「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

現在、いずれやってくる給排水管の更新工事の進め方について
勉強をしています。
ただ、給排水管の更新工事は、大規模修繕工事と違って居室内での
工事であり、在宅や水の使用制限、在宅等諸々の問題点があげられます。
工事業者は工事はできるでしょうが、そこに至るまでの住民への説明会
等での認識を徹底させなければなりません。
住民説明会は細かくやっていかなければなりませんが、すべての住民が
参加するにはどうすればいいのか等も考慮しなければなりません。
空室や長期不在、共働きで在宅ができない住民に対してはどう対応すれば
いいかという問題も発生してきます。
特に工事は縦列は同時に行いますので、その縦列の住民は同時に在宅して
いなければ工事ができません。
いかに住民の理解と協力が必要なのかはわかりますが、では一体その調整
や住民への説明等は誰がするのかということになります。
専門委員会、業者、管理会社が中心になって行うとしても、やはり大変な
労力が必要です。
私どものマンションでは、専有部分の配管の工事は管理組合として行うこと
ができると規定されており、長期修繕計画にも計画されていますし、修繕
積立金の確保もされています。
しかし、実際その工事ができるかは疑問に思っています。
どなたか、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやられたマンション
があれば、是非教えてください。

何もトラブルが起きていない時期でああだこうだと言っても無理がある。
トラブルが起きてないのであれば更新の必要性もない。
管理会社の口車に乗ってはいけない。

「配管の更新工事の進め方」について
　　重松マンション管理士の資料を参考に作成してあります。

　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいく必要があります。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければなりません。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。

　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管は５戸程度を同時に行うのでその縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制
　　　　　　限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。

　　８）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　９）工事終了　　竣工図書引き渡し

　※工事費は、専有部分の配管（排水管、給水管、給湯管）で１戸当たり４０万円程度必要となります。
　　これに共用部分の配管も含めれば６０万円程度は必要となります。
　　　長期修繕計画では、専有部分の配管の工事費しか計画されていません。（６，４００万円）
　　　配管の更新工事は、費用も莫大ですが、住民の在宅等や水やトイレの使用制限があり、大変な
　　労力が伴います。誰がこの専門委員を引き受けるかというのが問題です。

給排水管の更新工事は管理会社が十八番の管理会社にとってはおいしい更新工事です。
くれぐれも、口車に乗って必要もない工事に巨額の貯金を使い果たさないよう、各組合員の自覚が必要です。
給排水管の更新工事が管理会社側からの話であれば、ロックオン状態ですから気を付けてください。

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

　２．標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

　４．標準管理規約が規定している理事会の議決事項

第５４条（議決事項）
　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
　一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
　二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
　四　その他の総会提出議案
　五　第１７条（専有部分の修繕等）に定める承認又は不承認
　六　第６７条（理事長の勧告及び指示等）に定める勧告又は指示等
　七　総会から付託された事項

＊理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の
　過半数で決するとなっています。
＊理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り
　代理出席を認める旨を規約に定めることができます。

＊理事会の広報活動
　　マンション住民や区分所有者に対し、管理組合の活動状況を広報することは、理事会の
　重要な役割です。
　　理事会で協議した内容や連絡事項を速やかに伝えることにより、円滑な管理組合運営や
　コミュニティ形成に貢献します。
　　そうした情報は、マンション内の掲示板に貼りだしたり、広報誌を作成して対応するなど、
　組合員との情報共有は大切にしなければなりません。

当マンションでは管理組合も自治会班会も役員は１年輪番で回しています。
重任した例は管理組合役員では皆無ですが、自治会役員ではチラホラいて
中には５年くらいやって自治会本会の部長に「出世」した女性もいます。
管理組合の仕事も槍貝を感じさせることが大事。そのためには役員報酬を
出すことですね。無償のボランティアとは聞こえはいいが、一歩間違えば
単なる無責任集団。それ相応の対価を支払うほうがいいですよ。
役員辞退者には罰金を課し非協力者のレッテルを張るぞと脅しをかけることで
組合員に無理やり役員を引き受けさせているマンションが何とも陰気陰鬱な
雰囲気なのに対して、報酬制採用のマンションは住民の表情が格段に明るく
不動産屋の評判も良い。結果的に資産価値も上がります。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

