「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

>>6823 匿名さん
標準管理規約と区分所有法とお宅のマンションの
管理規約をゴチャマゼニした投稿が伺えます。
貴方の投稿は信用できません。ご苦労さんでした。
このスレの管理者にお願いしますが、間違い投稿
は削除してください。

低偏差値の素人だから許す

>>6824さん
6823ですが、私が書き込んだ内容が間違っているのなら
その部分を指摘してください。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることについて
管理規約で規定すれば、一斉に更新工事をすることができるんです。
民法の特別法が区分所有法です。そして区分所有法の任意規定に
関しては、管理規約で規定することができるとなっています。
そしてそれは民法より区分所有法、区分所有法より管理規約が
法律より優先されるんですよ。
それから、専有部分の配管の工事については、全国でも管理組合が
行っているマンションが増えてきています。
裁判例もありますので、よかったら掲載しましょうか。

指摘はないんですか。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのを
管理規約に規定しているマンションは結構あると思う
けどね。

東京、大阪でこの時期理事会しますか？

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

管理会社と管理組合の関係は良好でなければならないようですね。
しかし、管理会社に任せっきりではだめです。
あくまでマンション管理の主導権をとるは管理組合でなければ
だめでしょうね。

>6832 匿名さん
>マンション管理の主導権をとるは管理組合でなければだめでしょうね。
そのためには、雇用主としての能力も必要です。
能力は磨くか、能力のある人間を採掘するか、外部から採用するかです。
その能力が不足すると、雇い人に寝首をかかれても気づかない。
逆に、雇用主としての能力が付くと、雇い人の選別ができるようになり、管理会社のような無駄な雇い人は必要としなくなる。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合は法人化してもあまり効果はない。

土地を売買するときは必要だけどね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

築年数の経過とともに漏水問題が発生してきます。
うちのマンションは配管に塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を
使用しているから錆びることはないので、更生や更新工事は
必要ないと思っておられる方もおられるんではないでしょうか。
しかし、いくらビニールパイプでも経年劣化はやってきます。
継手部分が地震等でゆるみが出てそこから漏水が考えられます。
また劣化でヒビがはいったりもします。
専有部分も含めて配管については管理組合が更新工事をいつかは
やらなければならないことを想定して管理規約の改定と修繕積立金
の値上げを検討しておくことが大切です。

管理規約に規定があれば、日本住宅支援機構からの借り入れが
簡単にできますらね。

>>6843 匿名さん
そんな法人を指定して借入する規約なんかあるのですか？日本住宅支援機構？住宅金融支援機構ではなくて？初めて知りました。

>6844さん
標準管理規約の敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担という
条項が管理規約に規定されていればオーケーということです。
住宅金融支援機構の間違いでした。
これにつきましては、別スレで以前物議を醸しまして支援機構に電話で確認を
しましたが、それでもそんなことはないという方がおられまして、その方は直接
支援機構に伺い相談をされたところ、その規約があれば支援機構としては
融資をしますとのことでしたので間違いはないと思います。
支援機構に積立がなくても借り入れはできますので、是非そこも考慮に入れ
られたらいいと思います。

すまい・る債の積立は安心なんですが、早期解約をすれば
金利が安くなります。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）で住宅ローンを借りた場合、
最初は金利の返済の比率が高くて、元本はなかなか減らないですよね。
それと同じようなシステムではないんでしょうか。

借り入れ先をどこにするかは各マンションの自由ですが、
借り入れをしやすいのは住宅金融支援機構ですよ。

天災などによる緊急対応での修繕工事には、自己資金が足りなければ借り入れも検討せざるを得ないが、大規模修繕工事みたいな緊急を要しない工事に関して、借り入れしてまで計画を進める必要はないと思う。
組合員とよく話し合って、借り入れのない長期計画に練りなおすべきだ。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

大規模修繕工事のときは、専門委員会を立ち上げますよね。
しかし、だれかが音頭をとって引っ張っていかなければその
委員会はうまく回りません。

専有部分の配管も管理組合として一斉にやるように
した方が良いですよ。

※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成）
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般

