「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

駐車場がほしい。
うちは５年置きの抽選だけど、それに外れたら自分で駐車場を探さなければ
ならない。

滞納金の延滞税はうちは１４．６％だけど、これは
国の規定に合わせたのかな。

管理会社と管理組合が対立していることは普通では
考えられないことだけどね。
雇う側と雇われる側の関係だからね。
管理会社にとって管理組合はお客様だよね。
それにお客様が自由に管理会社を変えられるんだから。
マーケッティングの基本中の基本だよ。

お客様は神様です。
お客様は常に正しい。
これがケッティングの基本的な考え方です。
みなさん、当然知ってますよね。
大学で習いませんでしたか。資本論を。

「ケッティング」を語る前に、法人税の税率を調べ直すこと。

>>6765さん
相手のミスを指摘するだけではなく、正しい書き込みを
すればいいだけですよ。
現在はこうなっているんではないですかとね。

相手のミスをたたくためにここのスレに来ている者もいる
ようだけど、もっとみんなの役に立つことを書き込んでほしいね。
間違っていたときは自分の意見を書き込めばいいのであって、書き
込み者の批判だけしていてはなんのプラスにもならない。
書き込み者もみている者も、お互いがブラスになり勉強できれば
いいんじゃないかな。

マンション管理士の試験が近づいてきましたが、受験を
目指しておられる方へアドバイスを。
過去問や市販の問題集を購入して力をつけてください。
問題を解く場合は、１問ごとに何故正解したのか、何故
間違ったのかを必ず検討していってください。
それを理解することが合格の近道です。
問題集の１問１問の正解をめざすのではなく、１問ごとの
内容、つまり何故正解なのか何故不正解なのかを確実に
把握してください。

大学の試験とか資格試験に合格する秘訣は、
教科書や基本書で知識を高めるのではなく、
問題集で力を伸ばすのが最善の方法です。
これを知らないと無駄な時間だけを費やして
目的は達成できません。

問題集で力をつけるのは常識だよ。

それにしても大規模修繕工事の進め方は難しい。
よほど知識がないと理事会や専門委員会で進めて
いくことはできない。

＞6771　匿名さん
何ぼやいているの。
能力のない人間が能力以上のことに手を付けるから難しいのです。
能力が必要なことは能力のある方に進行して貰えばいい。
理事会はその舵取りだけすればいい。
大規模修繕工事なら熟練した建築業者に請負工事契約を結んで任せればいい。
修繕内容が決められないなら、別に修繕工事などする必要もないと思う。
修繕しないことで起きる障害が明らかなときは、その時に修繕すればいい。
大規模修繕を義務化するのは本末転倒。
人間同様、建物にも個性がある。
個性に合わせた対応が必要です。

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月

上記修繕積立金の中には大型設備分は含まれていません。
大型設備とは、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ、
給排水管、専有部分の配管の更新工事費等です。
マンション管理センターが公表している望まれる修繕積立金の
額は１戸当たり月１７，５００円としています。
これには専有部分の配管の更新工事費は含まれません。

管理費については、５０戸のマンションと１００戸のマンションでは
おなじ管理であっても、１戸当たり月の管理費の額は当然違います。
エレベーターの点検費用が月６万円の場合、年間７２万円ですが、
５０戸の場合は月１戸１，２００円ですが、１００戸の場合は
６００円でいいことになります。
これが全ての費用に該当します。
だからマンションは大規模マンションの方が効率的ということになります。

上記費用としては次のようなものがあります。
管理委託費、管理員費、清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防点検費、電気設備保安業務費、水質検査費、電気料、
水道光熱費、自動ドア点検費、植栽管理費、浄水費、防犯カメラ費用、
雑排水管高圧洗浄費、理事手当、照明交換、小修繕費等があります。