>>7218 匿名さん 　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

専有部分の修繕改修にはこういう事例が参考になり重要だよ。
費用を事前に積立てて置くには反対。
ある事案で積立て方式で実施したら実績払いで１０％アップを負担させられた。
専有部分の修繕費負担方法は考えれば出てくると思うよ。
管理組合の修繕積立額と実施時期（？年目）で変わる。

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

マンションの駐車場の外部貸し出しに動いたのは
大阪が最初だったな。

駐車場を外部貸出しすると管理会社の兄ちゃんから会計を別建てにせえ言われるし、法人税・地方税とか消費者保護とか面倒いでっせ
マンション施設使って儲けるんやったら広告塔や携帯電話基地局がお勧めだっせ

多くのマンションでは駐車場は組合員全員で共有する付属施設（共有物）なので、
組合員は各人の持分に応じて自由に（無料で）使用できます。
駐車場台数<組合員数ならば持分を超える使用に因縁をつけて使用料を取ることが
できても、組合員数≦駐車場台数だと１人１台まではタダだと抗弁されてしまいます。

しかし、管理組合としては何としても管理費以外の現金収入が欲しい。
そこで、管理組合でＡさんは１番区画、Ｂさんは２番区画、、、という風に
各人の駐車区画を指定すると、管理組合はあたかも常駐の駐車場管理人のような
業務（サービス）を組合員に提供していることになり、その対価という大義名分で
駐車場利用者からカネを取ることができるのです。そのカネを使用料と呼ぶのか
ショバ代と呼ぶのか特殊サービス料と呼ぶのかはどうでもいいことです。

このように管理組合が駐車場使用料を取るのは元々は商売っ気から出たことなので
収益事業になるはずですが、税務署も管理組合以外にもっと税金を取るべきところが
あると思ったのでしょうね、収益事業から外してくれました。多謝多謝。

しかしなんでも食いついてくるね。
質問とかに対して全く答えないんだけどね。
読んでもいないけどね。

＞質問とかに対して全く答えないんだけどね。
誰も頓珍漢な答えなど期待していないと思うよ。
独りよがりもいいところ。
答えないほうがむしろスムーズに進むからね。
スレ主は妄想癖が強すぎる。

ＰＡＲＴ２もｐａｒｔ３も僕が立てたスレだけど、
書き込み数は抜群だよね。
それだけみんなに注目されているスレということだろう。
ＰＡＲＴ２は荒らしがいたので新しくＰＡＲＴ３を立てた
んだけど、ここも住民さんがきている限りはまともなスレには
ならないだろう。
質問や書き込みがあってもそれにこたえることはしないので、
これからも情報提供のスレに徹するしか仕方がない。
ＰＡＲＴ２は僕はみないといっているんだけど、今でもＰＡＲＴ３
を立ててからは一度もみていないし、今後もみることはないよ。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

ところで、肝心のマンション管理業は相変わらず暇なの？

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

しかし、瑕疵担保責任の保険料は結構高いですよ。

「配管の更新工事の進め方」について

　　長期修繕計画を建築士と大規模修繕工事終了前後に検討していきますが、そのときのために専
門委員会の考えをまとめておく必要があります。
　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
　　　　　　　
　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

スレ主です。
２０２０年も過ぎようとしていますが、今年１年スレの書き込み
を続けてきましたが、また、来年も書き込みはしようと思います。
来年はスレ荒らしがこないことを祈念しています。
良いお年をお迎えください。

マンション管理士等諸君、コロナウイルスの感染者数１３００名を超した。マンション内は大丈夫でしょうか。

あけまして　おめでとう　ございます
今年もいい情報が流せるように努力していきたいと思っています。

管理会社にとっていい情報は、管理組合にとっては眉唾情報。
努力？
管理会社の利益の為の努力は必要ない。

新しい年を迎えても荒らしがくるのか。
今年も書き込みに対しては完全無視を続けなければ
ならないのか。
情報の提供に徹しなければしょうがないな。

ご近所さんは自分が立てたスレで書き込みをすればいいんだけど、
誰からも相手にされないからここのスレにくるんだろうが、
ここでも嫌われ者だから相手にされない、かわいそうだけどね。
情報の提供もできないしね。

さわっちゃいけない人を相変わらずさわりたがる。
そんな間抜けな人間の情報など誰もさわりたがらない。
おまけにマン管士の資格もない癖に利口ぶる。
一体何がやりたいの？