建物診断業者と設計監理業者はおなじの方が
いいように思えます。
重複している部分も結構ありますので、同一にすることで
経費も安くなる可能性がありますから。

そもそもデベ系の管理会社と契約しているマンションでは
設計監理方式は採用しません。
設計監理方式を採用して、工事業者が親会社でなくなったら
子会社の管理会社の責任問題になりますから。

>>6856 匿名さん
デベ系の管理会社が決定する訳ではないでしょう？ご自身のマンションがそうであったとしても言い切れないでしょう？デベ系のマンションの管理組合はバ○ばかりのように聞こえます。

デベ系の管理会社と契約していれば、大規模修繕工事となければ
設計監理を管理会社がやるのが普通。
そうすれば必然的に親会社が候補として選定されることになる。

>>6858 匿名さん
思い込みと決めつけのクセがスゴイ。

設計監理業者の大規模修繕工事に対する
影響力はそれだけ大きいということ。

>>6859
コテハンで書き込みをしろといいながら、次から次に
ハンドルネームを変えるのかいな。

>>6861 匿名さん
そこ？気になるの？構わないで頑張って屁理屈を垂れ流しなよ。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

理事にマンション管理士の有資格者がいると助かります。

参考書や受験料を組合管理費から捻出し、希望者を募ればいい。
マン管士資格者は常任制として特別手当を出してその能力を発揮してもらえばいい。
目指す利益が同じ方向だから、管理会社よりも大きな利益をもたらしてくれることに違いない。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

やはり最終的には管理組合がやらなければならないのかな。

>>6870
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を、【専有部分の管理と一体】として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と記載

① ではなく、【共用部分の管理と一体】ではありませんか?
②是非ご教授頂きたいのですが、【事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要となってきます。】とありますが、管理組合の自己資金＋借入金
で工事業者への一括支払いは駄目でしょうか?
　

共用部分の管理と一体も専有部分の管理と一体も同じだと
思いますけど。
当然修繕積立金でまた足りなければ借り入れをして支払い
に充てることになります。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

やはり専有部分の配管の更新工事は管理組合として
一斉にやれればいいね。

しかし、修繕積立金の値上げはしたくない。
両方自分の都合のいいようにはならないか。

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
住民の抵抗もあります。
それが裁判になっているところもあります。
しかし、最終的には総会での決議は優先されますので
結果的には組合員はそれに従わなければならなくなります。

>>6877 匿名さん
修繕積立金の値上げをしたくないのは、それが管理組合にとって不必要等代替え案があって反対しているケースと個人の資産事情で払えない払いたくないケースによるものがあり、双方が重複したりもして同じ反対でも話がややこしくなるんだよね。

>6877 匿名さん
簡単なことです。
管理費を合理化して縮小し、その分、修繕積立金に回せばいい。
管理会社をカットすると、修繕積立金なんて＋3000円位は軽いと思うよ。
要するに発想の転換だね。

管理会社の仲介がなくなることで、修繕費そのものも安くなるし、修繕に値する工事か否かの判断も、管理組合のペースで進められる。

マンションの総合保険を結んでいるマンションは多いと
思いますが、築２０年を経過すると大手損保会社の保険料は
今までと同じ契約内容としても、２倍程度の大幅な保険料に
なると思います。
そこで建物設備（特に給排水管の管理）の配管の管理を専有部分
も含めて管理組合として取り組めば保険料が大幅に削減されます。
日新火災海上さんのドクター保険の審査を受けて評価が良ければ
それに合わせて保険料が安くなります。
是非そういうマンションの方は、ドクター保険の審査を受けてみて
下さい。
日新火災海上のドクター保険で検索すればやり方等は簡単にわかる
と思いますので。
うちのマンションはＳＳ評価を受けて、従来の保険料より更に安い
保険料でやれています。

