「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事会は理事長次第で動きます。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

6902 匿名さん
管理会社にすべての情報を握られて操り人魚になった管理組合
に何を求めるのでしょう。
今頃（築古）そんなことをほざいても利権屋が屯して組合費を
食いつぶされるだけでしょう。最初が肝心でしょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、

マンションで競売はまず考えられません。

>>6910 匿名さん
スゴイねー、長く管理会社で債権回収やってるけど、（非弁行為のことは面倒臭いから触れないで下さい）理論じゃなくて実務を知ってる人は、ネットとはいえ初めて会ったよ。59条なんかは実際弁護士も知らなかったりしてね、ウチは債務名義パターンと先取特権パターンで59条に至るまでに解決してたね。おたく弁護士じゃないよね。フロント？マン管士なんかではないよね。同じベースの人に初めて遭遇したしたので嬉しく投稿してしまいました。

>>6912さん
マンション管理をしていく中で、債権回収するにはというのを
少し調べただけですよ。
実際実務でうちのマンションでやることはないですけどね。
ただ、滞納金を競売で回収するという書き込みがあったときに
回答するために調べただけのことです。
管理会社で長年債権回収をやっていれば、弁護士以上に詳しい
と思いますよ。私はマン管の資格はもってますけど。

したがって先取特権があることは
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。
　　債務名義　　　　確定判決
　　　　　　　　　　　　仮執行宣言付き支払い督促
　　　　　　　　　　　　少額訴訟請求容認含む

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％
民法の優先順位
当事者間に特約があるときは、強行規定に反しない限り、特約が優先され、特約がない場合は、
慣習法を適用し、慣習法もない場合は、任意規定を作成することができる。

滞納金は殆どないでしょうし、あっても催促すれば
すぐ払ってくれるでしょう。

皆さん方のマンションでは滞納があった場合は
どういう対応をされていますか。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

ここのスレ主は死ぬまでこの部屋続けるの？ご苦労なことである。

なつかしいですね。
現在は何をされているんですか。

以前は前期高齢管理士さんや管理侍さん、匿名．Ａさん、マンション管理士Ａさん、
マンション管理士上位合格者さん等舌鋒鋭い書き込みが多数あり、バトルが繰りかえ
されていましたが、現状はつまらない書き込みばかりになってしまいました。
また、いつか新しい気概の方が現れるのを期待してこのスレを続けていますが、その
ためにはこういうスレがないと書き込む場所がありませんからね。

生き甲斐なのではないでしょうか。
最近は唯我独尊で異論を排除し、意に添わないレスは削除依頼することもあります。
困ったものです。

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

ばかな書き込みがあるからつまらない書き込みを
しなければならないんだよね。
相手にしないというのに性懲りもなく書き込んでくるからね。

いい加減あきらめてここにはくるなよ。

また、大規模修繕工事とか専有部分の配管の
書き込みをしなければならないのかな。

大規模修繕工事を控えているマンションの理事や
専門委員のメンバーの方、質問があればお答え
しますよ。

素人

大規模修繕工事の進め方については詳しいんだけどね。

強制執行手続き
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　債務名義　　　　確定判決
　　　　　　　　　　　　仮執行宣言付き支払い督促
　　　　　　　　　　　　少額訴訟請求容認含む
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

滞納金かあ。
最初のころはマンション管理についての書き込みも
いろいろあったけど、いまは殆ど出尽くしているからね。

ペット不可のマンションなんですが、それを可にすることが
できない要件はありますか。

迷子の子猫事件

ペットー不可のマンションをペット可にするには施設から
変更しなければならないでしょう。
使用細則も細かく規定しておかないとトラブルの要因になります。
それでもエレベーター内とかは臭いがしみついてくるでしょうね。

ペット不可のマンションがペット可にしても
うまくいくはずはない。
理事会が苦労するだけのこと。
苦情のオンパレード。

>>6939 匿名さん
何の施設を変更するのですか？

>>6941 匿名さん
マンションの屋上にはペット用の運動場があるのよ。

ペット不可のマンションをペット可にするには
それなりの施設の変更等が必要なんでしょう。

犬の足洗い場とか。

>>6943 匿名さん
それなりの施設って？知ってるふりはやめて下さい。6944の方お答え頂きありがとうございました。

今はペット可が主流、ペット不可は時代遅れの安ボロマンション

６９４６がでてくると大規模修繕工事のことを
かきこまなければならなくなる。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

６９４６はここには来るな。

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

＞６９４６がでてくると大規模修繕工事のことをかきこまなければならなくなる。
毎日毎日ご苦労さん。