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

相次ぐ「ぼったくり」水回り修理、「マグネット型」も要注意…年始に困ったらどうすれば？
2021年01月02日 07時25分 読売新聞

「年末年始でも２４時間態勢でいるので、指定工事店に依頼して」と話す神戸市管工事業協同組合の高井副理事長（神戸市兵庫区で）

　「許すな！不当高額請求＠兵庫」では、これまで悪質な水道工事業者の手口を紹介してきた。読売新聞の兵庫県の各総支局には、多くのメールや手紙が届いている。なかには「年始はどこに修理を頼めばいいのか」といった質問もあり、神戸市管工事業協同組合の高井豊司副理事長に対処法などを聞いた。（高木文一）

　――組合に「高額請求」についての苦情や問い合わせはあるか

　インターネットやマグネット型の広告を見て、修理を依頼した人からの苦情が相次いでいる。組合に入っていない業者とのトラブルで、「トイレの便器を外したまま帰ったので何とかしてほしい」など、本当に専門業者なのか疑うものもあった。

　――もし依頼した業者から法外な請求をされた場合は
　思いきって支払いを拒否してほしい。

　――年始に水道トラブルが起きたときはどうしたらよいか
　「年始でも対応は変わらない。神戸市が開設する水道修繕受付センター（水まわりトラブルの総合窓口、０１２０・９７６・１９４）は２４時間３６５日対応している。

　――他の自治体は
　自治体の水道局や建設局が対応している。年末年始でも職員が待機しているところもあるので、最寄りの指定工事店を聞いてほしい。

　――自分でできる応急処置は
　水は使えなくなるが、止水栓を閉めると漏水は防げる。止水栓がどこにあるかを確かめておき、トラブルに備えてほしい。

　――焦らないためには
　家族が集まる年末年始にトラブルが起これば、普段よりも「早く修理したい」と焦る人もいるだろう。落ち着いて対処できるように、日頃から、どこに電話をしなければならないのか調べ、顔なじみの修理業者をつくってほしい。

■「マグネット型」も注意　ネット不慣れ高齢者に多く

　多数のトラブルを引き起こしている神戸市の水道会社は、インターネットの「リスティング広告」以外に、郵便ポストなどに入れられる「マグネット型広告」も活用していた。

　昨年１月、水漏れになった神戸市垂水区の男性（７４）は、冷蔵庫に貼っていた「２４時間３６５日対応」「兵庫県の水道工事店」などと記載されたマグネット広告を見て、同社に修理を依頼。最終的に９０万円を請求された。

　マグネットは、郵便ポストに入れられていたといい、「何かあるかも」と、捨てずに置いていた。

　県立消費生活総合センターによると、マグネット型広告に関するトラブルは、ネット環境に慣れていない高齢者に多いという。担当者は「いずれも大手業者が使う宣伝方法だが、問題の会社は巧みに利用した可能性がある。広告をうのみにしないで」と注意を呼び掛けている。読売新聞は、問題となっている神戸市の水道会社に取材を申し込んでいるが、２９日夜までに回答はない。

　水道工事に関する高額請求問題について随時掲載します。情報やご意見、ご感想をお寄せください。神戸総局や県内各支局へ郵送かファクス、またはＱＲコードから。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

左右対照表はワードですか。エクセルですか。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

左右対称表はエクセルでしているが時代遅れと非難されています。
ここら辺がワードなのかを理解できません。
グウグルを利用するとも言っている方もいますが、どなたか教えてください。

スレ主はワードでの罫線の使い方を知らないようです。
ですから、エクセルなのです。
オフィスは有料ソフトで、作成ファイルを誰でもが利用できるとは限らない。
汎用性がないという事です。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

スレ主の自慰行為、年が明けても治らない。
困ったもんだ。

>>7251 匿名ですが、
私は組合活動で管理会社と一部の組合員とで共謀により排除されました。
その理由が一部の組合員と管理会社の共謀での過去の不正を発見して告発
したのが発端でした。弁護士等との相談で証拠の説明資料を説明するために
過去の議案書等をエクセルに落とし込む必要になり比較表や対照表の作成に
困りました。
よって独学で12か月分の収支報告書を作成するためにエクセルに落とし込む
ために書式を作りました。
これで各項目別にプリンターで落とし込んでコピ＾できるようになり、
弁護士等への資料の説明や裁判等の証拠書類を項目に応じて作成できるよう
に書面をエクセルで保存しています。
罫線をワードで引いて横に１年分の収支報告書を作成する方法を教えてくだ
さい。できますか。