スレ主ですが、私はご近所さんの書き込みについては一切
返答等はしません。
この方はＰＡＲＴ２でも拒否しましたし、別スレでも無視
されている方ですので。

ドクター保険は、マンション管理に自信があれば
是非応募すべきです。

>>6882 匿名さん
ちなみに東京海上と日新火災は同じグループだけど保険商品が全く異なるよね。

同じグループというだけのことですよ。
営業方針や財務も全くの別物です。

是非ドクター保険の審査を受けてみませんか。
自分のマンションの管理状況がどういう位置に
いるかもわかりますよ。
審査は、長期修繕計画の内容、漏水状況、管理規約や
各種細則、理事会の状況、広報活動のやり方等あらゆる
分野の審査があります。
特に配管の工事の計画は、共用部分、専有部分とも重要視
されます。それに修繕積立金の１戸当たり月の金額も。
そういったものを総合的に審査して評価され、それに
よって保険料が決まります。
審査は保険会社と契約したマンション管理士が行います。

ドクター保険の審査を受ければすべて保険料が
安くなるものではありません。
マンションの管理状況が悪ければ他の大手損保会社
と変わらない保険料になります。

この問題に関心をしめさないということは、現役の理事が
ここにはいないのかな。

＞現役の理事がここにはいないのかな。
当たり前でしょ。
ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
構図としてはマン管士がフロントマンを教育している。
あるいは、フロントマンがフロントマンを洗脳している。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>ここにいるのは管理会社のフロントマン或いは関係者だけです。
その根拠に、自主管理の話に移行するとその他大勢がヒステリックな罵声を浴びせてくる。
管理会社による管理方法も自主管理による管理方法も、管理組合にとっては同レベルの選択肢。
参加者が管理会社関係者のみだから、自主管理の話となるとヒステリックになり、管理会社関係者が妨害する。
スレ主もその一人だ。

管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたので
ここにきたんだろう。かわいそうに、誰からも相手にされないんだな。
ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

>管理会社に実情を暴露するスレから追い出されたのでここにきたんだろう。
意味不明？
頭大丈夫？
＞ここでも書き込まれた内容については返答は絶対しないよ。
返答などいらない。
管理会社関係相手に説教する気はない。
理事会関係のROM専の方に発信している。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

理事会は議題を誰が考えるかが大切です。
管理会社任せにせず、理事長が考えることですね。

理事会は理事長次第で動きます。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

6902 匿名さん
管理会社にすべての情報を握られて操り人魚になった管理組合
に何を求めるのでしょう。
今頃（築古）そんなことをほざいても利権屋が屯して組合費を
食いつぶされるだけでしょう。最初が肝心でしょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

＞マンションは管理を買えといわれています。
定規杓子なことを言ってドヤ顔するあたり思考回路が単純なんだと思う。
皆さん、買う際は最上の管理を買った筈です。
リプレイスして買って、初めて裏の顔がボンクラだと知る。
管理は買わなくても自分ですればいい。
必要ないものをどうして買わなきゃいけないの？

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、

マンションで競売はまず考えられません。

>>6910 匿名さん
スゴイねー、長く管理会社で債権回収やってるけど、（非弁行為のことは面倒臭いから触れないで下さい）理論じゃなくて実務を知ってる人は、ネットとはいえ初めて会ったよ。59条なんかは実際弁護士も知らなかったりしてね、ウチは債務名義パターンと先取特権パターンで59条に至るまでに解決してたね。おたく弁護士じゃないよね。フロント？マン管士なんかではないよね。同じベースの人に初めて遭遇したしたので嬉しく投稿してしまいました。

>>6912さん
マンション管理をしていく中で、債権回収するにはというのを
少し調べただけですよ。
実際実務でうちのマンションでやることはないですけどね。
ただ、滞納金を競売で回収するという書き込みがあったときに
回答するために調べただけのことです。
管理会社で長年債権回収をやっていれば、弁護士以上に詳しい
と思いますよ。私はマン管の資格はもってますけど。

したがって先取特権があることは
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。
　　債務名義　　　　確定判決
　　　　　　　　　　　　仮執行宣言付き支払い督促
　　　　　　　　　　　　少額訴訟請求容認含む

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

滞納金
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％
民法の優先順位
当事者間に特約があるときは、強行規定に反しない限り、特約が優先され、特約がない場合は、
慣習法を適用し、慣習法もない場合は、任意規定を作成することができる。

滞納金は殆どないでしょうし、あっても催促すれば
すぐ払ってくれるでしょう。

皆さん方のマンションでは滞納があった場合は
どういう対応をされていますか。