「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

１３８１さん、管理会社に何を求めるべきでしょうか、？
人との対面時にはあいさつは常識でしょうからそれが出来
ないのはそれ以前の問題でしょう。

これでは分譲マンションの管理は無理でしょう。

１３８１？ここは６８１までしかレスはありませんが。
挨拶は常識ですね。しっかりした挨拶のできる人間に
なりたいですね。

>>679さん
２回目で専有部分の配管の更新工事はしないでしょう。
それに貯水槽の交換も。

６８３さん、それは貴方の考えでしょう。各マンションには各々事情が異なりますよ。
標準で物事は解決しません。ペーパーマン管試験では合格でしょう。

>>684さん
大規模修繕工事の周期が２０年前後であれば考えられないことではないですが。
通常では給排水管の更新工事は、３５年～４０年でもいいと思います。
但し、塩ビ管ではない配管を使用している以前のマンションでは
当然更新工事は早くなると思います。

実務経験のない机上マン管士の回答は必要ありません。
各マンションの事情に照らした回答を望みます。

>>680さん

その設計コンサルタントの悪行がTV・新聞・雑誌をにぎわせています。
管理会社・修繕施工会社を巻き込み多額のバックマージを工事費に上乗せしている現状が多発しており無知な理事会等は多額の修繕積立金を失っているとの情報。
国土交通省も実態を把握しており平成29年1月27日建設市場整備課長名で「国住マ第41号」で通知をマンション関係団体に出しています。
当マンションも第2期大規模修繕に当たりこの通知文書にある「無料見積チェックサービス」を受けたいと考えています。
メリット・デメリット等ご教授頂けれはありがたいです。

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。

マンションにお住まいの皆さん、管理組合主導による
大規模修繕工事をやるにはどうすればいいかの勉強を
しましょう。

理事長をしているとプライドだけは高くなってねえ。
人の意見は聞きたくないし、受け入れたくない。
しかし、管理会社のことは良く聞く。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理業者を募集するときには公募が大前提です。
相見積を取る時には、監理内容を明確にして、提出してもらい、
後日説明会で専門委員がそれを聞いて評価して、見積額と評価点
で誰にするか決めます。
できれば総合評価方式にするといいでしょう。

管理会社云々をいって悩むより勉強することです。
勉強は一人でもできます。

何を質問すればいいのか分らないのでしょうね。
マン管士誕生当時はマンコミュは活況を呈していましたけどね。
現在はある程度の知識はみなさん勉強されてきましたし、分譲
間もないマンションはまだ工事とかは関係ないでしようから。

何故設計コンサルタントが必要かというと、公平かつ正当な
相見積をとるためと、工事の手抜きを我々住民に代わって
プロの目線で監視してもらうためです。
その根底の理由が理解できなければ、設計コンサルタントは
必要ないでしょう。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
いいと思います。
但し１００戸以上のマンションでないと経費的には
難しいと思います。

兎に角理事会活動の広報活動をしっかりやることです。
全て包み隠さず回覧板等で流すことが必要です。

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り１００円万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％
　　　実際工事業者　　　　　７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。但し、同じ個所の修繕の場合
　
　　修繕積立金の増額の検討が必要
　　　　但し、修繕周期によって大きく左右される。
　　　　修繕周期については、業者に左右されることなく、自主点検をすることにより、適　　　　正な修繕周期をジャッジすることが必要。