＞１年分の収支報告書を作成する方法を教えてください。できますか。
またスレ主の自慰行為が始まった。
教えようにも、当の原文を公開しないとできないことぐらい気づいてほしいね。
自分の無知を棚に上げて開き直りですか。
困ったもんだ。

まだまだ批判をする者や何の考えもなくここのスレに
きている者がいますね。
こういう輩がいる以上は質問に答えることはしません。
こういう連中がいなくなるまでは情報の提供だけになります。

>>7252 匿名さん
貴方に質問しているのです。
ワードで会計報告を作成ができますか。

＞質問に答えることはしません。
誰もスレ主からの回答など期待していないと思うよ。
無知で無責任な立場だからね。
匿名さんだから無茶を言っても責任が及ばない。
スレ主もそこは心得ているみたいだ。

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

スレ主です。
ここのスレは情報の提供をしばらくは続けていきますので
質問等があれば、別スレを活用するか自分でスレを立てて
下さい。
スレ荒らしがいる間は情報の提供を続けていきます。

削除依頼を出しましょう。対応してくれますよ。どうも管理会社のネガティブな書き込み見ると、個人叩きなど、非生産的な書き込みを繰り返す粘着質な人間がいるようです。

>>7262 匿名さん
粘着質な書き込みは貴方には感じますが、
具体的に説明できますか。
利用規約に反する投稿はその都度削除はされていますけど、
真実に近い投稿が多いと思いますが、参考になります。
匿名投稿は真実が投稿されるので有意義だと思っています。
管理会社等からの援助がなければ経営も成り立たない
管理士等さんは多いと思いますので、
少数派の真面目な管理士等の投稿は歓迎しますし。
そうでなければここの社会性は失われます。
個々の投稿はほとんどが真実を反映しています。
大規模修繕の件を延々と投稿しているマンション管理士等は
非常に役立っています。
削除された投稿文にも役立つ情報がありましたが管理者側の
方針には従わざるを得ません。

「配管の更新工事の進め方」について

　　長期修繕計画を建築士と大規模修繕工事終了前後に検討していきますが、そのときのために専
門委員会の考えをまとめておく必要があります。
　給排水管の更新工事については、大変な労力を伴いますので約２年前に専門委員会を設置して
取り組んでいかなければなりません。
　また、共用部分の縦管と専有部分の配管を一緒にやることにより、在宅や経費の負担減を図って
いくことも検討していかなければならないでしょう。
　専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管とありますが、汚水管とガス管に
ついては交換の必要性は薄いと思われますので、今回は予定しなくてもいいと思います。

給排水管の更新工事の進め方（案）

　　１）専門委員会の設立
　　　　　２年前に専門委員会を設置　　公募でいいが、この委員会は従来の大規模修繕専門委員会
　　　　と違って、住民との調整が主な役割となりますので、それを念頭において募集されたらいいと思
　　　　います。

　　２）設計概要説明会の開催　　　専門委員会中心で概要を説明します。
　　　　　給排水管更新工事の理解をえるための説明会の開催ですが、その必要性と工事の大変さと
　　　　住民のみなさんの協力と取り組みについて説明をします。

　　３）施工会社募集と業者説明会の開催
　　　　　施工会社の募集と説明会を開催して内定業者を決めます。
　　　　　募集の際は、同じ条件での相見積もりが取れるように要項書の作成をしなければなりません。
　　　　　できるだけ一緒に多くの工事ができるように、できれば大手の施工会社を選定すべきです。

　　４）施工会社内定と工事費概算の承認　　　臨時総会若しくは通常総会
　　　　　内定業者の見積金額を総会で承認をえます。
　　　　　総会で工事費の承認決議を得ます。

　　５）工事概要説明会の開催
　　　　　より踏み込んだ説明会が必要となります。
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　　各戸との調整が必要となります。工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、その縦列の全戸が在宅すると
　　　　　　ともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ浴室の使
　　　　用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。

　　　　　工事期間中に在宅できない者に対しての対応。
　　　　　鍵を預けてもらえなかったり、事前連絡もなく突然不在になったりして、予定日に施工できない。
　　　　　工事の実施に非協力的なため、他住戸に支障が発生してしまう。
　　　　　長期で空室になっている住民に対しても、説明会の参加や工事時の在宅等が必要となります。
　　　　　こういった交渉や打ち合わせは専門委員会や管理会社が担当します。

