発注者たる管理組合の利益と相反する設計コンサルタントの存在がある。
大規模修繕工事の管理組合側に立った相談窓口があるので活用を周知せよとの通知であり。実際の窓口は、住宅リフォーム・紛争処理センターで「施工費用について無料見積チェックサービス」を行っている。0570-016-100
工期が若干遅れても見積チェックとその後の対応の指導もなされるとの事なので
修繕工事知識の少ない、また無関心組合員の多いマンションは資金流失防止の自己防衛のため利用すべきでしょう。　

>>723さん
セカンドオピニオンを活用するにしても、図面並びに数量調査表が
なければ単なる一般論としての工事費用しか分らないでしょう。
紛争処理センターは弁護士が行う分野もあるが、工事に関するものは
設計事務所が行うのでしょうね。
その場合、建築士と理事会並びに専門委員が工事費が適正かどうかを
検討して決めるのだと思いますが、その場合はマンション側は工事個所や
材料（グレード等）をきめなければ出てきた見積金額が適正かどうかは
わかりません。
その前提として、要綱書（金抜き計算書）を作成してそれに基づいて
見積が提出されているかが問題となります。

元請会社と利益相反するのが設計監理業者です。
施行費用についての無料見積もりチェックサービスとのことですが、
何を基準にチェックするんですか。
そのマンションの組合の考えているレベルの見積もりが正当化どうかを
チェックするんでしょうが、それこそ数量調査表もない見積もりでの
チェックが可能なんでしょうか。
同条件での相見積が出ていれば、それを判断基準にした方がずっと
いいと思いますが。
相見積の業者の中で一番安い見積もりをみて、それが高かったら高いと
いう判断がでるのでしょうか。
そして、それを基に更に値引き交渉をするんですか？
材料や仕様の低下をされるのが落ちです。そのチェックまではして
くれないでしょう。

設計監理業者の使い方が正しければそんな心配は
しなくてもいいんですよ。
それに問題は一人の者が専門委員会や理事会のメンバー
でなく、孤軍奮闘することに問題があります。

大規模修繕工事を行う際に、建物診断はしていますか。
その場合、単なる建物診断だけでなく、診断報告書、修繕仕様書、
工事費概算積算書の作成と住民説明会まで開催されていますか。

>>数量調査表もない見積もりでのチェックが可能なんでしょうか。
見積書とは、①工事個所の材料等のグレードや仕様②必要な数量・単価・金額が詳細に記載されているものが常識と思っています。
それを動かさず適正な見積額であるか否かを国の機関でチェックすることは組合員への最小限必要事項でしょう。
国が動かなければ管理組合が損失を被る時代なのですから。自分達のお金と考えて行動すべきでしょう。
国土交通省の見積チェックサービスは役立たないとの見解の方が多いような気がしますが。

国交省がやっている長期修繕計画表は２万円ぐらいで
やってくれますが、全く役に立ちません。
単にパソコンソフトで作成しているだけです。

>>728さん
その見積を取る時の要綱書はだれが作成するんですか。
平米数を算出するのは素人では図面をみても分かりませんからね。

同じ条件での相見積の取り方の勉強をすることだね。

長期修繕計画にはやらなければならない工事の全てが
網羅されていなければなりません。
それを基に修繕積立金が高いのか足りないのかの判断
をすべきです。
その長期修繕計画の作成には、積算に強い建築士と一緒に
検討して作成すべきです。
やらなければならない工事には、当然専有部分の配管の
更新工事も含まれます。
同じ管材を共用部分、専有部分に使用していて、共用部分の
管材だけが劣化するのはおかしいですからね。

専有部分を管理組合が放置すれば必ず住民間で
必ずトラブルが発生します。
漏水は事故があってから気づくものですので。
予防保全は全組合員はしませんよ、だから管理組合
としてやらなければならないのです。
積立金でやるにせよ、各人でやるにしろ出所は同じ
区分所有者であることにはかわらないのですから。

