「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6859
コテハンで書き込みをしろといいながら、次から次に
ハンドルネームを変えるのかいな。

>>6861 匿名さん
そこ？気になるの？構わないで頑張って屁理屈を垂れ流しなよ。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

理事にマンション管理士の有資格者がいると助かります。

参考書や受験料を組合管理費から捻出し、希望者を募ればいい。
マン管士資格者は常任制として特別手当を出してその能力を発揮してもらえばいい。
目指す利益が同じ方向だから、管理会社よりも大きな利益をもたらしてくれることに違いない。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

やはり最終的には管理組合がやらなければならないのかな。

>>6870
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を、【専有部分の管理と一体】として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と記載

① ではなく、【共用部分の管理と一体】ではありませんか?
②是非ご教授頂きたいのですが、【事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要となってきます。】とありますが、管理組合の自己資金＋借入金
で工事業者への一括支払いは駄目でしょうか?
　

共用部分の管理と一体も専有部分の管理と一体も同じだと
思いますけど。
当然修繕積立金でまた足りなければ借り入れをして支払い
に充てることになります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

やはり専有部分の配管の更新工事は管理組合として
一斉にやれればいいね。

しかし、修繕積立金の値上げはしたくない。
両方自分の都合のいいようにはならないか。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
住民の抵抗もあります。
それが裁判になっているところもあります。
しかし、最終的には総会での決議は優先されますので
結果的には組合員はそれに従わなければならなくなります。

>>6877 匿名さん
修繕積立金の値上げをしたくないのは、それが管理組合にとって不必要等代替え案があって反対しているケースと個人の資産事情で払えない払いたくないケースによるものがあり、双方が重複したりもして同じ反対でも話がややこしくなるんだよね。

>6877 匿名さん
簡単なことです。
管理費を合理化して縮小し、その分、修繕積立金に回せばいい。
管理会社をカットすると、修繕積立金なんて＋3000円位は軽いと思うよ。
要するに発想の転換だね。

管理会社の仲介がなくなることで、修繕費そのものも安くなるし、修繕に値する工事か否かの判断も、管理組合のペースで進められる。

マンションの総合保険を結んでいるマンションは多いと
思いますが、築２０年を経過すると大手損保会社の保険料は
今までと同じ契約内容としても、２倍程度の大幅な保険料に
なると思います。
そこで建物設備（特に給排水管の管理）の配管の管理を専有部分
も含めて管理組合として取り組めば保険料が大幅に削減されます。
日新火災海上さんのドクター保険の審査を受けて評価が良ければ
それに合わせて保険料が安くなります。
是非そういうマンションの方は、ドクター保険の審査を受けてみて
下さい。
日新火災海上のドクター保険で検索すればやり方等は簡単にわかる
と思いますので。
うちのマンションはＳＳ評価を受けて、従来の保険料より更に安い
保険料でやれています。

スレ主ですが、私はご近所さんの書き込みについては一切
返答等はしません。
この方はＰＡＲＴ２でも拒否しましたし、別スレでも無視
されている方ですので。

ドクター保険は、マンション管理に自信があれば
是非応募すべきです。

>>6882 匿名さん
ちなみに東京海上と日新火災は同じグループだけど保険商品が全く異なるよね。

同じグループというだけのことですよ。
営業方針や財務も全くの別物です。

是非ドクター保険の審査を受けてみませんか。
自分のマンションの管理状況がどういう位置に
いるかもわかりますよ。
審査は、長期修繕計画の内容、漏水状況、管理規約や
各種細則、理事会の状況、広報活動のやり方等あらゆる
分野の審査があります。
特に配管の工事の計画は、共用部分、専有部分とも重要視
されます。それに修繕積立金の１戸当たり月の金額も。
そういったものを総合的に審査して評価され、それに
よって保険料が決まります。
審査は保険会社と契約したマンション管理士が行います。

ドクター保険の審査を受ければすべて保険料が
安くなるものではありません。
マンションの管理状況が悪ければ他の大手損保会社
と変わらない保険料になります。

この問題に関心をしめさないということは、現役の理事が
ここにはいないのかな。

＞現役の理事がここにはいないのかな。
当たり前でしょ。
ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
構図としてはマン管士がフロントマンを教育している。
あるいは、フロントマンがフロントマンを洗脳している。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
その根拠に、自主管理の話に移行するとその他大勢がヒステリックな罵声を浴びせてくる。
管理会社による管理方法も自主管理による管理方法も、管理組合にとっては同レベルの選択肢。
参加者が管理会社関係者のみだから、自主管理の話となるとヒステリックになり、管理会社関係者が妨害する。
スレ主もその一人だ。

管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたので
ここにきたんだろう。かわいそうに、誰からも相手にされないんだな。
ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

>管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたのでここにきたんだろう。
意味不明？
頭大丈夫？
＞ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。
返答などいらない。
管理会社関係相手に説教する気はない。
理事会関係のROM専の方に発信している。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

理事会は議題を誰が考えるかが大切です。
管理会社任せにせず、理事長が考えることですね。

理事会は理事長次第で動きます。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

6902 匿名さん
管理会社にすべての情報を握られて操り人魚になった管理組合
に何を求めるのでしょう。
今頃（築古）そんなことをほざいても利権屋が屯して組合費を
食いつぶされるだけでしょう。最初が肝心でしょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、