　　７）事前調査、室内工事テスト施工
　　　　　各戸の事前調査では、室内工事内容の説明や工事当日の在宅、リフォームの有無等の確認。
　　　　　室内工事テスト施工は専門委員のの部屋に対して行います。
　　　　　　　各戸の室内調査
　　　　　　　室内工事内容の説明や工事当日の在宅確認、リフォームの有無等
　　　　　共通仮設工事
　　　　　　　現場事務所、作業員詰所、資材置き場、作業員トイレ、居住者用トイレの設置

　　８）共用部分の給排水管更新工事
　　　　　各棟の１階床ピット内と外階パイプシャフト内の給水管を新品に交換する工事。
　　　　　既存の給水管が一時的に使用できなくなることから仮設の給水管を各住戸に設置してから
　　　　工事を行うことがこの工事の特徴です。
　　9）工事着工　　共通仮設工事開始
　　　　　室内工事は、各戸の事情に合わせた施工が要求されます。
　　　　　例として、一部変更済み、配管工事終了後にリフォームを予定しているので、仕上げは不要、
　　　　　浴室や台所の劣化の補修等

　　10）工事終了　　竣工図書引き渡し

スレを持続させるには、スレ主が努力しなければ
続きません。
ここのスレ回数が多いのはスレ主の努力以外には
考えられません。
その証拠にエクセルの質問がされても答えていませんよね。
スレ主への質問だったら責任をもって答えていましたけどね。
しかし、現在はスレ荒らしがいるため質問には答えません。
いい加減スレ荒らしがここに来なければいいんですが、その
規制はできません。

↑君はまず日本語を勉強しようね。文章自体、日本語になってないから誰だかすぐわかる。管理会社バッシング系のスレをいつも妨害するけど、荒らしてるその文章が何言いたいか分からない。余程頭が悪いから管理会社くらいにしか就職できなかったんだろうね。逆に管理会社の不信感がさらに増す結果になってることに気付こうね

>>7270 匿名さん
貴方こそ日本語を勉強したほうが良いようです。
頑張って臭い。

7269、それを書き込んだのはスレ主の私です。
情報の提供をしているのも私ですよ。
7271は私ではありませんが。

>>7270さん
スレ主ですが、私は管理会社バッシング系のスレを妨害している
つもりは毛頭ないですよ。
管理会社や理事会等の批判やバッシングは基本的にはしません。
為になる情報の提供や質問に対してのみ答えるようにしています。
しかし、現在は荒らしが多いため質問には答えていません。
批判中心の荒らしが書き込んだ時に、役に立つ情報の提供をして
いるだけです。

アラシはスレ主本人でしょう。
誰も関心のない御託を並べては自己満足し、自慰行為にふけっている。

いい年をしてマスターベーションとは気持ちが悪い。
もっと益しな情報を頂きたい。

批判だけしているよりはずっといいでしょう。

＊玄関ドア
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
長期修繕計画表では３，２００万円で予算化されています。　　
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管がありますが、汚水管と
　　　ガス管については、まだ更新する必要はないと思われます。

　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴いますので、これについては別個
　　　に専門委員会を設置して取り組んでいかなければならないでしょう。２年前に設置

長期修繕計画を作成するときは、建築士と専門委員会が
一緒になって、いつ、どの程度のグレードで工事費が
いくらなのかを検討して作成すべきです。
建築図面をみて数字をはじき出して各工事費を算出すべき
です。
パソコンで長期修繕計画のソフトを使っての計画書では
それぞれのマンションによって状況や仕様している材料等
が違うので正確には繁栄されません。
各箇所の工事の周期を自分のマンションで検討すべきです。

3200万円のカバー工法と金額不明の持ち出し工法と13万円の扉だけ交換工法を比較すれば、どれを採用するかは賢明な役員さんには一目瞭然でんがな

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

相変わらずのスレ主による自慰行為レス。
お宅を通り越して異常な執念ですね。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