だから小規模マンションより大規模マンションの方が
効率的というわけです。

管理費もそうだけど、修繕積立金も同じ
ことがいえますね。

修繕積立金はみんなの積立金だから
多い方が良い。

修繕積立金がないとスラム化してしまうよ。

修繕積立金の適正額を知って、足りなければ値上げを
早くしないと、その時になって工事をしようとすれば
借り入れをしなければならなくなる。
借り入れをすれば当然修繕積立金で返済をしなければ
ならなくなるので、二重に苦しくなる。

＞二重に苦しくなる。
別に資金もないのに、借金までして必要のない修繕工事までする必要はない。
修繕工事の方を見送ればいい。

思わず答えるところだった。
さわっちゃいけない人だからね。

「建物診断」について

　＊目的…竣工図及び仕様書、修繕履歴の確認、長期修繕計画書、修繕積立金の確認
　　　　　建物の劣化、不具合状況の把握
　　　　　大規模修繕の実施時期の検討
　　　　　修繕内容及び工法　　使用材料の検討
　　　　　概算工事予算の算出
　　　　　図面、仕様書の作成

　＊住民アンケート・・・診断業者が行う。

　＊建物診断の調査項目
　　　　外壁などのコンクリート中性化試験、タイル、塗装、シーリング
　　　　塗装などの表面塗膜引張力試験、手すり、階段
　　　　給排水管内部の内視鏡調査及び抜管調査
　　　　バルコニー立ち入り調査
　　　　電気設備
　　　　防水性・・・ベランダ、廊下、屋上

　＊建物診断報告書の作成

　＊長期修繕計画書を作成する場合は、建物診断が不可欠。部位別に工事の実施時期、範囲、
　　仕様から概算費用の制度が把握できる。

　＊２回目の大規模修繕工事では、物理的劣化と並んで社会的劣化も進んでいますので、建築
　　関係だけでなく、設備（給排水管等）の調査から機械設備を含めて広範な診断と検討が必要
　　となります。

　＊一次調査の実施内容例
　　　　目視及び壁面降下調査（目視打診、触診）
　　　　機械測定調査
　　　　コンクリート中性化深度試験
　　　　既存塗装材付着強度試験
　　　　コンクリート圧縮強度試験・・・シャミットハンマーによる非破壊試験

　＊外壁調査
　　　　外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　　サーモグラフィカメラを使用して外壁面の赤外線画像からタイルやモルタルの浮き、表
　　　　　　層部の欠陥を検出する。ゴンドラを使用しての点検方法もあります。

建物診断もいろいろあるんですね。

投資用マンションでもないのに資産価値ばかり気にしてどうするの。
資産価値を上げると不動産取得税が課せられる場合もある。
それに伴って、固定資産税も上がるかも。
居住用マンションならそこそこでいいんじゃないの。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

＞全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
意味のない長期修繕計画は誰のために作られるのか？
組合員のため？　NO
組合員の貯金を意味もなく使うことで誰が恩恵にあずかるかを想像してほしい。
シロアリの異名を持つ連中たちだ。

シロアリではなく、ハイエナだったかな。

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。
　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

ＡＥＤはいざというときに役に立たない。
単なるマンションのアクセサリー。

ＡＥＤは二人暮らしには使えない。
一人でＡＥＤを取りに行き、１１９番に電話し、
人工呼吸を続け、オートロックや玄関のドアを
開けるとかもしなければならない。

ＡＥＤはなくていい。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

滞納が発生しないように小まめに催促すべきです。

少額訴訟や支払い督促は理事でもできる。

滞納金の催促はまず管理会社が行います。
３ケ月を過ぎたら理事会と一緒に催促を
していきます。
それでもだめなら少額訴訟や支払い督促で
請求します。

マンション管理士試験いよいよです。
精神を集中して試験に臨んでください。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社とは共存共栄の関係でないとね。
お互いに信じ、信じられるようになれるといいね。

マンション管理は住民がやっていく訳ですが、輪番制で
あれば、年度によって能力や知識の差が顕著に現れます。
継続性が大切なのですが、それをスムーズに引き継いで
いくのが管理会社です。
そういう意味では、管理会社は重要な役割を担っている
訳ですので、管理会社と理事会は共存・共栄、信頼できる
関係でなければならないのです。
しかし、住民も理事になるときには、少なくとも管理規約、
各種細則ぐらいはしっかり読むことが大切です。
人格者だから理事長にとかいうことではマンション管理は
できません。
やる気と努力が必要なのです。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

