「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

滞納が発生しないように小まめに催促すべきです。

少額訴訟や支払い督促は理事でもできる。

滞納金の催促はまず管理会社が行います。
３ケ月を過ぎたら理事会と一緒に催促を
していきます。
それでもだめなら少額訴訟や支払い督促で
請求します。

マンション管理士試験いよいよです。
精神を集中して試験に臨んでください。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社とは共存共栄の関係でないとね。
お互いに信じ、信じられるようになれるといいね。

マンション管理は住民がやっていく訳ですが、輪番制で
あれば、年度によって能力や知識の差が顕著に現れます。
継続性が大切なのですが、それをスムーズに引き継いで
いくのが管理会社です。
そういう意味では、管理会社は重要な役割を担っている
訳ですので、管理会社と理事会は共存・共栄、信頼できる
関係でなければならないのです。
しかし、住民も理事になるときには、少なくとも管理規約、
各種細則ぐらいはしっかり読むことが大切です。
人格者だから理事長にとかいうことではマンション管理は
できません。
やる気と努力が必要なのです。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

＞6808 匿名さん
＞スムーズに引き継いでいくのが管理会社です。
フロントマンの首を付け替えることで、その場をしのいでいるだけ。
問題を解決しているわけでもない。
だから無数の苦情がこの掲示板を通して上がってくる。
管理会社なんて排除すればいい。
安給料のフロントマンでさえ、数件掛け持ちで外注管理をこなしている。
フロントマンより優秀な組合員は無数にいる。
その優秀な組合員に管理を任せれば、現場はずっと良くなること間違いない。
日本人の悪い癖として、【現状の不都合には寛容だが、未来の不安には神経質】だと言われている。
一歩踏み出せば、そこには明るい未来が待っている。

フロントマンよりアホな理事長は無数にいるｗ

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

みなさん、総合評価方式ご存知ですか。
業者選定方法としては、いい方法ではあるのですが、
殆ど見積もり額で評価されるのが欠点です。
総合評価方式に偏向しますと、専門委員会等での説明会
での評価が殆ど評価されないということが発生します。

総合評価方式というけど、結局見積額で決まるからね。
工事が２憶の場合、１，０００万円違えば評価点が低く
てもそちらに決まってしまう。

どうでもいいと思うよ。

総合評価方式といってもなにがなんだか
分らない人が殆どでしょうね。

と、言っている本人が一番分かっていない。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

>>6823 匿名さん
標準管理規約と区分所有法とお宅のマンションの
管理規約をゴチャマゼニした投稿が伺えます。
貴方の投稿は信用できません。ご苦労さんでした。
このスレの管理者にお願いしますが、間違い投稿
は削除してください。

低偏差値の素人だから許す

>>6824さん
6823ですが、私が書き込んだ内容が間違っているのなら
その部分を指摘してください。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることについて
管理規約で規定すれば、一斉に更新工事をすることができるんです。
民法の特別法が区分所有法です。そして区分所有法の任意規定に
関しては、管理規約で規定することができるとなっています。
そしてそれは民法より区分所有法、区分所有法より管理規約が
法律より優先されるんですよ。
それから、専有部分の配管の工事については、全国でも管理組合が
行っているマンションが増えてきています。
裁判例もありますので、よかったら掲載しましょうか。

指摘はないんですか。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのを
管理規約に規定しているマンションは結構あると思う
けどね。

東京、大阪でこの時期理事会しますか？

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

管理会社と管理組合の関係は良好でなければならないようですね。
しかし、管理会社に任せっきりではだめです。
あくまでマンション管理の主導権をとるは管理組合でなければ
だめでしょうね。

>6832 匿名さん
>マンション管理の主導権をとるは管理組合でなければだめでしょうね。
そのためには、雇用主としての能力も必要です。
能力は磨くか、能力のある人間を採掘するか、外部から採用するかです。
その能力が不足すると、雇い人に寝首をかかれても気づかない。
逆に、雇用主としての能力が付くと、雇い人の選別ができるようになり、管理会社のような無駄な雇い人は必要としなくなる。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合は法人化してもあまり効果はない。

土地を売買するときは必要だけどね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

築年数の経過とともに漏水問題が発生してきます。
うちのマンションは配管に塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を
使用しているから錆びることはないので、更生や更新工事は
必要ないと思っておられる方もおられるんではないでしょうか。
しかし、いくらビニールパイプでも経年劣化はやってきます。
継手部分が地震等でゆるみが出てそこから漏水が考えられます。
また劣化でヒビがはいったりもします。
専有部分も含めて配管については管理組合が更新工事をいつかは
やらなければならないことを想定して管理規約の改定と修繕積立金
の値上げを検討しておくことが大切です。

管理規約に規定があれば、日本住宅支援機構からの借り入れが
簡単にできますらね。

>>6843 匿名さん
そんな法人を指定して借入する規約なんかあるのですか？日本住宅支援機構？住宅金融支援機構ではなくて？初めて知りました。

>6844さん
標準管理規約の敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担という
条項が管理規約に規定されていればオーケーということです。
住宅金融支援機構の間違いでした。
これにつきましては、別スレで以前物議を醸しまして支援機構に電話で確認を
しましたが、それでもそんなことはないという方がおられまして、その方は直接
支援機構に伺い相談をされたところ、その規約があれば支援機構としては
融資をしますとのことでしたので間違いはないと思います。
支援機構に積立がなくても借り入れはできますので、是非そこも考慮に入れ
られたらいいと思います。

すまい・る債の積立は安心なんですが、早期解約をすれば
金利が安くなります。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）で住宅ローンを借りた場合、
最初は金利の返済の比率が高くて、元本はなかなか減らないですよね。
それと同じようなシステムではないんでしょうか。

借り入れ先をどこにするかは各マンションの自由ですが、
借り入れをしやすいのは住宅金融支援機構ですよ。

天災などによる緊急対応での修繕工事には、自己資金が足りなければ借り入れも検討せざるを得ないが、大規模修繕工事みたいな緊急を要しない工事に関して、借り入れしてまで計画を進める必要はないと思う。
組合員とよく話し合って、借り入れのない長期計画に練りなおすべきだ。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管