下記の投稿内容での質問です。下段に記載しました、よろしくお願いします

＞7266 匿名さん 4日前
　　６）室内工事説明会　　各戸ごとに行う。
　　　　各戸との調整が必要となります。 工事期間中やらなければならないこと等を打ち合わせします。
　　　　　配管工事　　　台所、トイレの工事は除外
　　　　　縦管はできるだけ縦列は同時に行うのが効率がいいので、
　　　　　その縦列の全戸が在宅するとともに、水やトイレの使用制限を順守しなければなりません。
　　　　　　　１戸につきおおよそ５日間の入室作業が行われます。
　　　　　　　　　１日目　　天井の解体及びコンクリート削り
　　　　　　　　　２日目　　排水管の更新
　　　　　　　　　３日目　　給水管・給湯管の更新
　　　　　　　　　４日目　　天井、床の内装下地復旧
　　　　　　　　　５日目　　天井、床の内装仕上げ
　　　　　工事内容の周知徹底、５日間の更に詳しい作業内容、台所、洗面所、洗濯機、トイレ、浴室の使用可否状況の説明。
　　　　　仕上げ材選定申込書の準備　　材料見本から各戸に選んでもらう。
　　　　　　　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用したい方。
●上記内容での
　質問１：　１戸に付き５日間かかり、縦列全戸が在宅するとありますが、
　　　　　　１５階建ては１５班に分け一斉に作業を実施するということですか。
　　　　　　一斉に実施すれば５日間で終わるが、在宅してない日が１戸でもあれ　ば不在日分が伸びるということですか。
　
　質問２：　内装材を指定されている標準品よりも上質のものを使用した方のコストが標準より高いものであった時、差額は個々で負担するのですか。

以上よろしくご教授願います　

>>7288さん
質問には現在は答えていないのですが、荒らしではないようなので
簡単にお答えします。
１５階建てであれば縦列１５戸を一斉にやれば５日間でできます。
ただ、作業員がかなり必要ですので、配管の熟練工を１戸何名必要かは
わかりませんが、現実は難しいかもしれません。
といいますのは、１社ではできないと思いますので下請け等を確保することに
なりますが、工事内容を同一にすることが困難と思われます。
また、在宅できないとこに対しては鍵を預かることになりますが、留守宅の
財産の安全性にも監督者が留意しなければならないでしょう。
質問２の標準のものより上質のものを使用する場合はその差額は当然個々の
負担になります。
質問１についての回答は中途半端で申し訳ありません。

排水管の交換方法は、２戸同時にやる方法もあります。
１５階分を同時にやることも可能だと思いますが、工事費が
かなり高くなると思います。

排水管なのにどうして全棟交換しなければならないの。
不要な工事ですよね。
それこそ管理会社の餌食ですよ。

>>7291 匿名さん
分譲マンションのライフラインで旧配電設備と給排水設備は
最も重要な設備です。
各区分所有者が責任と負担をもって定期的に交換をしていた
だければお宅の論理は正しいし、私もその意見には賛成します。

＞7292 匿名さん
＞責任と負担をもって定期的に交換をしていただければ
どうして定期的に交換しなければならないの。
一般家庭でもそんなことしないよ。
お宅の論理は根本的に間違っている。

言葉足らずのようでしたね。
配管の継手部分の交換をいっているんですよ。
塩ビ管を使用していても、継手部分は地震や経年劣化により
漏水が発生してきます。
塩ビ管自体は所謂ビニールパイプですので錆びることはありません。
それにひび割れも経年劣化で発生します。塩ビ管だからといって
永久にもつものではありません。

給排水管の更新工事を３０年から４０年ごとに交換するということは
１回交換すればもう交換することはないでしょう。
鋼管を使用していれば交換は計画的にやらなければならないでしょう。
それから、ただ批判するのではなく、何故考えが違うのかを具体的に
説明してください。
批判だけなら書き込みは不要です。

>7294
塩ビ管が経年劣化？
どうかしてる。
地震で漏水が起きたならそこだけ直せばいい。
それは新築マンションでも同じ。
新築だからと言って地震で被害を被らないとは限らない。
何ら漏水もないのに、定期的に給排水管を交換するのは気が狂っているとしか思えない。
＞１回交換すればもう交換することはないでしょう。
どうしてそんなことが言えるのかな？
欠陥工事や地震による被害で漏水する危険は新築と言えども常にある。
全く論理が成立していない。
管理会社の交換ありきの洗脳の被害者にしか見えない。
それとも管理会社のフロントさん？
＞永久にもつものではありません。
それは建物も同じ。
何が言いたいの？

＞批判だけなら書き込みは不要です。
批判されるような低次元の書き込みは不要です。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。