＞6808 匿名さん
＞スムーズに引き継いでいくのが管理会社です。
フロントマンの首を付け替えることで、その場をしのいでいるだけ。
問題を解決しているわけでもない。
だから無数の苦情がこの掲示板を通して上がってくる。
管理会社なんて排除すればいい。
安給料のフロントマンでさえ、数件掛け持ちで外注管理をこなしている。
フロントマンより優秀な組合員は無数にいる。
その優秀な組合員に管理を任せれば、現場はずっと良くなること間違いない。
日本人の悪い癖として、【現状の不都合には寛容だが、未来の不安には神経質】だと言われている。
一歩踏み出せば、そこには明るい未来が待っている。

フロントマンよりアホな理事長は無数にいるｗ

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

みなさん、総合評価方式ご存知ですか。
業者選定方法としては、いい方法ではあるのですが、
殆ど見積もり額で評価されるのが欠点です。
総合評価方式に偏向しますと、専門委員会等での説明会
での評価が殆ど評価されないということが発生します。

総合評価方式というけど、結局見積額で決まるからね。
工事が２憶の場合、１，０００万円違えば評価点が低く
てもそちらに決まってしまう。

どうでもいいと思うよ。

総合評価方式といってもなにがなんだか
分らない人が殆どでしょうね。

と、言っている本人が一番分かっていない。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

>>6823 匿名さん
標準管理規約と区分所有法とお宅のマンションの
管理規約をゴチャマゼニした投稿が伺えます。
貴方の投稿は信用できません。ご苦労さんでした。
このスレの管理者にお願いしますが、間違い投稿
は削除してください。

低偏差値の素人だから許す

>>6824さん
6823ですが、私が書き込んだ内容が間違っているのなら
その部分を指摘してください。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることについて
管理規約で規定すれば、一斉に更新工事をすることができるんです。
民法の特別法が区分所有法です。そして区分所有法の任意規定に
関しては、管理規約で規定することができるとなっています。
そしてそれは民法より区分所有法、区分所有法より管理規約が
法律より優先されるんですよ。
それから、専有部分の配管の工事については、全国でも管理組合が
行っているマンションが増えてきています。
裁判例もありますので、よかったら掲載しましょうか。

指摘はないんですか。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるのを
管理規約に規定しているマンションは結構あると思う
けどね。

東京、大阪でこの時期理事会しますか？

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

管理会社と管理組合の関係は良好でなければならないようですね。
しかし、管理会社に任せっきりではだめです。
あくまでマンション管理の主導権をとるは管理組合でなければ
だめでしょうね。

>6832 匿名さん
>マンション管理の主導権をとるは管理組合でなければだめでしょうね。
そのためには、雇用主としての能力も必要です。
能力は磨くか、能力のある人間を採掘するか、外部から採用するかです。
その能力が不足すると、雇い人に寝首をかかれても気づかない。
逆に、雇用主としての能力が付くと、雇い人の選別ができるようになり、管理会社のような無駄な雇い人は必要としなくなる。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット

＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。

②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。

③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

管理組合法人設立の手続き

総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所

管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。

※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合は法人化してもあまり効果はない。

土地を売買するときは必要だけどね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

築年数の経過とともに漏水問題が発生してきます。
うちのマンションは配管に塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を
使用しているから錆びることはないので、更生や更新工事は
必要ないと思っておられる方もおられるんではないでしょうか。
しかし、いくらビニールパイプでも経年劣化はやってきます。
継手部分が地震等でゆるみが出てそこから漏水が考えられます。
また劣化でヒビがはいったりもします。
専有部分も含めて配管については管理組合が更新工事をいつかは
やらなければならないことを想定して管理規約の改定と修繕積立金
の値上げを検討しておくことが大切です。