だからといって値上げは難しい。

長期修繕計画表の中に専有部分の配管、玄関扉、サッシ、消防設備、
エレベーター、給水設備等の大型設備の更新工事が計画されていますか。

長期修繕計画書は作成されていないが、規約には組合の管理対象部分には規定している、
管理規約と管理委託契約書と長期修繕計画の整合性を理解できない。

専有部分の修理をなぜ組合費で賄わなければいけないのかとのクレームが多い。
痛い目に合わないと理解できないのでしょう。こういう輩は痛い目にあっても理解でき
ないかもしれません。

ここら辺を交換するまでは住みたくありません。２５年で買い替えを勧めます。

専有部が原因の漏水は、被害が他の専有部や床スラブなどの共用部に波及しなければ管理組合としては問題ないから、専有部の天井に設置してある火災感知器と同じように、管理組合が専有部の床下などに（確度の高い）漏水検知器を設置して管理をすれば、専有部の配管更新のために徴収する修繕積立金を引き上げるよりも、管理組合としての費用対効果が大きいと思う。

漏水を検知したら直ちにその専有部の水道を止めるなどの勧告を行い、被害の拡大を阻止する。その後は、その専有部の費用負担で復旧する。
もし希望をすれば、管理組合の損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定したり、管理会社が復旧工事の手配を行うなどのサポートを行う。

自分の部屋を真面目に管理しても防げないし、損害が拡大する事が予想される設備、
管理システムであれば売却して住み替える事を提案する。

しかし、住み替え費用までは責任は持てません。各マンションの民度によって異なる。

７３７さん、確度の高い漏水検知器の設置は急場を凌ぐ為に検討致します。
有難うございます。

漏水が発生したらその原因が専有部分であれば、管理組合には
関係ないというスタンスはとれませんよね。
法的・規約的にはそうでしょうが、それを改善する方向にもっていかないと
快適なマンションライフ、資産価値の減少は防げませんので。
住民間のトラブルをいかに少なくするのかも検討していくべきです。
それに漏水感知器は本本来分所有者の責任と負担で設置するもので
しょうから。

漏水検知器を取り付ける場合は総会の決議、規約の改正が
必要です。
専用使用権のある共用部分については、通常の管理に
伴うものは各人で対応することになってますので。
おまけにそれは専有部分ですので、管理組合としてやる
のであれば、管理の除外項目として規約を作成すべきです。

専用使用権のある共用部部の管理、特に点検とかインターホンの
修理とかを管理組合がやっていませんか。

理事が知らなければ、不具合があるといわれれば
管理組合が修理するでしょう。

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。
　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。
　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。
　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

↑　間違った情報の提供は慎んでいただきたい。
2017年の個人情報保護法改正（2017年5月30日施行）で5000件要件は撤廃されている。

>>746さん
情報ありがとうございます。
知りませんでした。

理事会は毎月開催されていますか。
中には年に１～２回しか開催されていないマンションもあるそうです。
そういうマンションは殆どが管理会社が管理することになります。
中には、管理会社が銀行印を保管している場合もあります。
小規模マンションで１年の輪番制になっている理事長であれば、就任
しても理事会はなく、総会の準備とかも全てが管理会社がやりますので、
単なるお飾りです。
そういったマンションは全国にも多いようです。

理事会を開催するといっても、殆どは仕事をしてますから
通常の管理は管理会社フロント、並びに管理員がやっていると思います。
理事会では、管理会社の報告を聞くだけではないでしょうか。
残念ながら現状はそういうことでしょう。

何もしてなくて管理会社に丸投げをしていて
それで工事費が高いとか早いとか批判しても
だめですね。

そうですね。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

建物診断だけだったら、別に専門業者に依頼することなく
マンションの住民で十分できますよ。
専門的な知識も必要ありませんからね。

そりゃあそうだ。
劣化診断は自分たちでできる。

委託費の中に建物・設備等の日常の管理員・管理会社担当による月一の目視点検等々
は必要はないでしょう。余計な経費でしょう。

そうじゃないんですよ。
点検は大規模修繕工事の前に行うものです。
組合員が行うものです。

私のマンションでは管理委託費の中に日常の目視点検費用は含まれています。
劣化診断費は管理委託費の中には含まれておりません。

どこのマンションも管理会社との委託契約には管理員の
日常点検業務は含まれています。
それは単なる点検というか目視だけです。素人でも判る
程度の点検です。
劣化診断費用が委託費の中に含まれているマンションは全国にも
ないでしょう。
それは別途必要な経費です。

