「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

皆さん方のマンションで、数量調査表までを作成した
長期修繕計画はありますか。
もし、単なる管理会社がソフトで作った簡単なものしかないのでしたら
建築士を雇って専門委員会を設け、一緒に検討して長期修繕計画表を
作成することをお奨めします。
その計画表にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
なりません。
当然、玄関ドアや配管、サッシ等も含まれます。
問題は専有部分の配管を管理組合としてやるかどうかだと思いますが、
計画表の中には一応入れておけばいいと思います。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
まず知ることからスタートですね。

修繕積立金が１戸当り月平均17,000円以上のマンションは
大体工事の全てがクリアーできます。
当然駐車場使用料の積立金への充当分を含みます。

修繕積立金は駐車場使用料を充当するのであれば月９０/㎡で充分でしょう。

駐車場使用料充当分がいくらになるか分らないでしょう。
だから、それも含めて１戸当り17,000円が必要といったのです。
国交省も望ましい積立金の額は、1戸当たり月17,500円
としています。

修繕積立金アレルギーの方がいて、積立金が高かったり値上げとなると
猛反対をされる方がおられますが、戸建てであれば改修工事費は１００万
程度ではとてもできませんよ。

マンションはきれいな方がいいけど
お金は出したくない。

利益をあげなければならない管理会社とムダな経費は
つかいたくない管理組合との軋轢はこれからも続く。

大規模修繕工事で主なものは、躯体改修工事、外装塗装工事、防水工事、
鉄部塗装工事、給排水管工事です。
それに大規模修繕工事は事後保全が中心ではなく、予防保全が中心
となります。

工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

100戸以下のマンションは1戸当たり100万円超の工事費が必要でしょう。
当然大型設備分の費用は除きます。
この大規模修繕工事費にそれ以上かかる大型設備の更新工事費が必要と
なります。
修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思い
ます。

>>670
>修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思います。

あなたのマンションの1戸当たりの月平均額は？

１戸当たり６０万円で充分でしょう。

>>671さん
うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。
但し、専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように計画されて
います。

>>672さん
その工事費で開放廊下のシート防水の交換やベランダのシーリングまでが
できますか。
そして大規模修繕工事後には、大型設備の更新工事がやってきます。
エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉、サッシ、給水設備の更新工事等が。

１０００戸超のマンションですから充分やっていきます。ご心配なく。
居住者のマンション管理士等が中心になり知恵を絞っております。

知恵をしぼるんではなく、修繕個所を減らすと共に、材料の質の
低下をすれば安くはなりますよ。

>>673
>うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。

駐車場使用料を含まない1戸当たりの修繕積立金の月平均額は？

13,500円程度です。
しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。
まあ細かくいえば、現在の修繕積立金の残額も考慮してますけどね。
大型設備の更新工事が全て終了する年度で現在の積立金を使い切る
計算ですけどね。
それ以降は十分すぎる積立金のため、値下げも検討できるかもしれませんが
先のことですからね。

>>677
> 13,500円程度です。
>しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。

駐車場の設置率は？
駐車場１台の平均使用料は？
駐車場の現在の稼働率は？

６７５さん手抜きはしておりません。余計なコンサル費等を節約しました。
外壁塗装、給排水管交換（共用部、専有部共）屋上防水、共用廊下等張替、
給水圧力ポンプ交換、貯水槽交換、その他、を済ませました。次回は３回目
です。

675ですけど、設計コンサルタントは採用してますよ。
わずか３％程度のコンサル料ですから、しっかり工事の
手抜き等を監理してもらった方がいいですよ。
相見積を取るとすれば設計コンサルタントが要綱書の
作成をして、同じ条件で相見積を取りますからね。
素人ではできませんよ、要綱書とか金抜き計算書での相見積を
取るということは。
相見積を取らずに工事費が高いとか安いとかいう判断は無理
ですから。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ仕様、同じ材料で相見積は取らなければ
意味がありませんから。