管理規約に規定があれば、日本住宅支援機構からの借り入れが
簡単にできますらね。

>>6843 匿名さん
そんな法人を指定して借入する規約なんかあるのですか？日本住宅支援機構？住宅金融支援機構ではなくて？初めて知りました。

>6844さん
標準管理規約の敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担という
条項が管理規約に規定されていればオーケーということです。
住宅金融支援機構の間違いでした。
これにつきましては、別スレで以前物議を醸しまして支援機構に電話で確認を
しましたが、それでもそんなことはないという方がおられまして、その方は直接
支援機構に伺い相談をされたところ、その規約があれば支援機構としては
融資をしますとのことでしたので間違いはないと思います。
支援機構に積立がなくても借り入れはできますので、是非そこも考慮に入れ
られたらいいと思います。

すまい・る債の積立は安心なんですが、早期解約をすれば
金利が安くなります。

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）で住宅ローンを借りた場合、
最初は金利の返済の比率が高くて、元本はなかなか減らないですよね。
それと同じようなシステムではないんでしょうか。

借り入れ先をどこにするかは各マンションの自由ですが、
借り入れをしやすいのは住宅金融支援機構ですよ。

天災などによる緊急対応での修繕工事には、自己資金が足りなければ借り入れも検討せざるを得ないが、大規模修繕工事みたいな緊急を要しない工事に関して、借り入れしてまで計画を進める必要はないと思う。
組合員とよく話し合って、借り入れのない長期計画に練りなおすべきだ。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

大規模修繕工事のときは、専門委員会を立ち上げますよね。
しかし、だれかが音頭をとって引っ張っていかなければその
委員会はうまく回りません。

専有部分の配管も管理組合として一斉にやるように
した方が良いですよ。

※建物診断業者と設計監理業者を同一にする理由

建物診断業者の業務
　　　　　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　　　　　総合所見、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書
工事概算費用算出する際は、数量調書、概算設計書を作成
　　　　　外壁調査診断 外壁タイルの浮き、剥離診断技術（赤外線サーモグラフィ法）
　　　　　診断結果報告 サーモグラフィカメラを使用してタイルやモルタルの浮き等
　　　　　総合所見も含めて住民説明会の実施 　　　　専門委員会での説明会内容
専門委員会と住民説明会の２回
設計監理業者の業務・・・・管理組合の技術上の代弁者（信頼できる建築士）
　　　　　建物診断状況の把握（竣工図、仕様書、修繕履歴などの事前調査診断）
　　　　　専門委員会、業者との会議への出席 竣工図面等
　　　　　見積要項書、共通仕様書（金抜き計算書含む）、設計図書の作成
　　　　　工事の監理 おなじ条件での合い見積もり
　　　　　外壁調査費用を含みます。
工事費概算費用算出のためと足場を組んでからの精査の２回実施
　　　　　長期修繕計画書の作成（工事費概算設計書、数量調書の作成）
　　　　　定期点検の立ち合い（１年点検、２年点検）
　　　　　その他大規模修繕工事に伴う設計コンサルタントとしての役割全般

建物診断業者と設計監理業者はおなじの方が
いいように思えます。
重複している部分も結構ありますので、同一にすることで
経費も安くなる可能性がありますから。

そもそもデベ系の管理会社と契約しているマンションでは
設計監理方式は採用しません。
設計監理方式を採用して、工事業者が親会社でなくなったら
子会社の管理会社の責任問題になりますから。

>>6856 匿名さん
デベ系の管理会社が決定する訳ではないでしょう？ご自身のマンションがそうであったとしても言い切れないでしょう？デベ系のマンションの管理組合はバ○ばかりのように聞こえます。

デベ系の管理会社と契約していれば、大規模修繕工事となければ
設計監理を管理会社がやるのが普通。
そうすれば必然的に親会社が候補として選定されることになる。

>>6858 匿名さん
思い込みと決めつけのクセがスゴイ。

設計監理業者の大規模修繕工事に対する
影響力はそれだけ大きいということ。