劣化診断は単なる点検だけでは何の意味もなしません。
劣化診断、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成すると
共に、住民説明会までしなければ建物診断にお金を使う
必要性がありません。

建物の劣化診断は管理委託契約に含まれているのが通例である。

通例ではないが含める事は任意である。

建物診断が委託契約に含まれているのが通例といっているが、
それは単なる目視点検というか、不具合がないかどうかの
チェックだけのことでしょう。
建物診断の意味が分かっていないんでしょう。
大規模修繕工事をする前に行う建物診断の内容が理解できて
いませんね。
管理会社に工事費概算の積算書まで作成させているから
工事が管理会社主導でおこなわれるんですよ。

数量調査表がなければ同じ条件での相見積は
取れません。
そのキーポイントを管理会社に握られていれば
大規模修繕工事は管理会社主導でやらざるをえません。
建物診断業者や設計監理業者も公募と同じ条件での
相見積、それに業者説明会を経ての選定をしなければ
だめなんですが、果たしてそれができるマンションが
どれほどあるかですね。

管理会社のいいなりになるのは知識がないから。

管理委託契約書における発注管理
２、乙は、甲が、本マンションの維持管理を、乙以外の専門業者に発注
　　する場合に、全豪にかかわらず、次のとおり、発注管理を行う。
ア、乙以外の専門業者からの見積書の受理
イ、発注の補助
ウ、作業実施美の調整
エ、作業報告書の受領の代行
オ、実施の確認　
３、前号オの実施の確認は、作業報告書の受領の代行、乙が実施する外観目視点検
　　及び外観目視機能点検により実施する。

上記契約内容のご感想を投稿して下さい。

>>765さん
それは簡単な日常の補修工事や点検業務のことですよ。
見積書を単に受け取る業務とか発注の補助（発注業者選定では
ありません。）作業報告書をただ受け取るだけのことであり、
又、工事個所の確認とか工事業者のマンション内への受け入れ
等をやるだけのことです。
大規模修繕工事は総会の決議も必要となっているでしょう。
単なる保存行為と一緒にしてはだめでしょう。

７６６さん、そうであれば安心ですが、管理会社の回答はお宅の意見と同じです。
管理委託契約も大規模修繕工事（共用部分の重大変更を除く）
は総会の普通決議事項です。

近いうちに２回目の大規模修膳の時期になります。

第一回目の大規模修膳は契約書にはこの規定がなく、工事費４億円の節約の為に
管理会社抜きで組合員の有志ですべての工事を致しました。

７６６の規定はそのタイミングですし建前と本音を精査する予定です。勿論大規模
修膳は以前の方法で管理会社抜きで行うように有志で結束を確認済みです。

１０２４戸マンションです。

それだけのマンションの規模であれば、人材も豊富でしょう。
ただ一部の声の大きい者に洗脳されないようにはすべきですが。
大規模マンションであれば、設計監理方式でやられたらいいと思います。
その際、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の公募や選定に関しては、
常に専門委員会主導で行うべきですし、又それでやれると思います。
大規模修繕工事の進め方を前回の工事を手本とし、一般の工事の進め方
と比較検討しながら、作成したらいいと思います。
専門委員会の細則も当然あると思いますが、委員の募集に関しても公募で
行うと共に、理事の委員は極力少なくすべきです。
できれば大規模修繕委員会の進め方のセミナーを行うといいですね。
それを組合員の方ができるとなおいいでしょう。
工事費に関しては、１回目と２回目は殆どかわらないと思います。変るのは
消費税が５％から１０％に増えるだけです。
ただ、修繕個所が増えればその分は増えますが。勿論１回目と同じ内容の
工事で、工事費も相場だった場合です。

大規模修繕工事では、いかに管理組合で業者を選べるか
ということにつきます。

選べないから他人任せのコンサルを導入して大切な組合員
の財産をはぎ取られる事件が絶えない。
組合員の中からコンサル業務を出来る人物を起用して業者
を選定して工事を終了した。

４億円の節約を達成した。